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房地产基本常识房地产基本常识第一期第一期 呼伦贝尔炎黄世纪投资置业有限公司呼伦贝尔炎黄世纪投资置业有限公司呼伦贝尔炎黄世纪投资置业有限公司呼伦贝尔炎黄世纪投资置业有限公司 严泓全严泓全严泓全严泓全 友情提示：会议期间请关闭手机友情提示：会议期间请关闭手机友情提示：会议期间请关闭手机友情提示：会议期间请关闭手机2021/9/181培训目的、对象、内容及培训目的、对象、内容及 基本概念基本概念2021/9/182培训目的：使员工对房地产行业有一定培训目的：使员工对房地产行业有一定 的了解的了解 了解房地产相关的基础知识了解房地产相关的基础知识培训对象：公司一线员工培训对象：公司一线员工2021/9/183培训内容主要分为：培训内容主要分为：一、土地使用权获取及土地综合类知识一、土地使用权获取及土地综合类知识二、房地产开发与规划设计二、房地产开发与规划设计三、工程建设及采购三、工程建设及采购四、房地产推广销售四、房地产推广销售 2021/9/184在培训前需要了解在培训前需要了解什么是房地产（基本概念）什么是房地产（基本概念）:房地产：房产和地产的总称，也叫房地产：房产和地产的总称，也叫“不不动动 产产”房房 产：是房屋及其权利的总称产：是房屋及其权利的总称地地 产：是土地及其权利的总称产：是土地及其权利的总称2021/9/185土地的分类土地的分类1、生地：、生地：指未形成建设用地条件的土地指未形成建设用地条件的土地 2、熟地：、熟地：指已具备一定的供水、排水、供电、指已具备一定的供水、排水、供电、通讯、通气、道路等基础设施条件和通讯、通气、道路等基础设施条件和 完成地上建筑物、构筑物动拆迁的形完成地上建筑物、构筑物动拆迁的形 成建设用地条件的土地成建设用地条件的土地，也就是我们也就是我们 常说的常说的 （1）三通一平）三通一平 （2）五通一平）五通一平 （3）七通一平）七通一平2021/9/186 市场分类：市场分类：房地产一级市场：房地产一级市场：房地产一级市场又称土地市场，是指国家将房地产一级市场又称土地市场，是指国家将 国有土地使用权出让给房地产发展商的运作国有土地使用权出让给房地产发展商的运作 过程。房地产一级市场实行国家垄断。政府过程。房地产一级市场实行国家垄断。政府 通过对土地供应量的调节，起到调控房地产通过对土地供应量的调节，起到调控房地产 市场的作用。市场的作用。房地产二级市场：房地产二级市场：房地产二级市场又称增量市场，是指新建商房地产二级市场又称增量市场，是指新建商 品房的买卖市场。房地产二级市场的主体是品房的买卖市场。房地产二级市场的主体是 住宅发展商、建造商和购房居民。住宅发展商、建造商和购房居民。房地产三级市场：房地产三级市场又称存量房市场，一般指旧房地产三级市场：房地产三级市场又称存量房市场，一般指旧 房租赁和二手房买卖。房地产物业在经过第房租赁和二手房买卖。房地产物业在经过第 一次买卖后的再次转让，属于房地产三级市一次买卖后的再次转让，属于房地产三级市 场范畴。场范畴。2021/9/187房产分类：房产分类：居住物业居住物业 商用物业商用物业2021/9/188房产分类房产分类居住住宅居住住宅 平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅商业楼宇商业楼宇 写字楼、商铺（旅馆、餐饮、娱乐）写字楼、商铺（旅馆、餐饮、娱乐）工业和仓储用房工业和仓储用房其他：其他：(教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等)综合：两种或两种以上用途综合：两种或两种以上用途2021/9/189土地使用权获取及土地土地使用权获取及土地综合类知识综合类知识2021/9/1810 一、一、土地使用权获取土地使用权获取目前，我国土地使用权的获取主要通过行政划拨目前，我国土地使用权的获取主要通过行政划拨和市场机制两条途径。对原先已通过行政划拨的和市场机制两条途径。对原先已通过行政划拨的土地，在更新改造、再开发过程中，开发商主要土地，在更新改造、再开发过程中，开发商主要通过补地价的方式重新获取土地使用权。对于新通过补地价的方式重新获取土地使用权。对于新开发的土地，开发商主要通过出让方式获得土地开发的土地，开发商主要通过出让方式获得土地使用权。有关途径和方式简述如下。使用权。有关途径和方式简述如下。