房地产开发项目策划决策和可行性研究.ppt

房地产开发可行性研究房地产开发可行性研究房地产房地产投资的含义投资的含义 房房地地产产投投资资是是指指经经济济主主体体以以获获得得未未来来的的房房地地产产资资产产增增值值或或收收益益为为目目的的，预预先先垫垫付付一一定定数数量量的的货货币币与与实实物物，直直接接或或间间接接地地从从事事或或参参与与房房地地产产开开发发经经营营活动的经济行为。活动的经济行为。2房地产投资的类型房地产投资的类型v房地产投资可以分为房地产投资可以分为直接投资直接投资和和间接投资间接投资。房地产投资类型体系图 3房地产开发项目可行性研究房房地地产产开开发发项项目目的的可可行行性性研研究究是是在在投投资资决决策策之之前前对对拟拟开开发发的的项项目目进进行行全全面面、系系统统的的调调查查研研究究和和分分析析，运运用用科科学学的的技技术术评评价价方方法法，得得出出一一系系列列评评价价指指标标值值，以以最最终终确确定定该该项项目目是是否否可可行行的综合研究。的综合研究。4第一节第一节房地产开发项目策划和决策概述房地产开发项目策划和决策概述一、房地产开发项目策划概述（一）房地产开发项目策划的主要作用项项目目定定义义是是指指对对项项目目的的用用途途性性质质作作出出明明确确的的界界定定，具具体体描描述述项项目目的的主要主要用途或综合用途和目的用途或综合用途和目的。项项目目定定位位，则则根根据据市市场场和和需需求求，综综合合考考虑虑投投资资能能力力和和最最有有利利的的投投资资方案，决定项目的方案，决定项目的规格和档次规格和档次。5奠定项目决策基础理论奠定项目决策基础理论目目前前，把把房房地地产产开开发发项项目目投投资资决决策策建建立立在在项项目目可可行行性性研研究究的的分分析析评评价价基基础础上上，其其重重要要的的决决策策依依据据是是项项目目财财务务评评价价和和国国民民经经济济评评价价的的结结论论，然然而而这这两两者者评评价价的的前前提提是是建建设设方方案案本本身身其其所所赖赖以以生生存存和和发发展展的的社社会会经经济环境和市场。济环境和市场。6（二）项目策划的内容和依据项目总体策划指在项目前期立项过程中所进行的全面策划。项目总体策划指在项目前期立项过程中所进行的全面策划。局部策划是对全面策划任务进行分解后的一个单项性或专局部策划是对全面策划任务进行分解后的一个单项性或专业性问题的策划。业性问题的策划。(资金资金 进度进度 质量）质量）71 1、项目构思策划、项目构思策划（1）项目的）项目的定义定义（2 2）项目的）项目的定位定位（3 3）项目的）项目的系统系统构成构成 （4 4）其他其他 82 2、项目实施策划、项目实施策划（1 1）项目组织策划。）项目组织策划。法人制法人制（2 2）项目融资策划。）项目融资策划。（3 3）项目目标策划。）项目目标策划。项项目目目目标标策策划划包包括括项项目目总总目目标标(总总投投资资、建建设设质质量量、总总进进度度)体体系系设设定定和和总总目目标标按按项项目目、参参加加主主体体、实实施施阶阶段段等进行分解的等进行分解的子目标体系子目标体系设定。设定。9（4）项目管理策划）项目管理策划设计阶段项目管理策划施工阶段项目管理策划现场管理组织系统策划施工质量、成本工期和安全目标控制策划施工质量监督策划现场施工协调方式策划技术档案资料和信息管理策划项目管理策划设计方案竞赛与设计招标策划设计合同结构策划设计目标控制策划施工招标与采购策划设计项目组织策划组织结构策划工作程序与制度策划组织运行机制策划10（三）项目策划的层次和程序决策领导层和项目实施基层决策领导层和项目实施基层中间管理层和技术管理层中间管理层和技术管理层11 项目项目早期的策划早期的策划工作是在许多经验性阶段工作是在许多经验性阶段假设假设的基础上进行的，所做出的许多分析也是的基础上进行的，所做出的许多分析也是粗略的估计粗略的估计，项目的发展使原来的，项目的发展使原来的假设被证实假设被证实或者被推翻或者被推翻，粗略的估计会逐渐趋于，粗略的估计会逐渐趋于详细和精详细和精确确。早期项目策划中的一些偏差得以修正，内。早期项目策划中的一些偏差得以修正，内容的精确性也得以逐步提高。项目策划内容的容的精确性也得以逐步提高。项目策划内容的动态性既是策划工作的一条基本原则，也是项动态性既是策划工作的一条基本原则，也是项目管理工作人员必须充分理解的一个特性。目管理工作人员必须充分理解的一个特性。