第三章房地产开发经营管.ppt

第三章第三章 房地产开发经营房地产开发经营1本本 章章 主主 要要 内内 容容1.规划与设计管理规划与设计管理2.建设工程施工与质量管理建设工程施工与质量管理城乡规划基本概念城乡规划基本概念城镇体系规划城镇体系规划城市规划管理城市规划管理城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理3.房地产开发项目质量责任管理房地产开发项目质量责任管理4.房地产广告管理房地产广告管理项目报建制度项目报建制度施工许可制度施工许可制度建筑工程质量管理建筑工程质量管理建设工程质量保修管理建设工程质量保修管理建设工程的竣工验收管理建设工程的竣工验收管理房地产开发项目质量责任管理房地产开发项目质量责任管理住宅质量保证书和住宅使用说明书制度住宅质量保证书和住宅使用说明书制度商品房交付使用管理商品房交付使用管理房地产广告应当遵守的原则及要求房地产广告应当遵守的原则及要求禁止发布房地产广告的几种情形禁止发布房地产广告的几种情形发布房地产广告应当提供的文件发布房地产广告应当提供的文件房地产广告的内容房地产广告的内容房地产广告的要求房地产广告的要求一、城乡规划的基本概念一、城乡规划的基本概念中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国城乡规划法自自2008年年1月月1日起施行。日起施行。城乡规划，包括城乡规划，包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。划和村庄规划。城市规划、镇规划分为城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。总体规划和详细规划。详细规划分为详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。控制性详细规划和修建性详细规划。规划区的具体范围规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的由有关人民政府在组织编制的城市总体城市总体规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划中，根据城乡经济中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。（。（20102010年真题）年真题）第一节 规划与设计管理二、城镇规划体系二、城镇规划体系全国城镇体系规划全国城镇体系规划 省域城镇体系规划省域城镇体系规划市域城镇体系规划市域城镇体系规划 县域城镇体系规划县域城镇体系规划国务院城乡规划主管部门会同国务院有关部门组织编制国务院城乡规划主管部门会同国务院有关部门组织编制全全国城镇体系规划国城镇体系规划,用于指导省域城镇体系规划、城市总体规用于指导省域城镇体系规划、城市总体规划的编制，划的编制，报国务院审批报国务院审批。省，自治区人民政府组织编制省，自治区人民政府组织编制省域城镇体系规划，报国务省域城镇体系规划，报国务院审批。院审批。三、城市规划管理三、城市规划管理（重点）（重点）（一）城市规划管理的概念（一）城市规划管理的概念 具体包括两部分：具体包括两部分：1.1.城市规划编制审批管理城市规划编制审批管理 2.2.实施监察管理实施监察管理 制定和实施城市规划制定和实施城市规划,应当遵循应当遵循城乡统筹、合理布局、城乡统筹、合理布局、节约土地节约土地 集约发展和先规划后建设集约发展和先规划后建设的原则。的原则。（二）城市规划管理基本内容（二）城市规划管理基本内容 城市、镇地发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系、禁止、城市、镇地发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系、禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾产保护以及防灾减灾等内容，应当作为城市总体规划的等内容，应当作为城市总体规划的强制性内容强制性内容。城市总体规划的规划期限城市总体规划的规划期限一般为一般为20年，还应当对城市更长远年，还应当对城市更长远 的发展的发展 作出预测性作出预测性 安排安排。三、城市规划管理三、城市规划管理（三）城市规划的编制与审批（三）城市规划的编制与审批（1）城市人民政府组织编制城市总体规划。城市人民政府组织编制城市总体规划。（2）城市规划编制、审批流程）城市规划编制、审批流程第一节 规划与设计管理（三）城市规划的编制与审批（三）城市规划的编制与审批1.总体规划的编制与审批总体规划的编制与审批 直辖市直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批报国务院审批。省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。其他城市的其他城市的总体规划，由城市人民政府报总体规划，由城市人民政府报省、自治区人民政府审批省、自治区人民政府审批。县县人民政府组织编制县人民政府所在地镇的总体规划，报人民政府组织编制县人民政府所在地镇的总体规划，报上一级人民上一级人民政府审批政府审批。其他镇的总体规划由镇人民政府组织编制，报上一级人民政府审批。其他镇的总体规划由镇人民政府组织编制，报上一级人民政府审批。