第五章房地产评估.ppt

本章主要内容：本章主要内容：第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述第二节房地产价格及其影响因素第二节房地产价格及其影响因素第三节收益法在房地产评估中的应用第三节收益法在房地产评估中的应用 第四节市场法在房地产评估中的应用第四节市场法在房地产评估中的应用第五节第五节 其他评估方法在房地产评估中的应用其他评估方法在房地产评估中的应用2021/9/181了解了解土地的自然特性和经济特性土地的自然特性和经济特性理解房地产的特性、房地产价格影响因素理解房地产的特性、房地产价格影响因素掌握收益法和市场法在房地产评估中的应用掌握收益法和市场法在房地产评估中的应用了解假设开发法、路线开发对房地产的评估了解假设开发法、路线开发对房地产的评估2021/9/182第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述一、土地的特性一、土地的特性1.1.土地的自然特性土地的自然特性（1 1）土地位置的）土地位置的固定性固定性。土地位置的固定性决定了土地价格具有明显的地域性土地位置的固定性决定了土地价格具有明显的地域性特征。特征。（2 2）土地效用的）土地效用的永续性永续性只要土地使用得当，土地的效用即利用价值会一直延只要土地使用得当，土地的效用即利用价值会一直延续。续。（3 3）土地资源的）土地资源的不可再生性不可再生性。（4 4）土地质量的）土地质量的差异性差异性。土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异，此土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异，此差异导致土地级差地租的产生。差异导致土地级差地租的产生。2021/9/1832.2.土地的经济特性。土地的经济特性。（1 1）土地经济供给的）土地经济供给的稀缺性稀缺性（2 2）土地产权的）土地产权的可垄断性可垄断性（3 3）土地效益的）土地效益的级差性级差性。土地质量的差异性土地质量的差异性不同区位土地的生产力不同不同区位土地的生产力不同经济效益上具有级差性经济效益上具有级差性（4 4）土地利用的）土地利用的多方向性。多方向性。一块土地的用途是多种的，可以作为商业用地、工一块土地的用途是多种的，可以作为商业用地、工业用地、住宅用地及其他用途。土地利用的多方向业用地、住宅用地及其他用途。土地利用的多方向性客观上要求在房地产估价中需要确定土地的最佳性客观上要求在房地产估价中需要确定土地的最佳用途。用途。2021/9/184二、土地使用权土地所有权的归属国有土地所有权不能进入房地产市场流转。但使用权可以转让，国有土地所有权不能进入房地产市场流转。但使用权可以转让，因此地价一般是土地使用权的价格。因此地价一般是土地使用权的价格。小产权房2021/9/185土地使用权出让（土地使用权首次交易）土地使用权出让到期续期的相关规定土地使用权出让到期续期的相关规定土地使用权出让合同约定的使用年限届满，住宅建设用地使用权期间土地使用权出让合同约定的使用年限届满，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；届满的，自动续期；非住宅建设用地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前非住宅建设用地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前1 1年年申请续期，申请续期，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照法律规定未获批准的，申请续期或者虽申请续期但依照法律规定未获批准的，土地使用权由土地使用权由国家无偿收回。国家无偿收回。2021/9/186三、房地产的特性三、房地产的特性房地产是土地和房屋及其权属的总称。房地产一般具有如下特性：（熟悉）房地产一般具有如下特性：（熟悉）1.1.位置固定性。位置固定性。2.2.供求区域性。供求区域性。3.3.使用长期性。使用长期性。4.4.大量投资性。大量投资性。5.5.保值与增值性。保值与增值性。6.6.难以变现性。难以变现性。7.7.政策限制性政策限制性 2021/9/1871 1、最有效使用原则、最有效使用原则2 2、合法原则、合法原则2021/9/188一、房地产价格的种类一、房地产价格的种类（一）根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权（一）根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格价格、其他权利价格一般情况下，房地产所有权价格高于房地产使用权价一般情况下，房地产所有权价格高于房地产使用权价格。格。抵押价格由于要考虑抵押贷款清偿的安全性，一般要抵押价格由于要考虑抵押贷款清偿的安全性，一般要比市场交易价格低。比市场交易价格低。租赁价格是承租方为取得房地产租赁权而出租方支付租赁价格是承租方为取得房地产租赁权而出租方支付的价格。的价格。