银行如何评估房地产项目.ppt

房地产专业基础知识房地产专业基础知识开发流程及案例分析开发流程及案例分析XX银行银行2021/9/181房 地 产 贷 款 专 业 培 训培培 训训 内内 容容房房 地地 产产 专专 业业 基基 本本 概概 念念房房 地地 产产 开开 发发 前前 期期 流流 程程 简简 介介土土 地地 储储 备备 贷贷 款款 评评 估估 实案例实案例2021/9/182房 地 产 贷 款 专 业 培 训一、一、房地产专业基本名词释义房地产专业基本名词释义（一）（一）土地及城市方面土地及城市方面 1、地类划分类、地类划分类 一级地类一级地类：为实施土地用途管制制度，强化土地管理，根：为实施土地用途管制制度，强化土地管理，根据土地用途、利用方式、经营特点和覆盖特征等因素，对土据土地用途、利用方式、经营特点和覆盖特征等因素，对土地利用现状划分的类型之一。根据国土资源部关于印发试地利用现状划分的类型之一。根据国土资源部关于印发试行土地分类的通知，自行土地分类的通知，自2002年年1月月1日起试行新的土地分日起试行新的土地分类办法。新的全国土地分类采用三级分类，统一编码。其中类办法。新的全国土地分类采用三级分类，统一编码。其中一级地类一级地类3个，二级地类个，二级地类15个，三级地类个，三级地类71个。个。2021/9/183房 地 产 贷 款 专 业 培 训二级地类二级地类15个，三级地类个，三级地类71个。个。二二级级地地类类：3个个一一级级地地类类编编号号和和名名称称是是：农农用用地地、建设用地、未利用地。建设用地、未利用地。15个个二二级级地地类类的的编编号号和和名名称称是是：耕耕地地、园园地地、林林地地、牧牧草草地地、其其他他农农用用地地、商商服服用用地地、工工矿矿仓仓储储用用地地、公公用用设设施施用用地地、公公共共建建筑筑用用地地、住住宅宅用用地地、交交通通运运输输用用地地、水利设施用地、特殊用地、未利用土地、其他用地。水利设施用地、特殊用地、未利用土地、其他用地。三级地类：三级地类：71个三级地类的编号名称是：灌溉水田、个三级地类的编号名称是：灌溉水田、望天田、水浇地、旱地、菜地、果园、桑园、茶园、橡望天田、水浇地、旱地、菜地、果园、桑园、茶园、橡胶园、其他园地、有林地、灌木林地、疏林地、未成林胶园、其他园地、有林地、灌木林地、疏林地、未成林造林地、迹地、苗圃、天然草地、改良草地、工草地、造林地、迹地、苗圃、天然草地、改良草地、工草地、畜牧饲养地、设施农业用地、农村道路、坑塘水面、畜牧饲养地、设施农业用地、农村道路、坑塘水面、2021/9/184房 地 产 贷 款 专 业 培 训养殖水面、农田水利用地、田坎、晒谷场用地、商业用地、养殖水面、农田水利用地、田坎、晒谷场用地、商业用地、金融保险用地、餐饮旅馆业用地、其他商服用地、工业用金融保险用地、餐饮旅馆业用地、其他商服用地、工业用地、采矿地、仓储用地、公共设施用地、瞻仰景观用地、地、采矿地、仓储用地、公共设施用地、瞻仰景观用地、机关团体用地、教育用地、科研设施用地、文体用地、医机关团体用地、教育用地、科研设施用地、文体用地、医疗卫生用地、慈善用地、城镇单一住宅用地、城镇混合用疗卫生用地、慈善用地、城镇单一住宅用地、城镇混合用地、农村宅基地、空闲宅基地、铁路用地、公路用地、民地、农村宅基地、空闲宅基地、铁路用地、公路用地、民用机场、港口码头用地、管道运输用地、街巷、水库用地、用机场、港口码头用地、管道运输用地、街巷、水库用地、水工建筑用地、军事设施用地、使领馆用地、宗教用地、水工建筑用地、军事设施用地、使领馆用地、宗教用地、监教场用地、墓葬地、荒草地、盐碱地、沼泽地、沙地、监教场用地、墓葬地、荒草地、盐碱地、沼泽地、沙地、裸土地、裸岩石地、其他未利用地、河流水面、湖泊水面、裸土地、裸岩石地、其他未利用地、河流水面、湖泊水面、苇地、滩涂、冰川及永久积雪。苇地、滩涂、冰川及永久积雪。2021/9/185房 地 产 贷 款 专 业 培 训2、土地等级、土地等级 对对土土地地的的自自然然、经经济济属属性性和和它它在在社社会会经经济济活活动动中中的的作作用用进进行行综综合合评评定定，并并以以土土地地优优劣劣程程度度划划分分等等级级。城城镇镇土土地地等等级级采采用用“等等”和和“级级”两两个个层层次次的的划划分分体体系系，共共分分10个个“等等”和和10个个“级级”。不不同同城城市市的的土土地地可可有有不不同同的的几几个个“等等”。每每个个“等等”下下又又可可分分为为若若干干“级级”以以此此确确定定征征收收土土地地税税费费、计计算土地补偿、确定土地基准地价。