2021/9/1811(一一)通过政府行政划拨获取土地使用权通过政府行政划拨获取土地使用权根据现行的法规及政策条例，国家进行经济、文根据现行的法规及政策条例，国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业，需要征用化、国防建设以及兴办社会公共事业，需要征用集体所有土地或者国有土地，可由政府行政划拨。集体所有土地或者国有土地，可由政府行政划拨。因为行政划拨土地使用权是国家给予的一种特殊因为行政划拨土地使用权是国家给予的一种特殊政策，所以，土地管理法对可以采取划拨的政策，所以，土地管理法对可以采取划拨的范围作了明确规定。同时限定了批准权限，严格范围作了明确规定。同时限定了批准权限，严格保护基本农田，凡基本农田以外的耕地超过保护基本农田，凡基本农田以外的耕地超过35公公顷，其他土地超过顷，其他土地超过70公顷，都必须报国务院批准；公顷，都必须报国务院批准；其余由省级人民政府批准。其余由省级人民政府批准。2021/9/1812建设征用土地时，应按规定支付土地补偿费和建设征用土地时，应按规定支付土地补偿费和安置补助费。此外，征用城市郊区的菜地，须安置补助费。此外，征用城市郊区的菜地，须按规定交纳新菜地开发建设基金；在土地使用按规定交纳新菜地开发建设基金；在土地使用过程中，建设单位还须缴纳土地使用税、耕地过程中，建设单位还须缴纳土地使用税、耕地占用税和其他有关费用。占用税和其他有关费用。2021/9/1813(二二)国有土地使用权的有偿使用国有土地使用权的有偿使用国有土地使用权有偿使用是指国家将一定时期内国有土地使用权有偿使用是指国家将一定时期内的土地使用权提供给单位和个人使用，而土地使的土地使用权提供给单位和个人使用，而土地使用者按照土地有偿使用合同的规定，一次或分年用者按照土地有偿使用合同的规定，一次或分年度向国家缴纳土地有偿使用费的行为。土地有偿度向国家缴纳土地有偿使用费的行为。土地有偿使用方式是今后供地的主要方式，今后除一些经使用方式是今后供地的主要方式，今后除一些经批准可以采用划拨方式供地的，都应当采用有偿批准可以采用划拨方式供地的，都应当采用有偿使用的方式。目前，国有土地使用权有偿使用的使用的方式。目前，国有土地使用权有偿使用的方式主要有三种：方式主要有三种：2021/9/18141国有土地使用权出让。国有土地使用国有土地使用权出让。国有土地使用权出让是指国家将一定年限内的土地使用权出让是指国家将一定年限内的土地使用权让给土地使用者，由土地使用者一次性权让给土地使用者，由土地使用者一次性的向国家支付土地使用权出让金和其他费的向国家支付土地使用权出让金和其他费用的行为。按目前的规定：土地使用权出用的行为。按目前的规定：土地使用权出让的年限，由国家和土地使用权受让方通让的年限，由国家和土地使用权受让方通过国有土地使用权出让合同来约定，但国过国有土地使用权出让合同来约定，但国家对出让的最高年限有具体规定，即：家对出让的最高年限有具体规定，即：2021/9/1815住房用地住房用地70年年工业用地工业用地50年年科教、文体、卫生用地科教、文体、卫生用地50 年年商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地40年年综合或其他用地综合或其他用地50年年 2021/9/1816合同约定的年限不得超过国家规定的最高年限，超合同约定的年限不得超过国家规定的最高年限，超过最高年限则无效。过最高年限则无效。在土地使用期限内，土地使用者应当按国家规定和在土地使用期限内，土地使用者应当按国家规定和合同约定的用途使用土地，也可以依法转让、出租合同约定的用途使用土地，也可以依法转让、出租和抵押土地。土地使用期届满，如果仍需继续使用和抵押土地。土地使用期届满，如果仍需继续使用可以依法重新申请，批准后重新签订土地使用合同，可以依法重新申请，批准后重新签订土地使用合同，否则土地无偿收回。在土地使用期限内国家一般不否则土地无偿收回。在土地使用期限内国家一般不得收回，如因公共目的确需要收回时，应当按使用得收回，如因公共目的确需要收回时，应当按使用的年限及土地使用者开发投资情况予以补偿。的年限及土地使用者开发投资情况予以补偿。2021/9/1817土地使用者在土地使用期内需要改变土地用途土地使用者在土地使用期内需要改变土地用途的应当经原批准机关批准，并与土地行政主管的应当经原批准机关批准，并与土地行政主管部门重新签订土地使用权出让合同或土地使用部门重新签订土地使用权出让合同或土地使用权出让的补充合同。