房地产培训——房地产开发与经营课件（117p）.ppt

房地产开发与经营课件榆林创业投资公司学习课件2021/9/181第1章概述教学目标学习本章后，你应该能够：1理解房地产的含义、性质和特征；2了解房地产业的构成，房地产业在国民经济中的地位和作用；3了解房地产开发与经营的基本概念，掌握房地产开发与经营的区别与联系。2021/9/1821.1房地产的相关概念1.1.1房地产的概念对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。1.1.2房地产的特性房地产包括土地和建筑物，其中土地是大自然的产物，是永存的；建筑物为人工建造，它定着在土地上。因此，房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产的特性主要有以下十个：1.不可移动性（又称位置固定性）2.独一无二性3.寿命长久性4.供给有限性5.用途多样性6.相互影响性7.易受限制性8.价值量大9.流动性差10.保值增值性2021/9/1831.1.3房地产的分类1土地的分类（1）按土地的开发程度，土地可分为：过生地。生地。熟地。（2）按是否具有建筑用途，土地可分为：建筑用地：非建筑用地。（3）按是否与城市经济紧密相连，土地可分为农村土地和城市土地。根据我国城市用地分类与规划建设用地标准，城市用地分为：居住用地；公共设施用地；工业用地；仓储用地；对外交通用地；道路广场用地；市政公用设施用地；绿地；特殊用地。2房屋的分类（1）按建筑结构的不同，房屋可分为：钢结构房屋；钢筋混凝土结构房屋；砖混结构房屋；砖木结构房屋；其他结构房屋等5类。（2）按功能用途的不同，房屋可分为：住宅；工业厂房和仓库；商场和商业店铺用房；办公用房；宾馆饭店；文体、娱乐设施；政府和公用设施用房；多功能建筑（即综合楼）等8类。（3）按价格的构成不同，房屋可分为商品房、微利房、福利房、成本价房和优惠价房等，这是我国特有的分类方法。（4）按所有权的归属不同，房屋可分为公房和私房。2021/9/1841.2房地产业1.2.1房地产业的基本概念房地产业是进行房地产投资、开发、经营，管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产业与建筑业既有区别又有联系。房地产行业包括如下子行业：1.房地产投资开发业2.房地产咨询业3.房地产价格评估业4房地产经纪业5.物业管理业2021/9/1851.2.2房地产业在国民经济中的地位房地产业是国民经济中的一个特殊产业部门，具有十分重要的地位。1房地产业是国民经济中的一个特殊产业部门。2房地产业是国民经济的基础性产业。3房地产业是国民经济的先导产业。4房地产业是国民经济的支柱产业。5房地产业是保护和优化生态环境的一项重要环保产业。6房地产业是我国第三产业起飞的启动点。1.2.3房地产业在国民经济中的作用1有利于提高城市的产业聚集效益。2有利于带动经济结构的优化。3有利于推进我国的城市化进程。4有利于健全和完善社会主义市场体系。2021/9/1861.3房地产开发与经营1.3.1房地产开发的概念、任务和分类房地产开发，是指按照城市建设总体规划和社会经济发展的要求，在国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。1房地产开发的类型（1）按开发的规模和复杂程度来划分，房地产开发可以划分为单项开发、小区开发、成片集中开发（后两类开发也称综合开发）（2）按开发的地域划分，房地产开发可以划分为新城区开发和旧城区开发（一般也称为旧城改造或再开发）（3）按开发的阶段划分，房地产开发可以划分为土地开发和房屋建设2021/9/1871.3.2房地产经营房地产经营，从广义上讲，就是指一切通过从事房地产领域的经济活动获得经济效益的行为。从狭义上讲，则只是指房屋经营和城市土地经营这两种房地产领域的经营行为。1房屋经营2城市土地经营3城市房地产综合开发经营1.3.3房地产开发与经营的关系房地产开发与房地产经营这两个概念是房地产行业运行过程中被广泛运用的两个基本概念，它们既相互联系又有一定的区别。关于房地产开发与房地产经营，有两种看法：一种是从广义的角度来看，另一种是从狭义的角度来看。从广义的角度来看，特别是站在市场经济的角度来看，房地产开发和房地产经营在本质上是相同的。2021/9/188如果从狭义的角度来看，房地产开发与房地产经营有着如下重大的差别。1房地产开发和房地产经营在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同。2房地产开发和房地产经营这两种房地产经济活动的主体并不完全相同。3房地产开发和房地产经营这两种房地产经济活动对主体的资格要求不一样。