全国物业管理行业市场现状分析我国物业管理行业仍处于上升阶段.docx

全国物业管理行业市场现状分析，我国物业管理行业仍处于上升阶段    一、 历史时点：城镇化率提升和消费升级加速，共同推动物管行业快速发展    1.城镇化率：城镇化率仍处于快速提升阶段，推动物管行业朝阳发展    截至2017年末，全国物业管理行业管理面积达195亿平米，同比增长5.5%，2009-2017年CAGR为6.6%，行业管理面积稳步提升，并仍处于规模成长期。    从行业纵向历史来看，我国物业管理行业仍处于上升阶段，背后的核心推动因素在于城镇化率提升。截至2018年末，我国城镇化率达59.6%，城镇化率50%-70%在国际上均为快速城市化阶段，城镇化率快速提升将推动行业管理面积稳步提升。1950-2017年中国城市化率    2.消费升级：经济向第三产业倾斜、人均可支配收入提升、中产阶级占比提升，消费升级推动行业发展    2018年，我国GDP同比+6.6%。其中，一产、二产、三产GDP现价占比分别为7.2%、40.7%、52.2%，分别较2017年-0.4pct、+0.1pct、+0.3pct。经济逐步向三产倾斜，产业结构由重工业主导向三产协调发展。    随着经济向第三产业倾斜、中产阶级占比提升、人均可支配收入提升，消费升级也将在一定程度上带动物管行业的发展。居民有能力和有诉求追求更加优质的物业服务品质，这将加速行业集中度的提升和格局的演变。GDP第一、第二、第三产业占比    二、我国物业管理三大优势：体量远超海外，围墙概念赋予更强用户锁定性，集中度继承实现低成本扩围源于城镇化率提升以及消费升级，我国物业管理行业仍处于上升阶段。除此此外，站在目前时点，还需关注的是，我国物业管理行业具备三大独有特色：1）空间巨大；2）围墙属性；3）集中度继承。    1.空间巨大：存量和增量规模远高于海外，市场空间更大、增速也更高    新屋成交：中国每年商品房销量远高于美国，隐含未来交付面积体量可观。由于所处城镇化率阶段、人口总量上的不同，中国、美国和日本每年的新房成交量存在量级上的差异。2018年，中国商品房销量17.2亿平米，粗略按照套均100平米估算，2018年中国新房成交约1,720万套，而美国2018年新屋成交仅61.7万套，仅相当于同年中国商品房销售套数的3.6%。商品房销售面积&同比商品房住宅销售面积&同比美国新屋销量及同比    新开工体量：中国每年新开工面积远高于美国和日本，隐含未来交付面积体量可观    同新房成交量一样，中国每年的房屋开工量也远高于美国以及日本。2018年，中国房屋住宅新开工面积15.3亿平米，同比+19.7%，粗略按照套均100平米估算，2018年中国新开工约1,533万套。房屋新开工面积&同比    存量市场规模：我国存量住宅面积规模远高于美日两国、后续增速也料将更高。从存量对比来看，估算2018年我国存量住宅面积253亿平米，对应美国、日本存量住宅居住面积分别约为148亿平米、45亿平米，目前我国存量市场分别是美日的1.7倍和5.6倍。2018 年中国、日本、美国存量住宅面积估算对比    2.围墙属性：“围墙+高层多独栋少”特色赋予天然护城河和高密度流量“围墙和高层多独栋少”特色赋予天然护城河和高密度流量中国房地产市场形成了“小区”的独特形式，其以“围墙+高层多独栋少”的特色，将为物管行业带来管理上的便利，或也将推动我国物业管理行业走出一条独一无二的成长之路。中国房地产开发投资完成额住宅分类型情况    缺少围墙特色的美日两国物管公司就和普通服务公司无异。美国和日本缺少围墙概念，一方面，导致其物业公司与普通的服务公司缺少了差异，缺少应有的护城河，业务种类更依赖于更高专业化的细分领域。另一方面，由于缺少围墙概念，缺少对用户粘性的天然屏障，海外大多物业服务业务被外部服务公司所承接。    3.集中度继承：独有集中度继承特色，便于低成本快速扩围、并量质双升    不同于国外，“土地制度+围墙特色”推动了我国房企大多配套物管公司。由于我国土地公有制与美日多元土地所有制的区别，以及流转环节一对多的土地供应制度和其他国家多对多的土地供应制度的差异，造成我国项目地块较大，并且基本上都有是有围墙的小区形式存在，人口密集，高层住宅占比高，便于集中管理，催生我国房企大多具有自己的物业管理公司。房企销售集中度持续提升