（2）省、自治区人民政府组织编制的省域城镇体系规划，）省、自治区人民政府组织编制的省域城镇体系规划，城市、县人民政府组织编制的总体规划，在报上一级人民城市、县人民政府组织编制的总体规划，在报上一级人民政府审批前，应当将城乡规划草案政府审批前，应当将城乡规划草案予以公告，公告时间不予以公告，公告时间不少于少于30日，日，并采取论证会、听证会等形式征求意见，经并采取论证会、听证会等形式征求意见，经本本级人民代表大会常务委员会审议。级人民代表大会常务委员会审议。镇人民政府组织编制的镇总体规划，在报上一级人民政府镇人民政府组织编制的镇总体规划，在报上一级人民政府审批前，应当先经审批前，应当先经镇人民代表大会镇人民代表大会审议审议，代表的审议意见代表的审议意见交由本级人民政府研究处理。交由本级人民政府研究处理。（20082008、20102010）下下列列关关于于城城市市总总体体规规划划的的表表述述中中，错错误误的的是（是（）。）。A A城市总体规划的规划期限一般为城市总体规划的规划期限一般为2020年年B B城市总体规划应当对城市更长远发展做出预测性安排城市总体规划应当对城市更长远发展做出预测性安排C C城市的总体规划由城市人民政府审批城市的总体规划由城市人民政府审批 D D城城市市总总体体规规划划报报送送审审批批前前，应应当当采采取取论论证证会会、听听证证会会等方式征求社会意见等方式征求社会意见 2.详细规划的编制与审批详细规划的编制与审批控制性详细规划控制性详细规划城市、县人民政府所在地镇的控制性详细规划，城市、县人民政府所在地镇的控制性详细规划，经本级人经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。人民政府备案。镇人民政府根据总体规划的要求，组织编制镇的控制性详镇人民政府根据总体规划的要求，组织编制镇的控制性详细规划，报上一级人民政府审批。细规划，报上一级人民政府审批。修建性详细规划修建性详细规划修建性详细规划应当符合控制性详细规划修建性详细规划应当符合控制性详细规划（四）城市规划修改（四）城市规划修改 规划经批准后，应当严格执行，不得擅自改变。规划经批准后，应当严格执行，不得擅自改变。可按照规定的权限和程序修改的情形：可按照规定的权限和程序修改的情形：1.上级人民政府制定的城乡规划发生变更，上级人民政府制定的城乡规划发生变更，提出修改规划要求的；提出修改规划要求的；2.行政区划调整确需修改规划的；行政区划调整确需修改规划的；3.因国务院批准重大建设工程确需修改规划的；因国务院批准重大建设工程确需修改规划的；4.经评估确需修改规划的；经评估确需修改规划的；5.城乡规划的审批机关认为应当修改规划的其他情形。城乡规划的审批机关认为应当修改规划的其他情形。注意注意：修改城乡规划应当依照规划的审批程序报批，：修改城乡规划应当依照规划的审批程序报批，控制性详细规划控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的强制性内修改涉及城市总体规划、镇总体规划的强制性内容的，容的，应当先修改总体规划应当先修改总体规划。（五）城市规划的实施（五）城市规划的实施 城市规划的实施管理主要是城市规划的实施管理主要是报建审批管理报建审批管理和和批后管理批后管理两部分内容。两部分内容。报建审批管理报建审批管理 核发：核发：（1）建设项目选址意见书）建设项目选址意见书 以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关 部门批准部门批准或核准前应向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。或核准前应向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。（2）建设用地规划许可证）建设用地规划许可证 （3）建设工程规划许可证）建设工程规划许可证（五）城市规划实施：报建审批管理和批后管理（五）城市规划实施：报建审批管理和批后管理（P48）第一节 规划与设计管理内容内容考点考点建筑项目选址意见书建筑项目选址意见书以划拨方式提供土地的，项目报批之前要申请核发该书以划拨方式提供土地的，项目报批之前要申请核发该书建设用地规划许可证建设用地规划许可证以划拨方式提供土地，在取得该证后，才可划拨；以划拨方式提供土地，在取得该证后，才可划拨；以出让方式获得土地的，该证内容将作为出让合同的内容以出让方式获得土地的，该证内容将作为出让合同的内容该证有了才有土地使用权证该证有了才有土地使用权证建设工程规划许可证建设工程规划许可证该证有了才是合法建筑，才有房产证该证有了才是合法建筑，才有房产证（五）城市规划实施：报建审批管理和批后管理（五）城市规划实施：报建审批管理和批后管理 建设工程规划许可管理的内容：建设工程规划许可管理的内容：（1）建筑管理）建筑管理 （2）道路管理）道路管理 （3）管线管理）管线管理 （4）审定设计方案）审定设计方案 （5）核发建设工程规划许可证（注意：不是建设用地许）核发建设工程规划许可证（注意：不是建设用地许可证）可证）（6）放线、验线制度）放线、验线制度 （7）建设工程竣工验收）建设工程竣工验收 （8）竣工资料报送：）竣工资料报送：建设单位在建设单位在竣工验收后六个月内向竣工验收后六个月内向城乡规划管理部门报送有关竣工资料。城乡规划管理部门报送有关竣工资料。（六）临时性建设规划管理（六）临时性建设规划管理 在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准规划主管部门批准.（七）城市规划实施的监督检查（七）城市规划实施的监督检查 地方各级人民政府向地方各级人民政府向本级人民代表大会常务委员会本级人民代表大会常务委员会或者或者乡、镇人乡、镇人民代表大会民代表大会报告城乡规划的实施情况，并接受监督。