否则，将不得改变合同约权出让的补充合同。否则，将不得改变合同约定的用途。定的用途。目前，国有土地使用权出让的方式一般有招标、目前，国有土地使用权出让的方式一般有招标、拍卖和协议出让三种形式：拍卖和协议出让三种形式：2021/9/1818(1)招标出让土地使用权。是指在规定的期限内，招标出让土地使用权。是指在规定的期限内，由符合规定的单位或个人由符合规定的单位或个人(受让方受让方)，以书面投标，以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，再由土地使用权形式，竞投某块土地的使用权，再由土地使用权出让方评标决标、择优而取。招标的文件包括：出让方评标决标、择优而取。招标的文件包括：招标通知书、投标指引招标通知书、投标指引(或招标须知或招标须知)、投标书、投标书、中标证明通知书、土地使用权出让合同中标证明通知书、土地使用权出让合同(含土地使含土地使用条件用条件)等。这里还要说的是招标出让中能否中标等。这里还要说的是招标出让中能否中标不完全决定于地价，还应考虑对土地的综合利用不完全决定于地价，还应考虑对土地的综合利用规划方案等因素。规划方案等因素。2021/9/1819(2)拍卖出让土地使用权。是指在指定的时间、地点，拍卖出让土地使用权。是指在指定的时间、地点，利用公开场合由政府的代表者利用公开场合由政府的代表者土地行政主管部土地行政主管部门主持拍卖指定地块的土地使用权门主持拍卖指定地块的土地使用权(也可以委托拍卖也可以委托拍卖行拍卖行拍卖)，由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞投，由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出最高价者取得土地使用权。拍者轮番报价，最后出最高价者取得土地使用权。拍卖方式充分引进竞争机制，政府也可以获得最高地卖方式充分引进竞争机制，政府也可以获得最高地价。但不是所有土地都可以采用拍卖方式的，只有价。但不是所有土地都可以采用拍卖方式的，只有一些竞争性很强的行业用地可以采用。拍卖前，要一些竞争性很强的行业用地可以采用。拍卖前，要先对土地做好规划，确定土地的位置、面积、用途、先对土地做好规划，确定土地的位置、面积、用途、使用年限、付款方式和使用条件等。使用年限、付款方式和使用条件等。2021/9/1820(3)协议出让土地使用权。是指出让方协议出让土地使用权。是指出让方(国家国家)与受与受让方让方(土地使用者土地使用者)通过协商方式有偿出让土地使用通过协商方式有偿出让土地使用权。具体说，应先由用地者向政府提出用地申请，权。具体说，应先由用地者向政府提出用地申请，经批准后由出让方和受让方协商地价、出让年限、经批准后由出让方和受让方协商地价、出让年限、付款方式，付款期限以及土地使用条件，经双方协付款方式，付款期限以及土地使用条件，经双方协商达成一致后，签订土地使用权出让合同。协议出商达成一致后，签订土地使用权出让合同。协议出让基本没有引入竞争机制，缺乏公开性和公平竞争。让基本没有引入竞争机制，缺乏公开性和公平竞争。但对一些缺乏竞争的行业和大型设施用地还是必要但对一些缺乏竞争的行业和大型设施用地还是必要的，仍然是土地使用权出让的方式之一。的，仍然是土地使用权出让的方式之一。2021/9/18212国有土地使用权租赁。国有土地使用权租赁是国有土地使用权租赁。国有土地使用权租赁是指国家将一定时期内的土地使用权让与土地使用者指国家将一定时期内的土地使用权让与土地使用者使用，而土地使用者按年度向国家缴纳租金的行为。使用，而土地使用者按年度向国家缴纳租金的行为。目前这种方式正在试点之中，并取得了较好的效果，目前这种方式正在试点之中，并取得了较好的效果，弥补了国有土地使用权出让中一些单位一次性支付弥补了国有土地使用权出让中一些单位一次性支付出让金有困难，或不需要长时期的使用土地者，满出让金有困难，或不需要长时期的使用土地者，满足了中小投资者的需要，更具有灵活性。同时对现足了中小投资者的需要，更具有灵活性。同时对现有划拨土地使用权逐步纳入有偿使用轨道也是一种有划拨土地使用权逐步纳入有偿使用轨道也是一种很好的办法。目前有关法规的制定正在研究之中。很好的办法。目前有关法规的制定正在研究之中。2021/9/18223国有土地使用权作价入股。