资产评估课件复习进程.ppt

资产评估课件二、教学要求二、教学要求 通过本章的学习，要求在理解资产评估含义的基础上，了解资产评估的对象、价值类型、评估的假设和原则程序等。三、重点、难点三、重点、难点 重点：资产评估的含义、价值类型和资产评估的原则。难点：资产评估的价值类型。第一节第一节 资产评估的含义资产评估的含义一、资产评估的概念一、资产评估的概念 资产评估是指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择择适当的价值类型，按照法定程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。二、资产评估的要求二、资产评估的要求1、资产评估的主体 2、资产评估的客体 3、资产评估的特定目的 4、资产评估的程序 5、资产评估的价值类型 6、资产评估的方法三、资产评估的特点三、资产评估的特点 1、现实性，以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行评定估算；2、市场性；3、预测性，指用资产的未来时空的潜能说明现实；4、公正性，是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服务于资产业务的需要；5、咨询性，资产评估的结论是为资产业务提供的专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力。第二节第二节 资产评估的对象资产评估的对象一、资产的含义一、资产的含义 特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。而外延则包括了具有内在经济价值，以及市场交换价值的所有实物和无形的权利。1、资产是一种权利；2、资产是一种获利能力；3、资产必须为某一主体所拥有或控制。二、资产的分类二、资产的分类1、按资产存在形态分类，可分为有形资产和无形式资产；2、按资产是否具有综合获利能力分类，可分为单项资产和整体资产；3、按资产能否独立存在分类，可分为可确指的资产和不可确指的资产（商誉）；4、按资产的流动性分类，可分为短期资产和长期资产。第三节第三节 资产评估的价值类型资产评估的价值类型一、资产评估的特定目的一、资产评估的特定目的 资产评估的特定目的是指被评估资产即将发生的经济行为。在实践中，资产评估的主要目的有：资产转让，企业兼并，企业出售，企业联营，股份经营，中外合资、合作，企业清算，抵押担保，企业租凭，债务重组。二、资产评估的价值类型二、资产评估的价值类型资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。它是对资产评估的一个质的规定。1、现行市价，按照现行市场的成交价格来评估资产价值；2、重置成本，按照重新购置或建造同样资产所需的全部成本来评估资产价值；3、收益现值，将资产未来的全部收益按照折现率折成现值；4、清算价格，是指在非公开市场上限制拍卖的价格。三、资产评估的假设三、资产评估的假设 1、继续使用假设，是指资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用；2、公开市场假设，假定在市场上交易或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此双方都有获得足够市场信息的机会和时间；3、清算假设，指资产所有者在某种压力下被强制进行整体或抓零，经协商或以拍卖方式在公开市场上出售。第四节第四节 资产评估的原则和程序资产评估的原则和程序一、资产评估的原则一、资产评估的原则 资产评估的原则是指调节资产评估委托者、评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系，规范评估行为和业务的准则。二、资产评估的工作原则二、资产评估的工作原则 1、独立性原则；2、客观性原则，指评估结果应有充分的事实为依据；3、科学性原则，必须根据评估的特定目的，选择适当的价值类型和方法，制定科学的评估实施方案，使评估结果科学合理；4、专业性原则，资产评估机构必须是提供评估服务的专业技术机构。三、资产评估的经济原则三、资产评估的经济原则 1、贡献原则，是指某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其他相关资产或资产整体价值的贡献；2、替贷原则，指当同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求最大；3、预期原则，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定的。三、资产评估的程序三、资产评估的程序 1、明确资产评估业务基本事项；2、签订资产评估业务约定书；3、编制资产评估计划；4、资产勘查与现场调查；5、收集资产评估资料；6、评定估算；7、编制和提交资产评估报告书；8、资产评估工作档案归档。第二章第二章 资产评估基本方法资产评估基本方法一、教学目的一、教学目的 通过本章教学，使学生理解三种资产评估基本方法的原理，掌握市场法、收益法、成本法的具体应用技能，为以后各章的学习打下基础。二、教学要求二、教学要求 通过本章的学习，要求在理解三种资产评估基本方法的原理的基础上，了解明确三种基本方法的区别与选择原理，掌握市场法、收益法、成本法的具体应用方法。三、重点、难点三、重点、难点 重点：掌握市场法、收益法、成本法基本原理与应用 难点：评估方法的区别与选择原理v资产评估方法是实施资产评估工作的技术手段。