2022年最新房地产估价师之估价原理与方法题库包过题库含答案(完整版).docx
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2022年最新房地产估价师之估价原理与方法题库包过题库含答案(完整版).docx
2022年最新房地产估价师之估价原理与方法题库包过题库含答案(完整版)第一部分 单选题(50题)1、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类( )。A.一是咨询性估价或参考性估价,二是法律性估价或证据性估价B.一是了解性估价或咨询性估价,二是鉴证性估价或证据性估价C.一是鉴证性估价或证据性估价,二是咨询性估价或参考性估价D.一是咨询性估价或参考性估价,二是鉴证性估价或法律性估价【答案】: C 2、路线价法本质上是一种( )。A.长期趋势法B.成本法C.比较法D.收益法【答案】: C 3、预计某宗房地产未来第一年的净收益为28万元,预计此后每年的净收益会在上年的基础上增加1万元,收益期限为无限年,该类房地产的报酬率为9%,则该房地产的收益价格为( )万元。A.311B.435C.322D.200【答案】: B 4、收益法的雏形是( )。A.地租资本化法B.报酬资本化法C.早期购买年法D.直接资本化法【答案】: C 5、土地具有( ),而其他物品,经一定年限或长久的使用之后,不论如何保管,最终均难免损耗。A.不可损耗性B.不可毁灭性C.保值增值性D.寿命长久性【答案】: B 6、马克思的地租理论不包括( )。A.级差地租B.剩余地租C.垄断地租D.绝对地租【答案】: B 7、在房地产投保火灾险时评估的保险价值是指( )。A.土地的价值B.建筑物的价值C.建筑物与土地的价值D.建筑物的拍卖价值【答案】: B 8、下列关于路线价法的表述中,不正确的是( )。A.路线价法实质是一种比较法,其理论依据与比较法相同,是房地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整,两侧临街土地的排列较整齐D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度,从中选取若干标准临街宗地求其平均价格【答案】: D 9、某仓库房地产土地面积为1000m2,容积率为0.8,对应的土地单价为850元/m2,现拟变更为商业用地,容积率为2.0,并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2,则理论上应补地价的数额为( )万元。A.93.75B.115C.293.75D.315【答案】: D 10、假设开发法是以( )为理论依据的。A.收益递增原理B.均衡原理C.预期原理D.未来趋势原理【答案】: C 11、 十二经脉之气“结、聚、散、络”于筋肉、关节的体系是A.十二经脉B.十二经筋C.十二经别D.十二皮部【答案】: B 12、某宗面积为5000m2的房地产开发用地,楼面地价为800元/m2,容积率为2,受让人需按照受让价格3%缴纳契税等税费,则土地成本为( )万元。A.824B.924C.844D.944【答案】: A 13、素问·疏五过论指出“尝贵后贱”可致A.“脱卫”病B.“脱营”病C.“失精”病D.“气郁”病【答案】: B 14、 头痛、项强、鼻塞、咽痒、咳嗽的病邪是A.热B.寒C.风D.火【答案】: C 15、下列关于路线价法的表述中,不正确的是( )。A.路线价法实质是一种市场法,其理论依据与市场法相同,是房地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整,两侧临街土地的排列较整齐D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度,从中选取若干标准临街宗地求其平均价格【答案】: D 16、房地产权利的种类中,属于债权的是( )。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权【答案】: D 17、现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格,直接取决于其()。A.市场价值B.花费的成本C.效用D.投资价值【答案】: C 18、下列项目中,可以作为抵押估价的估价对象的是()A.存在产权纠纷的房地产B.一个高尔夫球洞C.共有产权的房地产D.列入征收范围的房地产【答案】: C 19、认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时,应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。对现有建筑物应进行装修改造的条件是:预计装修改造后房地产价值的增加额( )装修改造费用。A.大于B.小于C.等于D.其他【答案】: A 20、关于假设开发法的静态分析法的说法,错误的是( )。A.开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况B.开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产价值C.后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场状况下的价值D.需测算后续开发的应得利润【答案】: C 21、 参与津液的输布,不参与津液排泄的是A.脾B.胃C.肾D.