4房地产开发与房地产经营所指向的行为对象是不同的。5随着房地产市场的完善，房地产开发与房地产经营的作用就会发生根本性的变化。2021/9/189第2章房地产市场及其运行规律教学目标通过本章的学习：了解房地产市场的特性与功能、房地产供给与需求的关系；掌握房地产市场运行的规律和运行过程；了解政府对房地产市场的宏观调控政策。2021/9/18102.1房地产市场概述2.1.1市场的一般概念市场是社会分工和商品交换的必然产物，它是一种以商品交换为内容的经济联系形式。由于市场的基本经济内容是商品供求和商品买卖，因此市场的形成必须具备下列3个基本条件：其一是存在着可供交换的产品(包括有形的实物产品和可供出售的无形产品)，这是市场的客体；其二是存在欲出售产品的卖主和具有购买力、购买欲望的买主，这是市场的主体；其三是具有买卖双方都能够接受的交易价格及其条件。只有满足以上3个基本条件，商品的交换才能成为现实，市场也才具有实际意义。2021/9/18112.1.2房地产市场的含义房地产市场是开展房地产活动的场所，是社会统一大市场中的一个重要组成部分。房地产市场有狭义和广义之分。从狭义上来说，房地产市场是房地产交易双方就某宗特定房地产的交易价格达成一致并进行房地产商品交易的领域，换句话来说是指以房地产作为对象进行交易的场所；从广义上来说，房地产市场是指房地产买卖双方以房地产作为交易对象在某个特定的地理区域内于某一待定的时间段内达成所有交易的总和，即进行交易所发生的经济关系的总和，是买卖双方相互作用的一种机制。2.1.3房地产市场的分类1按地域来划分2按房地产类型、档次来划分3按土地和房地产层次来划分2021/9/18122.2房地产市场的特性与功能2.2.1房地产市场的特性通过对房地产市场特性的分析，就可以回答市场是如何有效地通过改变价格来调整房地产的供需变化这个问题。房地产市场的特性主要表现在以下几个方面。1房地产市场是房地产权益的交易市场2房地产市场是地区性市场3需要专业人员提供服务4易于出现市场的不均衡和垄断5供给具有稀缺性，而需求具有较大的弹性2021/9/18132.2.2房地产市场的功能在任何市场上，某种商品的价格反映了当时的市场供需状况。但市场不仅自身会发生变化，还可以通过价格信号来指导买卖双方的行为。简言之，价格机制是通过市场发挥作用的。关于房地产市场的功能，可以归纳为以下几个方面。1配置存量房地产资源和利益2显示房地产市场需求的变化3指导供给以适应需求的变化4能指导政府科学地制订土地供给计划5引导需求适应供给条件的变化2021/9/18142.3房地产市场的需求与供给2.3.1房地产市场的需求1房地产需求及影响因素2房地产商品的需求的特征房地产商品的需求形态多种多样，但总的来看有一定的规律性和发展趋势，主要表现为以下的特征。(1)必要性(2)多样性(3)发展性(层次性)(4)可诱导性(5)相对理性(6)可替代性2021/9/18152.3.2房地产市场的供给1房地产市场的供给及其影响因素2房地产市场供给的特征(1)短期供给特征。短期之内，房地产商品的供给无法一下子大量增加，这是由于在受到需要符合城市规划和政府有关政策措施限制的条件下，改变土地用途、建筑整修或重新开发，都需要相当长的时间。(2)长期供给特征。由于长期时间内，开发商能够在符合城市规划和有关政策的前提下，通过改变原有土地的用途，以及开发新的土地等方法来增加市场供给，因此房地产的价格变化相对短期而言要平缓得多。2021/9/18162.4房地产市场运行的一般规律2.4.1房地产使用市场与房地产投资市场1房地产使用市场2房地产投资市场3房地产使用市场和资产市场之间的联系和均衡状态2.4.2房地产市场运行过程的分析1经济增长和房地产使用需求2长期利率与房地产投资的需求3短期信贷、开发成本和新增供应2.4.3房地产市场的周期循环2021/9/18172.5政府对房地产市场的宏观调控2.5.1建立房地产市场政策的原则政府政策应具有的共同特征是：公平、效率、连续、系统、协调、前瞻性和引导性。由于房地产特殊的空间固定性、价值昂贵性和使用耐久性，对其发展政策的建立也应具有相应的特殊原则。1目标的确定性2政策的连续性与协调性3政策的针对性和导向性4政策的公平性和效率2.5.2房地产市场调控的原则1统一领导、相互协调的原则2多种调控手段相结合的原则3管而不死，活而有序的原则2021/9/18182.5.3房地产市场调控的内容1房地产市场的宏观调控1)土地供应政策和地价政策2)金融政策3)住房政策4)城市规划5)税收政策6)租金和价格控制2房地产投资规模的调控3房地产开发结构的调控4房地产开发布局的调控5房地产开发行为和房地产投资品的调控2.5.4房地产市场的宏观调控手段1计划手段2经济手段3行政手段4法制手段2021/9/1819第3章房地产开发的程序教学目标通过本章的学习：了解房地产开发的基本程序；熟悉投资分析、前期准备、建设与租售服务等阶段的主要工作任务与要求，从而对房地产的开发的整个过程有一个总体认识和把握。