2021/9/189（三）按房地产的实物形态可划分为土地价格、（三）按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格。建筑物价格和房地产价格。1.1.土地价格。土地价格。包括基准地价、标定地价和土地交易价格等。包括基准地价、标定地价和土地交易价格等。2.2.建筑物价格建筑物价格指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。价格。3.3.房地产价格房地产价格指建筑物连同其占用的土地的价格。指建筑物连同其占用的土地的价格。2021/9/1810n房地产总价格：指一宗房地产的整体价格房地产总价格：指一宗房地产的整体价格n房地产单位价格有三种情况：房地产单位价格有三种情况：n单位土地面积的土地价格、单位建筑面积的单位土地面积的土地价格、单位建筑面积的建筑物价格、单位建筑面积的房地产价格建筑物价格、单位建筑面积的房地产价格2021/9/1811n楼面地价楼面地价=土地总价格土地总价格/建筑总面积建筑总面积n容积率：指地块的建筑面积与地块总面积的比率。容积率：指地块的建筑面积与地块总面积的比率。n容积率容积率=建筑总面积建筑总面积/土地总面积土地总面积n=土地单价土地单价/容积率容积率2021/9/1812二、房地产价格的影响因素（掌握）二、房地产价格的影响因素（掌握）影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素，下面分别予以阐述。2021/9/1813（一）一般因素（一）一般因素主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。1.1.经济因素。经济因素。（1 1）经济发展因素。）经济发展因素。（2 2）财政金融因素。）财政金融因素。（3 3）产业结构因素。）产业结构因素。2.2.社会因素。社会因素。（1 1）人口因素。）人口因素。（2 2）家庭规模因素。）家庭规模因素。（3 3）房地产投机因素。）房地产投机因素。（4 4）教育科研水平和治安因素。）教育科研水平和治安因素。（5 5）社会福利因素。）社会福利因素。3.3.行政因素。行政因素。（1 1）土地使用制度与住房制度、地价政策。）土地使用制度与住房制度、地价政策。（2 2）城市规划、土地利用规划、城市发展战略。）城市规划、土地利用规划、城市发展战略。（3 3）税收制度、投资倾斜、优惠政策。）税收制度、投资倾斜、优惠政策。（4 4）行政隶属关系变更。）行政隶属关系变更。（5 5）交通管制。）交通管制。4.4.心理因素。心理因素。2021/9/1814（二）区域因素（二）区域因素区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的特性。术等因素相结合所产生的特性。1.1.商服繁华因素。商服繁华因素。2.2.道路通达因素。道路通达因素。3.3.交通便捷因素。交通便捷因素。4.4.城市设施状况因素。城市设施状况因素。（1 1）基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设）基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施。施。（2 2）生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮）生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮局等设施。局等设施。（3 3）文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文）文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施。化馆等设施。5.5.环境状况因素。环境状况因素。若一个地区绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区的房地产价格若一个地区绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区的房地产价格水平较高；若噪声污染、大气污染、水污染较严重，则房地产价格水水平较高；若噪声污染、大气污染、水污染较严重，则房地产价格水平较低。平较低。2021/9/1815（三）个别因素（三）个别因素1.1.土地的个别因素。土地的个别因素。（1 1）区位因素。）区位因素。（2 2）面积因素、宽度因素、深度因素。）面积因素、宽度因素、深度因素。（3 3）形状因素。）形状因素。（4 4）地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。）地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。（5 5）容积率因素。）容积率因素。容积率越大，地价越高；反之，容积率越小，地价越低。容积率越大，地价越高；反之，容积率越小，地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。（6 6）用途因素。）用途因素。（7 7）土地使用年期因素。）