实务(物业管理师考试).ppt

物业管理实务物业管理实务全国房地产行业培训中心全国房地产行业培训中心张弘武张弘武2021/9/181应试有关问题应试有关问题一、一般问题一、一般问题1.信心信心2.命题命题3.复习复习2021/9/182二、该门课程的特点二、该门课程的特点（一）操作性强（一）操作性强（二）实践性强（二）实践性强（三）歧义（三）歧义2021/9/183（四）突出灵活性（四）突出灵活性1.不能硬性记忆不能硬性记忆2.活用基本原理活用基本原理3.不拘泥参考书不拘泥参考书（五）难度大（五）难度大2021/9/184三、参考资料三、参考资料（一）主要内容（一）主要内容1.大纲大纲2.参考书物业经理实务参考书物业经理实务3.相关法规相关法规2021/9/185（二）参考书与试题的关系（二）参考书与试题的关系1.直接以教材中的语句命题直接以教材中的语句命题2.使用教材所涉及的概念和内涵使用教材所涉及的概念和内涵3.以大纲为准以大纲为准2021/9/186四、授课思路四、授课思路（一）串讲教材（一）串讲教材（二）容易命题的能力点和知识点（二）容易命题的能力点和知识点（三）答题思路（三）答题思路2021/9/187（一）串讲教材（一）串讲教材1.归纳归纳2.解释解释3.总结总结2021/9/188（二）容易命题的能力点和知识点（二）容易命题的能力点和知识点1.工作的内容工作的内容2.行为的主体行为的主体3.职责范围职责范围4.行为的客体行为的客体5.关键数字关键数字6.基本概念的灵活应用基本概念的灵活应用7.行为时点行为时点2021/9/189（三）答题注意事项（三）答题注意事项1.理解题意理解题意2.分清各选项差别分清各选项差别3.选择最能接近题意的答案选择最能接近题意的答案4.注意不要受地方法规干扰注意不要受地方法规干扰5.日常管理经验不一定都能成为答题依据日常管理经验不一定都能成为答题依据2021/9/1810五、怎样读书五、怎样读书（一）第一遍（一）第一遍通读通读目标：理解目标：理解（二）第二遍（二）第二遍带着问题读带着问题读目标：给书后的问题找到答案目标：给书后的问题找到答案（三）第三遍（三）第三遍分主次分主次目标：标注难易和知识层次目标：标注难易和知识层次（四）第四遍（四）第四遍设问设问目标：按书上的内容自己命题目标：按书上的内容自己命题（五）第五遍（五）第五遍归纳应该记忆的内容归纳应该记忆的内容目标：关键词、数据、概念、流程目标：关键词、数据、概念、流程2021/9/1811第一章第一章物业管理企业的设立和组织物业管理企业的设立和组织机构机构一、考试目的一、考试目的二、基本要求二、基本要求三、要点说明三、要点说明2021/9/1812第一章第一章物业管理企业的设立和组织物业管理企业的设立和组织机构机构一、考试目的一、考试目的二、基本要求二、基本要求三、要点说明三、要点说明四、容易命题的能力点和知识点四、容易命题的能力点和知识点五、值得注意的问题五、值得注意的问题2021/9/1813一、考试目的一、考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理企业类型、特征、设立程序、内部业管理企业类型、特征、设立程序、内部组织机构设置以及组织机构设置以及物业管理相关法规物业管理相关法规等知等知识的掌握程度和综合运用能力。识的掌握程度和综合运用能力。2021/9/1814二、基本要求二、基本要求1.掌握：掌握：物业管理企业的设立程序，物业管理物业管理企业的设立程序，物业管理企业的组织机构及其职能。企业的组织机构及其职能。2.熟悉：熟悉：物业管理企业主要特性、组织结构形物业管理企业主要特性、组织结构形式，物业管理企业资质管理制度。式，物业管理企业资质管理制度。3.了解：了解：物业管理企业主要类型，物业管理企物业管理企业主要类型，物业管理企业组织结构设计的要求和主要影响因素。业组织结构设计的要求和主要影响因素。