国有土地使用权国有土地使用权作价入股。国有土地使用权作价人股是指将一定时期的国有土地使用权出让作价人股是指将一定时期的国有土地使用权出让金作价，作为国家的投资计作国家的股份。实际金作价，作为国家的投资计作国家的股份。实际上这种方式也可以作为国有土地使用权出让的一上这种方式也可以作为国有土地使用权出让的一种特殊形式。这种方式在目前的国有企业改制改种特殊形式。这种方式在目前的国有企业改制改组中采用较多，既解决了国有土地资产的流失，组中采用较多，既解决了国有土地资产的流失，又为国有困难企业的改制改组创造了条件。这主又为国有困难企业的改制改组创造了条件。这主要是针对现有国有企业使用的划拨土地使用权需要是针对现有国有企业使用的划拨土地使用权需要改制时适用。对企业新增用地，特别是征用土要改制时适用。对企业新增用地，特别是征用土地之后提供给用地单位使用的不能采用这种方式地之后提供给用地单位使用的不能采用这种方式2021/9/1823(三三)补地价方式补地价方式鉴于我国土地使用权的行政划拨大量存在，中华鉴于我国土地使用权的行政划拨大量存在，中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，对以行政划拨方式取得的土地使用权，例规定，对以行政划拨方式取得的土地使用权，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，及其附着物准，其划拨土地使用权和地上建筑物，及其附着物所有权可以转让、出租、抵押。所有权可以转让、出租、抵押。为了鼓励经行政划拨得到土地使用权的单位将土地为了鼓励经行政划拨得到土地使用权的单位将土地使用权推向市场，国家在收取补缴的土地出让金时，使用权推向市场，国家在收取补缴的土地出让金时，都有不同程度的优惠。都有不同程度的优惠。2021/9/1824二、土地综合类知识二、土地综合类知识1、土地用途包括哪些种类？、土地用途包括哪些种类？答：土地分为农用地、建设用地和未利用地。答：土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。地是指农用地和建设用地以外的土地。2021/9/1825 2、如何了解土地来源及性质？、如何了解土地来源及性质？答：对已办理房地产登记的，可以从房答：对已办理房地产登记的，可以从房地产证中了解；对未办理房地产登记手续地产证中了解；对未办理房地产登记手续的，可以从土地使用权出让合同书中了解。的，可以从土地使用权出让合同书中了解。2021/9/18263、什么是集体土地？、什么是集体土地？答：集体土地是指农村集体所有的土地。答：集体土地是指农村集体所有的土地。4、有哪些用地属于集体土地？、有哪些用地属于集体土地？答：根据中华人民共和国土地管理法第八条答：根据中华人民共和国土地管理法第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。自留地、自留山，属于农民集体所有。2021/9/18275、对集体土地使用权有哪些规定？、对集体土地使用权有哪些规定？答：根据中华人民共和国土地管理法的规定，答：根据中华人民共和国土地管理法的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。形致使土地使用权依法发生转移的除外。6、什么是行政划拨用地？、什么是行政划拨用地？答：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依答：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。给土地使用者使用的行为。2021/9/18287、什么是土地使用权出让？、什么是土地使用权出让？答：土地使用权出让，是指地方市人民政府以拍卖、答：土地使用权出让，是指地方市人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。使用权出让金的行为。8、土地使用权出让合同规定的用途或条件是否可以、土地使用权出让合同规定的用途或条件是否可以 变更？变更？答：一般情况下，土地使用者应按土地使用权出让合答：一般情况下，土地使用者应按土地使用权出让合同规定的用途、期限和条件开发、利用土地对确需改同规定的用途、期限和条件开发、利用土地对确需改变出让合同规定的土地用途或条件的，应征得土地管变出让合同规定的土地用途或条件的，应征得土地管理部门的同意。