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“营改增营改增”相关政策解读相关政策解读建筑业、房地产业建筑业、房地产业 2021/9/181 政策依据：财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知财税 201636号）国家税务总局关于发布的公告（国家税务总局公告2016年第17号）国家税务总局关于发布（国家税务总局公告2016年第18号）2021/9/182该系列政策以建筑服务以及房地产服务发生地预缴税款，机构所在地纳税申报为基本征管原则，按照纳税人类别、计税方法，分别对纳税人跨县（市、区）提供服务应如何在服务发生地预缴、如何在机构所在地进行纳税申报、开具发票等内容作了细化明确。以便于纳税人执行和税务机关的征收管理。2021/9/183建筑业与房地产业基本政策2021/9/184一.建筑业、房地产业的征税范围（一）营改增后建筑业的征税范围，是在建筑服务税目下细分了工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务5个子目。（二）营改增后房地产业的征税范围，销售不动产、建筑物、转让建筑物有限产权或者永久使用权的、转让在建的建筑物或者构筑物所有权的、以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。2021/9/185（三）视同销售服务、无形资产或者不动产：1.单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。2.单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。2021/9/1861.二.纳税人又分为一般纳税人和小规模纳税人划分依据：会计核算是否健全年应税销售额大小纳纳税人税人认定标准认定标准备注备注小规模纳税人1、达不到规定标准。2、年应税销售额超过规定标准的其它个人、不经常发生应税行为的单位和个体工商户，可选择按小规模纳税人纳税。小规模纳税人一经认定为一般纳税人后，不得再转为小规模纳税人。一般纳税人年应税销售额标准为500万元（含本数）年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。未超过规定标准的纳税人会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理资格登记，成为一般纳税人税率税率建筑业适用3%征收率销售不动产适用5%征收率建筑业适用11%税率销售不动产适用11%税率2021/9/187符合一般纳税人条件的纳税人应当向主管税务机关办理一般纳税人资格登记。未申请办理一般纳税人资格登记手续的，应按销售额依照增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得适用增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票）。2021/9/188三.建筑业、房地产业的税率和征收率 原营业税制下，建筑业适用3%的营业税税率，房地产业适用5%的营业税税率。营改增后，建筑服务与房地产业均适用11%的增值税税率。同时，适用简易计税方法的建筑服务适用3%的征收率，适用简易计税方法的销售不动产适用5%的征收率，由于增值税是价外税，3%的增值税征收率相当于2.91%的营业税税率，5%的增值税征收率相当于4.76%的营业税税率，因此，营改增后所有适用简易计税方法计税的企业，其缴纳的增值税均略少于营改增前缴纳的营业税。1/1.03*0.03=2.91%1/1.05*0.05=4.76%2021/9/189建筑业与房地产业基本政策一般处理与特殊处理2021/9/1810一.一般计税方法适用：一般纳税人且不选择简易计税方法的应纳税额=当期销项税额当期进项税额销项税额=销售额税率 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣（留抵税额）2021/9/1811进项税额是与销项税额相对应的一个概念，指纳税人购进货物、劳务、服务、不动产和无形资产，所支付或者负担的增值税额。纳税人抵扣进项税额应取得符合规定的增值税扣税凭证。必须是增值税一般纳税人，才涉及进项税额的抵扣问题 不是所有的进项都可以抵扣，更不是有专票就可以抵扣2021/9/1812增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。2021/9/18132.准予从销项税额中抵扣的进项税额：（1）增值税专用发票上注明的增值税额；（2）海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额；（3）农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算进项税额；（4）境外购进服务、无形资产或者无形动产，解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。（5）一般纳税人支付的道路、桥、闸通行费，凭取得的通行费发票适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。2021/9/18143.纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定，其进项税额不得从销项税额中抵扣。（货运专票最迟使用至2016.6.30）4.部分项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。（二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。2021/9/1815（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。（四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。（五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。（六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。（七）财政部和国家税务总局规定的其他情形。2021/9/1816二.简易计税方法 适用:小规模纳税人或一般纳税人选择简易计税法应纳税额=销售额（不含税价）征收率应纳税额=销售额（含税价）（1征收率）征收率销售额2021/9/1817一.建筑服务建筑业一般计税方法适用税率11%建筑业简易计税方法使用税率3%（一）可选择简易办法计税项目1.