如何进行房地产项目价格定位.ppt

如何进行项目价格定位如何进行项目价格定位房地产价格评价房地产价格评价分析方法分析方法项目价格定位体系项目价格定位体系定价原则定价原则定价原则定价原则上市价格上市价格上市价格上市价格现实价格现实价格现实价格现实价格成本加成原则成本加成原则成本加成原则成本加成原则整体发展原则整体发展原则整体发展原则整体发展原则市场比较原则市场比较原则市场比较原则市场比较原则价格影响因素分析价格影响因素分析价格影响因素分析价格影响因素分析定价方法的选取定价方法的选取定价方法的选取定价方法的选取比较法、成本法、收益法、比较法、成本法、收益法、比较法、成本法、收益法、比较法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法假设开发法、长期趋势法假设开发法、长期趋势法假设开发法、长期趋势法规模、开发时机、营建标规模、开发时机、营建标规模、开发时机、营建标规模、开发时机、营建标准、机会成本准、机会成本准、机会成本准、机会成本成本加成法成本加成法【定价思路】【定价思路】成本加成法的核心是运用物业类型的成本核算，通过对合理利润空间的修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。上海目前房地产项目的成本主要包括：-土地成本-前期成本-建筑安装成本-配套成本 -其他成本（管理成本、销售成本、不可预见成本、财务成本）序号序号工程类别工程类别平均造价（元平均造价（元/平方米）平方米）备备 注注一一土地费用土地费用1 1土地使用权出让金/土地开发动迁费用及土地使用费2 2土地出让契税/按出让金的3%计算二二建安费用建安费用1普通商品房多层950-10506-7层住宅小高层1350-14508-12层住宅中高层1550-165018-24层住宅高层2000-210028-34层住宅2高档商品房多层1700-1800设1层地下车库小高层2050-2150设1层地下车库高层2750-2850设1层地下车库3酒店式公寓高层4300-4600含精装修费用4独立式地下车库地下一层2900-3100地下二层4600-49005别墅一般独立别墅1250-1450地上2-3层半地下室独立别墅1350-1550半地下室、地上2-3层联体别墅1050-1250地上2-3层高档装修别墅4100或以上地上2-3层序号序号工程类别工程类别平均造价（元平均造价（元/平方米）平方米）备备 注注7办公楼多层（无地下室）1300-1600地上4层多层（有地下室）1700-1800地下1层，地上6-7层8商办楼高层（中低档）3600-4100地下1层，地上20-30层，中央空调，局部幕墙，合资电梯高层（中高档）5600或以上地下2层或以上，地上25-35层，中央空调，幕墙/铝板，进口电梯超高层（高档）8600-10100地下2层，地上40-50层，钢结构，幕墙/铝板/进口石材9体育健身俱乐部/5300或以上社区高级会所10商业多层一般商场2600-2900地上4-5层多层综合商场4100-5100地下1层，地上4-5层，无塔楼综合商业建筑5100或以上地下2-3层，上部4-5层、20-30层办公塔楼大卖场3300或以上家乐福、百安居11旅游酒店多层旅馆2700-3100无星级高层旅馆3300-3700无星级国际三星级酒店4500-5000不包括精装修及家具国际四星级酒店5000-8000不包括精装修及家具国际五星级酒店12000或以上不包括精装修及家具，超高层三三前期费用前期费用1勘查设计费/按总投资的0.05%计2建筑设计费50-100含施工图；按住宅建筑面积计3景观设计费20-30按扣除地面附属物基底面积计算4设计招投标管理费/按总投资的0.02%计5施工招投标管理费/按总投资的0.04%计6审图及设计咨询费6按地面总建筑面积计7施工监理费10按地面总建筑面积计8质监费/按建安费的0.1%计9施工证费/按建安费的0.15%计10测绘费1按地面总建筑面积计；含竣工测绘11可行性报告编制费/12临水临电费/13竣工图编制3四四配套费用配套费用1住宅配套费用用地红线外（1）大市政配套费320含红线外道路、上水、燃气、电话等，按住宅建筑面积计（2）排水配套费15按地面总建筑面积计2室外附属工程费用绿化、道路、变配电站、煤表