土地管理部门应与土地使用者以书面理部门的同意。土地管理部门应与土地使用者以书面形式变更出让合同，重新调整土地使用权出让金标准，形式变更出让合同，重新调整土地使用权出让金标准，并按有关规定办理变更登记。并按有关规定办理变更登记。2021/9/18299、土地使用权的出让方式有哪些？、土地使用权的出让方式有哪些？答：土地使用权出让包括招标、拍卖、协议三答：土地使用权出让包括招标、拍卖、协议三 种方式。种方式。10、什么是拍卖出让土地使用权？、什么是拍卖出让土地使用权？答：拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、答：拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。者获得土地使用权的行为。11、什么是招标出让土地使用权？、什么是招标出让土地使用权？答：招标出让土地使用权，是指由土地管理部门答：招标出让土地使用权，是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。后确定的中标人取得土地使用权的行为。2021/9/183012、什么是协议出让土地使用权、什么是协议出让土地使用权 答：协议出让土地使用权是指由土地管理部门代答：协议出让土地使用权是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。让与土地使用者的行为。13、有哪些土地交易应在土地房产交易中心通过、有哪些土地交易应在土地房产交易中心通过招标、拍卖、挂牌交易方式公开进行？招标、拍卖、挂牌交易方式公开进行？2021/9/1831 （一）经营性项目用地（包括市政府收回闲置的（一）经营性项目用地（包括市政府收回闲置的 行政划拨用地和历史用地等）的土地使用权出让行政划拨用地和历史用地等）的土地使用权出让（二）以协议地价方式取得土地使用权，申请改变用地（二）以协议地价方式取得土地使用权，申请改变用地 性质、功能，转让土地使用权的，依法收回土地性质、功能，转让土地使用权的，依法收回土地 使用权，通过招标、拍卖方式重新出让；使用权，通过招标、拍卖方式重新出让；（三）依出让方式取得土地使用权，已签订出让合同，（三）依出让方式取得土地使用权，已签订出让合同，交清市场地价后进行的土地使用权转让；交清市场地价后进行的土地使用权转让；2021/9/1832 （四）减免地价或交纳协议地价的土地使用权转让；（四）减免地价或交纳协议地价的土地使用权转让；（五）合作建房，但农村征地返还用地除外；（五）合作建房，但农村征地返还用地除外；（六）已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和（六）已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和 历史用地，若存在多个产权主体，按照城历史用地，若存在多个产权主体，按照城 市规划由政府组织或经政府批准组织改造的，选市规划由政府组织或经政府批准组织改造的，选 择改造单位的；择改造单位的；（七）已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用（七）已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用 地，且产权属同一主体的，在符合现行规划前提地，且产权属同一主体的，在符合现行规划前提 下，土地使用者选择转让他人改造或与他人合作下，土地使用者选择转让他人改造或与他人合作 改造的；改造的；2021/9/1833 （八）为实现抵押权进行的土地使用权及地上建筑（八）为实现抵押权进行的土地使用权及地上建筑 物、构造物、附着物转让；物、构造物、附着物转让；（九）人民法院、执法机关裁定、决定处分的土地（九）人民法院、执法机关裁定、决定处分的土地 使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让（十）法律、法规允许的集体所有的建设用地使用（十）法律、法规允许的集体所有的建设用地使用 权交易。其他机构包括中介机构不得进行上权交易。其他机构包括中介机构不得进行上 述交易。述交易。2021/9/183414、在哪些情形下，土地使用权终止？、在哪些情形下，土地使用权终止？