算土地补偿、确定土地基准地价。3、住宅划分、住宅划分 一一类类住住宅宅：根根据据1999年年国国家家最最新新颁颁布布的的住住宅宅设设计计规规范范指每套使用面积为指每套使用面积为34-44平方米的普通住宅。平方米的普通住宅。二类住宅：二类住宅：指每套使用面积指每套使用面积45-55平方米的普通住宅。平方米的普通住宅。三类住宅：三类住宅：指每套使用面积指每套使用面积56-67平方米的普通住宅。平方米的普通住宅。2021/9/186房 地 产 贷 款 专 业 培 训4、三通一平、三通一平 指施工现场路通、水通、电通和现场平整的简称。指施工现场路通、水通、电通和现场平整的简称。“三三通通”指指把把开开发发区区域域或或建建筑筑工工地地红红线线以以外外的的道道路路、给给排排水水管管道道、供供电电线线路路引引入入施施工工现现场场。“一一平平”指指施施工工现现场场土土地地平平整。整。5、七通一平、七通一平 “七七通通”指指通通路路、上上水水通通、雨雨污污水水通通、电电力力通通、通通讯讯通通、煤气通、热力通。一平同上。主要区别是，一般工业项、煤气通、热力通。一平同上。主要区别是，一般工业项目三通一平即可，商品房开发要求七通一平。目三通一平即可，商品房开发要求七通一平。2021/9/187房 地 产 贷 款 专 业 培 训6、工程形象进度、工程形象进度 指以建设阶段或施工阶段表示的工程建设或施工进展情况指以建设阶段或施工阶段表示的工程建设或施工进展情况的指标。是反映和检查投资活动进度或施工进度的重要指标之的指标。是反映和检查投资活动进度或施工进度的重要指标之一。工程形象进度的划分，应按合理的建设、施工顺序，以一一。工程形象进度的划分，应按合理的建设、施工顺序，以一个建设阶段和施工阶段为对象，并考虑建设周期和施工周期等个建设阶段和施工阶段为对象，并考虑建设周期和施工周期等因素，既有利于安排建设、施工活动，又便于检查考核。对单因素，既有利于安排建设、施工活动，又便于检查考核。对单项工程的形象进度，可分为：准备、土建施工、设备安装调试、项工程的形象进度，可分为：准备、土建施工、设备安装调试、建成投产或交付使用等阶段。对单位工程的形象进度，在民用建成投产或交付使用等阶段。对单位工程的形象进度，在民用建筑工程，可分为：基础、结构、屋面、装修、竣工等部位。建筑工程，可分为：基础、结构、屋面、装修、竣工等部位。在工业建筑工程，可分为：打桩、基础、构件吊装、砌筑、屋在工业建筑工程，可分为：打桩、基础、构件吊装、砌筑、屋面、门窗安装、装修、地面、设备基础、竣工等部位面、门窗安装、装修、地面、设备基础、竣工等部位。7、毛地、毛地 指指城城市市旧旧区区改改造造中中须须先先进进行行动动迁迁安安置置，拆拆除除旧旧有有建建筑筑物物后后方可使用的土地。方可使用的土地。2021/9/188房 地 产 贷 款 专 业 培 训8、生地、生地 指未经开发，尚未形成建筑用地条件的农地或荒地。指未经开发，尚未形成建筑用地条件的农地或荒地。9、熟地、熟地 生地的对称。指经开发已形成一定建设用地条件的土地。生地的对称。指经开发已形成一定建设用地条件的土地。通常要达到通常要达到“三通一平三通一平”或或“七通一平七通一平”要求。要求。10、未利用地、未利用地 指目前还未利用主要包括难以利用的土地。根据国土资指目前还未利用主要包括难以利用的土地。根据国土资源部制定的全国土地分类中，未利用地包括荒草地、盐源部制定的全国土地分类中，未利用地包括荒草地、盐碱地沼泽地、沙漠等碱地沼泽地、沙漠等7个地类。个地类。2021/9/189房 地 产 贷 款 专 业 培 训11、宗地、宗地 可可供供建建筑筑使使用用的的基基本本土土地地单单位位。在在土土地地评评估估中中，宗宗地地的的概概念应包括以下含义：念应包括以下含义：A、有有明明确确的的权权属属，既既可可以以是是土土地地所所有有权权，也也可可以以是是土土地地使使用用权权，还还可可以以是是其其他他有有关关土土地地利利用用的的权权利利；B、在在使使用用功功能能上上具具有有一一定定独独立立性性；C、必必须须有有一一定定的的面面积积，能能够够在在其其上上建建造造一一定定面面积的建筑物。积的建筑物。12、宗地地价、宗地地价 指指城城镇镇内内某某一一宗宗土土地地的的评评估估价价格格，是是被被评评估估宗宗地地在在当当地地市市场场正正常常供供求求状状况况和和一一般般经经营营管管理理水水平平下下的的使使用用权权价价格格。