土地使用年期因素。在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。2021/9/1816一一、基基本本思思路路：同同评评估估方法一章方法一章其中：Rt未来第i 年土地带来的预期纯收益额 t 收益期限 i土地还原率（折现率）2021/9/1817二、二、适用范围：适用范围：有收益（如商场、写字楼、旅馆、公寓等）地产。三、纯收益三、纯收益运用收益法评估房地产价值时，必须对实际纯收益进行修正，其其中中特特殊殊的的剔剔除除、偶偶然然的的因因素素，取得在正常市场条件下房地产用于法律上允许最最佳佳利利用用方方向向上上的的纯纯收收益益值值，其其中中还还应应包包含含对对未未来来收收益益和和风风险险的的预预期期。我们把这个收益称为客观纯收益，只有客观纯收益才能作为评估的依据。只有客观纯收益才能作为评估的依据。纯收益纯收益=客观总收益客观总收益-客观总费用客观总费用2021/9/1818在确定纯收益时,需进行收益修正：类似房地产收益+市场趋势预测+收益风险性和可实现性。总总费费用用是是指指取取得得该该收收益益的的各各项项支支出出,如如维维修修费费、管管理费用等理费用等。四、资本化率四、资本化率（一）实质：投资收益率（一）实质：投资收益率（二）方法：（二）方法：1 1、纯收益与售价比率法纯收益与售价比率法一一般般选选择择几几个个可可比比实实例例平平均均计计算算（见见P182P182即即对对几几个可比实例的个可比实例的资本化率进行简单算术平均资本化率进行简单算术平均.2 2、安全利率、安全利率 +风险利率调整值法、风险利率调整值法、2021/9/1819安全利率通常选择银行中长期利率3 3、收益率插值法、收益率插值法（三）种类：（三）种类：1综合资本化率是将土地及其建筑物看作一个整体评估所采用的资本化率2建筑物资本化率3土地资本化率2021/9/1820【案例案例】被评估房地产被评估房地产A A是一幢是一幢10001000平方米的商业用房，平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产评估人员经调查了解到，房地产A A的土地使用权是在的土地使用权是在20042004年年5 5月月3131日取得的，出让年限为法定最高年限。日取得的，出让年限为法定最高年限。20062006年年5 5月底开发建设完工并投入运营，房地产月底开发建设完工并投入运营，房地产A A投入使投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为期为5 5年（租期到年（租期到20112011年年5 5月月3131日结束），租赁合同规日结束），租赁合同规定，使用人在定，使用人在5 5年租用期间，租金是按合同第一年规定租年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米金每年每平方米110110元为基准，每年增加元为基准，每年增加l0l0元，房地产使元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金地产的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5 5万元。评估人员还了解到，评估基准日（万元。评估人员还了解到，评估基准日（20082008年年5 5月月3131日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A A租金租金口径一致）保持在每年每平方米口径一致）保持在每年每平方米150150元水平上，经评估人元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前员预测，评估基准日后的前3 3年的市场租金水平将在评估年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增基准日市场租金水平的基础上每年递增1%1%，评估基准日，评估基准日3 3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3 3年的租年的租金水平上，假设房地产金水平上，假设房地产A A折现率和资本化率均为折现率和资本化率均为10%10%。2021/9/1821五、计算公式五、计算公式（一）评估房地合在一起的房地产价格（一）评估房地合在一起的房地产价格房地产价格房地产价格=房地产纯收益房地产纯收益/综合资本化率综合资本化率房地产纯收益房地产纯收益=房地产总收益房地产总收益房地产总费用房地产总费用房房地地产产总总费费用用=管管理理费费+维维修修费费+保保险险费费+税税金金+空房损失费空房损失费2021/9/1822（二）单独评估土地的价值（二）单独评估土地的价值土地的价值=土地纯收益/土地资本化率土地纯收益=土地总收益土地总费用土地总费用=管理费+维护费+税金（三）单独评估建筑物的价值单独评估建筑物的价值建筑物价值=房地产价值土地价值建筑物价值=（房地产纯收益土地纯收益）/建筑物资本化率2021/9/1823有一房地产03年纯收益为50万元,资本化率为5%第一种情况:未来各年的收益将在上一年的基础上增加1万元；第一种情况:未来各年的收益将在上一年的基础上增长1%；请分别评估2种情况下的房地产的价值P=a/r+b/r2 P=a/(r-s)2021/9/1824有一宗土地，土地使用权转让年期为50年，预计资本收益率为10%,预计前五年的纯收益为15万元，16万元，18万元，15万元，20万元。