房、上下水管道、CCTV、红外线报警（1）绿化建设费12按住宅建筑面积计（2）供水管道工程费17.5按地面总建筑面积计（3）燃气管道工程费21/24按住宅建筑面积计；煤气21元/平方米、天然气24.5元/平方米计（4）电话通讯工程费6.5/12.5/20挂空式：6.5元/平方米；暗埋式：多层20元/平方米，高层12.5元/平方米（5）电力工程费145按地面总建筑面积计（6）小区智能化50按住宅建筑面积计（7）环卫工程费10按地面总建筑面积计（8）有线电视工程费5按住宅建筑面积计（9）道路及附属设施25按住宅建筑面积计3人防工程建设费60/45按地面总建筑面积计五五其他费用其他费用1管理费用/（建安+前期+配套）3%2销售推广费用/按销售收入约2%计3不可预见费用/（建安+前期+配套）3%4财务费用/【定价思路】【定价思路】市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。通过市场比较法推算现时整体均价，依据组团的价格决定因素确定各细分组团的现时均价，通过售价还原法推算现时整体租金。预测未来价格影响因素变动幅度确定价格增长率，结合目标物业上市时间确定各物业上市均价/租金。市场比较法市场比较法【样本选择】【样本选择】样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。我公司在实践中总结出以下样本选取原则：-相近原则，相近地段会有更多的相近因素 -成功原则，只有成功的楼盘才具有参考意义 -功能原则，样本楼盘必须具有相同的功能定位市场比较法市场比较法范例范例1 1：市场比较法之标准高档公寓价格拟合系数表市场比较法之标准高档公寓价格拟合系数表比较内容比较内容（指标）（指标）权重权重汇豪天下汇豪天下(A)(A)耀江花园耀江花园(B)(B)仁恒河滨花园仁恒河滨花园(C)(C)海琪园海琪园(D)(D)拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数建筑自身品质指标建筑自身品质指标70%70%/0.7210.721/0.69650.6965/0.7170.717/0.5780.578建筑规模10%10.110.11.10.110.80.05社区景观10%10.10.950.09510.10.950.08立面设计10%10.10.980.09810.10.90.07内部装修15%10.150.950.1510.150.90.135户型设计10%10.110.110.110.1物业管理8%10.0810.0810.0810.08附加因素7%1.10.0911.050.07351.10.07710.063项目周围环境指标项目周围环境指标30%30%/0.3250.325/0.3030.303/0.1980.198/0.2980.298交通状况10%10.10.950.0980.950.09510.1周边环境10%10.120.980.10.950.0950.60.006区域位置10%1.050.1051.050.1050.90.00810.1合计合计100%100%/1.0461.046/0.99950.9995/0.9150.915/0.8380.838范例范例2 2：通过同一供需圈比较法来估算项目的大致价格区间通过同一供需圈比较法来估算项目的大致价格区间外滩、南京东路（虹口）（闸北）（黄浦、静安）南京西路、石门一路淮海路、襄阳路徐家汇陆家嘴人民广场中央公园1公里1-2公里2-3公里？7300 6100 7000 10000 7700 10700 9500 9800 9500 9000 12000 10000 8500 平均价格 10000 9342 7933 升幅升幅 7 7 18 18范例范例3 3：大型商、住、办综合体项目的市场比较定价方法演示大型商、住、办综合体项目的市场比较定价方法演示R1R2R3OAC1R1住宅现时整体均价住宅现时整体均价比较内容比较内容权权重重精文城市花园精文城市花园A A绿地世纪城绿地世纪城（B B）瑞虹新城（瑞虹新城（CC）嘉利明珠城嘉利明珠城（D D）新梅共和城（新梅共和城（E