答：有下列情形之一的，土地使用权终止：答：有下列情形之一的，土地使用权终止：（一）出让合同规定的年期届满；（一）出让合同规定的年期届满；（二）土地灭失；（二）土地灭失；（三）土地使用者死亡而无合法承继人；（三）土地使用者死亡而无合法承继人；（四）人民法院或土地管理部门依法作出的没收（四）人民法院或土地管理部门依法作出的没收 土地使用权的判决、裁定或决定生效；土地使用权的判决、裁定或决定生效；（五）用地单位迁移或者被依法注销的；（五）用地单位迁移或者被依法注销的；（六）市政府根据社会公共利益的需要，提前收回土地使（六）市政府根据社会公共利益的需要，提前收回土地使 用权的；用权的；（七）法律、法规规定的其他情形。（七）法律、法规规定的其他情形。2021/9/183515、在哪些情形下的土地交易不予办理产权、在哪些情形下的土地交易不予办理产权 手续？手续？答：凡有下列情形之一的，不予办理产权手续：答：凡有下列情形之一的，不予办理产权手续：（一）违反本规定，须公开交易的土地使用权不（一）违反本规定，须公开交易的土地使用权不 实行公开交易的；实行公开交易的；（二）须公开交易的土地使用权不按本规定的规（二）须公开交易的土地使用权不按本规定的规 范要求和方式进行公开交易的；范要求和方式进行公开交易的；（三）投标人或竞买人互相串通压价的；（三）投标人或竞买人互相串通压价的；（四）法律、法规规定属于交易无效的其他情形（四）法律、法规规定属于交易无效的其他情形 属于前款第（一）、（二）项情形的，由属于前款第（一）、（二）项情形的，由 监察部门依法对有关单位负责人和责任人监察部门依法对有关单位负责人和责任人 给予行政处分。构成犯罪的，由司法机关给予行政处分。构成犯罪的，由司法机关 依法追究刑事责任。依法追究刑事责任。2021/9/183616、如何了解地价是否交清？、如何了解地价是否交清？答答:对已办理房地产登记手续，并领取房地产对已办理房地产登记手续，并领取房地产 证的，说明地价已经交清；证的，说明地价已经交清；对未办理房地产登记手续的，可以要求发展对未办理房地产登记手续的，可以要求发展商出示由主管部门出具的地价款交清证明；对分商出示由主管部门出具的地价款交清证明；对分期付款的，可以从土地使用权出让合同书中了解期付款的，可以从土地使用权出让合同书中了解地价的分期付款额度。地价的分期付款额度。2021/9/183717、未交清地价的房地产是如何处理的？、未交清地价的房地产是如何处理的？答：土地使用者未按出让合同规定的期限付清土地答：土地使用者未按出让合同规定的期限付清土地使用权出让金的，从滞纳之日起每日加收土地使用使用权出让金的，从滞纳之日起每日加收土地使用权出让金应缴纳部分万分之五的滞纳金。滞纳六十权出让金应缴纳部分万分之五的滞纳金。滞纳六十日后仍未付清的，土地管理部门可以解除出让合同，日后仍未付清的，土地管理部门可以解除出让合同，收回土地使用权。土地使用权只支付定金或保证金收回土地使用权。土地使用权只支付定金或保证金的，不予退还。土地使用者已将定金或者保证金抵的，不予退还。土地使用者已将定金或者保证金抵充土地使用权出让金的，不予退还。土地管理部门充土地使用权出让金的，不予退还。土地管理部门扣除土地开发与市政配套设施金总额扣除土地开发与市政配套设施金总额20%的违约金，的违约金，余额予以退还，已兴建的建筑物、附着物无偿收归余额予以退还，已兴建的建筑物、附着物无偿收归政府所有政府所有。2021/9/1838 18、在什么情形下，主管部门可以无偿收回土地、在什么情形下，主管部门可以无偿收回土地使用权？使用权？答：有下列情形之一的，主管部门或派出机构可答：有下列情形之一的，主管部门或派出机构可以无偿收回该宗土地及其地上的建筑物、附着物以无偿收回该宗土地及其地上的建筑物、附着物 （一）出让合同规定的年期届满的；（一）出让合同规定的年期届满的；（二）土地使用者死亡而无合法承继人的；（二）土地使用者死亡而无合法承继人的；（三）人民法院或主管部门依法作出的已经发生（三）人民法院或主管部门依法作出的已经发生 法律效力的没收土地的判决、裁定或决定法律效力的没收土地的判决、裁定或决定 （四）法律、法规规定的其他情形。（四）法律、法规规定的其他情形。2021/9/183919、土地使用费缴纳人是如何确定的？、土地使用费缴纳人是如何确定的？答：使用土地的单位和个人是土地使用费的缴纳人。但：答：使用土地的单位和个人是土地使用费的缴纳人。