12二、房地产开发项目投资决策概述（一）项目投资决策的含义1 1、决策与房地产投资决策、决策与房地产投资决策有明确的决策目标；有明确的决策目标；有两个以上可供选择和比较的决策方案；有两个以上可供选择和比较的决策方案；有评价方案优劣的标准；有评价方案优劣的标准；真实反映客观实际的数据资料。真实反映客观实际的数据资料。132 2、房地产投资策略、房地产投资策略 房房地地产产投投资资策策略略是是指指为为房房地地产产投投资资决决策策而而事事先先安安排的计划。排的计划。3 3、房地产投资决策的基本要素、房地产投资决策的基本要素 决策者；决策者；决策目标；决策目标；决策变量决策变量（决策者定）（决策者定）；状态变量状态变量（不确定性）（不确定性）。14（二）房地产投资决策的程序 1 1、确定决策目标、确定决策目标房房地地产产投投资资决决策策的的目目的的就就是是要要达达到到投投资资所所预预定定的的目标。目标。2 2、拟订决策方案、拟订决策方案拟订多个可行的备选方案。拟订多个可行的备选方案。3 3、优选决策方案、优选决策方案选择标准。选择标准。实际运用。实际运用。4 4、执行决策方案、执行决策方案 15第二节 房地产投资决策方法定性分析方法和定性分析方法和定量分析方法定量分析方法两大类。两大类。一、定性分析方法因素难以定量描述，定性分析的方法通常有以下两种类型。因素难以定量描述，定性分析的方法通常有以下两种类型。16（一）经验判断法普遍应用于一般决策中，但缺乏严谨的投资分析。普遍应用于一般决策中，但缺乏严谨的投资分析。（二）创造工程法是是建建立立在在人人的的直直观观、灵灵感感和和经经验验以以及及形形象象思思维维和和创创新新能能力基础上的创造技术的总称。力基础上的创造技术的总称。关键是运用人们关键是运用人们创造性的思维能力和创造性的技术方法创造性的思维能力和创造性的技术方法，去认识、分析和解决问题。去认识、分析和解决问题。17二、定量分析方法 定量分析方法是指采用数量指标和数学模型进行房地产定量分析方法是指采用数量指标和数学模型进行房地产投资决策的方法，主要工作是对决策问题进行定量分析、计投资决策的方法，主要工作是对决策问题进行定量分析、计算，以求得决策问题的最优解。从而作出科学的决策。算，以求得决策问题的最优解。从而作出科学的决策。18（一）确定型决策 确定型决策是指影响决策的因素或自然状态是明确肯确定型决策是指影响决策的因素或自然状态是明确肯定的，且定的，且一种方案只有一种确定一种方案只有一种确定可以预期达到的结果。可以预期达到的结果。19 1 1、单纯选优法单纯选优法（1 1）绝对法）绝对法效益或费用的绝对值大小效益或费用的绝对值大小 净收益法净收益法总收入扣除总成本的余额总收入扣除总成本的余额。由由于于净净收收益益未未涉涉及及到到资资金金的的时时间间价价值值，故故一一般般适适用用于于短短期的（即资金价值可以忽略的）房地产投资决策期的（即资金价值可以忽略的）房地产投资决策。20净现值法净现值法净年值法净年值法21（2 2）相对法）相对法内部收益率法内部收益率法效益费用比法效益费用比法22净现值收益率法净现值收益率法 净现值收益率法是指项目净现值与全部投资现值之比。净现值收益率法是指项目净现值与全部投资现值之比。232 2、模型选优法、模型选优法 例例3-13-1 某某房房地地产产开开发发公公司司现现有有资资金金15001500万万元元左左右右、欲欲分分别别投投资资于于别别墅墅、住住宅宅、饭饭店店三三类类房房地地产产，为为谋谋求求整整体体效效益益最最大大化化，希希望望确确定定哪哪类类投投资资多多些些，哪哪类类投投资资少少些些。假假设设该该公公司司为为实实现现科科学学决决策策，分分别别邀邀请请房房地地产产专专家家、市市场场调调研研员员及及有有关关领领导导共共9 9人人组组成成决决策策群群体体，对对三三类类房房地地产产投投资资方方案案进进行行决决策策，投投资资700700万万元元左左右右表表示示“投投资资多多”，投投资资500500万万元元左左右右表表示示“投投资资中中等等”，投投资资300300万元左右表示万元左右表示“投资少投资少”。24 解解 9 9位人士对这三类投资方向的决策量化数矩阵位人士对这三类投资方向的决策量化数矩阵D D为：为：25（二）风险型决策法 1 1、最大概率法最大概率法 在在风风险险决决策策中中将将概概率率最最大大的的状状态态作作为为决决策策的的根根据据。所所发发生的概率都很小，或互相接近，就不宜采用此方法。生的概率都很小，或互相接近，就不宜采用此方法。