宗宗地地地地价价评评估估主主要要有有两两种种方方法法：一一是是利利用用基基准准地地价价评评估估结结果果，采采用用系系数数修修正正法法评评估估宗宗地地价价格格；二二是是利利用用市市场场交交易易资资料料，采采用用比比较较法法、收收益还原法、剩余法、成本逼近法等常规方法直接评估宗地地价。益还原法、剩余法、成本逼近法等常规方法直接评估宗地地价。2021/9/1810房 地 产 贷 款 专 业 培 训13、标定地价、标定地价 指指在在城城市市规规划划区区国国有有土土地地范范围围内内，以以基基准准地地价价为为基基础础，对对不不同同土土地地级级别别按按照照宗宗地地用用途途、条条件件等等评评估估确确定定的的标标准准宗宗地地的的土土地地使使用用权权价价格格。标标定定地地价价以以“元元/平平方方米米”表表示示，政政府府物物价价和和土土地管理部门定期公布，一般每两年调整一次。地管理部门定期公布，一般每两年调整一次。14、基准地价、基准地价 指指按按照照城城市市规规划划区区内内国国有有土土地地范范围围内内不不同同土土地地级级别别或或均均质质地地域域分分别别评评估估确确定定的的商商业业、工工业业、居居住住等等各各类类用用途途的的土土地地使使用用权权的的平平均均价价格格。标标定定地地价价以以“元元/平平方方米米”表表示示，政政府府物物价价和和土土地管理部门定期公布，一般每一年调整一次。地管理部门定期公布，一般每一年调整一次。与与标标定定地地价价的的区区别别在在于于一一是是按按用用途途确确定定平平均均价价格格；二二是是以以不同级别确定宗地价格。不同级别确定宗地价格。2021/9/1811房 地 产 贷 款 专 业 培 训15、城市详细规划、城市详细规划 指以城市总体规划或分区规划为依据，对一指以城市总体规划或分区规划为依据，对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建筑用地所作的具体安排。城市详细规和各项建筑用地所作的具体安排。城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。城划分为控制性详细规划和修建性详细规划。城市详细规划由市政府规划部门负责组织编制，市详细规划由市政府规划部门负责组织编制，由市政府审批。由市政府审批。2021/9/1812房 地 产 贷 款 专 业 培 训16、修建性详细规划、修建性详细规划 根根据据建建设设部部城城市市规规划划编编制制办办法法，修修建建性性详详细细规划应当包括以下内容：规划应当包括以下内容：（1）建设条件分析及综合技术经济论证；）建设条件分析及综合技术经济论证；（2）作作出出建建筑筑、道道路路和和绿绿地地等等空空间间布布局局和和景景观观规规划划设计设计（3）道路交通规划设计；）道路交通规划设计；（4）绿地系统规划设计；）绿地系统规划设计；（5）工程管线规划设计；）工程管线规划设计；（6）估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。）估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。2021/9/1813房 地 产 贷 款 专 业 培 训17、控制性详细规划、控制性详细规划 根根据据建建设设部部城城市市规规划划编编制制办办法法，控控制制性性详详细细规规划划应应当当包括以下内容：包括以下内容：（1）详详细细规规定定所所规规划划范范围围内内的的各各类类不不同同使使用用性性质质用用地地的的界界限限，规定各类用地内适建、不适建或有条件地允许建设的建筑类型；规定各类用地内适建、不适建或有条件地允许建设的建筑类型；（2）规规定定各各地地块块建建筑筑高高度度、建建筑筑密密度度、容容积积率率、绿绿地地率率等等控控制制指指标标；规规定定交交通通出出入入口口方方位位、停停车车泊泊位位、建建筑筑后后退退红红线线距距离离、建筑间距等要求；建筑间距等要求；（3）提出各地块的建筑体量、体型、色彩要求；）提出各地块的建筑体量、体型、色彩要求；（4）确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高）确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高（5）根根据据规规划划容容量量、确确定定工工程程管管线线的的走走向向、管管径径和和工工程程设设施施的用地界限；的用地界限；（6）制定相应的土地使用与建筑管理规定。）制定相应的土地使用与建筑管理规定。