肝【答案】: D 22、评估某宗房地产的市场价值,选取了甲、乙、丙三个可比实例:甲可比实例的成交价格为8000元/m2,比正常价格低2%;乙可比实例的卖方实收价格为7800元/m2,交易税费全由买方负担,当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%;丙可比实例的成交价格为8300元/m2,其装修标准比估价对象的装修标准高200元/m2。假设不考虑其他因素影响,三个可比实例比较价值的权重依次为0.4、0.2、0.4,该房地产的市场价格为( )元/m2。A.8157.60B.8158.91C.8163.57D.8164.88【答案】: D 23、在完善的市场经济下,土地成本一般由购置土地的价款和( )构成。A.购置时应由卖方缴纳的税费B.购置时应由买卖双方缴纳的税费C.相关税费D.购置时应由买方缴纳的税费【答案】: D 24、某套建筑面积为100m2的住宅,含家电家具的成交价格为50万元,首付40%,余款半年后一次付清,假设年利率为8%,家电家具价值为5万元,现将该交易实例作为可比实例,评估类似住宅不含家电家具的市场价格,可比单价为()元/m2。A.4387B.4398C.4500D.4887【答案】: B 25、当供给增加量小于需求减少量时,则( )。A.均衡价格下降,均衡交易量增加B.均衡价格下降,均衡交易量减少C.均衡价格上升,均衡交易量增加D.均衡价格上升,均衡交易量减少【答案】: B 26、报酬率又称回报率、收益率,是一种折现率,是与利率和内部收益率( )的比率。A.同价值B.同收益C.同性质D.同类型【答案】: C 27、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2,层高4.1米,土地剩余使用年限为30年,不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米,建筑物重建成本为2000元/m2。假定层高每增加0.1m,建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大,该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值,则应扣除的功能折旧为( )万元。(建筑物报酬率为10%)A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07【答案】: D 28、估价对象是一套不带车位的住宅,选取的可比实例成交价格为86万元,含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具,家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为( )万元。A.75.00B.75.60C.83.60D.86.00【答案】: B 29、建筑物实物因素中的采光和( )尤其对住宅和办公楼来说,比较重要。A.保温B.隔声C.日照D.隔热【答案】: B 30、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法,是以( )状况为参照系进行的。A.可比实例房地产B.估价对象房地产C.标准房地产D.类似房地产【答案】: C 31、从科学且可操作性上看,能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是( )。A.估价对象的真实价值B.估价对象的重置价格C.估价对象的实际成交价格D.合格估价师的重新估价结果【答案】: D 32、肝“五声”归属于A.呼B.笑C.歌D.哭【答案】: A 33、奇经八脉中,交于目内眦、主左右之阴阳、司眼睑开合、司下肢运动的是A.冲脉B.任脉C.阴、阳跷脉D.阴、阳维脉【答案】: C 34、一般的无形资产主要是权益的价值。下列选项中,不属于无形资产的是()。A.专利权B.专有技术C.商标权D.房地产【答案】: D 35、“气之根”是A.心B.肝C.肺D.肾【答案】: D 36、比较法估价的步骤包括以下几项:收集交易实例;选取可比实例;建立比较基础;进行交易情况修正;进行市场状况调整;进行房地产状况调整;计算比较价值。则运用比较法进行估价步骤正确的是( )。A.B.C.D.【答案】: C 37、在实际估价中,下列求取净收益A的方法,最合理的是()。A.过去数据简单算术平均法B.未来数据简单算术平均法C.过去数据资本化公式法D.未来数据资本化公式法【答案】: D 38、下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中,正确的是( )。A.应是可以实现的价值B.是提供价值意见而不是作价格保证C.对委托人的价格保证D.为委托人争取最大的利益【答案】: B 39、采用成本法估价时,关于投资利息的表述中,正确的是()。A.投资利息指的是借款部分的利息支出和相关手续费B.从估价的角度看,自有资金应获得的利息可以算作开发利润C.投资利息的应计息项目包括土地成本.建设成本.管理费用.销售费用和销售税费D.投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率【答案】: D 40、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时,当房地产价格的变动过程是持续上升的,并且各期上升的幅度大致接近,宜选用( )测算。A.指数修匀法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.二次抛物线趋势法【答案】: C 41、政府因公共利益的需要征用、征收企业房屋,给予的补偿不包括( )。A.