事实上资产评估方法是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。资产评估方法与其他学科的技术方法既有联系，又有区别。区别就在于资产评估将其他学科的技术方法按照资产评估运作的内在要求，用资产评估的技术思路加以重组，从而构成了资产评估方法体系。v该体系由多种具体资产评估方法构成，这些方法按分析原理和技术路线不同可以归纳为三种基本类型，即市场法、收益法和成本法。第一节第一节 市场法市场法 （一）、市场法的基本概念市场法的基本概念 市场法是指利用市场上同同样样或类类似似资产的近近期期交交易易价价格格，经过直直接接比比较较或类类比比分分析析，以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。二、市场法的应用前提二、市场法的应用前提 （一）、活跃的公开市场（一）、活跃的公开市场公公开开市市场场是是一一个个充充分分的的市市场场，市市场场上上有有自自愿愿的的买买者者和和卖卖者者，他他们们之之间间进进行行平平等等交交易易。这这就就排排除除了了个个别别交交易易的的偶偶然然性性，市市场场成成交交价价格格基基本本上上可可以以反反映映市市场场行行情情。按按市市场场行行情情估估测测被被评评估估资资产产价价值值，评评估估结果会更贴近市场，更容易被资产交易各方接受。结果会更贴近市场，更容易被资产交易各方接受。v（二）、资产及其交易的可比性（参照物）（二）、资产及其交易的可比性（参照物）公开市场上要有可比的资产及其交易活动。资产及其交易的可比性，是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资产业务相同或相似。这些已经完成交易的资产就可以作为被评估资产的参照物，其交易数据是进行比较分析的主要依据。v资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面：v (1)参照物与评估对象在功能上具有可比性，（包括用途、性能上的相同或相似）；v (2)参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，（包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等）；v (3)参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度的时间范围内，同时，时间对资产价值的影响是可以调整的。三、市场法的基本程序和有关指标三、市场法的基本程序和有关指标 (一一)选择参照物选择参照物不不论论评评估估对对象象是是单单项项资资产产还还是是整整体体资资产产，运运用用市场法评估时都需经历选择参照物这样一个程序。市场法评估时都需经历选择参照物这样一个程序。对对参参照照物物的的要要求求首首先先是是一一个个可可比比性性问问题题，包包括括功功能能、市市场场条条件件及及成成交交时时间间等等。其其次次是是参参照照物物的的数数量量问问题题。不不论论参参照照物物与与评评估估对对象象如如何何相相似似，通通常常参参照照物物应应选选择择三三个个以以上上。以以避避免免某某个个参参照照物物个个别别交交易易中中的的特特殊殊因因素素和和偶偶然然因因素素对对成成交交价价及及评评估估值值的的影影响响，运用市场法评估资产时应尽可能选择多个参照物。运用市场法评估资产时应尽可能选择多个参照物。(二二)选择比较因素选择比较因素从大的方面讲，影响资产价值的基本因素大致相同，如资产性质、市场条件等。但具体到每一种资产时，影响资产价值的因素又各有侧重。如影响房地产价值的主要是地理位置因素，而技术水平则在机器设备评估中起主导作用。所以，应根据不同种类资产价值形成的特点，选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标，在参照物与评估对象之间进行比较。(三三)指标对比、量化差异指标对比、量化差异 根据前面所选选定定的的对对比比指指标标，在在参参照照物物及及评评估估对对象象之之间间进进行行比比较较，并并将将两两者者的的差差异异进进行行量量化化。例如，资产功能指标，尽管参照物与评估对象功能相同或相似，但在生产能力、产品质量，以及在资产运营过程中的能耗、料耗和工耗等方面都可能有不同程度的差异。运用市场法的一个重要环节就是将参照物与评估对象对比指标之间的上述差异数量化和货币化。(四四)在在各各参参照照物物成成交交价价格格的的基基础础上上调调整整已已经经量量化的对比指标差异化的对比指标差异 市场法是以以参参照照物物的的成成交交价价格格作作为为评评定定估估算算评评估估对对象象价价值值的的基基础础。在在这这个个基基础础上上将将已已经经量量化化的的参参照照物物与与评评估估对对象象对对比比指指标标差差异异进进行行调调增增或或调调减减，就就可可以以得得到到以以每每个个参参照照物物为为基基础础的的评评估估对对象象的的初初步步评评估结果。估结果。(五五)综合分析确定评估结果综合分析确定评估结果按照一般要求，运用市场法通常应选择三个以上参照物。所以，运用市场法评估的初步结果也在三个以上。而正式的评估结果只能是一个，这就需要评估人员对若干评估初步结果进行综合分析，以确定最终的评估值。在这个环节上没有什么硬性规定，主要是取决于评估人员对参照物的把握和对评估对象的认识。运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：1 1资资产产的的功功能能。在在资资产产评评估估中中强强调调资资产产的的使使用用价价值值或或功功能能，并并不不是是从从纯纯粹粹抽抽象象意意义义上上去去讲讲，而而是是从从资资产产的的功功能能并并结结合合社社会会需需求求，从从资资产产实实际际发发挥挥效效用用的的角角度度来来考考虑虑。