2021/9/18203.1房地产开发程序概述随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。然而，不论开发活动变得多么复杂，开发商变得多么能干，房地产开发专业服务队伍发展得多么完善，房地产开发过程都必须遵循基本的步骤。一般说来，这个程序分为4个阶段：投资分析阶段、前期准备阶段、建设阶段与租售服务阶段。2021/9/18213.2房地产开发投资机会选择与风险分析3.2.1房地产投资的种类房地产投资可分为直接投资与间接投资两种，其中房地产直接投资是指直接与房地产产品相关的投资，它包含房地产开发投资与房地产置业投资两种形式，房地产间接投资是指不直接与房地产产品发生关系的投资。主要有投资房地产企业股票或债券、投资房地产投资信托基金、购买住房抵押贷款支持证券等形式。它们具体的关系如图所示2021/9/18223.2.2房地产开发投资机会选择房地产投资机会选择，也就是通常所说的项目可行性研究，是指房地产开发投资过程中，把握机会、机遇的过程。房地产投资机会选择，主要包括投资机会寻找、筛选与决策分析3个步骤。3.2.3房地产开发投资风险分析1房地产投资风险的基本概念从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。完成投资过程进入经营阶段后，人们就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而也就可以计算获取预期收益可能性的大小。2房地产投资风险预测与控制分析1)风险预测的方法(1)财务报表法。(2)问询法。(3)索赔记录统计法。(4)环境分析法。2021/9/18232)房地产投资风险的规避与控制(1)通过项目投资组合及多种经营分散风险。(2)通过加强资产管理来控制风险。(3)通过合理改变经营形式转移风险。(4)通过市场调查实行正确的决策来控制风险。此外，有一部分可保风险，可通过商业保险等方式转移。2021/9/18243.3房地产开发前期工作房地产开发前期工作包括：获取土地使用权；项目规划设计与许可；建设工程招标；开工申请与审批等环节的工作，以上部分的具体内容将在第4章与第6章讲述。2021/9/18253.4建设阶段3.4.1质量控制质量控制是指项目管理机构以设计文件、工程合同、国家标准、施工规范等为目标对开发项目所进行的监督与管理活动。1质量控制的任务质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价、对整个施工过程中的工程质量进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判。2质量控制的手段1)“旁站”监督2)测量3)指令文件4)利用质量控制工作程序5)支付控制2021/9/18263.4.2进度控制1影响进度的因素由于房地产项目具有资金庞大、业务复杂、建设周期长、涉及相关单位多等特点，造成影响进度的因素很多，如人的因素，技术因素，材料设备与构配件因素，天文、地理与气象自然因素，政治、经济、文化等社会因素，还有其他不确定的因素等。2进度控制的方法1)关键线路法2)计划评审技术3)管理技术3进度控制的措施1)组织措施2)技术措施3)合同措施4)经济措施5)信息管理措施2021/9/18273.4.3成本控制1成本控制的主要工作除项目投资决策、设计和工程发包阶段的成本控制外，项目施工阶段的工程成本控制主要包括如下几个方面的工作。1)编制成本计划，确定成本控制的目标2)审查施工组织设计和施工方案3)控制工程款的动态结算4)控制工程变更2成本超支的原因与处理措施在房地产项目成本控制的过程中，经过对比分析，发现某一方面已经出现成本超支，或是预计到最终将会出现成本超支，则应将该部分成本超支问题单独提出，作进一步的原因分析。然后再在分析的基础上分清责任，提出成本控制的相应措施。2021/9/18283.4.4合同管理1房地产开发项目的主要合同1)开发商的主要合同关系开发商为了顺利地组织实施其所承担的开发项目，需要在开发过程中签署一系列的合同。这些合同通常包括：土地使用权出让或转让合同、勘察设计合同、融资合同、咨询合同、工程施工合同、采购合同、销售合同、联合开发合同与房地产转让合同等。2)承包商的主要合同关系承包商的主要合同包括：工程承包合同、分包合同、供应(采购)合同、运输合同、加工合同、租赁合同、劳务供应合同、保险合同、融资合同、联合承包合同等。