报告城乡规划的实施情况，并接受监督。城乡规划主管部门违反城乡规划主管部门违反城市规划法城市规划法规定，作出行政许可的，规定，作出行政许可的，上级人民政府城乡规划主管部门有权责令其撤销或者直接撤销该行政上级人民政府城乡规划主管部门有权责令其撤销或者直接撤销该行政许可许可。四、城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理四、城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理（考点）（考点）（一）城市紫线、绿线、蓝线和黄线划定（一）城市紫线、绿线、蓝线和黄线划定（P53）在编制城市规划时，应当划定城市紫线、绿线、蓝线和黄线。在编制城市规划时，应当划定城市紫线、绿线、蓝线和黄线。1.用紫线划定受保护的历史文化街区及历史建筑；用紫线划定受保护的历史文化街区及历史建筑；2.用绿线划定公共绿地；用绿线划定公共绿地；3.用蓝线划定地表水体；用蓝线划定地表水体；4.用黄线划定城市基础设施。用黄线划定城市基础设施。（二）城市紫线（二）城市紫线/绿线绿线/蓝线和黄线管理（蓝线和黄线管理（P54）（三）城市紫线（三）城市紫线/绿线绿线/蓝线和黄线监督（蓝线和黄线监督（P55）第一节 规划与设计管理第二节 建设工程施工与质量管理一、项目报建制度一、项目报建制度 凡在凡在我国境内我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目都实行报建制度。合作的开发项目都实行报建制度。报建部门：报建部门：当地建设行政管理部门或其授权机构当地建设行政管理部门或其授权机构 报建内容报建内容：工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资：工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额、工程规模、开工、竣工日期、发包方式、工程筹建。额、工程规模、开工、竣工日期、发包方式、工程筹建。二、施工许可制度二、施工许可制度 （一）建设工程（一）建设工程 施工许可管理的范围：施工许可管理的范围：（1）在中华人民共和国境内在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的地的县级以上人民政府建设行政主管部门县级以上人民政府建设行政主管部门(以下简称发证机关以下简称发证机关)申请领取申请领取施施工许可证。工许可证。（2）工程投资额在）工程投资额在30万元以下或者建筑面积在万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。工程，可以不申请办理施工许可证。（3）按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领）按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。取施工许可证。（4）必须申请领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可证的，一律）必须申请领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可证的，一律不得开工。不得开工。第二节 建设工程施工与质量管理（二）申领建筑工程施工许可证条件：（二）申领建筑工程施工许可证条件：（9个）个）（1）已经办理该建筑工程用地批准手续）已经办理该建筑工程用地批准手续（2）在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证）在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证（3）施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施）施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求工要求（4）已经确定施工企业。）已经确定施工企业。（5）有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定）有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。进行了审查。（6）有保证工程质量和安全的具体措施。）有保证工程质量和安全的具体措施。（7）按照规定应该委托监理的工程已）按照规定应该委托监理的工程已委托监理委托监理。第二节 建设工程施工与质量管理（8）建设资金已经落实。）建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的工程合同价的30%。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。（2010年真题）年真题）（9）法律、行政法规规定的其他条件。）法律、行政法规规定的其他条件。第三节 建设工程施工与质量管理（三）建筑工程施工许可证的管理（三）建筑工程施工许可证的管理1.建设单位向发证机关领取建设单位向发证机关领取建筑工程施工许可证申请表建筑工程施工许可证申请表；2.建设单位向发证机关提出申请；建设单位向发证机关提出申请；3.发证机关在收到建设单位报送的文件后，应当自收到申请之日起发证机关在收到建设单位报送的文件后，应当自收到申请之日起15日内日内颁发施工许可证；建筑工程在施工过程中，颁发施工许可证；建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单建设单位或者施工单位发生变更的位发生变更的，应当，应当重新领取施工许可证重新领取施工许可证。