但：（一）以土地投资入股与他方兴办合资、合作或联营企业的，（一）以土地投资入股与他方兴办合资、合作或联营企业的，合资、合作或联营企业为缴费人，但经批准的联营合同另合资、合作或联营企业为缴费人，但经批准的联营合同另有约定的按合同办理；土地权属没有转移的，提供土地的有约定的按合同办理；土地权属没有转移的，提供土地的一方为缴费人；土地使用权转让的，受让方为缴费人；一方为缴费人；土地使用权转让的，受让方为缴费人；（二）租赁房屋的，房屋所有人为缴费人；（二）租赁房屋的，房屋所有人为缴费人；（三）经营土地开发的，在土地使用权转让前，经营开发单（三）经营土地开发的，在土地使用权转让前，经营开发单位为缴费人，土地使用权转让的，受让方为缴费人；位为缴费人，土地使用权转让的，受让方为缴费人；（四）农村工商用地和宅基地，以工商企业、宅基地使用人（四）农村工商用地和宅基地，以工商企业、宅基地使用人为缴费人；为缴费人；（五）共有的土地，以房地产证登记的权利人为缴费人（五）共有的土地，以房地产证登记的权利人为缴费人2021/9/1840 20、有哪些情况暂免缴纳土地使用费？、有哪些情况暂免缴纳土地使用费？答：下列用地暂免缴纳土地使用费：答：下列用地暂免缴纳土地使用费：（一）国家机关、人民团体、部队以及个人使用的非营利性（一）国家机关、人民团体、部队以及个人使用的非营利性 用地；用地；（二）由国家财政部门拨付事业费的事业单位的非营利性用（二）由国家财政部门拨付事业费的事业单位的非营利性用 地；地；（三）公园、名胜古迹、宗教寺庙的非营利性用地；（三）公园、名胜古迹、宗教寺庙的非营利性用地；（四）市政公共设施以及林场、铁路路基、公路路基、电力（四）市政公共设施以及林场、铁路路基、公路路基、电力 走廊用地；走廊用地；（五）农村直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；（五）农村直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；（六）按国家法律、法规和规章规定免缴土地使用费的其他（六）按国家法律、法规和规章规定免缴土地使用费的其他 用地。用地。2021/9/184121、有哪些用地免缴或减收土地使用费？、有哪些用地免缴或减收土地使用费？答：答：下列用地免缴或减收土地使用费：下列用地免缴或减收土地使用费：（一）新开工的基建工程，自土地使用合同书生（一）新开工的基建工程，自土地使用合同书生 效之日起至土地使用合同书规定的竣工日效之日起至土地使用合同书规定的竣工日 期止，减半计征土地使用费。由于特殊原因不期止，减半计征土地使用费。由于特殊原因不 能按期竣工的，经主管部门批准可以适当延长能按期竣工的，经主管部门批准可以适当延长 优惠期，但延长的时间最多不能超过一年；优惠期，但延长的时间最多不能超过一年；（二）华侨、港、澳、台同胞捐资兴办的企业用地或项目用（二）华侨、港、澳、台同胞捐资兴办的企业用地或项目用 地，免缴土地使用费三年，三年后减半缴纳土地使用地，免缴土地使用费三年，三年后减半缴纳土地使用 费两年；费两年；2021/9/1842（三）企业用自筹资金填海增辟的土地，从土（三）企业用自筹资金填海增辟的土地，从土 地使用合同书生效之日起，免缴土地使地使用合同书生效之日起，免缴土地使 用费五至十年；用费五至十年；（四）因不可抗力或其他特殊情况，确实无法缴（四）因不可抗力或其他特殊情况，确实无法缴 纳土地使用费的，经批准可以缓缴或减免纳土地使用费的，经批准可以缓缴或减免 土地使用费；土地使用费；（五）按国家法律、法规和规章规定可以减收土（五）按国家法律、法规和规章规定可以减收土 地使用费的其他用地。地使用费的其他用地。2021/9/1843 22、如何办理土地使用费缴纳手续？、如何办理土地使用费缴纳手续？答：土地权属变更的，新的土地使用人应在办理产答：土地权属变更的，新的土地使用人应在办理产权登记或变更登记之日起三十日内向市国土局提出权登记或变更登记之日起三十日内向市国土局提出土地使用费登记或变更登记申请；改变土地使用用土地使用费登记或变更登记申请；改变土地使用用途的，应自批准之日起三十日内向市国土局提出土途的，应自批准之日起三十日内向市国土局提出土地使用费变更登记申请。地使用费变更登记申请。