房地产项目可行性研究.ppt

房地产项目可行性研究2021/9/181 房地产开发项目策划决策和可行性研究是为决策者提供最终决策的依据，为项目达到目标奠定基础。一个房地产项目的设想的提出，都有其特定的政治、经济或社会背景。从简单而抽象的建设意图产生，至具体复杂的工程建成，期间每一环节每一过程的活动内容、方式及其所要求达到的预期目标，都离不开计划的指导，而计划的前提就是行动方案的策划与决策。2021/9/182房地产开发项目策划什么是策划什么是策划?p策划就是筹划或谋划p策划是一项立足现实、面向未来的活动。它根据现实的各种情况与信息，判断事物变化的趋势，围绕某一活动的特定目标这个中心，来全面构思、设计，选择合理可行的行动方式，从而形成正确决策和高效工作的过程。2021/9/183房地产开发项目策划概述p概念：房地产开发项目策划是把建设意图转换成定义明确、系统清晰、目标具体且富有策略性运作思路的高智力的系统活动。2021/9/184 房地产开发项目策划的主要作用：A、构思项目系统框架主要任务是根据建设意图进行项目的定义和定位，全面构想一个待建的项目系统。B、奠定项目决策基础理论C、指导项目管理工作 房地产项目策划的原则创新原则 房地产项目策划成功的关键主题新、概念新；手段新、方法新以人为本原则注重人文关怀、人文情感和人文历史，建立项目自己的个性，促进产品和企业品牌的形成整合原则策划上的灵感与创意一定要结合总的目标市场，强调策划的优化组合，包括房地产产品功能组合、项目资源组合、信息组合等。2021/9/185项目策划的内容和依据l项目策划分为项目总体策划和项目局部策划。项目总体策划：指在项目前期立项过程中所进行的全面策划；项目局部策划：对全面策划任务进行分解后的一个单项性或专业性问题的策划。根据策划工作的对象和性质不同，策划的内容、依据和深度要求也不一样。2021/9/1861、项目构思策划p项目构思策划必须以国家法律和有关政策方针为依据，结合实际的建设条件和经济社会发展变化的环境进行，并与城区或城市规划的要求相适应。p项目构想策划的主要内容是：A、项目定义：描述项目性质、用途和基本内容；B、项目定位：描述项目的建设规模、建设水准，项目在社会经济发展中的地位作用和影响力，并进行项目定位依据及必要性和可能性分析；C、项目系统构成：描述系统的总体功能，系统内部各单项单位工程的构成及其各自作用和相互联系，内部系统和外部系统的协调、协作和配套的策划思路及方案的可能性分析和依据。D、其他2021/9/1872、项目实施策划p即项目管理和项目目标控制策划，旨在为把体现建设意图的项目构思展开实施，变成有实现可能性和可操作性的行动方案，提出带有谋略性和指导性的设想。pA、项目组织策划大中型房地产开发项目，国家要求实行项目法人责任制。项目法人是负责立项、融资、报建、实施、运营、还贷的责任主体。按照股份公司和有限责任公司的现代企业组织模式组建其管理机构和人事安排。项目组织策划是项目总体策划的重要内容，也是对项目实施过程产生重要影响的实施策划内容。pB、项目融资策划融资方案的策划是控制资金使用成本，进而控制项目投资，降低项目风险不可忽视的环节。项目融资策划具有很强的政策性、技巧性和谋略性，取决于项目的性质和项目实施的动作方式，只有通过策划才能确定和选择最佳的融资方案。2021/9/1883、项目目标策划p确定项目的投资目标、质量目标和进度目标是项目管理的前提，并追求三大目标（投资省、质量高、周期短）的总体综合优化,这只能在项目系统构成和定位策划过程中做到项目投资和质量的协调平衡。p项目目标策划包括：项目总目标（总投资、建设质量、总进度）体系设定；总目标按项目、参加主体、实施阶段等进行分解的子目标体系设定。2021/9/1894、项目管理策划p项目管理策划是对项目实施的任务分解和任务组织工作的策划，包括设计、施工、采购任务的招投标，合同结构，项目管理机构设置、工作程序、制度及运行机制，项目管理组织协调，管理信息收集、加工处理和应用等的策划。2021/9/18105、项目控制策划p项目控制是对项目实施系统及项目全过程的控制。项目控制的方向：项目目标；项目控制的方法：通过实际值与目标值的不断比较发现其中偏差，对偏差进行相应的调整，以最合理的目标过程达到项目目标；项目控制的基本原则是：目标控制具有健全的反馈机制的闭环控制；基本方法是：动态控制。