2021/9/1815三、要点说明三、要点说明（一）物业管理企业的类型及特征（一）物业管理企业的类型及特征（二）物业管理企业的常见模式（二）物业管理企业的常见模式（三）物业管理企业的设立程序（三）物业管理企业的设立程序(1)工商注册登记工商注册登记(2)资质管理资质管理（四）物业管理企业的组织形式与机构设（四）物业管理企业的组织形式与机构设置置(1)物业管理企业的组织形式物业管理企业的组织形式(2)物业管理企业组织机构设置的影响因素物业管理企业组织机构设置的影响因素(3)物业管理企业组织机构设置的要求物业管理企业组织机构设置的要求(4)物业管理企业职能机构及其职责物业管理企业职能机构及其职责2021/9/1816（一）物业管理企业的类型及（一）物业管理企业的类型及特征特征分类方法分类方法（1）按照投资主体的经济成分来划分）按照投资主体的经济成分来划分（2）按股东出资形式来划分）按股东出资形式来划分2021/9/1817（1）按照投资主体的经济成分来划分）按照投资主体的经济成分来划分1）全民所有制物业管理企业）全民所有制物业管理企业2）集体所有制物业管理企业）集体所有制物业管理企业3）民营物业管理企业）民营物业管理企业4）外资物业管理企业）外资物业管理企业5）其他物业管理企业）其他物业管理企业2021/9/1818（2）按股东出资形式来划分）按股东出资形式来划分1）物业管理有限责任公司）物业管理有限责任公司2）物业管理股份有限公司）物业管理股份有限公司3）股份合作型物业管理企业）股份合作型物业管理企业2021/9/1819三、要点说明（三、要点说明（物业管理企业的类型物业管理企业的类型及特征）及特征）概念概念物业管理企业是依法成立、具备专门资物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有质并具有独立企业法人独立企业法人地位，依据物业服地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的务合同从事物业管理相关活动的经济实体经济实体。2021/9/1820（一）（一）物业管理企业的类型及特征物业管理企业的类型及特征特征：特征：独立的企业法人独立的企业法人属于服务性企业属于服务性企业具有一定的公共管理性质的职能具有一定的公共管理性质的职能2021/9/1821特征特征（1）独立的企业法人独立的企业法人物业管理企业严格遵循法定程序建立，物业管理企业严格遵循法定程序建立，拥有一定的资金、设备、人员和经营场所；拥有一定的资金、设备、人员和经营场所；拥有明确的经营宗旨和符合法规的管理章拥有明确的经营宗旨和符合法规的管理章程，具备相应的物业管理资质；独立核算，程，具备相应的物业管理资质；独立核算，自负盈亏，以自己的名义享有民事权利，自负盈亏，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任；所提供的服务是有偿的和承担民事责任；所提供的服务是有偿的和盈利性的。盈利性的。2021/9/1822特征特征（2）属于服务性企业）属于服务性企业物业管理企业的主要职能是通过对物业的管物业管理企业的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，确保物业正常使用，为业理和提供的多种服务，确保物业正常使用，为业主和物业使用人创造一个舒适、方便、安全的工主和物业使用人创造一个舒适、方便、安全的工作和居住环境。物业管理企业本身并不制造实物作和居住环境。物业管理企业本身并不制造实物产品，产品，它主要是通过常规性的公共服务、延伸性它主要是通过常规性的公共服务、延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创收性的经营服务等项目服务和创收性的经营服务等项目，尽可能实现物，尽可能实现物业的保值和增值（业的保值和增值（目的目的）。因此，物业管理企业）。因此，物业管理企业的的“产品产品”就是服务，与工业企业等其他经济组就是服务，与工业企业等其他经济组织是有区别的。织是有区别的。2021/9/1823特征特征（3）具有一定的公共管理性质的职能）具有一定的公共管理性质的职能物业管理企业在向业主和物业使物业管理企业在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着物业用人提供服务的同时，还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等，其内配合管理、物业的装修管理等，其内容带有公共管理的性质。容带有公共管理的性质。