2开发项目合同管理项目合同管理通常包括两个阶段：合同策划及管理阶段、合同分析与控制阶段。3.4.5开发项目信息管理在房地产开发过程中，无论项目组织、计划，还是管理、控制、协调都离不开信息，可以说信息是经营管理活动的基础。2021/9/18293.4.6竣工验收1竣工验收的依据2竣工验收的工作程序开发项目竣工验收的工作程序一般分为单体验收、综合验收以及验收备案3个阶段。1)单体验收2)综合验收3)验收备案3.5租售阶段租售阶段的工作这部分内容见第8章房地产市场营销。2021/9/1830第4章房地产开发用地的获取教学目标通过本章的学习:了解建设用地使用权的概念、集体土地征收与城市房屋拆迁的内涵；熟悉房地产开发项目建设用地使用权取得的主要方式、集体土地征收与城市房屋拆迁补偿。2021/9/18314.1土地使用权的获取4.1.1土地所有权和土地使用权1土地所有权土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的占有、使用、收益和处置的权利，它是土地所有制的法律体现。土地所有权包括土地占有权、土地使用权、土地收益权和土地处分权4项权能。2土地使用权土地使用权是指土地使用者依法取得的在法律规定的范围内对土地享有的占有、使用、收益和在特定的条件下依法处分的权利，它是土地使用制度在法律上的表现，也是我国地权制度的重要组成部分。4.1.2土地使用权的取得方式2021/9/18324.1.3土地使用权出让1土地使用权出让的概念土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。(1)经出让取得土地使用权的单位和个人，在土地使用期限内没有所有权，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益和处分权；土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动。(2)出让的土地使用权是有一定年限的土地使用权。(3)土地使用权出让是有偿的，受让人必须支付“出让金”。(4)土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与使用单位之间关于权利和义务的经济关系，因此具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。2土地使用权出让的范围1)主体范围(1)土地使用权出让的主体必须是国家，其他任何单位和个人不得出让土地使用权。(2)土地使用权出让对象是中华人民共和国境内的公司、企业以及其他组织和个人。2)客体范围(1)土地使用权出让的客体必须是国有土地，集体土地不经征收不得出让。(2)地下埋藏物不属于出让范围，它归国家所有。2021/9/18333土地使用权的出让年限根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，不同用途的国有土地，其土地使用权的最高出让年限如下：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。4国有土地使用权出让的方式根据相关规定，国有土地使用权出让，即土地一级市场，一般有4种交易方式：协议、招标、拍卖及挂牌。其中后三者是通过市场公开交易的方式来出让土地使用权。4.1.4土地使用权划拨1划拨土地使用权的概念土地使用权划拨是指经县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付给其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。2021/9/1834划拨土地使用权具有以下特点。(1)通过划拨方式取得的土地使用权时，除了法律、法规另有规定外，没有使用期限的限制。(2)通过划拨方式取得土地使用权时，虽然土地使用者要缴纳补偿、安置等费用，但不必向国家支付地租性质的费用。(3)通过划拨方式取得土地使用权时，必须经县级以上人民政府核准，并按法定的程序办理手续后才能取得划拨土地使用权。(4)通过划拨方式取得的土地用途，未经批准，不得改变。(5)土地使用权人在行使权利时，若遇社会公共利益需要，有义务服从人民政府收回土地使用权的决定。(6)依照行政划拨方式取得的土地使用权，一般不得进行转让，但经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门的批准，并符合下列条件时，可依法进行转让：土地使用者为公司、企业及其他经济组织和个人；领取了国有土地使用证；具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；依照城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例中的规定签订土地使用权出让合同，并向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金，或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。