2021/9/1814房 地 产 贷 款 专 业 培 训18、红线图、红线图 指指在在地地形形图图纸纸上上用用红红色色线线条条划划分分的的建建筑筑用用地地和和道道路路用用地地的的界界线线，以以标标明明其其合合法法位位置置和和范范围围。在在城城市市规规划划和和管理中，红线一般有四种：管理中，红线一般有四种：（1）建建设设用用地地红红线线，是是已已批批准准的的建建设设用用地地的的合合法法范范围围，又称又称“实红线实红线”。（2）建筑红线，经核准的建筑物范围。）建筑红线，经核准的建筑物范围。（3）规规划划道道路路红红线线，道道路路红红线线图图中中两两线线之之间间的的范范围围为为道路范围。道路范围。（4）管线红线。）管线红线。2021/9/1815房 地 产 贷 款 专 业 培 训（二）商品房开发建设方面（二）商品房开发建设方面1、工程形象进度、工程形象进度 指指以以建建设设阶阶段段表表示示的的工工程程建建设设或或施施工工阶阶段段表表示示的的工工程程建建设设或或施施工工进进展展情情况况的的指指标标。对对单单位位工工程程的的形形象象进进度度，在在民民用用建建筑筑工工程程，可可分分为为：基基础础、结结构构、屋屋面面、装装修修、竣竣工工等等部位。部位。2、公共建筑面积、公共建筑面积 指指商商品品房房销销售售中中应应分分摊摊计计入入销销售售面面积积的的商商品品房房公公建建空空间间的的面面积积。公公共共建建筑筑面面积积包包括括电电梯梯井井、电电梯梯间间、变变电电室室、设设备备间间公公共共门门厅厅等等以以及及单单元元与与公公共共建建筑筑空空间间之之间间的的分分隔隔、外外墙体水平投影面积。其分摊公式为：墙体水平投影面积。其分摊公式为：分摊的公共建筑面积分摊的公共建筑面积=公共建筑面积分摊系公共建筑面积分摊系*套内建筑面积套内建筑面积分摊系数分摊系数=公共建筑面积公共建筑面积/套内面积之和套内面积之和2021/9/1816房 地 产 贷 款 专 业 培 训3、房屋建筑结构分类、房屋建筑结构分类 我国目前分为我国目前分为6类：钢结构、钢和钢筋混凝土结构、钢类：钢结构、钢和钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、其他结构。筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、其他结构。4、房地产开发企业资质等级、房地产开发企业资质等级 指根据房地产开发企业资产、专业技术人员和开发经指根据房地产开发企业资产、专业技术人员和开发经营业绩等情况综合评定的，反映企业实际开发经营能力的营业绩等情况综合评定的，反映企业实际开发经营能力的资质级别。共分五等：资质级别。共分五等：一级资质、二级资质、三级资质、四级资质、暂定资质。一级资质、二级资质、三级资质、四级资质、暂定资质。2021/9/1817房 地 产 贷 款 专 业 培 训5、房地产一、二、三级市场、房地产一、二、三级市场 一级市场指国有土地转让市场，由国家经营垄断。一级市场指国有土地转让市场，由国家经营垄断。二级市场指增量房地产市场，主要经营方式为：出售、二级市场指增量房地产市场，主要经营方式为：出售、出租、抵押、交换等。出租、抵押、交换等。三级市场指存量房地产市场，即二手房市场。三级市场指存量房地产市场，即二手房市场。6、房屋重置价格、房屋重置价格 指当前建筑市场和生产条件下，重新建造被评估指当前建筑市场和生产条件下，重新建造被评估房屋同样结构、样式、质量的房屋所需支出的全部费房屋同样结构、样式、质量的房屋所需支出的全部费用。用。2021/9/1818房 地 产 贷 款 专 业 培 训7、经济适用房及价格构成、经济适用房及价格构成 指指按按照照国国家家住住宅宅设设计计标标准准建建造造，向向城城镇镇中中低低收收入入家家庭庭出出售售的的普普通通住住房房，包包括括安安居居工工程程住住房房和和集集资资合合作作建建房房。根根据据国国家家规规定定，新新建建经经济济适适用用房房价价格格由由以以下下8项项因因素素构构成成：建建设设用用地地的的征征地地和和拆拆迁迁补补偿偿、安安置置费费；勘勘察察设设计计和和前前期期工工程程费费；建建安安工工程程费费；住住宅宅小小区区基基础础设设施施建建设设费费；以以上上四四项项之之和和为为基数的基数的1-3%的管理费；贷款利息；税金；的管理费；贷款利息；税金；30%以下的利润。以下的利润。8、楼面地价、楼面地价 指平均到每单位建筑面积上的土地价格。指平均到每单位建筑面积上的土地价格。