4.建设单位申请领取施工许可证的内容与施工承包合同一致。建设单位申请领取施工许可证的内容与施工承包合同一致。5.施工许可证不得伪造和涂改；施工许可证不得伪造和涂改；6.建设单位应当自领取施工许可证之日起建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内个月内开工。因故不能按开工。因故不能按开工的，应在期满前向发证机关申请延期，延期以两次为限，每次不开工的，应在期满前向发证机关申请延期，延期以两次为限，每次不超过超过3个月。个月。三、建设工程质量管理三、建设工程质量管理（一）建设工程质量管理的原则（一）建设工程质量管理的原则（二）建设单位的质量责任和义务（二）建设单位的质量责任和义务（P59）不得将建设工程肢解发包；不得低于成本价竞标；重要设备、材料采购进行不得将建设工程肢解发包；不得低于成本价竞标；重要设备、材料采购进行招标招标（三）施工单位的质量责任和义务（三）施工单位的质量责任和义务（P59）不得转包；对建设工程不得转包；对建设工程 施工质量负责；总承包单位对分包单位承担连带责任施工质量负责；总承包单位对分包单位承担连带责任（四）建设工程质量监督管理制度（四）建设工程质量监督管理制度1.建设工程质量监督管理机构：建设工程质量监督管理机构：建设行政主管部门建设行政主管部门2.建设工程质量监督管理的实施建设工程质量监督管理的实施供水、供电、供气、公安消防等部门或单位，不得明示或暗示建设单位、施供水、供电、供气、公安消防等部门或单位，不得明示或暗示建设单位、施工单位购买其指定的生产供应单位的建筑材料、建筑构配件和设备。工单位购买其指定的生产供应单位的建筑材料、建筑构配件和设备。四、建设工程质量保修管理四、建设工程质量保修管理（重点）（重点）对象：施工单位对建设单位的保修责任对象：施工单位对建设单位的保修责任 在正常使用下，在正常使用下，房屋建筑工程房屋建筑工程的最低保修期限为的最低保修期限为：（1）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为为5年年；（3）供热与供冷系统，为）供热与供冷系统，为2个个采暖期、供冷期；采暖期、供冷期；（4）电气管线、给排水管道、设备安装为）电气管线、给排水管道、设备安装为2年年；（5）装修工程为）装修工程为2年年。房屋建筑工程保修期从房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日工程竣工验收合格之日起计算起计算。（二）房屋建筑工程质量保修责任（二）房屋建筑工程质量保修责任1.房屋建筑工程在保修期内出现质量缺陷，房屋建筑工程在保修期内出现质量缺陷，建设单位建设单位或者房屋建筑所有人应或者房屋建筑所有人应当向当向施工单位发出保修通知施工单位发出保修通知。2.发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告。当地建设行政主管部门报告。3.保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。4.施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，位保修，由原施工单位承担相应责任由原施工单位承担相应责任。5.保修费用由质量缺陷的责任方承担保修费用由质量缺陷的责任方承担。6.在保修期内，因房屋工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方在保修期内，因房屋工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人人身、财产损害身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿建设单位提出赔偿要求要求。建设单位在赔偿后可以向责任方追偿。建设单位在赔偿后可以向责任方追偿。www.668669.org27考点考点n直接考年限n案例题中考n两种保修期混在一起出题题源与出题点本章典型题目分析与解答（20072007）在在正正常常使使用用情情况况下下，下下列列符符合合施施工工单单位位对对房房屋屋建建筑工程的最低保修期限规定的有（筑工程的最低保修期限规定的有（）A A屋面防水为屋面防水为5 5年年 B B电气系统安装为电气系统安装为1 1年年C C装修工程为装修工程为2 2年年 D D卫生间地面渗漏为卫生间地面渗漏为1 1年年E E供暖系统为供暖系统为1 1个供暖期个供暖期五、建设工程的竣工验收管理制度五、建设工程的竣工验收管理制度（重点）（重点）（一）建设工程竣工验收的监督管理机构（一）建设工程竣工验收的监督管理机构县级以上地方人民政府县级以上地方人民政府建设行政主管部门建设行政主管部门负责本行政区域内建设工程负责本行政区域内建设工程竣工验收的监督管理工作。竣工验收的监督管理工作。（二）建设工程竣工验收的条件（二）建设工程竣工验收的条件1.完成工程设计和合同约定的各项内容。完成工程设计和合同约定的各项内容。2.施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，并提出施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，并提出工程竣工报工程竣工报告，由项目经理和施工单位有关负责人审核签字告，由项目经理和施工单位有关负责人审核签字。