从第六年起，纯收益大约稳定在25万元左右，试评估该宗土地的评估价格。2021/9/1825某房地产开发公司于某房地产开发公司于20022002年年3 3月以有偿出让方式取得一块月以有偿出让方式取得一块土地土地5050年使用权，并于年使用权，并于20042004年年3 3月在此地块上建成一座月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平米砖混结构的写字楼，当时造价为每平米20002000元，经济耐元，经济耐用年限为用年限为5555年，残值率为年，残值率为2%2%。目前，该类建筑重置价格。目前，该类建筑重置价格为每平方米为每平方米25002500元。该建筑物占地面积为元。该建筑物占地面积为500500平方米，平方米，建筑面积为建筑面积为900900平方米，现用于出租，每月平均实收租金平方米，现用于出租，每月平均实收租金为为3 3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米月每建筑平方米5050元，空置率为元，空置率为10%10%，每年需要支付的管，每年需要支付的管理费为年租金的理费为年租金的3.5%3.5%，维修费为建筑重置价格的，维修费为建筑重置价格的1.5%1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米土地使用税及房产税合计为每建筑平方米2020元，保险费元，保险费为重置价的为重置价的0.2%0.2%，土地资本化率，土地资本化率7%7%，建筑物资本化率，建筑物资本化率8%8%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地20082008年年3 3月月的土地使用权价值。的土地使用权价值。2021/9/18261.选定评估方法该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。2.计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益=5012900（1-10%）=48600（元）3.计算总费用。（1）年管理费=4860003.5%=17010（元）（2）年维修费=25009001.5%=33750（元）（3）年税金=20900=18000（元）（4）年保险费=25009000.2%=4500（元）年总费用=（1）+（2）+（3）+（4）17010+33750+18000+4500=73260（元）2021/9/18274.计算房地产净收益。年房地产净收益=年总收益-年总费用=486000-73260=412740（元）5.计算房屋净收益。（1）计算年贬值额.房地产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回。年贬值额=建筑物重置价/使用年限=（2500900）/48=46875（元）（2）计算房屋现值。房屋现值=房屋重置价-年贬值额已使用年数（2008-2004）=2500900-468754=2062500（元）（3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）。房屋净收益=房屋现值房屋资本化=20625008%=165000（元）2021/9/18286.计算土地净收益。土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益=412740-165000=247740（元）7.计算土地使用权价值。土地使用权在2008年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）。=247740（P/A,7%,44）=3358836.15（元）单价=3358836.15/500=6717.67（元）8.评估结果本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。2021/9/1829房地产公司于房地产公司于20022002年年1212月以有偿出让方式取得一块土月以有偿出让方式取得一块土地地5050年使用权，面积为年使用权，面积为60006000平方米，并于平方米，并于20042004年年1212月月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，建筑面积在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，建筑面积2400024000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为平方米，全部用于出租，每年实收租金约为28002800万元，该写字楼的经济耐用年限为万元，该写字楼的经济耐用年限为6060年，残值率年，残值率为为0 0，评估基准日该建筑物重置价格为每平方米，评估基准日该建筑物重置价格为每平方米48004800元。