2021/9/1844此期培训结束此期培训结束 谢谢大家谢谢大家2021/9/1845房地产基本常识房地产基本常识第二期第二期 呼伦贝尔炎黄世纪投资置业有限公司呼伦贝尔炎黄世纪投资置业有限公司呼伦贝尔炎黄世纪投资置业有限公司呼伦贝尔炎黄世纪投资置业有限公司 严泓全严泓全严泓全严泓全 友情提示：会议期间请关闭手机友情提示：会议期间请关闭手机友情提示：会议期间请关闭手机友情提示：会议期间请关闭手机2021/9/1846房地产开发与规划设计房地产开发与规划设计2021/9/1847城市规划的含义城市规划的含义 关于城市规划的含义，各国由于其社会、关于城市规划的含义，各国由于其社会、经济体制和经济发展水平的不同，对其解释有经济体制和经济发展水平的不同，对其解释有所差异和侧重，但基本内容是大致相同的。在所差异和侧重，但基本内容是大致相同的。在我国，一般把城市规划定义为：是为了实现一我国，一般把城市规划定义为：是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地、市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设而进行的综合部协调城市空间布局和各项建设而进行的综合部署和具体安排。署和具体安排。2021/9/1848城市规划的工作阶段和内容城市规划的工作阶段和内容 1989年我国颁布的城市规划法中将城年我国颁布的城市规划法中将城市规划规定为总体规划和详细规划两个阶段。但市规划规定为总体规划和详细规划两个阶段。但在实际工作中，为了便于工作的开展，在编制总在实际工作中，为了便于工作的开展，在编制总体规划前，一般由城市人民政府组织制定城市规体规划前，一般由城市人民政府组织制定城市规划纲要，对总体规划需要确定的主要目标、方向划纲要，对总体规划需要确定的主要目标、方向和内容提出原则性意见，作为编制总体规划的依和内容提出原则性意见，作为编制总体规划的依据。根据城市的实际情况和工作需要，一些大、据。根据城市的实际情况和工作需要，一些大、中城市在总体规划基础上增加了分区规划编制阶中城市在总体规划基础上增加了分区规划编制阶段，其目的是进一步控制和确定不同地段的土地段，其目的是进一步控制和确定不同地段的土地的用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共的用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设。详细规划根据不同的需要、任务、设施的建设。详细规划根据不同的需要、任务、目标和深度要求，可分为控制性详细规划和修建目标和深度要求，可分为控制性详细规划和修建 性详细规划两种类型。性详细规划两种类型。2021/9/1849城市规划的审批城市规划的审批 城市规划是城市建设和管理的基本依城市规划是城市建设和管理的基本依 据，城市规划的审批实行严格的分级审批据，城市规划的审批实行严格的分级审批 制度，具体为：制度，具体为：1城市规划纲要须经城市人民政府审城市规划纲要须经城市人民政府审核同意。核同意。2021/9/18502.城市总体规划的审批：中央直辖市的总体规划城市总体规划的审批：中央直辖市的总体规划 由直辖市人民政府报国务院审批；省和自治区首由直辖市人民政府报国务院审批；省和自治区首府及府及100万人口以上的大城市的总体规划，由所万人口以上的大城市的总体规划，由所在省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审在省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批；其他城市的总体规划，报省、自治区、直辖批；其他城市的总体规划，报省、自治区、直辖市人民政府审批；市管辖的县城、建制镇的总体市人民政府审批；市管辖的县城、建制镇的总体规划，报市人民政府审批；其他建制镇的总体规规划，报市人民政府审批；其他建制镇的总体规划，报县人民政府审批。划，报县人民政府审批。城市人民政府和县人民政府在向上级人民政城市人民政府和县人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，须经同级人民代表府报请审批城市总体规划前，须经同级人民代表大会或其常务委员会审查同意。大会或其常务委员会审查同意。2021/9/18513城市分区规划经当地城市规划主管部门城市分区规划经当地城市规划主管部门 审核后，报城市人民政府审批。审核后，报城市人民政府审批。4城市详细规划由城市人民政府审批。已城市详细规划由城市人民政府审批。已 编制并批准分区规划的城市的详细规划编制并批准分区规划的城市的详细规划 ，除重要的详