就就是是说说，在在社社会会需需要要的的前前提提下下，资资产产的功能越好，其价值越高，反之亦然。的功能越好，其价值越高，反之亦然。2 2资资产产的的实实体体特特征征和和质质量量。资资产产的的实实体体特特征征主主要要是是指指资资产产的的外外观观、结结构构、役役龄龄和和规规格格型型号号等等。资资产产的的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。3 3市市场场条条件件。主主要要是是要要考考虑虑参参照照物物成成交交时时与与评评估估时时的的市市场场条条件件及及供供求求关关系系的的变变化化情情况况。在在一一般般情情况况下下，供供不不应应求求时时，价价格格偏偏高高；供供过过于于求求时时，价价格格偏偏低低。市市场场条条件件上上的的差差异异对对资资产价值的影响应引起评估人员足够的关注。产价值的影响应引起评估人员足够的关注。4 4交交易易条条件件。交交易易条条件件主主要要包包括括交交易易批批量量、交交易易动动机机、交交易易时时间间等等。交交易易批批量量不不同同，交交易易对对象象的的价价格格就就可可能能不不同同。交交易易动动机机也也对对资资产产交交易易价价格格有有影影响响。在在不不同同时时间间交交易易，资资产产的的交易价格也会有差别。交易价格也会有差别。四、市场法中的具体评估方法四、市场法中的具体评估方法市市场场法法实实际际上上是是指指在在一一种种评评估估思思路路下下的的若若干干具具体体评评估估方方法法的的集集合合。它它们们可可以以被被分分为为两两大大类类：其其一一是是直直接接比比较较法法，其其二二是是类比调整法。类比调整法。v(一一)直接比较法直接比较法v直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的方法。其计算公式为：v评估对象价值参照物成交价格(评估对象特征参照物特征)v直接比较法直观简捷，便于操作，但通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高。因面，直接比较法的使用也相对受到一定制约。v(二二)类比调整法类比调整法v类比调整法是市场法中最基本的评估方法。该类比调整法是市场法中最基本的评估方法。该法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似，该法通过对比分析调整参照物与评估对象之相似，该法通过对比分析调整参照物与评估对象之间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算评间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。估对象的价值。v类比调整法具有适用性强，应用广泛的特点。类比调整法具有适用性强，应用广泛的特点。但该法对信息资料的数量和质量要求较高，而且要但该法对信息资料的数量和质量要求较高，而且要求评估人员要有较丰富的评估经验、市场阅历和评求评估人员要有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。估技巧。(三三)具体技术方法具体技术方法在在具具体体操操作作过过程程中中，上上述述两两类类评评估估方方法法具具体体表表现现为以下技术方法：为以下技术方法：1市场售价类比法市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的方法。计算公式计算公式：资资产产评评估估价价值值参参照照物物售售价价功功能能差差异异值值十十时时间间差差异异值十值十交易情况差异值交易情况差异值 或：资资产产评评估估价价值值参参照照物物售售价价功功能能差差异异修修正正系系数数时间差异修正系数时间差异修正系数 案例案例1v 案案例例1 1 估价对象概况：待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。v 评估要求：评估该地块2003年10月的公平市场交易价格。v 评估过程：v (1)选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。v (2)搜集有关的评估资料。v 搜集待估土地资料。(略)v 搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见下表：案例案例1(1(续续)(3)进行交易情况修正。经分析，交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2；交易实例C较正常买卖价格偏低3。v则各交易实例的交易情况修正率为：v交易实例A：0；交易实例B：2；交易实例C：3；交易实例D：0。(4)进行交易日期修正。根据调查，2002年10月以来土地价格平均每月上涨1，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：交易实例A：6；交易实例B：7；交易实例C：12；交易实例D：10。案例案例1(1(续续)(5)进行区域因素修正。交易实例A和D与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。交易实例B、C的区域因素修正情况。假定待估地块的区域因素值为100，则交易实例B为88，交易实例C为108。（6）进行个别因素修正 经过比较，待估地块面积较大便于利用，且外部环境较好，其价格比其他交易实例高2。土地使用年限修正。交易实例B、D与待估地块相同，无需修正。