计算公式为：计算公式为：楼面地价楼面地价=土地总价格土地总价格/建筑总面积建筑总面积楼面地价楼面地价=单位地价单位地价/容积率容积率2021/9/1819房 地 产 贷 款 专 业 培 训9、总用地面积、总用地面积 指项目范围内的总占地面积，包括居住用地、公共建筑指项目范围内的总占地面积，包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化用地。在我行的评项目估要求中，用地、道路用地、绿化用地。在我行的评项目估要求中，总用地面积应为国有土地使用证和建设用地规划许可证中总用地面积应为国有土地使用证和建设用地规划许可证中记载的面积。记载的面积。建筑基地面积：建筑基地面积：即建筑物的基座面积，不包括建筑红线即建筑物的基座面积，不包括建筑红线外的面积。外的面积。10、总建筑面积、总建筑面积 指项目范围内的各类建筑面积之和，包括住宅面积和公指项目范围内的各类建筑面积之和，包括住宅面积和公建面积。建面积。2021/9/1820房 地 产 贷 款 专 业 培 训11、住宅建筑面积、住宅建筑面积 指指住住宅宅建建筑筑物物各各层层面面积积的的总总和和。其其计计算算标标准准根根据据建建设设部部颁颁布布颁颁布布的的房房产产测测量量规规范范确确定定，此此外外，建建设设部部02年年5月月下下发了通知，对测量规范中未明确的问题作出如下补充规定：发了通知，对测量规范中未明确的问题作出如下补充规定：计算建筑面积的房屋层高均须在计算建筑面积的房屋层高均须在2.2米以上（含）。米以上（含）。屋顶为斜面结构的，层高在屋顶为斜面结构的，层高在2.2米以上的部位计算建筑面积。米以上的部位计算建筑面积。不不规规则则建建筑筑物物阳阳台台、挑挑廊廊、架架空空通通廊廊的的外外围围水水平平投投影影超超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。楼梯已经计算建筑面积的，其下方不再计算建筑面积。楼梯已经计算建筑面积的，其下方不再计算建筑面积。与与室室内内不不相相通通的的类类似似阳阳台台、挑挑廊廊、檐檐廊廊的的建建筑筑，不不计计算算建筑面积。建筑面积。2021/9/1821房 地 产 贷 款 专 业 培 训12、公建面积、公建面积 分分为为经经营营性性公公建建面面积积和和非非经经营营性性公公建建面面积积。经经营营性性公公建建面面积积指指住住宅宅区区域域内内商商业业用用途途的的建建筑筑面面积积。非非经经营营性性公公建建面面积积包包括括变变电电室室、设设备备间间、公公共共门门厅厅等等公公共共用用房房和和管管理理用用房房面面积积，单单元元与与公公建建空空间间之之间间的的分分隔隔墙墙以以及及外外墙墙水平投影面积的一半也计算为非经营性公建面积。水平投影面积的一半也计算为非经营性公建面积。13、建筑密度、建筑密度 指指建建筑筑的的建建筑筑用用地地的的覆覆盖盖率率。建建筑筑密密度度=建建筑筑基基底底面面积积/建筑用地面积建筑用地面积建筑面积密度：建筑面积密度：又称容积率又称容积率容积率容积率=居住建筑面积居住建筑面积/居住建筑用地面积居住建筑用地面积2021/9/1822房 地 产 贷 款 专 业 培 训14、高层比例、高层比例 一一般般七七层层以以上上为为高高层层建建筑筑，四四至至六六层层为为多多层层建建筑筑。一至三层为低层建筑。一至三层为低层建筑。15、人口毛密度、人口毛密度 指居住区内可居住的总人口与总用地面积之比。指居住区内可居住的总人口与总用地面积之比。16、人口净密度、人口净密度 指居住区总人口与建筑用地面积之比。指居住区总人口与建筑用地面积之比。17、绿地率、绿地率 规划用地范围内的绿地面积与规划用地面积之比。规划用地范围内的绿地面积与规划用地面积之比。2021/9/1823房 地 产 贷 款 专 业 培 训18、住宅分类、住宅分类 按类型分为单元式、公寓式、花园式按类型分为单元式、公寓式、花园式 单元式住宅，又称梯间式住宅，是以一个楼梯为单元式住宅，又称梯间式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多、高层住宅所采用。几户服务的单元组合体，一般为多、高层住宅所采用。公寓式住宅是相对于独院独户的西式别墅而言，多数公寓式住宅是相对于独院独户的西式别墅而言，多数为高层住宅，每一层内有若干单独使用的套房，包括为高层住宅，每一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等，卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等，还有一部分附设与旅馆酒店内，称为酒店式公寓。