E）拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数建筑规模12%0.90.1081.20.1441.30.1560.780.09360.850.102区域位置15%1.050.15751.10.1651.10.1650.850.127510.15外部环境15%0.850.12751.050.15751.10.16510.151.20.18社区景观15%0.950.142510.151.10.1650.950.14250.950.1425立面设计15%0.90.1350.940.1410.930.13950.930.13950.90.135房型设计10%0.950.0950.950.0950.850.0850.850.0850.980.098配套设施10%0.880.0881.050.1051.20.120.80.080.90.09主题提炼8%0.950.0760.9550.07640.950.0760.90.0720.90.072合 计100%0.92951.03391.07150.89010.9695 本案住宅现时整体毛坯均价为本案住宅现时整体毛坯均价为71007100元元/平方米。平方米。住宅各组团现时均价住宅各组团现时均价比较内容比较内容权重权重R3R3地块地块R2R2地块地块R1R1地块地块拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数拟合程度拟合程度比较系数比较系数地块规模10%5%0.50%8%0.80%-5%-0.500%地块规整性10%5%0.50%5%0.50%-10%-1.000%安静程度12%-10%-1.20%5%0.60%5%0.600%轨道交通15%10%1.50%5%0.75%-5%-0.750%主干路8%10%0.80%0%0.00%-5%-0.400%距离绿地20%10%2.00%0%0.00%-5%-1.000%距离卖场15%8%1.20%5%0.75%-5%-0.750%开发次序及品牌影响力10%10%1.00%5%0.50%-5%-0.500%合 计100%6%3.90%-4.300%R3:7550元元/平方米平方米 R2:7370元元/平方米平方米 R1:6790元元/平方米平方米 酒店式公寓现时均价酒店式公寓现时均价比较内容比较内容权权重重感性达利（感性达利（A A）SOHOSOHO时代（时代（B B）永兴富邦（永兴富邦（CC）博苑公寓（博苑公寓（D D）拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数区域位置区域位置20%1.050.211.10.2210.20.950.19周边环境周边环境20%0.90.180.850.170.950.190.80.16交通情况交通情况20%0.80.161.00.20.850.170.80.16项目自身品质项目自身品质20%0.90.180.70.140.850.170.80.16物业管理公司物业管理公司20%10.20.80.160.90.180.70.14合计合计100%100%/0.930.93/0.890.89/0.910.91/0.810.81 本案酒店式公寓现时均价为本案酒店式公寓现时均价为90009000元元/平方米。平方米。写字楼现时均价写字楼现时均价比较内容比较内容权权重重绿地科创大厦（绿地科创大厦（A A）致远大厦（致远大厦（B B）淮海中华大厦（淮海中华大厦（CC）拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数区域位置区域位置40%1.00.41.350.541.50.6周边环境周边环境20%1.10.221.20.241.350.27交通情况交通情况20%1.10.220.90.180.90.18项目自身品质项目自身品质20%0.90.181.00.21.20.24合计合计100%100%/1.021.02/1.161.16/1.291.29区域位置区域位置40%1.00.41.350.541.50.6 本案写字楼现时平均售价为本案写字楼现时平均售价为85008500元元/平方米，平均租金为平方米，平均租金为2.02.0元元/平方米平方米天天商商业底楼现时平均售价业底楼现时平均售价比较内容比较内容权权重重精文城市花园（精文城市花园（A A）绿地世纪城（绿地世纪城（B