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第第4章章 房地产投资经济评价房地产投资经济评价2021/9/181 内容提要内容提要一、房地产投资经济评价概述一、房地产投资经济评价概述二、房地产投资静态分析二、房地产投资静态分析三、房地产投资动态分析三、房地产投资动态分析2021/9/182 一、房地产投资经济评价概述一、房地产投资经济评价概述本节内容提要本节内容提要：1.房地产投资经济评价的步骤房地产投资经济评价的步骤2.房地产投资经济评价的方法房地产投资经济评价的方法3.房地产投资经济评价指标体系房地产投资经济评价指标体系4.现金流量表和现金流量图现金流量表和现金流量图2021/9/183 一、房地产投资经济评价概述一、房地产投资经济评价概述定义：定义：房地产投资经济评价是在对某一项目的房地产投资经济评价是在对某一项目的投资环境投资环境和和市场市场进行分析和研究的进行分析和研究的基础上，对其基础上，对其经济效果经济效果进行的评价。进行的评价。1、房地产投资经济评价的步骤、房地产投资经济评价的步骤A、评价依据、原则及方法的确定：、评价依据、原则及方法的确定：依据：政府文件、项目文件、投资环境和市场分析依据：政府文件、项目文件、投资环境和市场分析原则：对某一项目进行经济效果评价时所坚持的基本思路，例如侧重定性原则：对某一项目进行经济效果评价时所坚持的基本思路，例如侧重定性分析还是定量分析，对风险态度等分析还是定量分析，对风险态度等方法：假设条件的设定以及评价参数和指标的选择等。方法：假设条件的设定以及评价参数和指标的选择等。2021/9/184 一、房地产投资经济评价概述一、房地产投资经济评价概述B、基础数据的收集、整理和计算：、基础数据的收集、整理和计算：开发项目开发项目基础数据包括：开发成本费用、开发项目的租售收入、自基础数据包括：开发成本费用、开发项目的租售收入、自有资金和融资安排、税收减免等。有资金和融资安排、税收减免等。置业投资置业投资项目基础数据包括：物业的价格和面积、各种交易税费银项目基础数据包括：物业的价格和面积、各种交易税费银行按揭情况、出租情况等行按揭情况、出租情况等2021/9/185 一、房地产投资经济评价概述一、房地产投资经济评价概述C、有关财务报表的编制及指标的计算、有关财务报表的编制及指标的计算开发项目开发项目基本报表基本报表:现金流量表、损益表、资金来源与运用表、资产负债表现金流量表、损益表、资金来源与运用表、资产负债表辅助报表：成本费用估算表、投资计划与资金筹措表、贷款还本付息表、辅助报表：成本费用估算表、投资计划与资金筹措表、贷款还本付息表、销售收入估算表、出租收入估算表等销售收入估算表、出租收入估算表等置业投资项目置业投资项目只需编制现金流量表就可以满足相关指标的计算和分析只需编制现金流量表就可以满足相关指标的计算和分析D、结论、结论各项指标是否达到要求、项目是否可行等各项指标是否达到要求、项目是否可行等2021/9/186 一、房地产投资经济评价概述一、房地产投资经济评价概述2、房地产投资经济评价的方法、房地产投资经济评价的方法1）静态分析）静态分析2）动态分析）动态分析区别：是否考虑资金的时间价值区别：是否考虑资金的时间价值2021/9/187 一、房地产投资经济评价概述一、房地产投资经济评价概述3、房地产投资经济评价指标体系、房地产投资经济评价指标体系项目效果评价关注的几个方面：盈利水平、投资回收项目效果评价关注的几个方面：盈利水平、投资回收期限、现金流是否能满足还款需要（资金连断裂）等期限、现金流是否能满足还款需要（资金连断裂）等2021/9/188 