假定折现率为8，则交易实例A、C的调整系数如下：年限修正系数=1-1/（1+8%）301-1/（1+8%）35 =（1-0.0994）（1-0.0676）=0.90060.9324=0.9659案例案例1(1(续续)v（7）计算待估土地的价格v交易实例A修正后单价：v8701.021.060.9659=909(元/平方米)v交易实例B修正后单价：v8201.021.021.070.881.02=819(元/平方米)v交易实例C修正后单价：v8551.031.031.121.081.020.9659=1080(元/平方米)v交易实例D修正后单价：v8401.101.02=942(元/平方米)v简单平均后的待估土地价格：v单价为：（9098191080942）4938(元/平方米)v土地总价为：600930562800（元）v2、功能价值法（比较功能）v 该法以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与被估对象之间的功能差异进行调整来估算被估对象价值的方法。计算公式计算公式：资资产产评评估估价价值值参参照照物物成成交交价价格格（被被估估对对象生产能力象生产能力参照物生产能力）参照物生产能力）v 案案例例2 2 被估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，被估时点参照物的市场价格为10万元，则被估资产的价值为：v 10901207.5（万元）3、价格指数法（比较价格变化）该法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与被估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响。具体公式：资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格物价变动指数物价变动指数 此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的情况。案案例例3 3 与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5，则：资产评估价值10(15)105(万元)v4成新率价格法（比较新旧程度）v 成新率价格法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。计算公式：v资资产产评评估估价价值值参参照照物物成成交交价价格格(评评估估对对象象成成新率新率参照物成新率参照物成新率)v 其中：资产的成新率资产的尚可使用年限(资产的已使用年限资产的尚可使用年限)v 此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情况。5 5市价折扣法（比较市场条件）市价折扣法（比较市场条件）市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。数学表达式：资产评估价值参照物成交价格(1价格折扣率)此方法一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。案例4 评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相同的资产的正常变现价为10万元，评估师经综合分析，认为快速变现的折扣率应为40，因此，拟 快 速 变 现 资 产 价 值 接 近 于 6万 元。资 产 评 估 价 值 10(140)6(万 元)v6成本市价法（比较成本因素）v 成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值的方法。v资资产产评评估估价价值值评评估估对对象象现现行行合合理理成成本本(参参照照物物成成交价格交价格参照物现行合理成本参照物现行合理成本)v 案案例例55 评估时点某市商品住宅的成本市价率为150，已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元，则其市价接近于30万元。v 资产评估价值2015030(万元)v 7市盈率乘数法（比较收益额）市盈率乘数法是以参照物的市盈率作为乘数(倍数)，以此乘数与评估对象的收益额相乘估算评估对象价值的方法。数学表达式：资产评估价值评估对象收益额参照物市盈率 案案例例66 某被评估企业的年净利润为1000万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为20倍，则：v 评估价值=10002020000(万元)v上述各种方法中的一部分方法既适用于单项资产的评估，也适用于估测评估标的与参照物之间某一种差异的调整系数或调整值。而市盈率乘数法主要适用于整体企业的评估。在现代市场经济条件下，单项资产和整体资产都可以作为交易对象进入市场流通，不论是单项资产或是整体资产的交易实例都可以为运用市场法进行资产评估提供可资参照的评估依据和资料。市场法的评价市场法的评价 优点：客观、评估结果以为各方所接受；限制：它以公开、活跃的市场为基础，如缺少可比数据就难以运用，如，不适用于专用设备、大部分无形资产以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。第二节第二节 收益法收益法 一、收益法的基本概念和前提一、收益法的基本概念和前提（一）、基本概念（一）、基本概念 收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。