B）瑞虹新城（瑞虹新城（CC）拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数拟合拟合程度程度比较比较系数系数商业繁华度商业繁华度20%0.970.1941.20.241.30.26人流量人流量25%0.890.22251.150.28751.20.3规划、主题规划、主题20%10.150.980.1471.150.1725交通条件交通条件15%0.950.14250.970.14550.950.1425位置及规模位置及规模20%0.940.1880.950.191.050.21合合 计计100%100%0.8970.8971.011.011.0851.085 本案商业底楼现时平均售价为本案商业底楼现时平均售价为2000020000元元/平方米，平方米，租金为租金为5.6元元/平方米平方米天天本案商业现时平均价格水平本案商业现时平均价格水平层数层数折减系数折减系数销售均价销售均价（元（元/平方米）平方米）租金租金（元（元/平方米平方米天）天）主题商街主题商街1F1F1.0200005.62 F2 F0.6120003.4集中商业集中商业1F1F1.0200005.62 F2 F0.6120003.434 F34 F0.480002.2卖场卖场租金为1.5-2.0元/平方米天价格影响因素价格影响因素价格影响因素价格影响因素影响因素影响因素指指 标标变动说明变动说明宏观影响因素宏观经济#GDP未来五年，仍将保持10左右的年增长#FDI上海对外资的吸引力逐年增强收支水平#消费品零售额全市消费品零售总额逐年高速增长#居民收入人均年可支配收入保持高速增长#价格水平居民消费价格指数预计有一个上升过程政策制度#房贷制度等政府逐步加强调控房市力度，平抑潜在风险城市规划#区域发展旧城改造规划实施的特别政策#交通规划未来目标区域交通发展前景微观影响因素供求关系#供应规模全市住宅供应量仍有持续上升趋势#需求规模上海仍将是人口导入城市，新增外来人口住房需求是主力军区域竞争#相邻区域相邻区域房产发展对本区域影响#可比区域可比区域房产发展对本区域影响 客户偏好#区位偏好消费者对本区域物业需选择偏好影响 住宅价格增幅预测住宅价格增幅预测住宅价格增幅预测住宅价格增幅预测影响因素影响因素预计变动幅度预计变动幅度影响因素权重影响因素权重宏观影响因素宏观经济10%0.1收支水平10%0.1政策制度-5%0.1城市规划15%0.1微观影响因素供求关系5%0.2区域竞争-10%0.2客户偏好5%0.2近期价格增幅近期价格增幅影响因素调整影响因素调整未来增幅预测未来增幅预测8%8%103%103%8.24%8.24%未来价格增长率预测未来价格增长率预测未来价格增长率预测未来价格增长率预测影响因素影响因素住宅住宅小户型公小户型公寓寓写字楼写字楼商业商业近期价格增幅8%8.0%0.3%5.2%影响因素调整103%100.75%102%102%未来增幅预测未来增幅预测8.24%8.24%8.1%8.1%0.31%0.31%5.3%5.3%注：近期价格增幅统计周期为1995-2002。价格增长率采用1995-2002（衰退期+成长期）及1999-2002（成长期）两个统计周期的价格复合增长率的算术平均值。未来上市价格预估未来上市价格预估中高档办公、酒店公寓组团中高档办公、酒店公寓组团 小户型写字楼小户型写字楼l 上市时间：2006Q4l 上市均价：10039元/M2 小户型酒店式公寓小户型酒店式公寓l 上市时间：2007Q2l 上市均价：11734元/M2 集中商业集中商业l 上市时间：2007Q1l 1F均价：23622元/M2中档住宅组团中档住宅组团 中档住宅中档住宅l 上市时间：2005Q2l 上市均价：8002元/M2 主题商街主题商街l 上市时间：2005Q4l 1F均价：22297元/M2中高档住宅组团中高档住宅组团 中高档住宅中高档住宅l 上市时间：2005Q3l 上市均价：8837元/M2 主题商街主题商街l 上市时间：2006Q1l 1F均价：22562元/M2高档住宅组团高档住宅组团 高档住宅高档住宅l 上市时间：2007Q3l 上市均价：10142元/M2 主题商街主题商街l 上市时间：2007Q4l 1F均价：24417元/M2R1R2R3OAC1R1谢谢谢谢!