2021/9/1824（二）物业管理企业的常见模式（二）物业管理企业的常见模式（1）房地产建设单位的附属子公司或部门）房地产建设单位的附属子公司或部门（2）独立的物业管理企业）独立的物业管理企业（3）物业管理集团公司）物业管理集团公司2021/9/1825（三）设立程序（三）设立程序工商注册登记资质审批资质管理企业名称；公司地址；注册资本；股东人数和法定代表人；公司人员；公司章程注册资本；专业人员；职业资格；管理类型和规模（计算）；管理业绩守法；履约；信用2021/9/1826（四）物业管理企业的组织形（四）物业管理企业的组织形式与机构设置式与机构设置组织形式组织形式（1）直线制）直线制（2）直线职能制）直线职能制（3）事业部制）事业部制（4）矩阵制）矩阵制2021/9/1827（四）物业管理企业的组织形（四）物业管理企业的组织形式与机构设置式与机构设置组织机构组织机构（1）要求）要求1）按照规模、任务设置）按照规模、任务设置2）统一领导、分层管理）统一领导、分层管理3）分工协作）分工协作4）精干、高效、灵活）精干、高效、灵活2021/9/1828三、要点说明三、要点说明（2）组织机构设置）组织机构设置1）总经理室）总经理室2）人力资源部）人力资源部3）行政管理部）行政管理部4）财务部）财务部5）品质管理部）品质管理部6）市场拓展部）市场拓展部7）经营管理部）经营管理部8）工程管理部）工程管理部9）安全管理部）安全管理部10）环境管理部）环境管理部2021/9/1829四、容易命题的能力点和知识点四、容易命题的能力点和知识点（一）物业管理行为主体（一）物业管理行为主体（二）企业设立程序（要件）（二）企业设立程序（要件）（三）主管部门（三）主管部门（四）（四）资质等级条件资质等级条件2021/9/1830五、值得注意的问题五、值得注意的问题（一）注意量化的内容（一）注意量化的内容（二）灵活运用资质等级条件（二）灵活运用资质等级条件会计算会计算（三）（三）“物业管理相关法规物业管理相关法规”涉及的范围涉及的范围（四）参考教材的问题（四）参考教材的问题2021/9/1831物业管理企业资质管理办法物业管理企业资质管理办法 第八条一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。2021/9/1832第二章第二章物业管理招标投标物业管理招标投标一、考试目的一、考试目的二、基本要求二、基本要求三、要点说明三、要点说明四、容易命题的能力点和知识点四、容易命题的能力点和知识点五、值得注意的问题五、值得注意的问题2021/9/1833一、考试目的一、考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理招标投标相关法规和物业管理招投业管理招标投标相关法规和物业管理招投标内容、步骤、要求，以及物业管理方案标内容、步骤、要求，以及物业管理方案编写等知识的掌握程度和综合运用能力。编写等知识的掌握程度和综合运用能力。2021/9/1834二、考试基本要求二、考试基本要求1.掌握：掌握：物业管理招标投标相关法规，物业管理招标投标相关法规，物业管理招、物业管理招、投标的内容、步骤和要求，物业管理投标投标的内容、步骤和要求，物业管理投标文件及方案的编写。文件及方案的编写。2.熟悉：熟悉：物业管理招标的条件和程序，投标的策略物业管理招标的条件和程序，投标的策略和技巧。和技巧。3.了解：了解：物业管理招标投标的基本要求与原则。物业管理招标投标的基本要求与原则。2021/9/1835三、要点说明三、要点说明（一）物业管理招标投（一）物业管理招标投标及其特点标及其特点（二）物业管理招标投（二）物业管理招标投标的原则与要求标的原则与要求（三）物业管理招标投（三）物业管理招标投标的策划与实施标的策划与实施（四）物业管理招标的（四）物业管理招标的类型类型（五）物业管理招标的（五）物业管理招标的方式方式（六）物业管理招标的（六）物业管理招标的内内7物业管理招标的条件物业管理招标的条件与程序与程序8物业管理投标的条件物业管理投标的条件9物业管理投标的程序物业管理投标的程序10物业管理投标的策略技物业管理投标的策略技巧巧11制定物业管理方案制定物业管理方案(1)制定物业管理方案的制定物业管理方案的一般程序一般程序(2)制定物业管理方案的制定物业管理方案的要求要求(3)物业管理方案的基本物业管理方案的基本内容内容(4)制定物业管理方案的制定物业管理方案的要点及方法要点及方法2021/9/1836三、要点说明三、要点说明（一）物业管理招（一）物业管理招标标（二）物业管理投（二）物业管理投标标（三）分类（三）分类（四）特点（四）特点（五）方式（五）方式（六）内容（六）内容（七）程序（七）程序（八）招标条件（八）招标条件（九）投标文件（九）投标文件（十）方案（十）方案2021/9/1837（一）物业管理招标（一）物业管理招标（1）概念）概念是物业管理服务产品预购的一种是物业管理服务产品预购的一种交易交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业的所有权人（以下简称招标人）根据物业的所有权人（以下简称招标人）根据物业管理服务的内容，制订符合其管理服物业管理服务的内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或专业管理公司参与竞投，从中选理企业或专业管理公司参与竞投，从中选择符合条件的竞投者，并与之订立物业管择符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种理服务合同的一种交易行为交易行为。