一、房地产投资经济评价概述一、房地产投资经济评价概述评价内容评价内容财务分析指标财务分析指标盈利能力盈利能力静态指标静态指标动态指标动态指标传统指标传统指标现代指标现代指标内部收益率内部收益率收益乘数收益乘数静态投资回收期静态投资回收期动态投资回收期动态投资回收期全面资本化率全面资本化率净现金流量净现金流量净现值净现值股本化率股本化率投资利润率投资利润率净现值率净现值率现金回报率现金回报率投资利税率投资利税率经纪人收益率经纪人收益率资本金利润率资本金利润率清偿能力清偿能力借债偿还期借债偿还期表表4-1 房地产投资经济评价指标体系房地产投资经济评价指标体系2021/9/189 一、房地产投资经济评价概述一、房地产投资经济评价概述4 4、现金流量表和现金流量图、现金流量表和现金流量图现金流量现金流量：各个时期或时间点上实际发生的资金流入或流出。现：各个时期或时间点上实际发生的资金流入或流出。现金流入和现金流出的代数和成为净金流入和现金流出的代数和成为净现金流量现金流量。现金流量表现金流量表包括现金流入、现金流出和净现金流量三部分。包括现金流入、现金流出和净现金流量三部分。现金流量图现金流量图：把投资项目的现金流量用时间坐标表示出来的一种：把投资项目的现金流量用时间坐标表示出来的一种示意图。示意图。“三部曲三部曲”：首先，画出时间轴；其次，画出现金流量；：首先，画出时间轴；其次，画出现金流量；最后标出现金流量的具体数字。（课本例最后标出现金流量的具体数字。（课本例4-14-1）2021/9/1810 二、房地产投资静态分析二、房地产投资静态分析本节内容提要：本节内容提要：1、现代指标：投资利润率、投资利税率、资本、现代指标：投资利润率、投资利税率、资本金利润率、静态投资回收期金利润率、静态投资回收期2、传统指标：收益乘数、全面资本化率、股本、传统指标：收益乘数、全面资本化率、股本化率、现金回报率、化率、现金回报率、经纪人收益率经纪人收益率2021/9/1811 二、房地产投资静态分析二、房地产投资静态分析1、现代指标、现代指标1）投资利润率）投资利润率 置业投资置业投资项目，年利润总额项目，年利润总额=年租金毛收入年租金毛收入-经营成本经营成本-贷款按贷款按揭本息支付揭本息支付-其他成本其他成本 开发项目开发项目，年利润总额，年利润总额=年产品销售收入年产品销售收入-年产品销售税金及附年产品销售税金及附加加-年总成本费用年总成本费用2021/9/1812 二、房地产投资静态分析二、房地产投资静态分析使用方法：将投资利润率与使用方法：将投资利润率与行业平均利润率行业平均利润率或事先确定或事先确定好的好的可以接受的投资利润率可以接受的投资利润率进行比较。进行比较。指标运用难点：判别标准难以确定指标运用难点：判别标准难以确定2021/9/1813 二、房地产投资静态分析二、房地产投资静态分析2)2)投资利税率投资利税率投资利税率投资利税率=（年利税总额或年平均利税总额（年利税总额或年平均利税总额/项目总投资）项目总投资）*100%100%注意：年利税总额就是年利润总额与年销售税金及附加之和，注意：年利税总额就是年利润总额与年销售税金及附加之和，或者是年销售收入与年总成本费用之差。或者是年销售收入与年总成本费用之差。使用方法：与使用方法：与行业基准投资利税率行业基准投资利税率、行业平均投资利税率行业平均投资利税率或或投投资者可以接受的投资利税率资者可以接受的投资利税率比较比较2021/9/1814 二、房地产投资静态分析二、房地产投资静态分析3)3)资本金利润率资本金利润率资本金利润率率资本金利润率率=（利润总额或年平均利润总额（利润总额或年平均利润总额/资本金）资本金）*100%100%使用方法：与前面类似使用方法：与前面类似2021/9/1815 二、房地产投资静态分析二、房地产投资静态分析4 4）静态投资回收期）静态投资回收期（1 1）项目投资后，每年收益额大致相当时）项目投资后，每年收益额大致相当时静态投资回收期=项目总投资/项目年平均收益额（2 