据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月元。据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米每建筑平方米120120元，空置率在元，空置率在8 8左右，每年需支付左右，每年需支付的管理费为年租金的的管理费为年租金的2.52.5，维修费为重置价的，维修费为重置价的1.51.5，税金为年租金的税金为年租金的1818，保险费为重置价的，保险费为重置价的0.20.2，土，土地资本化率为地资本化率为8 8，建筑物资本化率为，建筑物资本化率为1010。试根据。试根据上述资料评估该宗地上述资料评估该宗地20062006年年1212月的价格（包括总价和月的价格（包括总价和单价）单价）2021/9/1830在同一地区，与被评估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。而在下列情况下，市场法往往难以适用：1.没的发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；2.2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等；产，如古建筑等；3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等4.风景名胜区土地；5.5.图书馆、体育馆、学校用地等图书馆、体育馆、学校用地等第四节第四节 市场法在房地产评估的应用市场法在房地产评估的应用2021/9/1831二、基本思路二、基本思路:明确评估对象明确评估对象寻找、确定交易实例寻找、确定交易实例修正修正交易情况交易情况修正修正交易日期交易日期修正修正区域因素区域因素修正修正个别因素个别因素修正使用年期修正使用年期求出比准价格求出比准价格决定土地估价结论决定土地估价结论2021/9/1832主要非正常交易情况：1、有利害关系的人交易2、急于出售或购买3、受债权债务的影响4、市场信息不灵通5、特别动机与偏好6、交易税费非正常负担正常交易情况指数正常交易情况指数/交易实例交易情况指数交易实例交易情况指数2021/9/1833修正交易日期修正房地产价格的变动率一般用房地产价格指数来表示。利用价格指数进行日期修正的公式如下：修正个别因素修正个别因素容积率与地价的关系并非呈线性关系，需根据具体区域的情况具体分析。2021/9/1834容积率容积率1.11.11.31.31.71.72.02.02.12.12.52.5修正系修正系数数1.11.11.21.21.61.61.81.81.91.92.12.1n如果确定比较案例宗地地价每平方米为如果确定比较案例宗地地价每平方米为 800元，元，容积率为容积率为2.1，被估宗地规划容积率为，被估宗地规划容积率为1.7，则，则待估宗地容积率修正计算如下待估宗地容积率修正计算如下：另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在在 1-1.51-1.5之间时，容积率每增加之间时，容积率每增加0.10.1，宗地单位地价比容积，宗地单位地价比容积率为率为1 1时的地价增加时的地价增加5%5%；超过；超过1.51.5时，超出部分的容积率每增时，超出部分的容积率每增长长0.10.1，单位地价比容积率为，单位地价比容积率为1 1时的地价增加时的地价增加3%3%。2021/9/1835【例题例题】若选择的比较案例成交地价为每平方米若选择的比较案例成交地价为每平方米 10001000元，元，对应土地使用年期为对应土地使用年期为3030年，而待估宗地出让年期为年，而待估宗地出让年期为2020年，年，土地资本化率为土地资本化率为8%8%，则如何年期修正？，则如何年期修正？u土地使用年期修正系数土地使用年期修正系数=(P/A,r,m)/(P/A,r,n)=(P/A,r,m)/(P/A,r,n)um m评估对象的使用年限；评估对象的使用年限；un n交易实例的使用年限。交易实例的使用年限。土地使用年期修正土地使用年期修正2021/9/1836实际评估工作中，其计算公式：实际评估工作中，其计算公式：P=PP=P*A*B*C*D*A*B*C*D或或 =P=P*100/*100/（）（）*（）（）/100*100/100*100/（）（）*100/100/（）（）其中：其中：A=A=100100/（）（）=正常交易情况指数正常交易情况指数/交易实例交易情况指数交易实例交易情况指数 B=B=评估基准日价格指数评估基准日价格指数/交易实例交易价格指数交易实例交易价格指数 或用环比物价指数或用环比物价指数 C=C=100100/（）（）=评估对象所处区域因素条件指数评估对象所处区域因素条件指数/交易实例所处区交易实例所处区域因素条件指数域因素条件指数 D=D=100100/（）（）=评估对象个别因素条件指数评估对象个别因素条件指数/交易实例个别因素条交易实例个别因素条件指数件指数2021/9/1837案案 例例1 1 有一待估宗地有一待估宗地G G需评估，现搜集到与待估宗地条件类似的需评估，现搜集到与待估宗地条件类似的6 6宗地，宗地，具体情况见表：具体情况见表：宗宗 地地 成交价成交价 交易时间交易时间 交易情况交易情况 容积率容积率 区域因素区域因素 个别因素个别因素 A 6800 2009 +1%1.3 0 +1%B 6100 2009 0 1.1 0 -1%C 7000 2008 +5%1.4 0 -2%D 6800 2010 0 1 -1%-1%E 7500 2011 -1%1.6 0 +2%F 7000 2012 0 1.3 +1%0 G 2012 0 1.1 0 02021/9/1838 上表中成交价的单位为：元上表中成交价的单位为：元/平方米。