2021/9/1838（一）物业管理招标（一）物业管理招标（2）主体）主体物业管理招标的主体一般是物业的建设物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会单位、业主大会(单一业主单一业主)、物业产权人、物业产权人(政府机关或物业产权部门政府机关或物业产权部门)。2021/9/1839（二）物业管理投标（二）物业管理投标（1）概念）概念物业管理投标，是对物业管理招标的物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业管理企业，响应，是指符合招标条件的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。行为。2021/9/1840（二）物业管理投标（二）物业管理投标（2）主体）主体物业管理投标的主体一般是指具有符合物业管理投标的主体一般是指具有符合招标条件的物业管理企业或专业管理公司招标条件的物业管理企业或专业管理公司(以下简称投标人以下简称投标人)。2021/9/1841（三）物业管理招标的分类（三）物业管理招标的分类按物业类型划分按物业类型划分住宅住宅 商业商业 工业工业非住宅非住宅 办公楼办公楼 公用基础设施公用基础设施2021/9/1842按项目服务内容的实施划分按项目服务内容的实施划分 按招标主体的类型划分按招标主体的类型划分 按项目服务的内容和方式划分按项目服务的内容和方式划分 2021/9/1843（四）特点（四）特点（1）物业管理招标投标具有明显的综合性特）物业管理招标投标具有明显的综合性特点点（2）根据具体情况采取有差异的方式和策略）根据具体情况采取有差异的方式和策略（3）具有一定的行业特殊性）具有一定的行业特殊性1）招标主体的特殊性）招标主体的特殊性2）物业管理服务内容的特殊性）物业管理服务内容的特殊性2021/9/1844（五）物业管理招标的方（五）物业管理招标的方式式（1）公开招标）公开招标（2）邀请招标）邀请招标2021/9/1845（六）物业管理招标的内（六）物业管理招标的内容容（1）早期介入和前期物业管理阶段的招标内容）早期介入和前期物业管理阶段的招标内容1)对投标物业的规划设计提供专业的合理化建议对投标物业的规划设计提供专业的合理化建议2)对投标物业设施配备的合理性及建筑材料选用提对投标物业设施配备的合理性及建筑材料选用提供专业意见；供专业意见；3)对投标物业的建筑设计、施工是否符合后期物业对投标物业的建筑设计、施工是否符合后期物业管理的需要提供专业意见并对现场进行必要监督管理的需要提供专业意见并对现场进行必要监督4)提出投标物业的其他管理建议；提出投标物业的其他管理建议；5)参与物业的参与物业的竣工验收竣工验收，并提出相应整改意见，并提出相应整改意见6)设计物业管理模式，制订员工培训计划；设计物业管理模式，制订员工培训计划；7)对经营性物业进行经营策划，制订租赁策略方案对经营性物业进行经营策划，制订租赁策略方案和宣传推广方案和宣传推广方案8)建立服务系统和服务网络，制订物业管理方案建立服务系统和服务网络，制订物业管理方案9)办理移交接管，对业主入住、装修实施管理和服办理移交接管，对业主入住、装修实施管理和服务。务。2021/9/1846（六）物业管理招标的内（六）物业管理招标的内容容（2）常规物业管理招标内容）常规物业管理招标内容1)项目机构的建立与日常运作机制的建立，包括项目机构的建立与日常运作机制的建立，包括机构设置、岗位安排、管理制度等；机构设置、岗位安排、管理制度等；2)房屋及共用设施设备的管理房屋及共用设施设备的管理3)环境与公共秩序的管理，包括清洁卫生、环境环境与公共秩序的管理，包括清洁卫生、环境绿化养护、停车场及安全防范等绿化养护、停车场及安全防范等4)客户管理、客户服务和便民措施客户管理、客户服务和便民措施5)精神文明建设精神文明建设6)物业的租赁经营物业的租赁经营7)财务管理，包括对物业服务费和专项维修资金财务管理，包括对物业服务费和专项维修资金的使用和管理。