房地产开发的五证.doc

房地产开发的五证：国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证商品房销售(预售)许可证二书：住宅质量保证书、住宅使用说明书五证说明：1、国有土地使用权证证明土地的使用者已经缴纳了土地出让金，获得了国有土地使用权的法律凭证，受法律保护。颁发机关是人民政府或者国土资源局，注意正式的使用证应该同时加盖人民政府公章和房屋土地行政主管部门的公章。对于普通的商品房土地证上应该是加盖“有偿土地使用证专用章”如果是加盖的是“临时土地使用证专用章”。表明使用者没有缴足地价款，会给日后办理产权证带来隐患。土地证不能涂改，载明的土地使用者应该和开发商名称一致。注意有没有抵押，要求查看开发商支付土地使用金的收据。2、建设工程规划许可证是确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。是符合城市规划要求的法律凭证，也是建设单位建设工程的法律凭证，没有此证其工程建筑属于违章建筑。开发商在领取了此证后方可申请办理开工手续。主管机构是各级规划委员会3、建设用地规划许可证 是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。法律后果是房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得建设用地规划许可证而占用土地的，其建设用地批准文件无效。注意查验开发商所使用的土地在用途上、位置和界限上是否与证上相互一致。还需要注意：用地许可证不能保证规划不变更，原因是开发商可以申请变更的。应对办法是明确约定，变更多少日内通知购房者，不通知可以退房。（商品房销售管理办法）24条明确约定的。4、建设工程施工许可证标志者建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件。没有也是违章建筑。主管部门主要是建设行政主管部门5、商品房预售许可证指的是期房，如果是现房的话就是直接办理大产权证的审批手续的。五证办理方法：一、国有土地使用证受理部门：所在的国土局所需资料1、申请（或土地登记申请书）2、土地登记审批表3、征用土地批准材料和红线图4、地籍图或地形图（委托你所在的土地勘察中心测绘，收费按国家规定收费标准收取）5、出让金收据、契税（国有土地使用权出让合同总额的4）和土地出让业务管理费交付凭证（国有土地使用权出让合同总额的2）（复印件）6、法人资格证明（或个人身份证明）7、需提供的其他证明材料（包括国有土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设项目批文、营业执照等复印件）受理地点：所在县（市）国土资源局 二、建设工程规划许可证城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。申报材料：1.建筑工程类建设工程规划许可证申请表1 份，并加盖申请人印章有关计划批准文件、设计条件或规划方案审批意见土地使用权属证件及附图1/500或1/1000地形图两份，地形图上应由设计单位用HB铅笔标明下列内容：建筑基地用地界限、建筑物外轮廓及层数、新建建筑物与基地用地界限、道路规划红线及相关控制线、相邻建筑物间距尺寸轴线标号；(作图格式见报送建筑工程设计方案、建设工程规划许可证地形图示意图)；符合出图标准并加盖建筑设计单位设计出图章的1/500或1/1000总平面设计图两份建筑施工图一套，图纸须加盖设计单位图章；分层面积表(应按国家有关建筑面积规定计算)；分层面积表(应按国家有关建筑面积规定计算)建筑工程预算书相关单位部门审核意见日照分析文件一份（可选）2. 规划部门要求提供的其他材料。3.涉及拆迁的，应附送拆迁文件4.市政工程类5. 建设工程规划许可证申请表1份，并加盖申请人印章有关计划批准文件、设计条件或规划方案审批意见土地使用权属证件及附图（可选）1/500或1/1000地形图两份；符合出图标准并加盖市政府工程设计单位设计出图章的1/500或1/1000总平面设计图两份施工图2套，图纸须加盖设计单位出图章；工程预算书6.涉及拆迁的，应附送拆迁文件7.相关部门书面意见8.规划部门要求提供的其他材料 三、建筑用地规划许可证需要材料：1、申请报告1份2、填写建设用地规划许可证申报表1份3、项目计划批复1份4、批准方案通知及附图、定位图、总图（复印件）1份5、土地权属证明及附图（复印件）1份6、建筑施工图一套，包括：建筑定位图、总平面图、平、立、剖面图、基础施工图7、根据项目性质、规模提交相关专业部门审查意见1份四、建设工程施工许可证提交资料： 1、*建设工程施工许可申请表； 2、施工中标通知书（必须招标的工程提供）； 3、承发包合同（对已确定分包单位的还应提交分包合同 ）； 4、监理中标通知书（必须招标的工程提供）、监理合同 ； 5、建设用地批准书或者土地使用证； 6、建设工程规划许可证； 7、建设单位开户银行的存款证明或对建设单位支付和履约的担保；政府投资项目仅需提供财政拨款证明文件； 8、施工图设计文件已审查的证明文件； 9、质量安全监督登记表； 10、余泥渣土排放证； 11、监理单位总监的注册证书、资格证、项目经理、施工员、质安员或安全主任的证书、特种作业人员上岗证及上述所有人员身份证复印件； 12、 *施工单位项目安全管理框架图（包括人员分工、职务等内容），注册安全主任、安全员证书； 13、 *特种作业人员（包括：起重机械、电工、焊工等）列表； 14、 *建设单位安全监督人员名册； 15、 *监理单位项目人员名册； 16、 *安全措施费用计划； 17、 *施工现场总平面布置图（A4纸清晰打印）； 18、 *临时设施搭建情况说明表； 19、 *施工现场安全防护设施搭设（设置）计划； 20、 *施工进度计划； 21、 *专项安全施工组织设计（方案、措施）； 22、 *拟进入施工现场使用的施工起重机械设备（塔式起重机、物料提升机、外用电梯）列表（包括型号、数量等内容）； 23、 *劳动保险统筹金缴纳凭证； 24、 散装水泥专项资金收据； 25、 印花税收据。 26、 安全生产许可证。 五、商品房预售许可证房地产管理局发放审批条件：1、预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；2、按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；3、持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；4、已确定施工进度和竣工交付使用时间；5、七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程并封顶；七层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程；6、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户；7、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；8、法律、法规规定的其他条件。 申报材料：1、企业开发资质等级证书和营业执照； 2、规划部门签发的建设工程规划许可证； 3、土地管理部门签发的土地使用证； 4、市建设局签发的建设工程施工许可证； 5、房屋施工合同； 6、商品房预售款专用帐户监管协议书； 7、广东省前期物业服务合同； 8、预售说明书（包括商品房的位置、地点、装修标准、售价表、销售计划、开工及竣工交付使用时间等）。 9、以上项材料按A4规格，依顺序装订成册。