2021/9/1811房地产开发项目全程策划2021/9/1812房地产开发项目全程策划流程图对项目的总体规划、建筑风格、景观规划等作出专业策划建议从项目的宏观、中观和微观层面对项目的投资环境进行分析初步市场情况调查确定可类比区域与可类比项目并进行深入调研初步提出总体策划思路分析项目潜在价值确定核心价值体系及总体策划思路项目目标客户群锁定及分析项目开发主题定位及形象定位对项目的经营方式、资金筹措和开发计划作出策划建议可类比项目营销策略分析确定项目营销策划总体思路及营销策略可类比项目物业管理分析并提出策划建议项目财务评价与综合评价2021/9/1813 房地产项目的可行性研究是在投资决策之前对拟定开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标，以最终确定项目是否可行的综合研究。什么是房地什么是房地产项目可行性研究目可行性研究?可行性研究的概念最初是美国30年代为开发田纳西河流域而采用的一种技术经济研究方法，因为它为其经济开发和资源综合利用起了重要作用，得以逐步推广、流行，发展到各个领域，充实完善，形成系统。对开发项目的必要性、实施项目的外部条件，项目选址、规模、企业的投资能力、项目实施方式、生产经营周期、项目的效益等，都需要进行周密的调查研究和分析，这一调查研究和分析过程，称之为可行性研究过程。市场是前提，技术是手段，核心问题是经济效益分析。2021/9/1814可行性研究概述可行性研究的作用可行性研究的作用p投资决策的依据l国家规定，凡是没有经过可行性研究的房地产开发项目，不能列入计划，不能批准设计任务书，不能进行设计。p筹集资金的依据l银行等金融机构都把可行性研究报告作为房地产开发项目申请贷款的先决条件，在对可行性研究报告作全面、细致的分析评价后，才能确定是否给予贷款。p签订合同的依据l项目所需的建筑材料、协作条件以及供电、供水、供热、通讯及交通等方面需要与有关部门协作，都需要根据可行研究报告进行协商。p规划设计的依据l在可行性研究报告中，对项目的规模、地址、建筑设计方案构想、主要设备、单项工程结构形式、配套设施和公用辅助设计的种类、建设速度等都进行了分析和论证，确定了原则和推荐了建设方案。2021/9/1815可行性研究的目的可行性研究的目的实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策失误，提高经济、社会、环境效益。可行性研究的可行性研究的特点特点 前期性、预测性、不确定性可行性研究指导文件可行性研究指导文件 关于建设项目经济评价工作的若干规定、建设项目经济代理人方法与参数要求各个投资主体、各种投资来源、各种筹资方式兴办的大中型和限额以上的房地产开发项目，原则上应按房地产开发项目经济评价方法和相应的参数进行财务评价和国民经济评价。2021/9/1816可行性研究的依据l国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；l批准的项目建议书和同等效力的文件；l国家批准的城市总体规划、详细规划和交通等市政基础设施规划；l自然、地理、气象、水文、地质、经济、社会等资料；l有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；l国家所规定的经济参数和指标；l开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。2021/9/1817可行性研究的专业机构和人员构成l专业机构p前期的投资机会分析和初步可行性分析，主要解决投资方向和把握机会，一般有1、2个房地产经济专家即可。p而详细可行性研究是全面的经济技术研究，需要专门的机构或研究小组。一般应由专业的评估咨询机构完成，我国目前大多由各开发公司自己编制，然后报政府计划部门审查立项。2021/9/1818l人员构成p注册房地产估价师 12名p造价工程师 1名p市场调查和分析人员 12名p经济分析家 1名p制作人员 12名p社会学、环境科学专家 若干名p其中：注册房地产估价师是专业执业队伍，既要熟悉房地产专业知识，又必须熟悉财务管理和工程技术方面的知识，是研究小组的核心，它的任务是参与经济分析专家等对未来市场的分析，并负责归纳其他人员所完成的工作，综合应用工程技术和财务管理的有关知识，对项目作出计算和总体评价，撰写可行性研究报告。