的使用和管理。2021/9/1847（七）（七）程序程序成成立立招招标标领领导导小小组组编编制制招招标标文文件件发发放放招招标标文文件件公公布布招招标标公公告告发发出出投投标标邀邀请请接接受受投投标标文文件件投投标标申申请请人人的的资资格格预预审审成成立立评评标标委委员员会会开开标标、评评标标和和中中标标（1）招标程序2021/9/1848（七）（七）程序程序（2）投标程序）投标程序获获取取招招标标信信息息项项目目评评估估与与风风险险防防范范准准备备投投标标文文件件登登记记并并取取得得招招标标文文件件接接受受招招标标方方的的资资格格审审查查送送交交投投标标文文件件参参加加开开标标、现现场场答答辩辩和和评评标标签签约约并并执执行行合合同同2021/9/1849（八）物业管理招标条件（八）物业管理招标条件（1）主体条件）主体条件1）业主委员会经业主大会授权）业主委员会经业主大会授权2）建设单位必须符合相应的其他条件）建设单位必须符合相应的其他条件3）重点基础设施或公用事业物业必须经相）重点基础设施或公用事业物业必须经相关产权部门的批准、授权关产权部门的批准、授权2021/9/1850（八）物业管理招标条件（八）物业管理招标条件（2）项目条件）项目条件1）一定规模）一定规模2）住宅以及与其同一区域的非住宅）住宅以及与其同一区域的非住宅第九条第九条招标项目按照国家有关规定需要履招标项目按照国家有关规定需要履行项目审批手续的，应当先履行审批手续，行项目审批手续的，应当先履行审批手续，取得批准。取得批准。招标人应当有进行招标项目的相应资招标人应当有进行招标项目的相应资金或者资金来源已经落实，并应当在招标金或者资金来源已经落实，并应当在招标文件中如实载明。招标投标法文件中如实载明。招标投标法2021/9/1851（九）投标文件（九）投标文件(1)投标文件编写的基本要求投标文件编写的基本要求1)使用国家统一的行业标准计量单位使用国家统一的行业标准计量单位2)使用统一的货币使用统一的货币3)使用国家统一颁布的行业标准与规范使用国家统一颁布的行业标准与规范4)使用准确的表述方式使用准确的表述方式5)确保资料的真实性确保资料的真实性2021/9/1852（九）投标文件（九）投标文件(2)投标文件编写中应注意的问题投标文件编写中应注意的问题1)确保填写无遗漏，无空缺确保填写无遗漏，无空缺2)不可任意修改填写内容不可任意修改填写内容3)填写方式规范填写方式规范4)不得改变标书格式不得改变标书格式5)计算数字必须准确无误计算数字必须准确无误6)报价合理报价合理7)包装整洁美观包装整洁美观8)做好投标文件的保密措施做好投标文件的保密措施2021/9/1853（十）物业管理方案的制订（十）物业管理方案的制订（1）制订物业管理方案的一般程序）制订物业管理方案的一般程序（2）制订物业管理方案的要求）制订物业管理方案的要求（3）制订物业管理方案的要点及方法）制订物业管理方案的要点及方法2021/9/1854（1）制订物业管理方案的一般程序）制订物业管理方案的一般程序1)组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方案的制订。案的制订。2)对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息及资料。息及资料。3)根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作。根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作。4)确定组织架构和人员配置。确定组织架构和人员配置。5)根据物业资料及设施设备技术参数、组织架构及人根据物业资料及设施设备技术参数、组织架构及人员配置、市场信管理经验等情况详细测算物业管理员配置、市场信管理经验等情况详细测算物业管理成本。成本。6)根据招标文件规定的物业管理需求内容制订详细的根据招标文件规定的物业管理需求内容制订详细的操作方案。操作方案。7)测算物业管理服务费用测算物业管理服务费用(合同总价和单价合同总价和单价)。8)对拟订的物业管理方案进行审核、校对、调整。对拟订的物业管理方案进行审核、校对、调整。9)排版、印制、装帧。排版、印制、装帧。