2021/9/18352划拨土地使用权的范围中华人民共和国土地管理法第54条对划拨土地使用权适用的范围作了明确的规定。(1)国家机关用地和军事用地。(2)城市基础设施用地和公益事业用地。(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。(4)法律、行政法规规定的其他用地。通过划拨方式取得土地使用权，是国家为了支持和照顾某些公益性事业和特殊行业的发展，而对其建设项目用地采用的特殊的供地方式。4.1.5土地使用权转让1土地使用权转让的概念土地使用权转让，是指通过出让方式获得国家土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或者其他合法方式将土地使用权再转移的行为。土地使用权转让具有以下特征。(1)土地使用权的转让必须以出让合同规定的期限和条件投资、开发、利用土地为前提。(2)土地使用权转移时，土地使用权出让合同和登记文件所载明的权利、义务随之转移。(3)土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。(4)土地使用权转让时，其地上建筑物和其他附着物的所有权随之转让。2021/9/18362土地使用权转让的条件土地使用权转让是土地使用权在不同使用者之间的流动，是土地市场最活跃的二级市场。为规范市场行为，土地使用权转让应具备以下条件。(1)转让土地使用权的公民、法人，必须是土地合法的使用权享有人，必须持有土地使用权的法律文书，即国有土地使用权证，其权利在国家土地管理部门应有具体的登记。(2)接受转让的公民、法人，必须是我国法律允许的能够享有国有土地使用权的单位或个人，即受让者应符合受让的条件。(3)使用权人必须对土地进行一定开发之后才能转让其权利，即我国法律禁止进行“炒地皮”式的转让。3土地使用权转让的形式1)土地使用权出售2)土地使用权交换3)土地使用权赠与2021/9/18374.2房地产开发用地的征用拆迁4.2.1集体土地征收1土地征收的内涵土地征收是国家为了社会公共利益的需要，将集体所有土地转变为国有土地的强制手段。2土地征收的原则与批准权限1)土地征收的原则(1)珍惜耕地，合理利用和保护土地的原则。(2)保证国家建设用地的原则。(3)妥善安置被征地单位和农民的原则。(4)有偿使用土地的原则。(5)依法征地的原则。2)土地征收批准权限土地管理法第45条规定，“征收下列土地的，由国务院批准：基本农田；基本农田以外的耕地超过35公顷的；其他土地超过70公顷的。”征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。2021/9/18383土地征收的工作程序根据土地管理法实施条例和建设用地审查报批管理办法，土地征收一般按照下列工作程序办理。1)申请用地2)受理申请并审查有关文件3)审批用地4)征地实施5)签发用地证书4征收集体土地补偿的范围和标准4.2.2城市房屋拆迁1房屋拆迁的概念房屋拆迁是指建设单位或个人(即拆迁人)根据城市建设规划要求和政府批准的用地文件，在取得拆迁许可证后，依照有关法规拆除城市规划区范围内国有土地上的房屋及附属物，并对被拆除房屋的所有人和使用人进行补偿和安置的活动。2021/9/18392房屋拆迁的工作程序1)拆迁许可阶段拆迁许可阶段的工作主要有拆迁申请、拆迁审批、拆迁公告等环节2)拆迁协议阶段3)实施拆迁阶段3拆迁补偿方式及安置1)拆迁补偿方式根据城市房屋拆迁管理条例的规定，拆迁人应当对被拆迁人给予补偿。拆迁补偿方式有两种：房屋产权调换、货币补偿。2)拆迁安置4拆迁争议的处理2021/9/1840第5章房地产开发项目可行性研究教学目标通过本章的学习:熟悉房地产开发项目投资估算及项目方案的财务评价指标，能独立地进行房地产项目可行性分析并撰写可行性研究报告。2021/9/18415.1可行性研究概述5.1.1可行性研究的概念和目的1可行性研究的概念可行性研究就是在工程项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究；对各种可能拟定的建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。