一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税2021/9/1818清包工方式，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务，由于分包业务在建筑行业普遍存在，处在分包链条最底层的企业，主要以清包工的形式承揽工程，其成本费用支出基本是建筑工人的工资，可以抵扣的进项税额很少，因此，为妥善解决清包工可能产生的税负上升问题，对一般纳税人的清包工业务，可以允许其选择简易计税方法计算缴纳增值税建筑业与房地产业基本政策一般处理与特殊处理建筑业与房地产业基本政策一般处理与特殊处理2021/9/18192.一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程，甲方如果是一般纳税人的话，会倾向于尽量扩大甲供材的采购，以增加他们自身可抵扣的进项税。相应的，建筑企业可抵扣的进项税必然减少，税负增加的概率较大，所以允许甲方采购材料的建筑工程选择简易计税。建筑业与房地产业基本政策一般处理与特殊处理建筑业与房地产业基本政策一般处理与特殊处理2021/9/18203.一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务注：一般纳税人也可以选择一般计税办法，但2016年5月1日后的新项目，必须采取一般计税办法，不能选择建筑工程老项目，是指：（1）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目建筑业与房地产业基本政策一般处理与特殊处理建筑业与房地产业基本政策一般处理与特殊处理2021/9/1821违反建筑法规定，未取得施工许可证或者开工报告未经批准擅自施工的，责令改正，对不符合开工条件的责令停止施工，可以罚款。即未取得施工许可证或者开工报告未经批准擅自施工，且不符合开工条件的，属于不合法项目，将无法被认定为老项目享受简易计税。2021/9/1822（二）跨县（市）提供建筑服务纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，应按照规定的纳税义务发生时间和计税方法，向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税建筑业与房地产业基本政策一般处理与特殊处理建筑业与房地产业基本政策一般处理与特殊处理纳税人纳税人计税方法计税方法预征依据及预征率预征依据及预征率预缴和申报预缴和申报一般纳税一般纳税人人一般计税法一般计税法应以取得的全部价款和价外费用应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的扣除支付的分包款后的余额，余额，按按照照2 2的预征率的预征率计算预税款计算预税款在建筑服务在建筑服务发生地预缴发生地预缴税款后，向税款后，向机构所在地机构所在地主管税务机主管税务机关进行纳税关进行纳税申报申报选择简易计选择简易计税法税法应以取得的全部价款和价外费用应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的扣除支付的分包款后的余额余额为销为销售额，按照售额，按照3%3%的征收率的征收率计算应计算应纳税额（也为预缴税款）纳税额（也为预缴税款）小规模纳小规模纳税人税人简单计税法简单计税法2021/9/1823建筑业与房地产业基本政策一般处理与特殊处理建筑业与房地产业基本政策一般处理与特殊处理（三）税款缴纳1.预缴税额纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，按照以下公式计算劳务发生地应预缴的税款：适用一般计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款)(1+11%)2%适用简易计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款)(1+3%)3%2021/9/1824纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除另外，纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴2021/9/18252.预缴提供资料纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，在向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款时，需提交以下资料：增值税预缴税款表与发包方签订的建筑合同原件及复印件与分包方签订的分包合同原件及复印件从分包方取得的发票原件及复印件2021/9/18263.预缴税款抵减纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，向建筑服务发生地主管国税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证2021/9/18274.发票开具小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发票。如小规模纳税人提供建筑服务取得100万元收入，发生了分包业务支付了20万元的分包款。在计算税款时，是按照80万元计算缴纳增值税，但在向建筑服务接受方开具发票时，是以100万元全额开具发票。考虑到服务接受方按照全额支付价款，并需要拿到一张全额的增值税发票，因此，对纳税人提供适用简易计税方法的建筑业服务，允许其差额征税但全额开票。2021/9/18285.预缴税款台账对跨县（市、区）提供的建筑服务，纳税人应自行建立预缴税款台账，区分不同县（市、区）和项目逐笔登记全部收入、支付的分包款、已扣除的分包款、扣除分包款的发票号码、已预缴税款以及预缴税款的完税凭证号码等相关内容，留存备查。2021/9/18296.预缴时间（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。2021/9/1830（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。例如：某建筑企业（一般纳税人）在2016年8月跨县提供建筑服务取得了100万收入，取得预收款50万元。纳税人应该如何进行申报？纳税人应该在9月纳税申报期就150万（100+50=150）计算预缴税款并在建筑服务发生地进行预缴，同时，在9月纳税申报期核算进销项计算应纳税额后，向机构所在地主管国税税务机关申报缴纳增值税2021/9/1831二.房地产业房地产业一般计税方法适用税率11%房地产业简易计税方法使用税率5%（一）可选择简易办法计税项目1.