使用上的补偿B.被征用房地产损毁后的价值的补偿C.被征用房地产损毁前后的价值之差D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿【答案】: B 42、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质,这主要来源于( )的限制。A.房地产地役权B.房地产权利及其行使租赁权C.房地产使用管制D.相邻关系【答案】: D 43、销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由( )的税费。A.卖方和买方双方缴纳的B.卖方独立承担和缴纳的C.买方缴纳的D.买卖双方协议承担和缴纳的【答案】: B 44、对一幢住宅楼进行整体估价时,不能作为区位因素的是( )。A.朝向B.楼层C.交通条件D.楼前绿化【答案】: B 45、估价对象为一旧厂房改造的超级市场,该厂房建设期为2年,建成5年后补办了土地使用权出让手续,土地使用期限为40年,土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回土地上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0,采用直线法计算建筑物折旧时,年折旧率为( )。A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.5%【答案】: C 46、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款,符合房地产估价普适技术性原则中的( )。A.谨慎原则B.替代原则C.合法原则D.最高最佳利用原则【答案】: C 47、 “决渎之官,水道出焉”指的是A.肾B.膀胱C.三焦D.小肠【答案】: C 48、一般地说,增加房地产开发环节的税收,会增加房地产的开发建设成本,从而会推动房地产价格_;相反,减少房地产开发环节的税收,会使房地产价格_。( )A.下降;下降B.下降;上升C.上升;下降D.上升;上升【答案】: C 49、收益法中的运营费用率是指( )。A.运营费用与潜在毛收入之比B.运营费用与总收益之比C.运营费用与净收益之比D.运营费用与有效毛收入之比【答案】: D 50、下列不属于估价委托人的义务的是( )。A.根据自己的需要提出估价结果B.向估价机构如实提供其知悉的估价所需的资料C.协助估价师搜集估价所必要的资料D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责【答案】: A 第二部分 多选题(50题)1、用比较法对房地产进行估价时,需要对可比实例的成交价格进行( )的修正和调整。A.交易过程B.交易情况C.市场状况D.交易价格E.房地产状况【答案】: BC 2、下列估价目的中,对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有()。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产司法拍卖估价D.房地产转让估价E.房地产投资信托基金估价【答案】: BC 3、引起建筑物物质折旧的因素包括()。A.地震B.电梯数量不够C.酸雨D.单行道E.门窗的自然破损【答案】: AC 4、下列属于非收益性房地产的有( )。A.农用地B.行政办公楼C.教堂D.寺庙E.汽车加油站【答案】: BCD 5、房地产供给形成的条件有()。A.供给计划B.供给决策C.供给意愿D.供给能力E.供给行为【答案】: CD 6、比较法估价中,对可比实例成交价格进行权益状况调整的内容包括( )。A.租赁权限制情况B.交易税费负担转嫁情况C.已抵押担保债权情况D.地役权设立情况E.利用方式限制情况【答案】: ACD 7、关于路线价法中选取标准宗地的说法,正确的有()。A.应一面临街B.土地形状应为矩形C.临街宽度与临街深度之比应为1:1D.用途应为所在区段的代表性用途E.容积率一般设定为1.0【答案】: ABD 8、房地产使用权目前主要是土地使用权,是指土地使用者依法对国家或农民集体所有的土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。土地使用权一般又可分为( )。A.临时用地土地使用权B.农村承包土地使用权(为农民集体土地上的)C.宅基地使用权(为农民集体土地上的)D.行政划拨土地使用权(为农民集体土地上的)E 出让土地使用权(为国有土地上的)【答案】: ABC 9、在房地产抵押中,需要进行房地产估价的环节包括()。A.初次抵押中的抵押价值评估B.再次抵押中的抵押价值评估C.续贷抵押中的抵押价值评估D.处置抵押中的市场价值评估E.租赁抵押中的权益价值评估【答案】: ABCD 10、关于房地产变现能力的说法,正确的有()。A.特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱B.大型商场通常比小店铺的变现能力弱C.在建工程比现房的变现能力弱D.熟地通常比毛地的变现能力弱E.房地产在卖方市场下通常比在买方市场下的变现能力弱【答案】: ABC 11、补地价是指需要补交给政府的一笔地价或土地使用权出让金、土地收益等。( )是需要补地价的主要情形。A.出让土地使用权期满后续期B.建设用地使用权出让之后变更容积率C.转让、出租、抵押土地使用权的房地产D.改变原土地使用权出让时规定的用途E.拍卖土地使用权【答案】: ABD 12、下列对房地产估价的必要性,说法正确的有( )。A.房地产估价是专业估价存在的基本前提B.房地产需要专业估价C.