即依据资产未来预期收益，经折现或本金化处理来估测资产价值（二）、收益法的基本前提（二）、收益法的基本前提 第一，被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；第二，资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以也可以预测并可以用货币衡量；第三，被评估资产预期获利年限可以预测。二、收益法的基本程序二、收益法的基本程序基本程序如下：基本程序如下：第一，搜集并验证与评估对象未来预期收益有关第一，搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势以的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等；及经营风险等；第二，分析测算被评估对象未来预期收益；第二，分析测算被评估对象未来预期收益；第三，确定折现率或本金化率；第三，确定折现率或本金化率；第四，用折现率或本金化率将评估对象未来预期第四，用折现率或本金化率将评估对象未来预期收益折算成现值；收益折算成现值；第五，分析确定评估结果第五，分析确定评估结果 三、基本参数三、基本参数运用收益法进行评估涉及到许多经济技术参数，其中最主要的参数有三个，它们是收益额、折现率和获利期限 (一一)收益额收益额 指资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额，企业的收益额通常表现为净利润或净现金流量，房地产则通常表现为纯收益等。特点：其一：是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；其二：是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。v (二二)折现率折现率v 折现率的本质是一种投资报酬率，它是由无风险报酬率和风险报酬率组成的。v 本金化率与折现率在本质上是相同的，习惯上人们把将未来有限期预期收益折算成现值的比率称为折现率，而把将未来永续性预期收益折算成现值的比率称为本金化率。v (三三)收益期限收益期限v 收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为时间单位，它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。四、收益法中的主要技术方法四、收益法中的主要技术方法（一）、每年收益相同一）、每年收益相同 1、收益年期有限 P=A/r1-P=A/r1-2、收益年期无限 P=A/rP=A/r（二）、每年收益不同（二）、每年收益不同 1、分段计算（1）、收益年期有限 P=+P=+（2）、收益年期无限 P=P=案案例例某某资资产产未未来来五五年年的的收收益益及及折折现现系系数数如如下下，求求持持续续经经营营条条件件下下该资产的价值该资产的价值:年金年金=1,651=1,651万万4.2124=3924.2124=392万万资产评估值资产评估值=392=392万万6%=65336%=6533万万 2 2、年金化法、年金化法 思思路路：将将前前m m年年的的总总收收益益的的现现值值换换算算为为年年金金形形式式，再再推推算算n n年的年金。年的年金。第三节第三节 成本法成本法 一、成本法的基本概念一、成本法的基本概念 成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除，而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。基本公式为：资资产产评评估估值值资资产产的的重重置置成成本本资资产产实实体体性贬值性贬值资产功能性贬值资产功能性贬值资产经济性贬值资产经济性贬值 资产评估值重置成本成新率 二、成本法的基本前提二、成本法的基本前提 1、被评估资产处于持续使用状态或被假定处于持续使用状态。2、应当具备可利用的历史资料，同时，现时资产与历史资产具有相同性或可比性。3、形成资产价值的耗费是必须的。三、成本法的基本要素三、成本法的基本要素 (一一)重置成本重置成本 资产的重置成本就是资产的现行再取得成本，即采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。v重置成本可分为复原重置成本和更新重置成本两种。v1复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。v2更新重置成本是指采用新型材料，先进建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。(二二)实体性贬值实体性贬值资产的实体性贬值亦称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。资产的实体性贬值通常采用相对数计量，即实体性贬值率，用公式表示为：实体性贬值率资产实体性贬值资产重置成本 (三三)功能性贬值功能性贬值 资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。它包括由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使原有资产的建造成本的超支额，及其原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。(四四)经济性贬值经济性贬值资产的经济性贬值是指由于外部条件引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。