2可行性研究的目的可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化、程序化，减少或避免投资决策的失误，提高建设项目的经济、社会和环境效益。5.1.2可行性研究的特点1前期性2综合性3不确定性4预测性5.1.3可行性研究的作用1作为项目投资决策的依据2021/9/18422作为筹集建设资金的依据3作为开发商与有关各部门签订协议、合同的依据4作为编制下阶段规划设计的依据5作为环保部门审查建设项目对环境影响的依据5.1.4可行性研究的工作阶段和具体步骤1可行性研究的工作阶段1)投资机会研究2)初步可行性研究3)详细可行性研究4)项目的评估和决策2可行性研究的具体步骤1)接受委托2)调查研究3)方案选择和优化4)财务评价和国民经济评价5)编制可行性研究报告2021/9/18435.1.5可行性研究的内容一般房地产开发项目可行性研究的内容主要包括以下几个方面。1项目概况2开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定3市场分析和建设规模的确定4规划设计方案选择5资源供给条件分析6环境影响评价7项目开发组织机构情理费用的研究8开发建设计划的编制9项目经济及社会效益分析10结论及建议2021/9/18445.2房地产市场调查与研究5.2.1房地产市场调查的概念与作用1房地产市场调查的概念房地产市场调查是运用科学的方法，有目的、有计划地收集、整理和分析与房地产企业有关的各种情报、信息和资料，为房地产企业决策提供依据的信息管理活动。2房地产市场调查的作用5.2.2房地产市场调查的类型与内容1房地产市场调查的类型1)探索性调查2)描述性调查3)因果性调查4)反馈性调查5)预测性调查2房地产市场调查的内容1)市场环境调查2)市场专题调查2021/9/18455.2.3房地产市场调查的程序与方法1房地产市场调查的程序1)确定调查目标2)初步分析3)调查设计4)现场调查5)资料整理、统计和分析6)撰写和提交调查报告2房地产市场调查的方法房地产市场调查方法很多，较常见的有以下几种。1)询问调查法2)观察调查法3)试验调查法4)统计分析法5.2.4房地产市场研究的概念及其必要性1房地产经营者的决策依赖于房地产市场研究2房地产产品的销售要求进行房地产市场研究3市场研究与经营管理4市场研究与制定价格策略5.2.5房地产市场研究方法市场研究方法有定量分析法和定性分析法两种。2021/9/18465.3房地产开发项目的投资估算与收入估算5.3.1房地产开发项目的投资估算房地产开发项目投资估算的范围，包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费、销售费用、其他费用及开发期税费等。1土地费用估算开发项目土地费用是指为取得开发项目用地而发生的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。主要有以下几种：划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。2前期工程费前期工程费主要包括开发项目的可行性研究费、工程勘察费、城市规划设计费、工程设计费、环境影响咨询评估费、交通影响咨询评估费、建设工程规划许可证执照费以及“三通一平”等土地开发工程费。3房屋开发费4管理费5财务费用6销售费用7开发期税费8其他费用9不可预见费2021/9/18475.3.2房地产开发项目的收入估算根据有关规定，房地产项目的收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入(以上统称租售收入)、配套设施销售收入和自营收入几个部分。1租售收入2自营收入3配套设施销售收入4土地出租收入5房地产开发项目收入的扣减房地产开发项目在销售和交易阶段要发生一些税费，这些费用不参与投资与成本费用构成，只是作为销售收入的扣减。这些税费主要包括以下两大部分。1)与房地产转让有关的税费(1)营业税。(2)城市建设维护费。(3)教育费及附加。(4)教育专项基金。(5)防洪工程维护费。(6)交易管理费。(7)交易印花税。2)土地增值税3)企业所得税2021/9/18485.4房地产开发项目的财务评价5.4.1房地产开发项目财务评价的内涵房地产开发项目财务评价是在房地产市场调查与预测、项目策划、投资估算、收入估算和资金筹措等基础资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产开发项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡等情况进行分析。5.4.2房地产开发项目财务评价的基本报表财务评价使用的基本报表有现金流量表、损益表、资金来源和运用表、资产负债表。