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房地产评估房地产评估第二章第二章 房地产评估基础房地产评估基础第一节第一节 房地产评的含义房地产评的含义第二节第二节 房地产评估的目的房地产评估的目的第三节第三节 房地产评估的原则房地产评估的原则第四节第四节 房地产评估的价值类型房地产评估的价值类型2021/9/181房地产评估房地产评估（1 1）房地产评估的专业性）房地产评估的专业性（2 2）房地产评估的客观合理价值）房地产评估的客观合理价值（3 3）房地产评估方法）房地产评估方法（4 4）房地产评估的其他问题）房地产评估的其他问题第一节第一节 房地产评估的含义房地产评估的含义2021/9/182房地产评估房地产评估一、地租理论一、地租理论地地租租：地地租租是是土土地地承承租租人人在在一一定定期期限限内内按按契契约约规规定定，支支付付给给土土地地所所有有者者的的货货币币额额，是是社社会会生生产产关系的反映。关系的反映。产生原因：土地所有权的存在和垄断。产生原因：土地所有权的存在和垄断。实质：投入土地的资本和劳动，所获得的总报酬实质：投入土地的资本和劳动，所获得的总报酬超过边际报酬的剩余生产物。超过边际报酬的剩余生产物。2021/9/183房地产评估房地产评估马克思的地租理论马克思的地租理论 马克思的地租理论：马克思的地租理论：地租反映的是一种社会关地租反映的是一种社会关系，是土地所有者凭借其所有权直接对生产者系，是土地所有者凭借其所有权直接对生产者所创造的超额利润的占有，是土地所有权在经所创造的超额利润的占有，是土地所有权在经济上得以实现的形式。济上得以实现的形式。2021/9/184房地产评估房地产评估二、地价理论二、地价理论地价地价：是地租在土地交易中的价格反映是地租在土地交易中的价格反映,以地租理论为基础。以地租理论为基础。马马克克思思的的地地价价理理论论：土土地地价价值值实实际际上上是是地租的资本化。地价地租的资本化。地价=地租地租/利息率利息率2021/9/185房地产评估房地产评估三、区位理论三、区位理论1 1、土土地地区区位位：土土地地区区位位是是指指自自然然要要素素区区位位、经经济济要要素素区区位位和和交交通通要要素素区区位位在在空空间间地地域域上有机组合的具体表现。上有机组合的具体表现。2021/9/186房地产评估房地产评估区区 位位土地自然区位土地自然区位:主要指土地的自然地理位置。主要指土地的自然地理位置。土土地地经经济济要要素素区区位位:是是人人类类社社会会经经济济活活动动过过程程中中所表现的人地关系和社会物化劳动的投入。所表现的人地关系和社会物化劳动的投入。土地交通要素区位土地交通要素区位:是土地与交通路线和设施的是土地与交通路线和设施的相互关系，它与距离、耗时、费用三方面有关。相互关系，它与距离、耗时、费用三方面有关。2021/9/187房地产评估房地产评估2 2、土地区位理论、土地区位理论土地区位理论：土地区位理论：是以地球表面的地带、区域为基是以地球表面的地带、区域为基础，从空间或地域方面研究自然现象、社会现础，从空间或地域方面研究自然现象、社会现象和经济现象与人类经济活动的相互关系。它象和经济现象与人类经济活动的相互关系。它是土地利用规划和地价评估的重要理论依据。是土地利用规划和地价评估的重要理论依据。2021/9/188房地产评估房地产评估区位价值在房地产评估中的重要性区位价值在房地产评估中的重要性 诸多因素中，最能决定房地产价格和未诸多因素中，最能决定房地产价格和未来趋势的因素便是来趋势的因素便是区位价值潜力区位价值潜力 。原因原因:(1)(1)区位价值是反映房地产价值的最本质性区位价值是反映房地产价值的最本质性 因素。因素。(2)(2)城市发展空间的有限性，决定区位价值城市发展空间的有限性，决定区位价值 是房地产价值的根本。是房地产价值的根本。2021/9/189房地产评估房地产评估3 3、土地区位考虑的因素、土地区位考虑的因素（1 1）城市外部土地区位；）城市外部土地区位；（2 2）城市内部微观土地区位。城市内部土地区）城市内部微观土地区位。城市内部土地区位包括商业用地、住宅用地、工业用地。位包括商业用地、住宅用地、工业用地。2021/9/1810房地产评估房地产评估竞标地租观点竞标地租观点竞标地租观点竞标地租观点：(美国土地经济学家阿兰索提出美国土地经济学家阿兰索提出)地租和地价地租和地价随着与市中心距离的加大呈同心圆分布而逐渐随着与市中心距离的加大呈同心圆分布而逐渐降低。同心圆层次划分为：高级服务区；商业降低。同心圆层次划分为：高级服务区；商业服务区；工业区；高层住宅区；多层住宅区；服务区；工业区；高层住宅区；多层住宅区；低层住宅区；农业用地。低层住宅区；农业用地。2021/9/1811房地产评估房地产评估第二节房地产评估的目的1.房地产评估的一般目的一般目的2.房地产评估的特定目的特定目的2021/9/1812房地产评估房地产评估第三节 房地产估价原则 3.1 估价原则概述房地产估价的最高行为准则：房地产估价的最高行为准则：独立、客观、公正独立、客观、公正房地产估价的技术性原则：房地产估价的技术性原则：合法原则合法原则 最高最佳使用原则最高最佳使用原则 估价时点原则估价时点原则 替代原则替代原则2021/9/1813房地产评估房地产评估3.2 独立、客观、公正原则 独立：独立：估价机构是一个相对独立的机构；估价机构、估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系；估价机构及人员在估价中不受外部干扰。