3.委托监理的工程项目，监理单位提出委托监理的工程项目，监理单位提出工程质量评估报告，经总监理工程质量评估报告，经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。工程师和监理单位有关负责人审核签字。（二）建设工程竣工验收的条件（二）建设工程竣工验收的条件4.勘察、设计单位提出质量检查报告，经项目勘察、设计负责人和勘勘察、设计单位提出质量检查报告，经项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关察、设计单位有关负责人审核签字负责人审核签字。5.有完整的技术档案和施工管理资料。有完整的技术档案和施工管理资料。6.有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告进场试验报告。7.建设单位已按合同约定建设单位已按合同约定支付工程款支付工程款。8.有施工单位签署的有施工单位签署的工程质量保修书工程质量保修书。9.城乡规划行政主管部门城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具出具认可认可文件。文件。10.有有公安消防、环保公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。等部门出具的认可文件或准许使用文件。11.建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。改的问题全部整改完毕。五、建设工程的竣工验收管理制度五、建设工程的竣工验收管理制度（三）建设工程竣工验收的程序（三）建设工程竣工验收的程序建设单位收到施工单位工程竣工报告后，组织有关单位和专家组成验建设单位收到施工单位工程竣工报告后，组织有关单位和专家组成验收组，制定验收方案。收组，制定验收方案。建设单位应当在工程竣工验收建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间地点及验收个工作日前将验收的时间地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。建设单位组织工程竣工验收。建设单位组织工程竣工验收。第三节 房地产开发项目质量责任管理一、房地产开发项目的质量责任制度一、房地产开发项目的质量责任制度（重点）（重点）（一）房地产开发企业应对其开发的房地产项目承担质量责任（一）房地产开发企业应对其开发的房地产项目承担质量责任（二）对质量不合格的房地产开发项目的处理方式（二）对质量不合格的房地产开发项目的处理方式 商品房交付使用后（无论是否办理房屋所有权证均可），商品房交付使用后（无论是否办理房屋所有权证均可），购买人认为购买人认为主体结构质量主体结构质量不合格的，可以向不合格的，可以向工程质量监督单位申请重工程质量监督单位申请重新核验新核验，经核验，确属主体结构不合格的，经核验，确属主体结构不合格的，购买人有权退房或换房，购买人有权退房或换房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任（只包给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任（只包含直接损失，不包括精神损失等间接损失）含直接损失，不包括精神损失等间接损失）。二、住宅质量保证和使用说明制度二、住宅质量保证和使用说明制度（重点）（重点）房地产开发企业应当在商品住房交付使用时，向购房人提供房地产开发企业应当在商品住房交付使用时，向购房人提供住宅质量保证书住宅质量保证书和和住宅使用说明书住宅使用说明书。（一）住宅质量保证书（一）住宅质量保证书（2010年真题）年真题）对象：对象：房地产开发企业对购房人房地产开发企业对购房人保修保修1年年:1.墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏；2.墙面、顶棚抹灰层墙面、顶棚抹灰层脱落；脱落；3.地面空鼓开裂、大面积起砂；地面空鼓开裂、大面积起砂；4.门窗翘裂、五金件损坏；门窗翘裂、五金件损坏；5.卫生洁具。卫生洁具。保修保修3年年：屋面防水（竣工多年后售出的，房屋建筑工程的最低保修期限不足：屋面防水（竣工多年后售出的，房屋建筑工程的最低保修期限不足3年年的，适用此款）的，适用此款）保修保修6个月个月：灯具、电器开关：灯具、电器开关保修保修2个月个月：管道堵塞：管道堵塞供热、供冷系统和设备供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；个采暖期或供冷期；保修期从商品住宅交付之日起计算。保修期从商品住宅交付之日起计算。建设工程质量保修管理建设工程质量保修管理 和和 住宅质量保证和住宅使用说明制度对比住宅质量保证和住宅使用说明制度对比第三节 建设工程施工与质量管理内容内容建筑工程保修建筑工程保修商品住宅保修商品住宅保修备注备注保修期开始时间保修期开始时间工程竣工工程竣工住宅交付住宅交付主体工程主体工程使用年限内终身保修使用年限内终身保修使用年限内终身保修使用年限内终身保修屋面室内防水屋面室内防水5 5年年3 3年年供热供冷供热供冷2 2个采暖期个采暖期1 1个采暖期个采暖期电气系统、排水电气系统、排水2 2年年卫生洁具卫生洁具1 1年年墙面、地下室等墙面、地下室等1 1年年灯具、开关灯具、开关6 6个月个月（二）住宅使用说明书的内容（二）住宅使用说明书的内容（P66）三、商品房交付使用管理三、商品房交付使用管理1.