该城市地价指数表如下：平方米。该城市地价指数表如下：时间时间 2006 2007 2008 2009 2010 2011 20122006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 指数指数 100 103 107 110 108 107 112100 103 107 110 108 107 112 另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在当容积率在1 11.51.5之间时，容积率每增加之间时，容积率每增加0.1,0.1,宗地单位地价宗地单位地价容积率为容积率为1 1时的地价增加时的地价增加5%5%；超过；超过1.51.5时，超出部分的容积时，超出部分的容积率每增长率每增长0.10.1，单位地价比容积率为，单位地价比容积率为1.01.0时的地价增加时的地价增加3%3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。地价的修正幅度。试根据以上条件，评估该宗土地试根据以上条件，评估该宗土地20122012年的价格。年的价格。2021/9/1839一、基本思路一、基本思路:以以重重置置一一宗宗与与被被评评估估房房地地产产可可以以产产生生同同等等效效用用的的房房地地产产,所所需需投投入入的的各各项项费费用用之之和和为为依依据据,再再加加上上一一定定的利润和应纳税金来确定房地产的价格的利润和应纳税金来确定房地产的价格。二、适用范围：二、适用范围：无收益、少交易的特殊房地产（如军队、政府、学无收益、少交易的特殊房地产（如军队、政府、学校、医院、博物馆等）校、医院、博物馆等）2021/9/1840 土地价值土地价值=土地取得费用土地取得费用 +土地开发费土地开发费 +税费税费 +利息利息 +利润利润 +土地增值收益土地增值收益2021/9/1841（一）计算待开发土地取得费用（一）计算待开发土地取得费用1.1.土地取得费土地取得费是为取得土地使用权而向原土地使用者支付的费用。根据取得方式不同，其土地取得费的构成和费用标准也不一样。2.2.征用集体土地的费用征用集体土地的费用 征用集体土地需要向农村集体经济组织及个人支付费用，这些费用包括：2021/9/1842（二）计算土地开发费土地开发费主要包括1.基础设施配套费2.公共事业建设配套费3.小区开发配套费（三）计算投资利息2021/9/1843（四）计算投资利润和税费利润通常以土地取得费和土地开发费为基数，也可以是开发后土地的地价，并通过合理的利润率计算，计算时，要注意所用的利润率的内涵。（五）计算土地增值收益.土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的。土地价值土地价值=土地取得费土地取得费+土地开发费土地开发费+投资利息投资利息+开发利润开发利润+土土地增值收益地增值收益=（土地取得费（土地取得费+土地开发费土地开发费+投资利息投资利息+开发利润）开发利润）*（1+1+土地增值收益率）土地增值收益率）2021/9/1844 某市经济技术开发区内有一块土地面积为某市经济技术开发区内有一块土地面积为50005000平方米，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、平方米，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩青苗补偿费和耕地占用税）为每亩1010万元，土地万元，土地开发费为每平方公里开发费为每平方公里2 2亿元，土地开发周期为两年，亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的第一年投入资金占总开发费用的35%35%，开发商要求，开发商要求的投资回报率为的投资回报率为10%10%，当地土地出让增值收益率为，当地土地出让增值收益率为15%15%，银行贷款年利率为，银行贷款年利率为6%6%，评估该土地的价值。，评估该土地的价值。2021/9/1845 承上例承上例（1 1）土地取得费）土地取得费=10=10万元万元/亩亩=150=150元元/平方米平方米（2 2）土地开发费）土地开发费=2=2亿元亿元/平方公里平方公里=200=200元元/平方米平方米（3 3）投资利息。土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段）投资利息。