客观：客观：不带偏见，完全从实际出发去估价。公正：公正：在估价中公平正直，不偏袒任何一方。2021/9/1814房地产评估房地产评估3.3 合法是各种评估原则的前提 合法产权：合法产权：以房地产权属证书和有关证件为依据 合法使用：合法使用：以城市规划、土地用途管制等为依据 合法处分：合法处分：以法律、行政法规或合同等允许的处分方式为依据处分方式：买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。以抵押为例阐述合法原则：以抵押为例阐述合法原则：法律法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押为估价目的而进行估价，没有抵押价值，或者委托人要求评估其抵押价值的话，其抵押价值应当评估为零。2021/9/1815房地产评估房地产评估（2）法律法规规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应当符合转让条件，否则不应作为抵押为估价目的的估价对象，没有抵押价值，或者委托人要求评估其抵押价值的话，其抵押价值应当评估为零。（3）评估土地使用权是划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包含土地使用权出让金。（4）评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除拖欠工程款后的余额部分才是抵押价值。（5）评估再次抵押的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分才是其抵押价值。（6）其他方面，评估的价格必须符合国家的价格政策。2021/9/1816房地产评估房地产评估房地产评估的主要原则1.预期原则 2.变动原则3.供求原则 4.替代原则5.竞争原则 6.贡献原则7.均衡原则 8.效用原则9.机会成本原则 10.外部影响原则2021/9/1817房地产评估房地产评估3.4 最高最佳使用原则 要求：要求：以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。即在合法使用方式下，各种可能使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。须同时符合4个标准个标准：1、法律上许可；2、技术上可能；3、经济上可行；4、价值最大化。最高最佳使用具体包括3个方面：个方面：（1）最佳用途；（2）最佳规模；（3）最佳集约度。2021/9/1818房地产评估房地产评估 最高最佳使用可以用以下三个三个经济学原理来理解：1.收益递增递减原理：收益递增递减原理：可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。2.均衡原理：均衡原理：判定是否为最高最佳使用，也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。3.适合原理：适合原理：以房地产与其外部环境是否协调，帮助确定最佳用途。2021/9/1819房地产评估房地产评估 最高最佳使用原则在估价报告中的应用：1、保持现状前提2、装修改造前提3、转换用途前提4、重新利用前提5、上述情形的某种组合。最常见的是23种的组合。2021/9/1820房地产评估房地产评估3.5 估价时点原则要求：要求：估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价值。估价时点：估价时点：估价通常仅是求取估价对象在某个特定的时间上价值，这个特定的时间必须根据估价目的来确定，这个特定的时间就是估价时点，一般用年、月、日表示。确立估价时点原则的意义：意义：估价时点是评估房地产价值的时间界限。2021/9/1821房地产评估房地产评估注意估价目的、估价时点、估价对象状况、房地产状况四者的内在联系；估价对象在不同的估价时点的状态是不同的，相应就会有不同的价格；注意估价时点与估价作业期的不同；在具体一个估价项目中，估价时点是由估价目的决定的，并且所对应的估价对象状况和房地产市场状况也不相同；不论何种估价目的和估价时点，房地产市场状况始终是估价时点的状况，但估价对象状况不一定是估价时点的状况。2021/9/1822房地产评估房地产评估注意估价目的、估价时点、估价对象状况、房地产状况四者的内在联系；估价对象在不同的估价时点的状态是不同的，相应就会有不同的价格；注意估价时点与估价作业期的不同；在具体一个估价项目中，估价时点是由估价目的决定的，并且所对应的估价对象状况和房地产市场状况也不相同；不论何种估价目的和估价时点，房地产市场状况始终是估价时点的状况，但估价对象状况不一定是估价时点的状况。2021/9/1823房地产评估房地产评估估价时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系估价时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系估价时点估价对象状况房地产市场状况过去（回顾性估价）过去过去现在过去现在现在未来未来（预测性估价）未来未来2021/9/1824房地产评估房地产评估第四节第四节 房地产的价格与价值类型房地产的价格与价值类型一、房地产价格的定义一、房地产价格的定义 房房地地产产价价格格：房房地地产产价价格格是是和和平平地地获获得得他他人人的的房房地地产产所所必必须须付付出出的的代代价价货货币币或或实实物物、无形资产和其他经济利益。