花还有一部分附设与旅馆酒店内，称为酒店式公寓。花园式住宅也称独院或独户住宅，有称园式住宅也称独院或独户住宅，有称HOUSE或或TOWNHOUSE2021/9/1824房 地 产 贷 款 专 业 培 训 按设计结构分为普通单元型、跃层、错层、复式、大按设计结构分为普通单元型、跃层、错层、复式、大开间灵活分隔型、框架异型柱型开间灵活分隔型、框架异型柱型 复式住宅的地面不仅不处于同一平面，而且房间标高复式住宅的地面不仅不处于同一平面，而且房间标高也有差异。房屋结构处于跃层和错层之间。楼板层之间的也有差异。房屋结构处于跃层和错层之间。楼板层之间的距离大于错层的高低落差范围，小于跃层两楼板层间的距距离大于错层的高低落差范围，小于跃层两楼板层间的距离。离。大开间式采用框架结构，梁、板、柱承重，墙体不承大开间式采用框架结构，梁、板、柱承重，墙体不承重，墙体可依业主的喜好自由设置、变更；框架异型柱型重，墙体可依业主的喜好自由设置、变更；框架异型柱型住宅的柱子与墙体同宽度，顺墙体布置，不突出于墙面。住宅的柱子与墙体同宽度，顺墙体布置，不突出于墙面。2021/9/1825房 地 产 贷 款 专 业 培 训19、大配套、大配套 即城市基础设施建设费。指项目区域外的供水、供即城市基础设施建设费。指项目区域外的供水、供电、供气、供热、排水、通讯、道路等配套设施建设电、供气、供热、排水、通讯、道路等配套设施建设费。费。20、小配套、小配套 相对于大配套而言，小配套主要指住宅小区内主次相对于大配套而言，小配套主要指住宅小区内主次干道、给排水、路灯、绿化工程，区内进户前的电力干道、给排水、路灯、绿化工程，区内进户前的电力、有线电视、电讯管线及配电设施费用。、有线电视、电讯管线及配电设施费用。2021/9/1826房 地 产 贷 款 专 业 培 训二、房地产开发前期流程二、房地产开发前期流程 开开发发商商自自有有投投资资意意向向开开始始至至项项目目建建设设完完毕毕后后出出售售或或出出租租并并实实施施全全寿寿命命周周期期的的物物业业管管理理，大大都都遵遵循循着着一一个个符符合合逻逻辑辑和和开开发发规规律律的的程程序序。一一般般来来说说，这这个个程程序序包包括括八八大大步步骤骤，即即投投资资机机会会寻寻找找、投投资资机机会会筛筛选选、可可行行性性研研究究、获获取取土土地地使使用用权权、规规划划设设计计与与方方案案报报批批、签签署署有有关关合合作作协协议议、施施工工建建设设与与竣竣工工验验收收、物物业业出出售售或或出出租租与与物物业业管管理理。这这八八个个步步骤骤又又可可划划分分为为四四个个阶阶段段，即即投投资资机机会会选选择择与与决决策策分分析析阶阶段段、前前期期工工作作阶阶段段、建建设设阶阶段段和和租租售售阶阶段段。了了解解房房地地产产开开发发的的基基本本流流程程，有有利利与与我我们们对对房房地地产产贷贷款款项项目目的的积积极极和和审审慎慎地地介介入入，提提高高评评估估的的水水平平，加加强强客客户户营营销销力力度度以以及及贷贷后后管管理理的的实实施施。在在此此，结结合合我我行行目目前前项项目目评评估估的的实实际际工工作作需需要要，重重点点介介绍绍房房地地产产开开发发前前期期工作阶段和建设阶段的基本流程。工作阶段和建设阶段的基本流程。2021/9/1827房 地 产 贷 款 专 业 培 训房地产开发前期工作阶段房地产开发前期工作阶段 房房地地产产开开发发前前期期工工作作阶阶段段主主要要包包括括项项目目开开工工前前的的各各种种审审批批手手续续的的申申办办；征征地地拆拆迁迁，购购置置土土地地；组组织织勘勘察察设设计计；平平整整场场地地，接接通通工工地地的的临临时时水水电电线线路路；选选择择项项目目承承建建商商、销销售售商商等等，其其中中，尤尤以以申申办办各各种种审审批批手手续续工工作作烦烦琐琐。在在本本市市办办妥妥开开工前的全套手续一般需工前的全套手续一般需10个月到个月到1年的时间。大体程序如下：年的时间。大体程序如下：（一一）政政府府土土地地储储备备机机构构收收购购土土地地，组组织织拆拆迁迁、规规划划、配配套套论论证证，将将生生地地转转为为熟熟地地。制制定定控控制制性性详详规规以以及及包包括括地地块块面面积积、使使用用性性质质、容容积积率率、建建设设密密度度、开开发发期期限限等等的的规规划划设设计条件。计条件。（二二）开开发发商商就就具具体体地地块块的的房房地地产产开开发发建建设设编编制制项项目目建建议议书书并并注注明明开开发发内内容容与与规规模模、开开发发期期限限与与方方式式、投投资资总总额额与与注册资本金等。