2）每年收益额相差较大时）每年收益额相差较大时投资回收期=累计净现金流量开始出现正值的期数-1+上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量使用方法使用方法：与投资者期望的投资回收期比较，常用于多个：与投资者期望的投资回收期比较，常用于多个 项目比选项目比选2021/9/1816 二、房地产投资静态分析二、房地产投资静态分析静态投资回收期的静态投资回收期的不足不足：A、没有考虑资金的时间价值、没有考虑资金的时间价值B、没有考虑项目资金回收后的情况、没有考虑项目资金回收后的情况例例4-3 P 762021/9/1817 二、房地产投资静态分析二、房地产投资静态分析2、传统指标、传统指标1）收益乘数）收益乘数 收益乘数的值越小，物业投资价值越高，可获得投资回报率越高收益乘数的值越小，物业投资价值越高，可获得投资回报率越高2021/9/1818 二、房地产投资静态分析二、房地产投资静态分析2）全面资本化率）全面资本化率全面资本化率和净收益乘数互为倒数；他们存在全面资本化率和净收益乘数互为倒数；他们存在共同的不足，即共同的不足，即没有考虑融资方式的差异没有考虑融资方式的差异，例如，例如一次性付款和银行按揭。一次性付款和银行按揭。2021/9/1819 二、房地产投资静态分析二、房地产投资静态分析3）股本化率）股本化率优：考虑了不同融资方式对投资回报的影响。优：考虑了不同融资方式对投资回报的影响。缺：没有考虑所得税的影响缺：没有考虑所得税的影响2021/9/18204）现金回报率）现金回报率 二、房地产投资静态分析二、房地产投资静态分析优：既考虑了不同融资方式对投资回报的影响，优：既考虑了不同融资方式对投资回报的影响，又考虑所得税的影响又考虑所得税的影响缺：没有考虑物业价值的变动和税后现金流量的缺：没有考虑物业价值的变动和税后现金流量的时间价值时间价值2021/9/18215）经纪人收益率）经纪人收益率 二、房地产投资静态分析二、房地产投资静态分析该指标在传统指标中是最有效的该指标在传统指标中是最有效的2021/9/1822 三、动态投资分析三、动态投资分析本节内容提要：本节内容提要：1.净现值净现值NPV2.净现值率净现值率NPVR3.内部收益率内部收益率IRR4.动态投资回收期动态投资回收期2021/9/1823 三、动态投资分析三、动态投资分析1、净现值（、净现值（NPV）NPV=0,可行可行NPViIRRi，项目盈利，项目盈利IRR=iIRR=i，项目盈亏平衡，项目盈亏平衡IRRiIRRi，项目亏损，项目亏损2021/9/1827 三、动态投资分析三、动态投资分析 IRR IRR与与 比较（比较（为同期行业基准利率或投资为同期行业基准利率或投资者可接受的最低收益率）者可接受的最低收益率）IRR ,IRRIRR ,项目盈利能力高于行业平均水平项目盈利能力高于行业平均水平注：判断项目是否可行，一般采用注：判断项目是否可行，一般采用IRRIRR与与 比较比较2021/9/1828 三、动态投资分析三、动态投资分析B、内部收益率指标存在问题、内部收益率指标存在问题再投资利率问题，即收益的再投资问题再投资利率问题，即收益的再投资问题&各期收各期收益率不同益率不同多重根问题，多重根问题，(课本课本P86，图，图4-4 4-5）关于关于NPV的例题：的例题：P80例例4-52021/9/1829 三、动态投资分析三、动态投资分析4、动态投资回收期、动态投资回收期优优:考虑了资金的时间价值，能够比较准确的反映资金的回收时间考虑了资金的时间价值，能够比较准确的反映资金的回收时间缺：强调资金回收的快慢，忽视了项目的盈利能力。该指标是比较缺：强调资金回收的快慢，忽视了项目的盈利能力。该指标是比较“保守保守”的指标，应该作为辅助指标，不应作为主要参数。的指标，应该作为辅助指标，不应作为主要参数。P88 P88 例例4-104-102021/9/1830 2021/9/1831