无形资产和其他经济利益。形成条件形成条件：有用性有用性、稀缺性、稀缺性、有效需求、有效需求 2021/9/1825房地产评估房地产评估二、房地产价值种类二、房地产价值种类1 1、使用价值和交换价值、使用价值和交换价值 房地产既有使用价值也有交换价值。房地产既有使用价值也有交换价值。2 2、投资价值和市场价值、投资价值和市场价值 就投资价值与市场价值相对而言就投资价值与市场价值相对而言,房地产评估房地产评估的是房地产的市场价值。的是房地产的市场价值。3 3、原始价值、账面价值和市场价值、原始价值、账面价值和市场价值 房地产评估的是房地产的市场价值。房地产评估的是房地产的市场价值。2021/9/1826房地产评估房地产评估三、房地产的价格类别三、房地产的价格类别1 1、成交价格、市场价格、理论价格、评估价格、成交价格、市场价格、理论价格、评估价格 成交价格成交价格:是交易双方实际达成交易的价格。是交易双方实际达成交易的价格。市场价格市场价格:是指某种房地产在市场上的一般、平均水是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格平价格,是该类房地产大量成交价格的抽象结果。是该类房地产大量成交价格的抽象结果。理论价格理论价格:经济学假设经济学假设“经济人经济人”的行为和预期是理的行为和预期是理性的性的,或真实需求与真实供给相等条件下形成的价格。或真实需求与真实供给相等条件下形成的价格。评估价值评估价值：又称为评估价格、估计价值，简称评估又称为评估价格、估计价值，简称评估值、评估价，是房地产估价师通过估价活动所得出估值、评估价，是房地产估价师通过估价活动所得出估价对象的价值。价对象的价值。2021/9/1827房地产评估房地产评估三、房地产的价格类别三、房地产的价格类别2、市场价值和非市场价值、市场价值和非市场价值 市场价值市场价值（market value，MV）过去称为公开市场）过去称为公开市场价值（价值（open market value，OMV）。是指估价对象）。是指估价对象在满足一定条件下进行交易最可能的价格。在满足一定条件下进行交易最可能的价格。非市场价值非市场价值包括：快速变现价值包括：快速变现价值、谨慎价值谨慎价值、在用价、在用价值值、残余价值、残余价值、投资价值、投资价值。2021/9/1828房地产评估房地产评估3 3、买买卖卖价价格格、租租赁赁价价格格、抵抵押押价价值值、保保险险价价值值、计计税税价价值值和和征征收收价值价值 4 4、市市场场调调节节价价、政政府府指指导导价价和和政政府定价府定价 三、房地产的价格类别三、房地产的价格类别2021/9/1829房地产评估房地产评估5 5、基准地价、标定地价和土地使用权出让底价基准地价、标定地价和土地使用权出让底价（1 1）基基准准地地价价：是是对对城城镇镇国国有有土土地地使使用用权权的的基基本本标标准准价价格格，是是一一定定时时期期、一一定定区区域域内内不不同同用用途的土地使用权的平均价格，由政府部门确定。途的土地使用权的平均价格，由政府部门确定。（2 2）标标定定地地价价：是是根根据据地地块块用用途途、形形状状、面面积积、容容积积率率和和微微观观区区位位条条件件，参参照照所所在在地地区区基基准准地地价水平进行修正的评估价格。价水平进行修正的评估价格。（3 3）土土地地使使用用权权出出让让底底价价：是是政政府府根根据据正正常常的的市市场场状状况况，某某块块地地应应该该达达到到的的地地价价水水平平确确定定的的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。2021/9/1830房地产评估房地产评估基准地价、标定地价、土地使用权出让底价三者的联系基准地价、标定地价、土地使用权出让底价三者的联系与区别与区别联联系系：三三者者都都不不是是地地产产市市场场的的成成交交地地价价，但但调调控控市市场场的的交交易易地地价价，基基准准地地价价是是标标定定地地价价的的基基础础，标标定定地地价价是是土土地地使使用用权权出出让让底底价价评评估估的的参参考依据。考依据。区区别别：1 1）基基准准地地价价是是大大面面积积评评估估的的区区域域平平均均地地价价，标标定定地地价价和和土土地地使使用用权权出出让让底底价价是是考考虑虑微微观观区区位位因因素素的的地地价价，二二者者更更加加接接近近市市场场交交易易价。价。2 2）基基准准地地价价和和标标定定地地价价是是政政府府认认定定并并公公开开的的地价，土地使用权出让底价是不公开的地价。地价，土地使用权出让底价是不公开的地价。2021/9/1831房地产评估房地产评估三、房地产的价格类别三、房地产的价格类别6 6、总价格、单位价格和楼面地价、总价格、单位价格和楼面地价总总价价格格:是是指指某某一一宗宗或或某某一一区区域域范范围围内内的的房房地地产产整体的价格整体的价格.单单位位价价格格:对对于于土土地地来来说说，是是指指单单位位土土地地面面积积的的土土地地价价格格;对对于于建建筑筑物物来来说说,是是指指单单位位建建筑筑物物面面积积的的建建筑筑物物价价格格;对对于于房房地地来来说说,是是指指单单位位建建筑筑物面积的房地价格物面积的房地价格.楼楼面面地地价价:又又称称单单位位建建筑筑面面积积地地价价,是是平平均均到到每每单单位建筑面积上的土地价格位建筑面积上的土地价格.2021/9/1832