26 1 1、期望值法期望值法最最大大的的损损益益期期望望值值即即最最优优方方案案；如如果果决决策策目目标标极极小小，则则最最小的损益期望值为最优方案小的损益期望值为最优方案。其一般结构形式为：。其一般结构形式为：设设为决定的行动方案；为决定的行动方案；为相应自然状态的概率，为相应自然状态的概率，且且；2728 例例3-23-2 某房地产开发公司提出开发建设住宅小区的两个方案，某房地产开发公司提出开发建设住宅小区的两个方案，一个方案为大面积开发建设住宅，另一个方案是小面积开发。一个方案为大面积开发建设住宅，另一个方案是小面积开发。两者建设经营期限为两者建设经营期限为4 4年。大面积开发需要投资年。大面积开发需要投资50005000万元，小面万元，小面积开发需要投资积开发需要投资30003000万元，根据市场预测，房屋需要量的概率万元，根据市场预测，房屋需要量的概率及两个方案损益值如表及两个方案损益值如表3-13-1所示。试问选用何种方案收益最大？所示。试问选用何种方案收益最大？29表不同房屋需求量概率年损益值表不同房屋需求量概率年损益值 需求量需求量 行动方案行动方案 损益值损益值 需求量高需求量高P1=0.70 需求量低需求量低P2=0.30 期望值期望值E(Ai)大面积开发大面积开发（A A1 1）2000 -400 小面积开发（小面积开发（A A2 2）900 600 30 解解 在建设经营期内的净损益期望值（未考虑时间价值）为：在建设经营期内的净损益期望值（未考虑时间价值）为：31因此，最优方案则为因此，最优方案则为 以上计算表明应选择小面积开发建设方案收益最大。以上计算表明应选择小面积开发建设方案收益最大。323 3、决策树法决策树法 （1 1）决策点决策点：用符号：用符号表示。表示。（2 2）状态点状态点：用符号：用符号表示。表示。（3 3）结果点结果点：用符号：用符号表示。表示。（4 4）分枝分枝：用符号：用符号表示。表示。33 例例 某某房房地地产产开开发发经经营营公公司司设设想想开开发发建建设设一一住住宅宅小小区区，经经初初步步决决定定提提出出两两个个拟拟建建方方案案。方方案案1 1是是进进行行大大规规模模开开发发；方方案案2 2是是先先进进行行小小规规模模开开发发。建建设设经经营营期期限限均均为为6 6年年。大大规规模模开开发发需需要要投投资资1500015000万万元元，小小规规模模开开发发需需要要投投资资1000010000万万元元。根根据据市市场场调调研研和和预预测测，房房屋屋需需求求量量的的概概率率及及两两个个方方案案的年损益值见表的年损益值见表3-23-2。34 需求量需求量 行动方案行动方案 损益值损益值 需求量高需求量高P1=0.70 需求量低需求量低P2=0.30 期望值期望值E(A)大规模开发大规模开发 5300-1000 小规模开发小规模开发 3000 1000 35 题中建设经营期分为前题中建设经营期分为前2 2年和后年和后4 4年两期考虑。根据对年两期考虑。根据对该地区房地产市场调查、预测，前该地区房地产市场调查、预测，前2 2年房屋需求量较高的年房屋需求量较高的概率为概率为0.70.7，如果前，如果前2 2年市场需求量较高，则后年市场需求量较高，则后4 4年房屋需年房屋需求量较高的概率为求量较高的概率为0.90.9；如果前；如果前2 2年市场需求量较低，则后年市场需求量较低，则后4 4年需求量肯定低。试问在此情况下，哪种投资方案为最年需求量肯定低。试问在此情况下，哪种投资方案为最优方案？优方案？36需求量低0.3需求量高0.7小规模开发大规模开发需求量低0.1需求量低1需求量低1需求量低0.1需求量高0.7需求量高0.9需求量高0.9需求量低0.336963840112004000-4000186805300-1000-10001000100030003738 特别需要注意的是，特别需要注意的是，若按期望值法进行计算，大规模开发若按期望值法进行计算，大规模开发的净损益期望值为的净损益期望值为54605460，算式为：算式为：（53000.7+53000.7+（-10001000）0.30.3）6-150006-15000，而小规模开发的净损益期望值为而小规模开发的净损益期望值为44004400，算式为：算式为：（30000.7+10000.3 30000.7+10000.3）6-100006-10000，似似乎可判断应采取大规模开发。乎可判断应采取大规模开发。