房地产开发企业按期交付符合交付使用条件的商品房房地产开发企业按期交付符合交付使用条件的商品房2.房地产开发企业向购房人提供房地产开发企业向购房人提供住房质量保证书住房质量保证书和和住宅使用说住宅使用说明书明书3.房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘结果用于房屋权属登记资格的单位实施测绘，测绘结果用于房屋权属登记4.房地产开发企业协助购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记房地产开发企业协助购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续手续在商标房交付使用之日起在商标房交付使用之日起60日内日内（20092009）购购房房人人发发现现商商品品房房质质量量有有问问题题，不不能能选选择择退退房房的的情形有（情形有（）。）。A A使用一年后发现屋面漏水使用一年后发现屋面漏水B B办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题C C办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题D D尚未使用即发现下水管道堵塞尚未使用即发现下水管道堵塞E.E.下雨时发现外墙渗水下雨时发现外墙渗水一、房地产广告应当遵守的原则及要求一、房地产广告应当遵守的原则及要求 真实、合法、科学、准确真实、合法、科学、准确二、禁止发布房地产广告的几种情形二、禁止发布房地产广告的几种情形1.1.在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；2.2.在未经国家征用的集体所有的土地上开发建设；在未经国家征用的集体所有的土地上开发建设；3.3.司法机关和行政依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利司法机关和行政依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；的；4.4.预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；5.5.权属有争议的；权属有争议的；6.6.违反国家有关规定建设的；违反国家有关规定建设的；7.7.不符合工程质量标准，经验收不合格的；不符合工程质量标准，经验收不合格的；8.8.法律、行政法规规定禁止的其他情形。法律、行政法规规定禁止的其他情形。第四节 房地产广告管理（重点）第四节 房地产广告管理（P68-70）三、发布房地产广告应提供的文件（三、发布房地产广告应提供的文件（P69P69）1.营业执照或者其他主体资格证明；营业执照或者其他主体资格证明；2.房地产企业资质证书；房地产企业资质证书；3.土地主管部门颁发的项目土地使用权证明；土地主管部门颁发的项目土地使用权证明；4.工程竣工验收合格证明；工程竣工验收合格证明；5.预售许可证明；预售许可证明；6.业主委托证明；业主委托证明；7.工商行政管理机关规定的其他证明工商行政管理机关规定的其他证明四、房地产广告的内容四、房地产广告的内容 房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：1.1.开发企业名称；开发企业名称；2.2.中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；3.3.预售许可证书号。预售许可证书号。五、房地产广告的要求（五、房地产广告的要求（P69-70P69-70）广告中对价格有表示的，应清楚表示为广告中对价格有表示的，应清楚表示为实际销售价格，明示价格的有效期限实际销售价格，明示价格的有效期限；广告中广告中涉及交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或建设涉及交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或建设中，应在广告中注明；中，应在广告中注明；广告中涉及面积的，应当表明是广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者是使用面积建筑面积或者是使用面积；广告中广告中不得出现融资或变相融资的内容，不得含有升值或投资回报的承诺不得出现融资或变相融资的内容，不得含有升值或投资回报的承诺；广告中涉及贷款服务的，应载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期；广告中涉及贷款服务的，应载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期；广告中广告中不得含有为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。不得含有为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。依照有关规依照有关规定可以办理户口时，广告中须标明有关规定的出处或相关条件。定可以办理户口时，广告中须标明有关规定的出处或相关条件。房地产中表示项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道房地产中表示项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。不得以所需时间来表示距离。感谢您对本课程的关注，欢迎提问！感谢您对本课程的关注，欢迎提问！