房地产可以自动的形成适当的价格D.房地产估价在估价行业中占主体E.房地产估价是一个单一的估价过程【答案】: ABD 13、按照建筑物重新建造方式的不同,可将建筑物重新购建成本分为()。A.重建成本B.重置成本C.置换成本D.估算重建成本E.估算重置成本【答案】: AB 14、开发完成后用于出售的房地产通常采用()测算开发完成后的房地产价值。A.比较法B.收益法C.成本法D.长期趋势法E.推测法【答案】: ABD 15、由于房地产具有( )等特性,加上交易手续较复杂等原因,所以房地产变现能力弱。A.价值量大B.不可移动C.独一无二性D.易受限制性E.相互影响【答案】: ABC 16、下列各价值类型中,属于基本价值类型的有()。A.市场价值B.评估价值C.投资价值D.抵押价值E.现状价值【答案】: AC 17、下列选项中属于构筑物的有( )。A.办公楼B.地下室C.道路D.水坝E.隧道【答案】: CD 18、房地产的特性包括()。A.独一无二B.需求有限C.流动性好D.相互影响E.保值增值【答案】: AD 19、可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有( )。A.商业利润B.净运营收益C.潜在毛收入D.有效毛收入E 税后现金流量【答案】: BCD 20、关于路线价分界线说法正确的有( )。A.在划分路线价区段,应将“通达性相当、位置相邻、地价水平相近”的临街土地划为同一个路线价区段B.两个路线价区段的分界线,原则上是位置有显著差异的地点,通常是从十字路或丁字路中心处划分,两路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段C.较长的繁华街道,有时需要将两路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段,分别附设不同的路线价D.不繁华的街道,同一路线价区段也可延长至数个路口E.同一条街道两侧的繁华程度、地价水平有明显差异的,应以街道中心为分界线,将该街道两侧视为不同的路线价区段,分别附设不同的路线价【答案】: ACD 21、下列各项中,不属于房地产价格影响因素中区域因素的有()。A.土地形状B.地形C.城市规划调整D.环境状况E.配套设施状况【答案】: AB 22、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时,应计息的项目包括( )。A.待开发房地产的价值B.待开发房地产取得的税费C.续建开发成本D.销售费用E.销售税金【答案】: ABCD 23、交易情况修正的方法主要有( )。A.指数法B.金额修正C.分数法D.百分比修正E.平均增减量法【答案】: BD 24、假设开发法评估在建工程价值时,采用投资利润率计算后续开发的应得利润,计算基数应包括()。A.待开发在建工程价值B.已完工程建设成本C.取得在建工程的税费D.后续开发的投资利息E.销售税金【答案】: AC 25、利用路线价求取临街土地价值时,不进行“交易情况修正”和“市场状况修正”的原因,下列描述正确的有()。A.临街宗地的平均价格已是经过修正后正常价格B.在求取路线价时没有搜集非正常交易实例C.该路线价所对应的日期本身就是价值时点D.该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格E.交易修正和市场状况修正在求取路线价后再进行【答案】: AC 26、某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权,类似工业用地的重新购建价格为200万元,重新建造该房地产的建设成本为300万元,管理费用为15万元,销售费用为20万,销售税费为50万元,正常建设期为1.5年,假设土地取得费用在建设期初一次性投入,其他费用在建设期内均匀发生,年利率为6.13%,投资利润率为12%,土地报酬率为6%。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法,正确的有( )。A.估价对象土地取得成本为196万元B.应计算利息项目的总金额为535万元C.土地取得成本的计息期为1.5年D.土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元E.开发利润为64.20万元【答案】: AC 27、下列关于重新购建价格的说法中,正确的有( )。A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建价格是在估价时点的价格C.重新购建价格是客观的价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E 土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格【答案】: BCD 28、对房地产的现状价值进行评估时,应遵循的估价原则有()。A.合法原则B.价值时点原则C.替代原则D.最高最佳利用原则E.谨慎原则【答案】: BC 29、下列选项中属于构筑物的有( )。A.办公楼B.地下室C.道路D.水坝E.隧道【答案】: CD 30、下列估价目的中,对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有()。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产司法拍卖估价D.房地产转让估价E.房地产投资信托基金估价【答案】: BC 31、下列有关房地产征收、征用的表述中,正确的有()。A.