所以，对期限较长的投资项目，所以，对期限较长的投资项目，应充分考虑市场应充分考虑市场不同时期的需求问题不同时期的需求问题，这是避免风险时必须，这是避免风险时必须考虑的因素。考虑的因素。39（三）不确定型决策 1 1、乐观法（大中取大法）、乐观法（大中取大法）例例3-43-4 某一房地产开发企业为了实现某一决策目标，提某一房地产开发企业为了实现某一决策目标，提出四种开发方案，并有四种自然状态，用甲、乙、丙、丁出四种开发方案，并有四种自然状态，用甲、乙、丙、丁表示，已知四种自然状态相应的损益值如表表示，已知四种自然状态相应的损益值如表3-33-3所列。所列。40表表3-3 乐观法乐观法/悲观法决策表悲观法决策表 单位：万元单位：万元 状态方案损益值自 然 状 态最大损益值最小损益值甲乙丙丁第一方案300400500600600300第二方案100300500800800100第三方案400600200400600200第四方案200400500700700200最大损益值中的最大值800最小损益值中的最大值30041 2 2、悲观法（小中取大法）、悲观法（小中取大法）3 3、后悔值法（大中取小法）、后悔值法（大中取小法）将每个自然状态下的最大损益值定为该状态的理想目将每个自然状态下的最大损益值定为该状态的理想目标，并用其与该状态中的其他值相减，所剩差额即叫做未标，并用其与该状态中的其他值相减，所剩差额即叫做未达到理想的后悔值。达到理想的后悔值。42表表3-4 后悔值法决策表后悔值法决策表 单位：万元单位：万元 状态方案 后悔值自 然 状 态最大后悔值甲乙丙丁第一方案1002000200200第二方案30030000300第三方案00300400400第四方案2002000100200理想目标400600500800最大后悔值中的最小值20043第三节 房地产投资不确定性分析 一、盈亏平衡分析找出盈亏平衡点找出盈亏平衡点 （一）线性盈亏平衡分析 441 1、线性盈亏平衡分析的、线性盈亏平衡分析的假设条件假设条件 （1 1）房房地地产产产产品品的的总总销销售售收收入入和和生生产产总总成成本本是是房房地地产产开开发发面面积（产品产量）的线性函数。积（产品产量）的线性函数。（2 2）房房地地产产产产品品的的生生产产量量和和销销售售量量相相等等，即即开开发发的的房房地地产产能能全部租售出去；全部租售出去；（3 3）房房地地产产产产品品的的固固定定成成本本和和单单位位租租售售价价格格在在产产品品租租售售期期间间保持不变；保持不变；（4 4）同同时时开开发发几几种种不不同同类类型型的的房房地地产产产产品品时时，应应将将其其组组合合折折算成一种产品；算成一种产品；（5 5）计算所使用的各种数据是正常生产年度的数据。）计算所使用的各种数据是正常生产年度的数据。45 2 2、固定成本和可变成本的划分固定成本和可变成本的划分固定成本固定成本可变成本可变成本 3 3、线性盈亏平衡分析的计算分析过程线性盈亏平衡分析的计算分析过程46C/成本0Q*A区利盈区损亏SCCVCFQ/开发数量47 例例3-53-5 某房地产开发公司拟建一房地产开发项目，该项某房地产开发公司拟建一房地产开发项目，该项目的固定成本为目的固定成本为50005000万元，单位可变成本为万元，单位可变成本为15001500元元/，项目建成后平均售价为项目建成后平均售价为30003000元元/，销售税金及附加为，销售税金及附加为500500元元/，试求项目盈亏平衡时的开发数量。，试求项目盈亏平衡时的开发数量。4849（二）非线性盈亏平衡分析 A1A2亏损区区利盈亏损区CSCFQ1*Q2*Q/开发数量C/成本050 补补充充例例：某某房房地地产产公公司司生生产产房房地地产产建建筑筑配配件件产产品品，年年固固定定成成本本位位2828万万元元，单单位位变变动动成成本本为为8080万万元元/件件，产产品品销销售售价价格格为为260260元元/件件，目目前前该该公公司司年年产产量量为为35003500件件。根根据据市市场场调调查查和和预预测测可可知知，由由于于近近几几年年市市场场需需求求量量较较大大，同同时时市市场场竞竞争争又又十十分分激激烈烈，故故公公司司董董事事会会决决定定拟拟采采取取降降价价扩扩销销措措施施，按按销售量的销售量的1%1%递减售价，并按销售量的递减售价，并按销售量的1%1%递增单位可变成本，试求：递增单位可变成本，试求：（1）该公司生产规模（产量）在什么范围内可盈利？）该公司生产规模（产量）在什么范围内可盈利？（2 2）最大盈利时的最佳产量是多少？）最大盈利时的最佳产量是多少？