房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税2021/9/1832行业相关业务的增值税处理行业相关业务的增值税处理纳税纳税人人不动产类型不动产类型计税方法计税方法预征依据及预征率预征依据及预征率预缴和预缴和申报申报一般一般纳税纳税人人（非（非房开房开企业）企业）20162016年年4 4月月3030前取得前取得选择简易选择简易计税法计税法以取得的全部价款和价外费用减去该项不以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后动产购置原价或者取得不动产时的作价后的的余额余额为销售额，按照为销售额，按照5%5%的征收率（或的征收率（或预征率预征率,一般计税法）计算应纳税额一般计税法）计算应纳税额在不动在不动产所在产所在地预缴地预缴税款后，税款后，向机构向机构所在地所在地主管税主管税务机关务机关进行纳进行纳税申报税申报选择一般选择一般计税法计税法20162016年年4 4月月3030前自建前自建选择简易选择简易计税法计税法以取得的全部价款和价外费用为销售额，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照按照5%5%的征收率（或预征率的征收率（或预征率,一般计税法）一般计税法）计算应纳税额计算应纳税额选择一般选择一般计税法计税法2012016 6年年5 5月月1 1日后取得日后取得 一般计税一般计税法法以取得的全部价款和价外费用减去该项不以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后动产购置原价或者取得不动产时的作价后的的余额余额为销售额，按照为销售额，按照5%5%的预征率预缴的预征率预缴税额税额2012016 6年年5 5月月1 1日后自建日后自建以取得的全部价款和价外费用为销售额，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照按照5%5%的预征率预缴税额的预征率预缴税额2021/9/1833（二）税款缴纳1.销售额的计算房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（1+11%）2021/9/1834要注意的关键词是“对应”，隐含了两层意思：1土地价款并非一次性从销售额中全扣，而是要随着销售额的确认，逐步扣除。就是，要把土地价款按照销售进度，在不同的纳税期分期扣除，是“卖一套房，扣一笔与之相应的土地出让金”。2允许扣除的土地价款包括新项目和选择一般计税方法的老项目。对于房地产老项目，如果选择适用一般计税方法，其5月1日后确认的增值税销售额，也可以扣除对应的土地出让价款。2021/9/1835建筑业与房地产业基本政策一般处理与特殊处理建筑业与房地产业基本政策一般处理与特殊处理2.费用扣除在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。2021/9/18363.预缴税额一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）；全款取得的预收款（因为全款取得也要事后开票，确认应税收入，因此也可以叫做预收款）房地产开发企业收到预收款时，先向购房者开具增值税普通发票，税率填写3%的预征率，并按照预征率预缴税款，待正式交易完成时，对收取预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额增值税发票，按照相关适用税率或征收率补征税款。2021/9/1837建筑业与房地产业基本政策一般处理与特殊处理建筑业与房地产业基本政策一般处理与特殊处理4.缴税时间纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天2021/9/18385.预缴税款抵减一般纳税人销售自行开发的房地产项目，以当期销售额和适用税率或者征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。2021/9/18396.发票开具 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票应当向索取增值税专用发票的购买方开具增值税专用发票，并在增值税专用发票上分别注明销售额和销项税额。属于下列情形之一的，不得开具增值税专用发票：（一）向消费者个人销售服务、无形资产或者不动产。（二）适用免征增值税规定的应税行为。2021/9/18402016年5月1日新纳入营改增试点范围的纳税人（以下简称试点纳税人），2016年6月份增值税纳税申报期延长至2016年6月27日实行按季申报的原营业税纳税人，2016年5月申报期内，向主管地税机关申报税款所属期为4月份的营业税；2016年7月申报期内，向主管国税机关申报税款所属期为5、6月份的增值税。2021/9/1841营业税改征的增值税，由国家税务局负责征收。纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收2021/9/1842营改增带来的影响2021/9/1843一.营改增带来的优惠1.甲供工程多数建筑工程或多或少都会有一些甲供材，也就意味着大部分建筑工程都能选择简易计税，基本可以确保建筑行业改革后税负稳定。另一方面，对没有甲供材、材料全部由建筑企业采购的工程，建筑企业抵扣的大多是以17%税率计算的进项税，而销项税按照建筑服务11%税率计算，低征高扣，税负基本也不会增加。2021/9/18442.允许施工现场建设的临时设施一次性抵扣。按照营改增试点政策规定，纳税人取得的不动产分2年抵扣进项税。那么，比如，工厂购买的厂房和房地产开发公司开发的楼盘，虽然同属于不动产，但在进项税的抵扣上应区别对待。前者属于可以为企业长期创造价值、长期保持原有形态的实物资产，应当分年抵扣；而房地产开发公司在实质上则属于企业生产出来用于销售的产品，分年抵扣显然不合适，应当一次性抵扣。建筑业也有其特殊性，为了保证施工正常进行，建筑企业大多需要在施工现场建设一些临时性的简易设施，比如工棚、物料库、现场办公房等。临时设施虽然也属于不动产的范畴，但存续时间短，施工结束后即要拆除清理，其性质与生产过程中的中间投入物更为接近。因此，对于施工现场的修建的临时设施，包括临时建筑物和构筑物，视同自产产品连续用于再生产，允许其一次性抵扣进项税。2021/9/18453.允许土地价款进行抵扣。土地价款是房地产企业成本中相对较大的一部分，允许土地价款进行抵扣，对房地产业由住宅向商业地产转型进而能够开具增值税专用发票提供了推力。2021/9/1846谢谢观赏！谢谢观赏！2021/9/1847