2021/9/1855（2）制订物业管理方案的要求）制订物业管理方案的要求1)物业管理方案的内容、格式、投标报价必物业管理方案的内容、格式、投标报价必须响应并符合招标文件须响应并符合招标文件(包括答疑文件包括答疑文件)中中对物业管理服务需求的规定对物业管理服务需求的规定2)方案的各项具体实施内容必须是根据招标方案的各项具体实施内容必须是根据招标物业的基本情况和特点制订；整体方案必物业的基本情况和特点制订；整体方案必须是在调研、评估的基础上制订；方案的须是在调研、评估的基础上制订；方案的内容必须符合国家及地方法律、法规的规内容必须符合国家及地方法律、法规的规定。定。2021/9/1856（2）制订物业管理方案的要求）制订物业管理方案的要求3)方案中对招标文件要求作出的实质性响应内容必方案中对招标文件要求作出的实质性响应内容必须是投标企业能够履行的，包括各项服务承诺、须是投标企业能够履行的，包括各项服务承诺、工作目标及计划、具体项目的实施方案等。工作目标及计划、具体项目的实施方案等。4)制订物业管理服务费用价格必须合理，具体实施制订物业管理服务费用价格必须合理，具体实施内容应该在满足招标方内容应该在满足招标方(或业主或业主)需求的基础上制需求的基础上制订设计科学、运行经济的方案。如对于实行酬金订设计科学、运行经济的方案。如对于实行酬金制的物业管理项目，投标方不能为了取得稳定的制的物业管理项目，投标方不能为了取得稳定的利润而制订加大成本投入的方案；实行包干制的利润而制订加大成本投入的方案；实行包干制的物业管理企业不能为了控制经营风险而制订影响物业管理企业不能为了控制经营风险而制订影响服务质量的方案。服务质量的方案。2021/9/1857（3）制订物业管理方案的要点及方法）制订物业管理方案的要点及方法物业管理方案的基本内容物业管理方案的基本内容制订物业管理方案的要点及方法制订物业管理方案的要点及方法2021/9/1858四、容易命题的能力点和知识点四、容易命题的能力点和知识点（一）招投标程序（一）招投标程序（二）不同阶段行为主体（二）不同阶段行为主体（三）不同招标方式的差别（三）不同招标方式的差别（四）方案（四）方案2021/9/1859五、值得注意的问题五、值得注意的问题（一）不要混淆主体关系（一）不要混淆主体关系（二）程序的逻辑关系（二）程序的逻辑关系（三）响应招标文件（三）响应招标文件（四）参考教材问题（四）参考教材问题2021/9/1860前期物业管理招标投标管理暂行办法 第三十七条 招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。2021/9/1861第三章第三章物业管理合同物业管理合同一、考试目的一、考试目的二、基本要求二、基本要求三、要点说明三、要点说明四、容易命题的能力点和知识点四、容易命题的能力点和知识点五、值得注意的问题五、值得注意的问题2021/9/1862一、考试目的一、考试目的本部分的考试目的是测试应考本部分的考试目的是测试应考人员对前期物业服务合同和物业服人员对前期物业服务合同和物业服务合同的主要内容以及合同的订立、务合同的主要内容以及合同的订立、履行、终止等相关知识的掌握程度履行、终止等相关知识的掌握程度和综合运用能力。和综合运用能力。2021/9/1863二、基本要求二、基本要求掌握：前期物业服务合同和物业服掌握：前期物业服务合同和物业服务合同的主要内容和区别。务合同的主要内容和区别。熟悉：签订前期物业服务合同及物熟悉：签订前期物业服务合同及物业服务合同的注意事项，业主公约业服务合同的注意事项，业主公约和临时业主公约的制订与宣传。和临时业主公约的制订与宣传。了解：合同要约与承诺，合同签订了解：合同要约与承诺，合同签订的基本原则，有效合同的构成要件，的基本原则，有效合同的构成要件，其他物业管理合同。其他物业管理合同。2021/9/1864三、要点说明三、要点说明（一）合同的有关知识（一）合同的有关知识（二）前期物业服务合同（二）前期物业服务合同(1)前期物业服务合同及其主要内容前期物业服务合同及其主要内容(2)签订前期物业服务合同的注意事项签订前期物业服务合同的注意事项（三）物业服务合同（三）物业服务合同(1)物业服务合同与前期物业服务合同的主物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别要区别(2)物业服务合同的终止物业服务合同的终止（四）业主公约和临时业主公约（四）业主公约和临时业主公约（五）其他物业管理相关合同（五）其他物业管理相关合同2021/9/1865（一）合同的有关知识（一）合同的有关知识（1）合同要约）合同要约要约在商品交易中又称为发盘、要约在商品交易中又称为发盘、出盘、发价、出价等，是指一方当出盘、发价、出价等，是指一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人所作出希望与其订立合同的意事人所作出希望与其订立合同的意思表示。