征收的实质是强制收买B.征用的实质是强制使用C.征收是一种强制的临时使用房地产的行为D.征用是所有权的改变,不返还E.征收.征用都是无偿的,不给予补偿【答案】: AB 32、房地产估价师应遵守的职业道德包括( )。A.为委托人争取最大的权益B.诚实守信C.公平竞争D.勤勉尽责E.保守秘密【答案】: BCD 33、下列房地产中,属于按权益状况划分的类型有()。A.已依法公告列入征收、征用范围内的房地产B.已灭失的房地产C.有租约限制的房地产D.整体资产中的房地产E.手续不全的房地产【答案】: AC 34、对于同一房地产,关于开发利润率大小的说法,错误的有()。A.销售利润率小于投资利润率B.投资利润率小于成本利润率C.成本利润率小于直接成本利润率D.直接成本利润率小于销售利润率E.年利润率小于总利润率【答案】: BD 35、下列房地产抵押估价活动中,符合合法原则要求的有()。A.将学校用于教学的办公楼假设可改变为商务办公楼进行估价B.对已依法公告列入征收范围内的房屋,按抵押价值进行估价C.对已抵押房地产进行再次抵押估价,不扣除已抵押担保的债权数额D.对在建工程进行抵押估价,不扣除发包人已支付承包人的工程价款E.对划拨土地的房地产进行抵押估价,扣除相应的土地使用权出让金【答案】: D 36、对抵押房地产变现能力强弱的说法,错误的有()。A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱【答案】: ABC 37、房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值评估业务,还经常从事( )。A.房地产价值分配业务B.房地产价值减损评估业务C.房地产价值提升评估业务D.房地产代售业务E.房地产咨询业务【答案】: ABC 38、下列影响房地产价格的因素中,属于区位因素的有()。A.交通便捷程度B.朝向、楼层C.周围环境和景观D.建筑规模E.外部配套设施【答案】: ABC 39、在运用收益法求取净收益时,要考虑房地产的( )。A.客观收益B.实际收益C.有形收益D.无形收益E.潜在收益【答案】: ABCD 40、下列关于重新购建成本的说法,正确的有()。A.重新购建成本是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建成本是在价值时点的重新购建成本C.重新购建成本是客观的重新购建成本D.建筑物重新购建成本是全新状况下的重新购建成本E.土地重新购建成本是法定最高出让年限下的价格【答案】: BCD 41、关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法,错误的是()。A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B.熟地通常比生地或毛地变现能力弱C.小商铺通常比大商铺变现能力弱D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱【答案】: ABC 42、下列房地产中,属于按实物形态划分的房地产有()。A.整体资产中的房地产B.已灭失的房地产C.未来状况下的房地产D.“干净”的房地产E.共有的房地产【答案】: ABC 43、下列关于交付估价报告的说法中,正确的有( )。A.交付估价报告是房地产估价的基本程序B.估价报告需经内部机构审核C.估价报告只能由委托人签收D.在交付估价报告时,需在估价报告交接单上签收E.估价报告交给委托人后,房地产估价程序即已结束【答案】: ABD 44、成本法估价中采用市场提取法求取成本利润率时,选取的类似房地产项目应与估价对象的()。A.土地取得方式相同B.土地规划用途相同C.项目规模大小相当D.项目建设期长短相近E.项目经营期长短相近【答案】: ABC 45、假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下,开发经营期为( )。A.开发期经营期B.开发期运营期C.开发期经营期前期建造期D.开发期运营期前期建造期E.前期建造期经营期【答案】: AB 46、对于同一房地产,关于开发利润率大小的说法,错误的有()。A.销售利润率小于投资利润率B.投资利润率小于成本利润率C.成本利润率小于直接成本利润率D.直接成本利润率小于销售利润率E.年利润率小于总利润率【答案】: BD 47、关于最高最佳利用原则的说法,正确的有( )。A.遵循最高最佳利用原则,并不一定要遵循合法原则B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次C.根据最高最佳利用原则,估价中只存在一种估价前提D.收入现值小于支出现值的利用方式肯定不是最高最佳利用E.经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途【答案】: BD 48、下列关于明确房地产估价时点的表述中,正确的有( )。A.对当前的价值进行评估,一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期的某个日期为估价时点B.城市房屋拆迁估价,估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日C.分期实施的房屋拆迁,应以房屋拆迁公告之日为估价时点D.房地产估价人员可以假定估价时点E 对原估价结果有异议而引起的复核估价,应以申请复核之日为估价时点【答案】: AB 49、下列各价值类型中,属于基本价值类型的有()。A.市场价值B.评估价值C.投资价值D.抵押价值E.