2021/9/1819项目可行性研究阶段n机会研究l机会研究是指在一地区或部门内，以市场调查和市场预测为基础，进行粗略和系统的估算，来选择最佳投资机会，提出项目。即项目建议书阶段。l项目建议书：是房地产开发企业在项目投资前对项目轮廓设想，主要是从投资建设的必要性方面来分析，同时也对投资建设的可行性进行初步分析。l内容一般包括：a、投资项目提出的必要性的依据；b、住宅类型、拟建规模和建设地点的初步设想；c、建设条件的初步分析，包括公共配套设施情况和交通情况等；d、投资估算和偿还贷款能力测算；e、项目的预测进度安排；f、经济效益、社会效益及生态效益的初步估计。2021/9/1820n初步可行性研究 也称预可行性研究（大型投资项目需在正式可行性研究之前，先进行一轮初步的分析）p主要解决的问题包括：分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；是否有进行详细可行性研究的必要；有哪些关键问题需要进行辅助研究。p在初步可行性研究阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应建筑材料供应状况项目所在地区的社会经济情况项目地址及其周围环境项目规划设计方案项目进度项目销售收入与投资估算项目财务分析等2021/9/1821n详细可行性研究 即通常所说的可行性研究，是项目投资可行性研究全过程中最重要的一个部分。是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤n项目的评价和决策即房地产开发企业邀请有关技术专家、经济专家及承办投资贷款的银行，对项目的可行性研究报告进行预审，由投资贷款银行的咨询机构或计划决策部门委托没有隶属关系的工程咨询公司进行全面评估。评估人员应对项目的可行性研究报告和编制的计划任务全面、认真、仔细的审查、计算和核实，根据审核、评估的结果，编写项目评估报告，为投资项目最后决定进一步提供可靠的科学依据。2021/9/1822可行性研究的质量针对不同的研究深度，其结果的质量要求也不同，国际上通用的为：投资机会研究：30初步可行性研究：20可行性研究：102021/9/1823可行性研究的时间与研究深度和建设规模有关p一般小型项目12个月，甚至23个星期，中型项目89个月，大型项目1.52年或更长。p从整个建设工程看，前期可行性研究占1/3，工程规划设计准备占1/3，施工建设占1/3。可行性研究的费用与规模、研究深度成正比，一般以占投资总额的比例计算。l投资机会研究：0.21.0%l初步可行性研究：0.251.5%l可行性研究：大型项目0.21.0%；小型项目1.03.0%。2021/9/1824可行性研究的程序步骤l程序、步骤p讨论可行性研究的范围，确定研究目标p市场实地调查，收集情报和资料p市场分析、预测p技术研究：项目实施全过程所有环节的衔接处理，环保措施，项目工程施工工艺和物资投入等。p效益研究：项目的资金筹措、成本开支、效益预测、投资风险、国民经济宏观考察、社会环境效益等。p方案设计与选择：根据研究内容设计可供选择方案，或将各个方案的代表性组合，或集中优点重点修订设计最佳方案。p制定实施计划：对选定方案，确定所有具体的技术指标范围，估算投资、成本支出及收益幅度等财务状况，说明成本、价格、进度等变化对项目效果影响及其应变能力。p编制报告2021/9/1825可行性研究的基本内容 主要有三个方面的内容：一是项目的必要性；二是开发项目在受各种外部条件所制约时实施的可能性；三是项目的技术、经济分析。1、项目开发的必要性p一是从社会需求考虑；p二是从开发企业的角度考虑。2、项目的制约条件与开发建设的可能性外部制约条件有两个方面：p一是软约束，主要是固定资产投资规模和城市规划对开发项目的限制条件；p二是硬约束，主要是土地、资金、建筑材料、施工力量、城市基础设施，以及开发建设过程和建成投入使用后的道路、电力、通讯、上下水、热力等的供应和限制条件。3、项目的技术、经济分析2021/9/1826可行性研究报告的撰写1、可行性研究报告的基本构成l通常由开发商委托房地产评价机构、研究机构来撰写。l一般来说，一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图等六个部分。2、可行性研究报告正文的写作要点(1)项目总说明 项目背景、项目主办者、项目评价的目的、项目评价报告编制的依据及 有关说明。