土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则：均匀投入，则：土地取得费利息土地取得费利息=150*=150*（1+6%1+6%）2 2-1=18.54-1=18.54（元（元/平方米）平方米）土地开发费利息土地开发费利息=200*35%*=200*35%*（1+6%1+6%）1.51.5-1+-1+200*65%*200*65%*（1+6%1+6%）0.50.5-1=10.23-1=10.23（元（元/平方米）平方米）（4 4）开发利润）开发利润=（1 1）+（2 2）*10%=35*10%=35（元（元/平方米）平方米）（5 5）土地价值）土地价值=（1 1）+（2 2）+（3 3）+（4 4）*（1+15%1+15%）=475.84=475.84（元（元/平方米）平方米）举举 例例土地总价土地总价2021/9/1846假设开发法假设开发法-又称为剩余法、倒算法。又称为剩余法、倒算法。思路：思路：估算房地产未来开发完成后的价值估算房地产未来开发完成后的价值；减去减去 未来房屋正常的开发成本；未来房屋正常的开发成本；税费和利润税费和利润；余额：就是待估土地价格。余额：就是待估土地价格。第六节假设开发法在房地产评估中的应第六节假设开发法在房地产评估中的应用用 2021/9/1847二、适用范围二、适用范围1.待开发土地的估价。2.将生地开发成熟地的土地估价。3.待拆迁改造的再开发地产的估价。这时的建筑费还包含拆迁费用。三、计算公式三、计算公式1.现实估价中剩余法的一个较具体的计算公式为：地价预期楼价值建筑费专业费用销售费用利息税费利润2021/9/1848有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为面积为 2000 2000 平方米，建筑容积率为平方米，建筑容积率为2.52.5，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费用为筑费用为 3000 3000 元元/平方米，专业费为建筑平方米，专业费为建筑费的费的 10%10%，建筑费和专业费在建设期内均建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为价为 9000 9000 元元 /平方米，销售费用为楼价平方米，销售费用为楼价的的 2.5%2.5%，销售税费为楼价的，销售税费为楼价的 6.5%6.5%，当，当地银行年贷款利率为地银行年贷款利率为 6%6%，开发商要求的，开发商要求的投资利润率为投资利润率为 10%10%。要求：要求：根据上述资料估算该宗土地评估基准日的单位地根据上述资料估算该宗土地评估基准日的单位地价和楼面地价。价和楼面地价。2021/9/1849（一）确定评估方法（一）确定评估方法现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可用剩余现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可用剩余法评估，计算公式为：法评估，计算公式为：地价地价 =楼价（价值）楼价（价值）-建筑费建筑费-专业费专业费-利息利息-销售税费销售税费-利润利润（二）计算楼价（二）计算楼价楼价楼价 =2000 2.5 9000=45000000=2000 2.5 9000=45000000（元元 ）提示：容积率提示：容积率=建筑面积建筑面积/土地面积土地面积（三）计算建筑费和专业费（三）计算建筑费和专业费建筑费建筑费 =3000 2000 2.5=15000000=3000 2000 2.5=15000000专业费专业费 =建筑费建筑费 10%=15000000 10%=15000000 10%=1500000 10%=1500000（四）计算销售费用和税费（四）计算销售费用和税费销售费用销售费用 =45000000 2.5%=1125000=45000000 2.5%=1125000销售税费销售税费 =45000000 6.5%=2925000=45000000 6.5%=2925000（五）计算利润（五）计算利润利润利润=（地价（地价+建筑费建筑费+专业费）专业费）10%10%2021/9/1850（六）计算利息（六）计算利息利息利息=地价地价（1+6%1+6%）2 2-1-1（150000001500000015000001500000）（1+6%1+6%）1-11-1=0.1236=0.1236 地价地价 +990000+990000提示：建筑费和专业费在建设期内均匀投入，所以，计息提示：建筑费和专业费在建设期内均匀投入，所以，计息期按照建设期的一半计算。期按照建设期的一半计算。（七）求取地价（七）求取地价地价地价 =楼价楼价-建筑费建筑费-专业费专业费-利息利息-销售税费销售税费-利润利润地价地价=45000000-16500000-1125000-2925000-=45000000-16500000-1125000-2925000-0.10.1地价地价-1650000-0.1236-1650000-0.1236地价地价-990000-990000地价地价 =21810000/1.2236=21810000/1.22362021/9/1851