现状价值【答案】: AC 50、下列房地产状况描述内容中,属于反映房地产实物状况的有()。A.房屋实际用途B.土地开发程度C.房屋建筑结构D.房屋出租情况E.房屋维护状况及完损程度【答案】: BC 第三部分 大题(50题)1、房地产由于寿命长久,供给有限,其价值通常可以得到保持,甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有( )。A.对房地产本身进行投资改良B.房地产需求增加导致其稀缺性增加C.通货膨胀D.外部经济性E.建造成本提高【答案】: BD 2、一个估价项目通常只有一个估价目的,估价目的决定其( )。A.估价委托人B.估价师C.价值类型D.估价对象E.估价结果【答案】: CD 3、下列影响房地产价格的因素中,属于区位因素的有()。A.交通便捷程度B.朝向、楼层C.周围环境和景观D.建筑规模E.外部配套设施【答案】: ABC 4、关于投资价值与市场价值异同点的说法,正确的有()。A.市场价值是客观的价值,而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B.用收益法评估投资价值时,净收益的计算通常要扣除所得税,而评估市场价值时通常不扣除所得税C.用收益法评估投资价值和市场价值时,其中的报酬率取值应相同D.用成本法评估投资价值和市场价值时,其中的利息取值可能不相同E.投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果【答案】: AB 5、房地产由于寿命长久,供给有限,其价值通常可以得到保持,甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有( )。A.对房地产本身进行投资改良B.房地产需求增加导致其稀缺性增加C.通货膨胀D.外部经济性E.建造成本提高【答案】: BD 6、关于投资价值与市场价值异同点的说法,正确的有()。A.市场价值是客观的价值,而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B.用收益法评估投资价值时,净收益的计算通常要扣除所得税,而评估市场价值时通常不扣除所得税C.用收益法评估投资价值和市场价值时,其中的报酬率取值应相同D.用成本法评估投资价值和市场价值时,其中的利息取值可能不相同E.投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果【答案】: AB 7、关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法,正确的有()。A.本质上都是比较法B.都需要进行市场状况调整C.都需要进行交易情况修正D.都需要进行土地状况调整E.都是批量估价方法【答案】: AD 8、估价当事人包括( )。A.注册房地产估价师B.估价师协会C.房地产估价机构D.估价委托人E.房地产经纪人【答案】: ACD 9、某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500m2,经分析,有下列两种可能的利用方案。方案一:改造为批发市场出租10年后转售,需补缴地价,取得40年商业用地土地使用权,已知改造期为1年,改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元;在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为未来第一年净租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金3元/m2·天,可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%,根据调查,10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍,转售税费为转售价格的7%,房地产报酬率为7.5%。方案二:改扩建为公寓出售。需补缴地价,取得70年居住用地土地使用取,增加建筑面积17600m2;预计改造期为1.5年,整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元;在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为公寓售价的3%;改造完成后即可完全售出,售价为每平方米建筑面积8500元;销售税费为售价的6%。根据调查,该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2,现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2,70年期居住用地楼面地价为4000元/m2;容积率每增加0.1,商业用地楼面地价下降5%,居住用地楼面地价下降2%;补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税,折现率为15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料,求取该旧厂房的市场价格(1年按365天计)【答案】:假设开发法方案一:(从旧厂房到批发市场)从第211年,每年逐年递增的净租金,第11年的出售价格第一年净租金收益3×365×26400×60%×(125%)1300.86(万元)开发完成后的价值V1A/(Yg)1(1g)n/(1Y)n/(115%)Vt/(1R)n1300.86/(7.5%2.5%)×1(12.5%)10/(17.5%)10/(115%)1.6