注册资本金等。2021/9/1828房 地 产 贷 款 专 业 培 训 （三）申请立项审批（三）申请立项审批 开发商向项目所在地的计划和建设行政管理部门提出开发商向项目所在地的计划和建设行政管理部门提出立项申请，并附项目建议书，以供审批。受理部门经审查立项申请，并附项目建议书，以供审批。受理部门经审查与其他有关部门协商后，作出是否准予立项的决定并下达与其他有关部门协商后，作出是否准予立项的决定并下达年度投资计划。年度投资计划。（四）落实（四）落实“四源四源”在房地产开发中，通常将水、热、气、污等市政基础在房地产开发中，通常将水、热、气、污等市政基础设设施施的的供供给给与与排排放放称称为为“四四源源”，因因此此，开开发发商商在在立立项项申申请请获获准准后后，需需与与“四四源源”主主管管部部门门联联系系，商商洽洽提提供供有有关关设设施施的的可可能能性性和和具具体体实实施施方方案案，并并签签定定协协议议，交交纳纳“四四源源”建建设设费。费。2021/9/1829房 地 产 贷 款 专 业 培 训 （五）申请审批项目可行性研究报告（五）申请审批项目可行性研究报告 开发商在立项申请获准后，应按项目建议书批准文开发商在立项申请获准后，应按项目建议书批准文件规定的内容，进一步编制项目可研报告，并将其与项件规定的内容，进一步编制项目可研报告，并将其与项目建议书和批准文件一道上报计划和建设行政主管部门目建议书和批准文件一道上报计划和建设行政主管部门审批。审批。（六）申请办理建设用地规划许可证（六）申请办理建设用地规划许可证 这项工作需分几步进行：这项工作需分几步进行：1、开发商向城市规划行政管理部门提出建设用地定点、开发商向城市规划行政管理部门提出建设用地定点选址申请，同时提交项目建议书、批准文件和相关图纸；选址申请，同时提交项目建议书、批准文件和相关图纸；2021/9/1830房 地 产 贷 款 专 业 培 训2、规划部门接到申请后，根据该项目用地性质、规划和城市、规划部门接到申请后，根据该项目用地性质、规划和城市规划要求，初步确定用地项目的具体位置和界限；规划要求，初步确定用地项目的具体位置和界限；3、将初选结果通报其他主管部门征询意见并取得一致；、将初选结果通报其他主管部门征询意见并取得一致；4、开发商根据选址批准书，申请核发建设用地规划许可证；、开发商根据选址批准书，申请核发建设用地规划许可证；5、规划部门在对项目规划设计总图进行审核的基础上，提出、规划部门在对项目规划设计总图进行审核的基础上，提出规划设计条件，核发建设用地规划许可证。规划设计条件，核发建设用地规划许可证。（七）申请办理建设用地批准书（七）申请办理建设用地批准书 开发商在取得建设用地规划许可证后，向土地管理部门开发商在取得建设用地规划许可证后，向土地管理部门提出建设用地申请，同时提交前述有关文件以及怔地协议、提出建设用地申请，同时提交前述有关文件以及怔地协议、拆迁补偿和安置方案。土地部门审定后核发建设用地批准书。拆迁补偿和安置方案。土地部门审定后核发建设用地批准书。2021/9/1831房 地 产 贷 款 专 业 培 训 （八）进行初步设计（八）进行初步设计 开开发发商商根根据据规规定定的的规规划划设设计计条条件件选选择择具具有有相相应应资资格格的的规规划划设设计计单单位位和和建建筑筑设设计计单单位位，签签定定设设计计合合同同，组组织织勘勘察察、规规划和设计工作，形成初步的规划设计方案。划和设计工作，形成初步的规划设计方案。（九）申请办理建设工程规划许可证（九）申请办理建设工程规划许可证 首首先先申申请请审审定定规规划划设设计计方方案案，同同时时提提交交项项目目建建议议批批准准书书及及至至少少两两个个符符合合规规划划设设计计条条件件的的项项目目设设计计方方案案。设设计计方方案案审审定后，申请办理建设工程规划许可证。定后，申请办理建设工程规划许可证。（十）取得土地使用权（十）取得土地使用权 （十一）拆迁安置（十一）拆迁安置拆拆迁迁安安置置的的程程序序为为：提提出出拆拆迁迁申申请请，领领取取拆拆迁迁许许可可证证；公公告告或或公公布布有有关关事事宜宜；与与被被拆拆迁迁人人签签定定拆拆迁迁安安置置补补偿偿协协议议；动动工工拆迁。拆迁。2021/9/1832房 地 产 贷 款 专 业 培 训 （十二）申领房地产开发项目手册（十二）申领房地产开发项目手册 开发商在签定土地出让合同后开发商在签定土地出让合同后15日内到建设部门备案，日内到建设部门备案，并申请项目手册。