四、成本法中的具体评估方法四、成本法中的具体评估方法 (一一)重置成本的估算方法重置成本的估算方法 1重置核算法重置核算法亦称细节分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。在实际测算过程中又具体划分为两种类型：购买型和自建型。v资产的重置成本应包括开发者的合理收益。一是重置成本是按在现行市场条件下重新购建一项全新资产所支付的全部货币总额，应该包括资产开发和制造商的合理收益。二是资产评估旨在了解被估资产模拟条件下的交易价格，一般情况下，价格都应该古有开发者或制造者合理收益部分。资产重置成本中的收益部分的确定，应以现行行业或社会平均资产收益水平为依据。v 案案例例1 1 重重置置购购建建设设备备一一台台，现现行行市市场场价价格格每每台台5 5万万元元，运运杂杂费费10001000元元，直直接接安安装装成成本本800800元元，其其中中原原材材料料300300元元，人人工工成成本本500500元元。根根据据统统计计分分析析，计计算算求求得得安安装装成成本本中中的的间间接接成成本本为为每每元元人人工工成成本本0 08 8元元，该该机机器器设备重置成本为：设备重置成本为：v直接成本直接成本=50000=5000010001000十十800=51800(800=51800(元元)v其中：买价：其中：买价：5000050000元元v运杂费：运杂费：10001000元元v安装成本：安装成本：800800元元v其中：原材料：其中：原材料：300300元元v人工：人工：500500元元v间接成本间接成本(安装成本安装成本)：400400元元v重置成本合计：重置成本合计：5220052200元。元。2价格指数法价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数，将被估资产的历史成本(账面价值)调整为重置成本的一种方法，其计算公式为：重置成本资产的账面原值价格变动指数 价格变动指数可以是定基价格变动指数或环比价格变动指数，定基价格变动指数是评估时点的价格指数与资产购建时点的价格指数之比，即：（评估时点价格指数资产购建时的价格指数)100 环比价格变动指数可考虑按下式求得：X(1十a1)(1a2)(1an)100 式中：X-环比价格变动指数；n第n年环比价格指数，n=1，2，3n。案案例例22某被估资产购建于2001年，账面原值为50000元，当时该类资产的价格指数为95，评估时该类资产的价格指数为160，则：被估资产重置成本50000(16095)10084210(元)又如，被估资产账面价值为又如，被估资产账面价值为200000200000元，元，19921992年年建成，建成，19971997年进行评估，经调查已知同类资产环比价年进行评估，经调查已知同类资产环比价格指数分别为格指数分别为19931993年为年为11.711.7，19941994年为年为1717，19951995年为年为30305 5，19961996年为年为6 69 9，19971997年为年为4 48 8，则有：则有：被估资产重置成本：被估资产重置成本：200000(1 200000(111.711.7)(1)(11717)(1)(130.530.5)(1)(16.96.9)(1)(14.84.8)100)100200000191200000191382000(382000(元元)v价格指数法与重置核算法的区别：v(1)价格指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。v(2)价格指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。3功能价值法功能价值法，也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，根据参照资产的重置成本及参照物与被评估资产生产能力的比例，估算被评估资产的重置成本。计算公式为：被评估资产重置成本被评估资产年产量参照物年产量参照物重置成本 案案例例33 某重置全新的一台机器设备价格5万元，年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件，由此可以确定其重置成本：被评估资产重置成本=40005000 50000 40000(元)这种方法运用的前提条件和假设是资产的成本与其生产能力成线性关系，如果不存在这种关系，这种方法就不可以采用。4规模经济效益指数法通通过过不不同同资资产产的的生生产产能能力力与与其其成成本本之之间间关关系系的的分分析析可可以以发发现现，许许多多资资产产的的成成本本与与其其生生产产能能力力之之间间不不存存在在线线性性关关系系，当当资资产产A的的生生产产能能力力比比资资产产B的的生生产产能能力力大大一一倍倍时时，其其成成本本却却不不一一定定大大一一倍倍，也也就就是是说说，资资产产生生产产能能力力和和成成本本之之间间只只成成同同方方向向变变化化，而而不不是是等等比比例例变变化化，这这是是由由于于规规模模经经济济效效益益作作用用的的结结果果。两两项项资资产产的的重重置置成成本本和和生生产产能能力力相相比比较较，其其关关系系可可用下列公式表示：用下列公式表示：被被评评估估资资产产的的重重置置成成本本参参照照物物资资产产重重置置成成本本（被被评评估估资资产产量产产量参照物资产产量）参照物资产产量）x x 公公式式中中的的x是是个个经经验验数数据据，又又被被称称为为规规模模经经济济效效益益指指数数。在在美美国国，这这个个经经验验数数据据一一般般在在041之之间间，如如加加工工工工业业般般为为07，房房地地产产行行业业一一般般为为09。