(2)项目概况 项目的合作方式和性质、项目所处的地址、项目拟建规划和标准、项目 所需市政配套设施的情况及获得市政建设条件的可能性、项目建成后的 服务对象。(3)投资环境研究 当地总体社会经济状况、城市基础设施情况、土地使用制度、当地政府 的金融和税收等方面的政策、政府鼓励投资的领域等。2021/9/1827(4)市场研究 就当地与所评价项目相关的土地市场、居住物业市场、写字楼市场、零 售商业物业市场、酒店市场、工业物业市场等进行分析研究。(5)项目地理环境和附近地区竞争性发展项目 项目所处的地理环境（邻里关系）、项目用地现状（熟地还是生地等）、项 目附近地区近期开工建设或筹备过程中的竞争性发展项目等。(6)规划方案及建设条件 介绍开发项目的规划建设方案和建设过程中市政建设条件（水、电、路等）是否满足工程建设的需要。及项目规模、档次、建筑物的规划设计技术指标、装修标准等建议。(7)建设方式及进度安排 建设工程的发包方式，建设进度安排、物料供应做出估计或估算。(8)投资估算及资金筹措(9)项目评价基础数据的预测和选定 包括销售收入测算、成本和税金、利润分配3个部分。2021/9/1828(10)项目经济效益评价 一般包括现金流量分析、资金来源与运用表（财务平衡表）与贷款偿还分析。(11)不确定性分析 一般包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析（概率分析）。目的：是就项目面临的主要风险因素如建造成本、售价、租金水平、开发周期、贷款利率、可建设面积等因素的变化，对项目经济效果评价的主要技术、经济指标如财务内部收益率、财务净现值和投资回收期等的影响程度进行定量研究；对当地政治、经济、社会条件可能变化的影响进行定性分析，进一步可用模糊数学方法从定性转化为定量分析。(12)可行性研究的结论 说明项目的经济效益评价结果，是否表明项目具有较理想的财务内部收益率，是否 有较强的贷款偿还和自身平衡能力，较强的抗风险能力，项目是否可行。其中，市场研究和项目经济效益评价是可行性研究中最重要的部分。2021/9/1829房地产开发项目财务数据估算财务数据主要包括总成本（总投资或开发总成本+销售期成本）、销售收入、销售税金及附加、利润等估算。p住宅开发项目总成本费用是指项目在一定时期内为建造和销售住宅而花费的全部费用。p总成本=开发总成本+销售期成本p总成本可分离出固定成本和变动成本凡是在一定范围内不随项目建筑面积变化而变化的成本均属于固定成本，如土地出让金、征地拆迁补偿费等。凡在一定范围内随项目建筑面积变化而变化的成本均属变动成本，如建筑安装工程费、配套费等。2021/9/1830投资：为了保证项目投产和生产经营活动的正常进行而投入的活劳动和物化劳动价值的总和。p固定资产投资：用于建设或购置固定资产所投入的资金。固定资产是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等。由工程费用、其他费用、预备费用等组成。p流动资产投资：项目在投产前预先垫付、在投产后生产经营过程中周转使用的资金。流动资产是指可以在一年或者超过一年的一个营业周期内变现或者耗用的资产。由现金、应收及预付款项、存货等项组成。（一）住宅开发项目总投资估算2021/9/1831构成：n固定资产投资p静态投资土地费用前期开发费建筑安装工程费用配套设施费设备及器具的购置费用其他工程费用基本预备费投资估算2021/9/1832p动态投资建设期利息固定资产投资方向调节税涨价预备费汇率变动预备费n流动资产投资：应收及预付款、存货、现金p勘查设计费p管理费p销售费用投资估算2021/9/1833固定资产投资估算n（1）土地使用费p指取得项目用地使用权而发生的费用，可分为土地征用及拆迁安置补偿费和土地使用权出让金等。n（2）前期开发费p主要包括可行性研究费、勘察设计费、设计和施工招投标管理费、建设工程招投标业务代理费、人防建设费、建筑工程质量监督费、执照费、审照手续费等。p可行性研究费：投资机会研究：0.21.0%；初步可行性研究：0.251.5%；可行性研究：大型项目0.21.0%；小型项目1.03.0%。p勘察设计费：建筑安装工程费2%2.5%；p设计和施工招投标管理费：分别为总投资额的0.02%和0.04%；p建设工程招投标业务代理费：建筑安装工程费0.35%p人防建设费：按地面建筑面积60元/m2估算；p执照费：按土建、水电设备工程造价的0.1%的比例估算；p审照手续费：按执照费的50%估算。