2021/9/18495.4.3房地产开发项目的财务评价指标1房地产开发项目财务盈利能力的评价指标盈利能力指标是用来考察项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标两类。1)静态指标静态指标是在不考虑资金、时间、价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标，这些指标计算简便，通常在概略评价时采用。(1)成本利润率。(2)投资利润率。(3)资本金利润率。(4)资本金净利润率。(5)静态投资回收期。2021/9/18502)动态指标动态指标是考虑了资金时间价值因素的影响，对发生在不同时间的效益、费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算评价指标。动态评价指标，能比较全面地反映投资方案整个计算期的经济效果，适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目。(1)财务净现值。(2)财务内部收益率(FIRR)。(3)动态投资回收期。2房地产开发项目财务清偿能力的评价指标清偿能力指标是指考察项目计算期内偿债能力的指标。除了投资者重视项目的偿债能力外，为项目提供融资的金融机构，更加重视项目偿债能力的评价结果。1)借款偿还期2)利息备付率3)偿债备付率2021/9/18515.5房地产开发项目可行性研究报告的撰写5.5.1房地产开发项目可行性研究报告的基本构成一般来说，一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图6个部分。5.5.2房地产开发项目可行性研究报告正文的写作要点正文部分是可行性研究报告的核心，一般包括以下内容。1项目总说明2项目概况3市场调查与预测分析4规划设计方案及建设条件5建设方式及进度安排6项目投资估算及收入估算1)项目投资估算2)项目收入估算7项目资金筹措计划8项目经济效益评价9不确定性分析10可行性研究的结论2021/9/1852第6章房地产开发的前期准备教学目标通过本章的学习:了解房地产开发项目规划设计方案评价的特点和评价指标体系；掌握常用评价方法；了解房地产开发项目报建的含义和建设工程规划许可证的作用；掌握开发项目报建的流程以及报建送审应提交的资料；了解房地产开发项目招投标概念与作用、活动原则和招标方式；掌握施工招投标中有关申请招标的条件、招投标的程序以及招标文件的主要内容等。2021/9/18536.1房地产开发资金筹措6.1.1房地产开发资金筹措的目的房地产开发资金筹措的目的在于以下几方面。1实现项目投资开发目标和企业发展目标2偿还债务，改善盈利能力，调整资本结构6.1.2房地产开发资金筹措的原则房地产开发资金的有效筹集，应保证房地产开发资金投入与回收在时间上和数量上的协调平衡，从而保证资金循环运动和房地产开发项目建设的顺利进行。资金筹措过程中应遵循以下几点原则。1时机适当原则2安全性原则3经济性原则4可行性原则6.1.3房地产开发资金筹措方式具体来讲，房地产开发资金的来源主要有：自有资金、银行贷款、社会集资、利用外资、预售款等。2021/9/18546.2房地产开发项目规划设计方案的评价6.2.1房地产开发项目规划设计的基本原则1符合城市总体布局，完善城市结构2丰富和创造最佳的城市空间环境3房地产开发项目规划设计应满足的其他要求(1)使用要求。(2)卫生要求。(3)经济要求。(4)安全要求。(5)施工要求。(6)美观要求。(7)以人为本。2021/9/18556.2.2房地产开发项目规划设计方案评价的特点1评价主体的多元性房地产开发项目规划设计方案，评价主体除房地产开发企业本身外，还涉及到使用者(城市居民)、管理者(城市规划管理部门)、设计者和施工者。不同的评价主体，对方案的评价角度是不一样的，因而会出现不同的评价结果。1)使用者2)城市规划管理部门3)设计者和施工者2评价目标的多样性3评价结论的不确定性1)评价者的主观性2)项目未来情况的不确定性6.2.3房地产开发规划设计方案评价的主要技术经济指标1居住区规划指标住宅区规划指标通常分为规划综合技术经济指标和用地指标两大类(包括用地平衡表)。1)用地平衡表2)居住区用地平衡控制指标3)城市居住区规划设计综合技术经济指标2021/9/18562居住区规划技术指标的计算(1)居住区总用地(百米(hm)：包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化用地。(2)居民每人占地(平方米/人)：包括人均居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化用地。