51解：（解：（1 1）设最佳年产量为）设最佳年产量为Q Q，根据题意和有关公式建立方程，得：根据题意和有关公式建立方程，得：销售收入：销售收入：S=S=（P-QP-Q1%1%）Q=260Q-0.01QQ=260Q-0.01Q2 2生产总成本：生产总成本：C=CC=CF F+（C CV V+Q+Q1%1%）Q=280000+80Q+0.01QQ=280000+80Q+0.01Q2 2如能达到盈亏平衡，则有：如能达到盈亏平衡，则有：S=CS=C即：即：260260Q-0.01QQ-0.01Q2 2=280000+80Q+0.01Q=280000+80Q+0.01Q2 20.02Q0.02Q2 2180Q180Q280000=0280000=0Q Q1 1=2000=2000，Q Q2 2=7000=7000即：在即：在2000700020007000之间，可盈利。之间，可盈利。52（2 2）项目盈利函数为）项目盈利函数为y y（考虑了考虑了S S和和C C两个变量），两个变量），则则y y（）0.020.02Q Q2 2180Q180Q280000280000一阶导数为零：一阶导数为零：-0.04-0.04Q+180=0Q+180=0 Q=4500 Q=4500y y（）0.020.02Q Q2 2180Q180Q280000280000 125000125000元（最大）元（最大）53二、敏感性分析（一）敏感性分析的概念敏敏感感性性分分析析，是是分分析析和和预预测测反反映映项项目目投投资资效效益益的的经经济济评评价价指指标标对对主主要变动因素变化的敏感程度要变动因素变化的敏感程度。敏感性分析的目的，就是要在众多的不确定性因素中，敏感性分析的目的，就是要在众多的不确定性因素中，找出对项目找出对项目经济评价指标影响较大的因素经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程，并判明其对开发项目投资效益影响的程度。度。54（二）敏感性分析的方法和步骤 首先首先，找出那些，找出那些最能反映项目投资的经济评价指标；最能反映项目投资的经济评价指标；其其次次，选选取取对对经经济济评评价价指指标标有有重重大大影影响响并并在在开开发发周周期期内内有有可可能能发发生生变变动的因素作为敏感分析中的动的因素作为敏感分析中的不确定性因素不确定性因素；第三第三，设定，设定不确定性因素的变化范围不确定性因素的变化范围；最后，最后，对项目经济评价指标进行分析对项目经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素。计算，找出敏感性因素。55（三）单变量敏感性分析和多变量敏感性分析单单变变量量、相相互互独独立立，一一项项可可变变参参数数的的变变化化而而其其它它参参数数保保持持不变。不变。多变量、两个或两个以上多变量、两个或两个以上的变动因素同时发生变化。的变动因素同时发生变化。变动幅度一般取变动幅度一般取10%10%。56 表表3-5 开发商开发商利润的变动（敏感性）分析（的变动（敏感性）分析（%）变动幅度变动因素变动因素（原始值）原始值-10%原始值+10%地价（200000美元）+27.31-25.57利率（15%）+10.16-9.94建造成本（200美元/平方米）+55.04-48.37租金（32.5美元/平方米）-77.41+79.57建筑面积（2000平方米）-28.91+25.30专业人员费用（12.5%）+5.77-5.70投资收益率（7%）+88.33-72.27租售代理费（15%）+0.97-1.04广告宣传费（5250美元）+0.56-0.55土地购置附加费（3.5）%+0.90-0.9057租金、建造成本共同变化对开发商利润变动的敏感性分析（租金、建造成本共同变化对开发商利润变动的敏感性分析（%）租金（美 元/）建造成本（美元/）30.031.532.535.037.540.0185.011.0916.5820.2329.3438.4447.52200.05.6910.9114.3923.0731.7630.37215.0-0.795.779.0917.3725.6433.89230.0-3.681.094.2612.1820.0827.98250.0-9.05-4.55-1.555.9313.4020.8658三、风险分析（概率分析）（一）关于风险的定义 风险风险是一个事件的不确定性和它可能带来的不确定的是一个事件的不确定性和它可能带来的不确定的结果的综合效应。