2021/9/1834n（3）建筑安装工程费p指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括基础工程费、土建工程费（建筑、结构）、房屋设备及安装工程费（给排水、电气照明、各种管道、通讯设施、消防设施、电梯、空调等设备及安装）和室内装修工程费等。p建筑安装工程费的估算办法有：单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标法n（4）工程监理费p指建设单位委托工程监理单位对工程实施监理工程所需费用。p一般按建筑安装工程费的一定百分比计取，例如建筑安装工程费50020000万元，按1%2.5%计取。固定资产投资估算2021/9/1835n（5）配套设施费p指为住宅小区配套的水、电、燃气、通讯、绿化、道路、公共设施等费用，主要分为小区内配套设施费和住宅建设配套费。p小区内配套设施费主要包括供电、水配套工程费、泵房建设费、燃气管理、电话通讯工程费、环卫设施费、绿化建设费、保安设施费、有线电视安装费、小区智能化设施费、小区总体及道路建设费等。可根据国家、地区、有关主管部门制订的收费标准或按类似住宅开发项目相应的费用分别进行估算。固定资产投资估算2021/9/1836n（6）建设单位管理费p指房地产开发项目从立项、筹建、建设、竣工验收交付使用等全过程管理所需费用，主要包括建设单位开办费和建设单位经费。p根据“商品房住宅价格管理暂行办法”规定，建设单位管理费按土地使用费、建筑安装工程、配套设施建设费之和1%3%的比例估算。n（7）工程保险费p指房地产开发项目在建设期间根据需要实施工程保险所需的费用，住宅开发项目工程保险费一般按建筑安装工程0.2%0.4%的比例估算。固定资产投资估算2021/9/1837n（8）工程承包管理费p指具有总承包条件的工程公司，对房地产开发项目从开始建设至竣工验收交付使用全过程的总承包所需的管理费用。p具体内容包括组织可行性研究、勘察设计、设备材料采购、工程招标、发包、工程预决算、项目管理、施工质量监督、竣工验收、交付使用的各种管理费用。p住宅开发项目一般按总投资额2%6%的比例估算。固定资产投资估算2021/9/1838n（9）预备费p指投资估算时用以处理实际发生的费用与估算发生的费用不相符而追加的费用，包括基本预备费和涨价预备费两大部分。p基本预备费：又称不可预见费，是指在初步设计及概算内难以预料的工程费用，费用内容包括：A、在批准的初步设计范围内，技术设计、施工图设计及施工过程中所增加的工程费用，设计变更、局部地基处理等增加的费用。B、一般自然灾害造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用。C、竣工验收时为鉴定工程质量，对隐蔽工程进行必要的挖掘和修复费用。p基本预备费=（工程费+工程建设其他费）*基本预备费率p基本预备费率的取值一般为3%8%。固定资产投资估算2021/9/1839p涨价价预备费：又称为价差预备费，指房地产开发项目在建设期间由于价格等变化引起工程价格变化的预测预留费用。费用内容包括：人工、设备、材料、施工机械的价差费，建筑安装工程费及工程建设其他费用调整，利率、汇率调整等增加的费用。p涨价预备费的估算方法，一般根据国家规定的投资综合价格指数，按估算年份价格水平的固定资产投资额为基数，采用复利法计算。固定资产投资估算2021/9/1840n（10）固定资产投资方向调节税估算p固定资产投资方向调节税根据国家产业政策和项目经济规模实行差别利率，是以固定资产投资项目实际完成投资额为计税依据。p固定资产投资方向调节税=（工程费+工程建设其他费+预备费）投资方向调节税税率n（11）建设期贷款利息估算p建设期贷款利息是指建设单位为项目融资而向银行贷款，在项目建设期内应偿还的贷款利息。p建设其贷款一般按贷款计划分年均衡发放，建设期利息的计算可按当年贷款在年中支用考虑，即当年贷款按半年计息，上年贷款的本息按全年计息。p近似计算公式：建设期每年应计利息=（年初贷款本息累计+本年贷款额/2）*年利率p【例】某住宅小区建设期为3年，第一年贷款额为300万元，第二年贷款额为600万元，第三年贷款额为400万元，贷款年利率为6%。计算该住宅小区建设期贷款利息。2021/9/1841THX2021/9/1842