(3)居住区总建筑面积(平方米)：包括居住建筑面积、公共建筑面积。(4)总户数(户)、总人口(人)、平均每户人口(人/户)。(5)平均每户居住面积(平方米)。(6)居住建筑密度(%)：指住宅建筑对居住用地的覆盖率。(7)居住面积密度(平方米/百米)。(8)容积率(居住建筑面积密度)(平方米/百米)。(9)人口毛密度(人/百米)：指居住总人口和总用地之比。(10)人口净密度(人/百米)：指居住总人口与居住建筑用地面积之比。(11)绿化覆盖率：绿化覆盖率指在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率(%)。(12)人均公共绿地面积：人均公共绿地面积指住宅区内平均每人拥有的公共绿地面积。(13)平均层数：指住宅总面积与住宅基底总面积之比。(14)高层住宅比例(%)：一般7层以上为高层住宅，即高层住宅占总建筑面积的比例。(15)住宅间距(米)。(16)居住区总造价(元)。(17)平均造价(元/平方米)。(18)建设周期：指自工程开工至全部工程完工之间的时间。居住区规划设计都必须进行技术经济分析来衡量方案的优劣及优选方案，通过上述经济指标可以进行居住区用地分析、技术经济分析及综合造价3个主要方面的比较和优化。2021/9/18576.2.4房地产开发项目规划设计方案评价方法对房地产开发项目规划设计方案的评价的主要方法有特尔菲专家咨询法、层次分析法等。2021/9/18586.3房地产开发项目报建管理6.3.1房地产开发项目报建程序房地产开发项目报建管理是指在原规划设计方案的基础上，房地产开发企业委托原规划设计单位提出各单体建筑的设计方案，并对其布局进行定位、对开发项目用地范围内的道路和各类工程管线做更深入的设计，使其达到施工要求，并提交有关部门审批的过程。用于报建的建筑设计方案经城市规划、消防、抗震办、人防、环卫、供水、供电等管理部门审查通过后，可以进一步编制项目的施工图和有关技术文件，再报城市规划管理部门及有关专业管理部门审批。房地产开发企业在取得土地使用权后，根据城市规划管理部门提出的设计要求，通过设计、招投标等方式，委托规划设计院编制设计方案(两个或者两个以上)。方案确定以后，房地产开发商持项目规划设计方案、规划设计方报审表、规划设计书及其他相关资料，再向城市规划行政主管部门提出规划设计方案审批申请。城市规划行政主管部门接到申请后应在规定的期限内组织有关单位审查规划设计方案并提出修改和调整意见。对于大型项目，城市规划主管部门需要组织消防、人防、环卫等部门共同审查，建设单位根据审查意见，对规划设计方案进行修改、调整。2021/9/1859送审设计方案时，房地产开发企业应报送下列图纸、文件和资料：填报建设工程设计方案送审单；总平面设计图两张；选址批复及规划设计要求送审的其他文件、图纸；单体建筑物的平面图、剖面图、立面图两套。图纸应标明建筑尺寸，平面图应写明设计指标。如果属于设计招标工程，应加送设计单位中标通知书复印件。方案审查通过后，委托设计院进行项目的初步设计(对高层建筑)，并将初步设计报城市规划管理部门，由城市规划管理部门组织抗震办、人防办、环卫、供水、供电等部门对初步设计进行会审。初步设计审查通过后，委托设计院进行施工图设计，并将施工图报城市规划管理部门。城市规划管理部门组织消防、人防、环卫等部门共同审查。房地产开发公司根据审查意见，对规划设计方案进行修改、调整，再次报城市规划行政主管部门审批。审批通过后由城市规划行政主管部门签发规划设计方案审批通知单。房地产开发公司持该通知单到其他指定的有关部门签署意见，如到自来水公司、市政公司、电力公司、煤气公司等部门进行项目施工建设可行性签字。送审施工图设计时，建设单位应报送下列图纸、文件：填报建筑工程执照申请单；总平面设计图两张；房地产企业基地地形图3张；建筑施工图两套；结构施工图一套；建筑工程设计批准文件；按建筑工程方案审批意见书要求需报送环保、卫生、消防、人防等部门意见书。2021/9/1860房地产开发公司得到有关部门的签署意见后，向城市规划管理部门提交会签单，并领取建设工程规划许可证。建筑工程规划许可证包括的附图和附件，按照建筑物、构筑物、道路、管线等不同要求，由发证单位根据法律、法规规定和实际情况制定。附图和附件是建筑工程规划许可证的配套证件，具有同等法律效力。房地产开发企业取得城市规划管理部门颁发的建设工程规划许可证，便可办理开工手续。至此，房地产开发将进入建设实施阶段。6.3.2房地产开发项目规划设计的审批内容及程序城市规划法的城市规划实施内容中，对建设项目的审批程序作出了明确规定，即实行选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划