结果的综合效应。59 （二）风险的度量60 例如例如，一房地产投资者拟投资高档写字楼，由于市场，一房地产投资者拟投资高档写字楼，由于市场条件的变化，他所能获取的回报率是不确定的。假设这个条件的变化，他所能获取的回报率是不确定的。假设这个事件的不确定资料如表事件的不确定资料如表3-93-9所示、其风险计算过程如表所示、其风险计算过程如表3-3-1010所示，计算结果表明，这项投资的风险值为所示，计算结果表明，这项投资的风险值为0.30510.3051。61表表3-9 高档写字楼的投资回报率预测高档写字楼的投资回报率预测 经济状况发生概率投资回报率萧条0.2-15%平稳0.520%繁荣0.370%62表表3-10 高档写字楼投资的风险度量值测算高档写字楼投资的风险度量值测算状况10.2-0.15-0.430.18490.0369820.50.20-0.080.00640.003230.30.700.420.17640.05292结果风险度量值R=0.305163表表3-11 普通住宅的投资回报率预测普通住宅的投资回报率预测 经济状况发生概率投资回报率萧条0.26%平稳0.515%繁荣0.320%64 表表3-12 普通住宅投资的风险度量值测算普通住宅投资的风险度量值测算 状况10.20.06-0.0870.0075690.001513820.50.150.0030.0000090.000004530.30.200.0530.0028090.0008427结果风险度量值R=0.04965（三）房地产投资风险的特点和类型 房地产投资风险度量值为房地产投资风险度量值为0.07170.0717左右，左右，比债券（比债券（0.01750.0175）、黄金（）、黄金（0.01940.0194）、古董（）、古董（0.04370.0437）、外汇）、外汇（0.07080.0708）大，而比股票（）大，而比股票（0.07360.0736）、期货（）、期货（0.0.07500750）要小）要小。66政治环境风险经济体制改革风险产业政策风险房地产制度变革风险金融政策变化风险环保政策变化风险法律风险城市规划风险容积率变化风险建筑覆盖率变化风险用途的相容性风险近邻地区发展风险类似地区发展风险购买力风险住户规模变化风险单元住宅面积变化风险建筑材料改变和更新的风险建筑施工技术和工艺革新风险建筑设计变动或计算失误风险设备故障、损坏或施工事故风险建筑生产力因素短缺风险信息风险火灾风险风暴风险洪水风险地震风险气温风险国家风险国际政治风险国际投资环境风险货币汇率变化风险国际货币利率变化风险国际经营风险地价风险融资风险国民经济状况变动风险通货膨胀风险利率变化风险资金变现风险开发费用变化风险税率变动风险房地产投资风险国 际风险自 然风险技 术风险经 济风险社 会风险政 策风险区域发展风险公共干预风险住客干预风险治安风险市场供求风险财务风险图图3-7 3-7 房地产投资风险分类图房地产投资风险分类图67第四节 房地产开发项目的可行性研究一、可行性研究概述（一）可行性研究的概念房房地地产产开开发发项项目目的的可可行行性性研研究究是是对对拟拟开开发发的的项项目目进进行行全全面面、系系统统的的调调查查研研究究和和分分析析，运运用用科科学学的的技技术术评评价价方方法法，得得出出一一系系列列评评价价指指标标值值，以以最最终确定该项目是否可行的综合研究。终确定该项目是否可行的综合研究。技术；技术；效益效益(主要是经济效益主要是经济效益)。68（二）可行性研究的作用 1 1、作为项目投资决策的依据、作为项目投资决策的依据 凡凡是是没没有有经经过过可可行行性性研研究究的的房房地地产产开开发发项项目目，不不能能列列入入计计划划，不不能批准设计任务书，不能进行设计能批准设计任务书，不能进行设计。2 2、作为筹集建设资金的依据、作为筹集建设资金的依据 3 3、作为开发商与有关部门签定协议、合同的依据、作为开发商与有关部门签定协议、合同的依据 4 4、作为编制下阶段规划设计的依据、作为编制下阶段规划设计的依据 69三、住宅开发项目可行性研究阶段（一）机会研究机机会会研研究究是是指指在在一一地地区区或或部部门门内内，以以市市场场调调查查和和市市场场预预测测为为基基础础，进进行行粗粗略略和和系系统统的的估估算算，来来选选择择最最佳佳投投资资机机会会，提提出出项目项目。70在我国项目建议一般采用项目建议书的形式。在我国项目建议一般采用项目建议书的形式。1 1、建设项目提出的必要性的依据。