主要记载项目实施各阶段的主要事项与政并申请项目手册。主要记载项目实施各阶段的主要事项与政府有关管理部门对开发企业经营活动的审查、批准及处理意府有关管理部门对开发企业经营活动的审查、批准及处理意见等内容，每半年报主管部门核验一次。见等内容，每半年报主管部门核验一次。（十三）办理建设工程开工许可证及工程监理手续（十三）办理建设工程开工许可证及工程监理手续 在开工前，开发商需持年度正式基建计划、建设工程规在开工前，开发商需持年度正式基建计划、建设工程规划许可证及拆迁许可证等文件到建设主管部门办理建设工程划许可证及拆迁许可证等文件到建设主管部门办理建设工程开工手续、领取开工证；到当地建设质量监督部门办理建设开工手续、领取开工证；到当地建设质量监督部门办理建设工程质量监理注册登记手续，对一些需要进行开工审计的建工程质量监理注册登记手续，对一些需要进行开工审计的建设项目，还应向审计机关申请办理审计事宜。设项目，还应向审计机关申请办理审计事宜。2021/9/1833房 地 产 贷 款 专 业 培 训房 地 产 贷 款 专 业 培 训天津市房地产开发项目申报审批流程天津市房地产开发项目申报审批流程土地收购整理土地收购整理 土地整理中心收购土地，组织对地块进行拆迁、规划、配套论证，将生地变熟地 1获取土地获取土地 开发企业在土地交易中心参加竞拍，获得已整理好的成熟地块。签订土地出让合同，按规定取得土地征。3申办房地产开发企业资质申办房地产开发企业资质 市建委审批、发放房地产开发企业资质证书2规划设计方案报审规划设计方案报审 企业报送规划设计方案，市规划局核发规划设计成果。4建筑设计方案审查建筑设计方案审查向市规划局规建处报送全图、建筑突击建筑设计方案，审查通过后或建筑设计方案审定通知书。5年度投资计划申报年度投资计划申报企业报送投资金华，市建委下达年度投机计划书。6建设开发招商中心一站式服务建设开发招商中心一站式服务包括非经营性公建、供热、教育、地名、人防、环保、消防、绿化的审批，区建委、市供热办、市公安消防局、区绿化部门出具相关审查意见。7发放建设工程规划许可证发放建设工程规划许可证 市规划局出具建设工程规划许可证 82021/9/1834房 地 产 贷 款 专 业 培 训工程项目报建登记工程项目报建登记 企业到市建设交易中心报建登记。9项目招投标及合同备案项目招投标及合同备案 在市建设交易中心办理建筑设计、监理、施工招投标及合同备案 10施工图审查施工图审查 市建设交易中心核发施工图审查批准书。11建设工程航监督登记建设工程航监督登记 向市质量监督总站提交建设工程质量监督申请表，进行质量监督登记。12建设工程施工许可申报建设工程施工许可申报 在市建设交易中心申领建设工程施工许可证。工程占道及渣土处理等审批部门进入建交中心联合办公，办理相关审批手续。14建设项目开工验线建设项目开工验线市规划局审验。13项项 目目 开开 工工 建建 设设2021/9/1835房 地 产 贷 款 专 业 培 训配套设施建设申报配套设施建设申报 在竣工前6个月向市建委配套办提出配套申请，配套办下达手里通知。15地基、基础设施验收地基、基础设施验收 向市质量监督总站申请，得到地基、基础验收通知。19物业管理申报物业管理申报 向市房管局物业管理处申报钱其物业管理备案，取得前期物业管理备案证明、物业管理服务合同备案证明及业主会备案证明。16主体验收主体验收 向建交中心质量监督站申请，获得工程主体验收通知书20商品房销售申报商品房销售申报 向市房管局提交申请，获得商品房销售许可证 18装修验收装修验收 向建交中心质量监督站申请，获得工程装修验收通知书 21物价物价 物价局审核经济适用房价格 172021/9/1836房 地 产 贷 款 专 业 培 训工工 程程 防防雷验收雷验收由 市 防雷 检 测中 心 出具 验 收报告。22室室内内环环境监测境监测又具有检测资格的专业机构出具艰涩报告。23规划验规划验收收市规划局出具规划验收合格证。24环保、工程档环保、工程档案验收案验收由区环保局出具环保验收合格证书。由市城建档案馆出具工程档案验收合格证。25消防、人防消防、人防验收验收由市公安消防局、人防院出具验收合格证（适用于高层。26电梯、泵房验电梯、泵房验收收由市供水管理处及市特种设备监督检验所验收，出具工程合格证（适用于高层）27建设工程综合验收建设工程综合验收甲方组织设计、监理、施工各方进行综合验收，市质量监督总站监督并出质量监督报告。282021/9/1837房 地 产 贷 款 专 业 培 训供热验收供热验收 区供热办楚剧新建住宅供热配套证明、供