我我国国到到目目前前为为止止尚尚未未有有统统一一的的经经验验数数据据，评评估估过过程程中中要要谨谨慎慎使使用用。公公式式中中参参照照物物一一般可选择同类资产中的标准资产。般可选择同类资产中的标准资产。在用成本法对企业整体资产及某一相同类型资产在用成本法对企业整体资产及某一相同类型资产进行评估时，为了简化评估业务，节省评估时间，进行评估时，为了简化评估业务，节省评估时间，还可以采用统计分析法确定某类资产重置成本，运还可以采用统计分析法确定某类资产重置成本，运用的步骤是：用的步骤是：第第一一，在在核核实实资资产产数数量量的的基基础础上上，把把全全部部资资产产按按照照适适当当标标准准划划分分为为若若干干类类别别；如如房房屋屋建建筑筑物物按按结结构构划划分分为为钢钢结结构构、钢钢筋筋混混凝凝土土结结构构等等；机机器器设设备备按按有有关关规规定定划划分分为为专专用用设设备备、通通用用设设备备、运运输输设设备备、仪仪器、仪表等。器、仪表等。第第二二，在在各各类类资资产产中中抽抽样样选选择择适适量量具具有有代代表表性性的的资资产产，应应用用功功能能价价值值法法、价价格格指指数数法法、重重置置核核算算法法或规模经济效益指数法等方法估算其重置成本。或规模经济效益指数法等方法估算其重置成本。v第三，依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本，计算出分类资产的调整系数 其计算公式为：KRR 式中：K-资产重置成本与历史成本的调整系数；R-某类抽样资产的重置成本；R-某类抽样资产的历史成本。根据调整系数K估算被评估资产的重置成本，计算公式为：被评估资产重置成本某类资产账面历史成本K v 案案例例44 评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备5台，估算其重置成本之和为30万元，而该5台具有代表性通用设备历史成本之和为20万元，该类通用设备账面历史成本之和为500万元。则：vK3020=1.5v该类通用设备重置成本=5001.5=750(万元)(二二)实体性贬值的测算方法实体性贬值的测算方法资产的实体性贬值的估测一般可以选择以下几种方法估测：1观测法，也称成新率法它是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设汁、制造、使用、磨损、维护、修理，大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的成新事，从而估算实体性贬值。计算公式为：资产实体性贬值重置成本(1实体性成新率)式中，实体性成新率=1实体性贬值率 2使用年限法 使用年限法是利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率(程度)，进而估测资产的实体性贬值。使用年限法数学式表达为：资产的实体性贬值（重置成本预计残值）总使用年限实际已使用年限 公式中：（1）预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回的金额。在资产评估中，通常只考虑数额较大的残值，若残值数额较小可以不计。（2）总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和。计算公式为：总使用年限实际已使用年限尚可使用年限 实际使用年限名义使用年限资产利用率v由于资产在使用中负荷程度影响，必须将资产的名义已使用年限调整为实际已使用年限。名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限。名义已使用年限可通过会计记录、资产登记簿、登记卡片查询确定。实际已使用年限是指资产在实际使用中实际损耗的年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异，可以通过资产利用率来调整资产利用率计算公式为：资产利用率截止评估日累计实际利用时间截止评估日累计法定利用时间100当资产利用率1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长。当资产利用率1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限；当资产利用率1时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。v 案例5 某资产1995年2月购进，2005年2月评估时，名义已使用年限是10年。根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作7.5小时。由此可以计算资产利用率：资产利用率103607.5(103608)100 93.75 由此可确定其实际已使用年限为9.4年。尚可使用年限是根据资产的有形损耗因素，预计资产的继续使用年限。(三三)资产的功能性贬值测算方法资产的功能性贬值测算方法功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。估算功能性贬值时，主要根据资产的效用、生产加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加或效益降低，相应确定功能性贬值额。同时，还要重视技术进步因素，注意替代设备、替代技术、替代产品的影响，以及行业技术装备水平现状和资产更新换代速度。功能性贬值的估算可以按下列步骤进行：第一，将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。第二，计算二者的差异，确定净超额运营成本。第三，估计被评估资产的剩余寿命