、建设项目提出的必要性的依据。2 2、住宅类型、拟建规模和建设地点的初步设想。、住宅类型、拟建规模和建设地点的初步设想。3 3、建设条件的初步分析。、建设条件的初步分析。4 4、投资估算和资金筹措设想。、投资估算和资金筹措设想。5 5、项目的进度安排。、项目的进度安排。6 6、经济效益初步估计。、经济效益初步估计。估算精度一般在估算精度一般在30%30%以内，研究费用一般占总投资的以内，研究费用一般占总投资的0.20.20.8%0.8%。所需时间约。所需时间约1-21-2个月。个月。71（二）初步可行性研究 分析投资机会研究的结论；分析投资机会研究的结论；对对一一些些中中小小型型投投资资项项目目，或或某某些些投投资资机机会会研研究究已已获获得得足足够够资资料料的的项项目目，往往就越过初步可行性研究阶段，直接进入详细可行性研究阶段。往往就越过初步可行性研究阶段，直接进入详细可行性研究阶段。初步可行性研究阶段投资估算的精度稍高于投资机会研究，可达到初步可行性研究阶段投资估算的精度稍高于投资机会研究，可达到20%20%，所需费用约占总投资的，所需费用约占总投资的0.25%0.25%1.5%1.5%，所需的时间为，所需的时间为2 2个月左右。个月左右。72（三）详细可行性研究阶段详详细细可可行行性性研研究究即即通通常常所所说说的的可可行行性性研研究究，是是项项目目投投资可行性研究全过程中资可行性研究全过程中最重要的一个部分最重要的一个部分。该阶段对建设投资估算的精度在该阶段对建设投资估算的精度在10%10%，所需费用小，所需费用小型项目约占总投资的型项目约占总投资的1%1%3%3%，大型项目约占，大型项目约占0.2%0.2%1%1%。所。所需时间为需时间为2 23 3个月。个月。73（四）项目的评价和决策 对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须须就项目可行性研究报告进行评价论证就项目可行性研究报告进行评价论证。74四、可行性研究的基本内容一是项目的必要性；一是项目的必要性；二是开发项目在受各种外部条件所制约时实施的可能性；二是开发项目在受各种外部条件所制约时实施的可能性；三是项目的技术、经济分析。三是项目的技术、经济分析。75五、可行性研究报告的撰写（一）可行性研究报告的基本构成 1、封面、封面 2、摘要、摘要字数以不超过字数以不超过1500字为宜。字为宜。3、目录、目录 764、正文、正文 通常包括的具体内容有：项目总说明、项目概况、投资环境研究、通常包括的具体内容有：项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、规划方案及建市场研究、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、项目评价基础设条件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、项目评价基础数据的预测和选定、项目经济效益评价、风险分析和结论与建议等十数据的预测和选定、项目经济效益评价、风险分析和结论与建议等十二个方面。二个方面。775、附表、附表6、附图、附图 根据国家发展计划委员会第根据国家发展计划委员会第9号令（号令（2001年年6月月18日颁发），日颁发），在工程项目可行性研究报告中还须增加有关招在工程项目可行性研究报告中还须增加有关招标的内容标的内容。78（二）可行性研究报告正文的写作要点 1、项目总说明、项目总说明2、项目概况、项目概况3、投资环境研究、投资环境研究4、市场研究、市场研究5、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目6、规划方案及建设条件、规划方案及建设条件7、建设方式及进度安排、建设方式及进度安排 798、投资估算及资金筹措、投资估算及资金筹措包包括括土土地地费费用用、前前期期工工程程费费用用（含含专专业业费费用用）、房房屋屋开开发发费费用用、开开发发间间接接费费、管管理理费费、销销售售费费用用、财财务务费费用用和和不可预见费。不可预见费。9、项目评价基础数据的预测和选定、项目评价基础数据的预测和选定 8010、项目经济效益评价、项目经济效益评价现现金金流流量量分分析析，要要从从全全投投资资和和自自有有资资金金（股股本本金金）两两个个方方面面对对反反映映项项目目经经济济效效益益的的财财务务内内部部收收益益率率、财财务务净净现现值和投资回收期进行分析测算。