思表示。2021/9/1866（一）合同的有关知识（一）合同的有关知识（2）合同的承诺）合同的承诺承诺在商品交易中又称为接受、承诺在商品交易中又称为接受、收盘，是指受要约人按照要约规定收盘，是指受要约人按照要约规定的时间和方式，用语言或行为对要的时间和方式，用语言或行为对要约表示完全接受以约表示完全接受以2021/9/1867（一）合同的有关知识（一）合同的有关知识（3）合同的要件）合同的要件1）当事人的缔约能力）当事人的缔约能力2）当事人的真实意思表示）当事人的真实意思表示3）合同的内容合法）合同的内容合法4）合同的形式合法）合同的形式合法2021/9/1868（二）前期物业服务合同（二）前期物业服务合同（1）前期物业服务合同的概念）前期物业服务合同的概念前期物业服务合同，是指物业前期物业服务合同，是指物业建设单位与物业管理企业就前期物建设单位与物业管理企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业管理企业被授权开的协议，是物业管理企业被授权开展物业管理服务的依据。展物业管理服务的依据。2021/9/1869（二）前期物业服务合同（二）前期物业服务合同（2）前期物业服务合同的注意内容）前期物业服务合同的注意内容1）合同的当事人）合同的当事人2）物业基本情况）物业基本情况3）服务内容与质量）服务内容与质量4）服务费用）服务费用5）物业的经营与管理）物业的经营与管理6）承接查验和使用维护）承接查验和使用维护7）专项维修资金）专项维修资金8）违约责任）违约责任9）其他事项）其他事项2021/9/1870（三）物业服务合同（三）物业服务合同（1）概念）概念物业服务合同是物业管理企物业服务合同是物业管理企业与业主业与业主(或业主大会授权的业主或业主大会授权的业主委员会，下同委员会，下同)之间就物业管理服之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。权利义务关系的协议。2021/9/1871（三）物业服务合同（三）物业服务合同（2）物业服务合同与前期物业服务合同的主）物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别（掌握）要区别（掌握）1）当事人不同）当事人不同2）合同期限不同）合同期限不同2021/9/1872四、容易命题的能力点和知识点四、容易命题的能力点和知识点（一）要约和邀请要约（一）要约和邀请要约（二）合同形式（二）合同形式（三）物业管理相关合同主要内容（三）物业管理相关合同主要内容（四）合同主体（四）合同主体2021/9/1873五、值得注意的问题五、值得注意的问题（一）分清不同合当事人之间的关系（一）分清不同合当事人之间的关系（二）前期物业服务合同和物业服务合同区（二）前期物业服务合同和物业服务合同区别别2021/9/1874业主临时公约由（）制定。A.建设单位B.购房人C.物业管理公司D.房地产行政主管部门2021/9/1875 物业销售之前，由建设单位制订业主临时公约。2021/9/1876第四章第四章早期介入与前期管理早期介入与前期管理一、考试目的一、考试目的二、基本要求二、基本要求三、要点说明三、要点说明四、容易命题的能力点和知识点四、容易命题的能力点和知识点五、值得注意的问题五、值得注意的问题2021/9/1877一、考试目的一、考试目的本部分的考试目的是测试应考本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理早期介入与前期管人员对物业管理早期介入与前期管理相关法规和知识的掌握程度和实理相关法规和知识的掌握程度和实践操作的综合运用能力。践操作的综合运用能力。2021/9/1878二、考试基本要求二、考试基本要求掌握：物业管理早期介入与前期管掌握：物业管理早期介入与前期管理的相关法规，实践运作的主要内理的相关法规，实践运作的主要内容，早期介入与前期管理两者之间容，早期介入与前期管理两者之间的区别。的区别。熟悉：早期介入的作用，前期管理熟悉：早期介入的作用，前期管理的特点。的特点。了解：早期介入的必要性，早期介了解：早期介入的必要性，早期介入各阶段的介入方法和介入要点。入各阶段的介入方法和介入要点。2021/9/1879三、要点说明三、要点说明（一）物业管理早期介入与前期管理的（一）物业管理早期介入与前期管理的相关法规相关法规（二）物业管理早期介人（二）物业管理早期介人1.早期介入的必要性早期介入的必要性2.早期介入的作用早期介入的作用3.早期介入的内容早期介入的内容（三）物业管理前期管理（三）物业管理前期管理1.物业项目前期管理运作的主要内容物业项目前期管理运作的主要内容2.物业项目的工程质量保修物业项目的工程质量保修3.前期物业管理的沟通协调前期物业管理的沟通协调2021/9/1880三、要点说明三、要点说明（一）物业管理早期介入与前期管（一）物业管理早期介入与前期管理的阶段划分理的阶段划分早期介入早期介入前期管理前期管理竣工验收竣工验收承接查验承接查验分界点2021/9/1881三、要点说明三、要点说明（二）物业管理早期介入（二）物业管理早期介入1.物业管理早期介入必要性物业管理早期介入必要性（1）开发建设存在的问题）开发建设存在的问题1）设计和施工）设计和施工2）基础条件）基础条件3）工程质量保修）工程质量保修4）责任转嫁）责任转嫁5）随意承诺）随意承诺2021/9/1882三、要点说明三、要点说明（2）早期介入的必要性早期介入的必要性1）规划设计的合理化建议）规划设计的合理化建议2）施工和销售的配合，协助处理问）施工和销售的配合，协助处理问题题2021/9/1883三、要点说明三、要点说明2.作用作用（1）优化设计）优化设计（2）提高工程质量）提高工程质量（3）了解物业情况）了解物业情况（4）为前期管理作充分准备）为前期管理作充分准备（5）提高建设单位效益）提高建设单位效益2021/9/1884三、要点说明三、要点说明3.早期介入的内容早期介入的内容（1）可行性研究阶段）可行性研究阶段（2）规划设计阶段）规划设计阶段（3）建设阶段）建设阶段（4）销售阶段）销售阶段2021/9/1885三、要点说明三、要点说明（四）物业项目前期管理运作的主（四）物业项目前期管理运作的主要内容要内容（1）管理资源的完善与优化）管理资源的完善与优化（2）管理制度和服务规范的完善）管理制度和服务规范的完善（3）确定物业管理单项分包）确定物业管理单项分包2021/9/1886三、要点说明三、要点说明（五）物业项目的工程质量保修（五）物业项目的工程质量保修（1）专有部分）专有部分（2）共有部分）共有部分2021/9/1887三、要点说明三、要点说明（六）（六）前期物业管理的沟通协调前期物业管理的沟通协调政府行政主管部门政府行政主管部门社区居民委员会社区居民委员会开发建设单位开发建设单位物业管理企业物业管理企业业主业主业主大会业主大会相关单位和部门相关单位和部门2021/9/1888四、容易命题的能力点和知识点（一）早期介入不同阶段的工作内容（二）前期物业管理特点 （三）各项工作主体2021/9/1889五、值得注意的问题（一）不同工作阶段的分界点（二）不同阶段的主体（三）参考教材的问题2021/9/1890第五章第五章物业的承接查验物业的承接查验一、考试目的一、考试目的二、基本要求二、基本要求三、要点说明三、要点说明四、容易命题的能力点和知识点四、容易命题的能力点和知识点五、值得注意的问题五、值得注意的问题2021/9/1891一、考试目的一、考试目的本部分的考试目的是测试应考本部分的考试目的是测试应考人员对物业承接查验人员对物业承接查验相关法规相关法规和物和物业承接查验业承接查验运作内容及方法运作内容及方法等知识等知识的掌握程度和综合运用能力。的掌握程度和综合运用能力。2021/9/1892二、考试基本要求二、考试基本要求掌握：物业承接查验的相关法规、主要内掌握：物业承接查验的相关法规、主要内容和基本方法；新建物业承接查验与物业容和基本方法；新建物业承接查验与物业管理机构更迭时承接查验的区别。管理机构更迭时承接查验的区别。熟悉：物业移交的主要内容，承接查验所熟悉：物业移交的主要内容，承接查验所发现问题的处理，物业管理工作的移交。发现问题的处理，物业管理工作的移交。了解：物业承接查验的准备工作，物业移了解：物业承接查验的准备工作，物业移交的注意事项。交的注意事项。2021/9/1893三、要点说明三、要点说明（一）物业承接查验的相关法规（一）物业承接查验的相关法规1.物业管理条例物业管理条例第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对第二十八