值和投资回收期进行分析测算。11、不确定性分析、不确定性分析 一般包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析（概一般包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析（概率分析）。率分析）。8112、可行性研究的结论、可行性研究的结论较强的抗风险能力，项目是否可行。较强的抗风险能力，项目是否可行。根据项目综合评价，提出项目可行或不可行的理由，对根据项目综合评价，提出项目可行或不可行的理由，对于不可行的项日，要提出不可行的主要问题及处理意见，对于不可行的项日，要提出不可行的主要问题及处理意见，对于可行的项目，应指出存在的问题及改进建议。于可行的项目，应指出存在的问题及改进建议。82 以上以上12点是可行性研究报告正文的内容，其中点是可行性研究报告正文的内容，其中市场研究、项目经济效益评价和风险分析是可行性研究报告中的重中之重的部分。83（三）可行性研究报告的校读与编辑 撰写者有必要先一字一句地读一下评价报告的草稿撰写者有必要先一字一句地读一下评价报告的草稿。84第五节 房地产市场研究二、房地产市场研究的内容（一）宏观因素研究要收集和研究的数据要收集和研究的数据（二）市场状况研究是介于宏观和微观之间的研究是介于宏观和微观之间的研究。（三）相关因素研究（微观）（微观）85四、房地产市场研究的基本方法（一）市场数据的收集（二）对原始数据的加工1、列表分析、列表分析2、运用数理统计方法进行分析、运用数理统计方法进行分析 回归分析法分为一元线性回归法和多元线性回归法两回归分析法分为一元线性回归法和多元线性回归法两种。种。86（1）一元线性回归法）一元线性回归法比较平稳比较平稳87第六节 房地产开发项目经济效益评价一、房地产开发项目财务数据估算总成本总成本（总投资或开发总成本）（总投资或开发总成本）+销售期成本销售期成本、销售收入销售收入、销售税金及附加销售税金及附加、利润利润等估算。等估算。总成本一般由开发总成本和销售期成本所组成总成本一般由开发总成本和销售期成本所组成。总成本可分离出固定成本和变动成本总成本可分离出固定成本和变动成本。88（一）住宅开发项目总投资（或开发总成本）估算 房地产开发项目总投资是由固定资产投资（即工程造价）房地产开发项目总投资是由固定资产投资（即工程造价）和流动资金（即流动资产投资，较少，略）二部分构成。和流动资金（即流动资产投资，较少，略）二部分构成。892 2、固定资产投资估算、固定资产投资估算（1 1）土地使用费）土地使用费（2 2）前期开发费）前期开发费（3 3）建筑安装工程费）建筑安装工程费（4 4）工程监理费）工程监理费（5 5）配套设施费）配套设施费（6 6）建设单位管理费）建设单位管理费（7 7）工程保险费）工程保险费（8 8）工程承包管理费）工程承包管理费以上以上（l l）（8 8）项内容构成了住宅开发项目工程费和工程建设其他费项内容构成了住宅开发项目工程费和工程建设其他费。（9 9）预备费）预备费预预备备费费是是指指投投资资估估算算时时用用以以处处理理实实际际发发生生的的费费用用与与估估算算发发生生的的费费用用不不相相符符而而追追加加的的费费用用，包包括括基基本本预预备备费和涨价预备费两大部分。费和涨价预备费两大部分。基本预备费又称为不可预见费，是指在初步设计及概算内难以预料的工程费用基本预备费又称为不可预见费，是指在初步设计及概算内难以预料的工程费用。用公式表示为：。用公式表示为：基本预备费(工程费+工程建设其他费)即（1）（8）项基本预备费率 涨价预备费又称为价差预备费，是涨价预备费又称为价差预备费，是指房地产开发项目在建设期间由于价格等变化引起工程价格变化的预测指房地产开发项目在建设期间由于价格等变化引起工程价格变化的预测预留费用预留费用。90 例例3-73-7 某住宅小区固定资产静态投资为某住宅小区固定资产静态投资为1000010000万元，按本万元，按本项目进度计划，项目建设期为项目进度计划，项目建设期为3 3年，年，3 3年的投资计划比例分年的投资计划比例分别为别为40%40%、35%35%、25%25%，预测建设期内年平均价格变动率为，预测建设期内年平均价格变动率为3%3%，请估算该住宅小区建设期的涨价预备费。，请估算该住宅小区建设期的涨价预备费。91 解解 第一年固定资产静态投资额：第一年固定资产静态投资额：I It t1000