万达周浦小户型公寓市场分析.ppt

万达周浦小户型公寓市场分析2008年9月15日1上海楼市市场背景上海楼市市场背景PART 2上海楼市回顾与预测上海楼市回顾与预测3上海整体市场进入调整期上海整体市场进入调整期供求比低于供求比低于1已经维持已经维持8个月个月 我们认为，从供求比看，04年8月至05年9月楼市冰冻期的走势，与07年5月至08年7月的走势十分相像，而且由于本轮宏观经济面的差强人意，导致房地产消费预期的下降较上一轮调整期更险恶。从供求比看，供求比自去年7月后就进入下行状态，而低于1的状态已经维持8个月。4上海整体市场进入调整期上海整体市场进入调整期价格仍然维持一定水平价格仍然维持一定水平 但是，价格线性走势却令与供求比的走势呈现较大的差异。08年3月后，高端住宅（指单价25000元以上别墅与高端公寓）的成交量与主流住宅的成交量萎靡不振不同，反而出现较理想的态势，其成交比重相对增加，导致整体市场的价格仍维持高位。5上海房地产周期发展特征上海房地产周期发展特征复苏期复苏期高涨高涨期期阶段调整调整期期价格95年99年05年 我们可以看到，从上海楼市价格曲线的周期看，上海楼市自05年以来走过三轮大的波动周期，每一轮都由复苏期、高涨期与调整期三个小周期组成。涉及方面涉及方面复苏期复苏期高涨期高涨期调整期调整期城市发展规划启动，城市工地拆迁增加，人口外移城建加速，工地竣工开发投资投资增加，占比上升投资骤增，占比新高投资放缓，贷款减少政策反应扶持为主，托市救市清风拂面，规范为主规范打压，挤压泡沫量价关系量价稳升，供求平衡量价骤升，供不应求价格虚高，供求失衡企业表现利润薄弱，追求回笼利润丰厚，捂盘惜售风险出现，企业套现投资性需求投资退场，自用进场投机重现，投资增加恐高撤离，观望成风客户构成本地为主，外来较少外地为主，境外入场本土投资，最后接棒6回顾历史回顾历史第一轮第一轮第二轮第二轮第三轮第三轮国八条；国八条；国六条；国六条；国十五条；国十五条；限外；限外；加息；加息；上调准备金上调准备金利率；利率；物权法；物权法；福利分房制福利分房制度改革度改革严格土地出严格土地出让方式（让方式（11号文件）；号文件）；征收房征收房产税；产税；地根紧地根紧缩；缩；严管信严管信贷（贷（121号文件）；号文件）；周期周期年份年份上升周期上升周期下行周期下行周期楼价楼价最大跌幅最大跌幅GDPGDP平均平均增幅增幅平均年成交平均年成交量（万量（万m m2 2）平均年成平均年成交增幅交增幅平均供求比平均供求比第一轮第一轮19991999年以前年以前1515个月个月9 9个月个月4.5%4.5%12.63%12.63%684.75684.7528.8%28.8%0.610.61第二轮第二轮1999-20051999-2005年年6262个月个月1010个月个月14.8%14.8%11.54%11.54%2189218915%15%1.031.03第三轮第三轮20052005年至今年至今2222个月个月8 8个月个月7.3%7.3%11.86%11.86%2559255915.85%15.85%1.171.17n房地产发展处在上升通道n周期高点一轮高过一轮，只要熬过复苏期，投资必胜；n过往调控过程中，调控都是发生在经济过热及预期过热；n量的收缩导致价格下挫，量的放大推动价格的上升；7差异维度差异维度第一轮第一轮调整调整 （9898年年及之前及之前）第二轮第二轮调整调整 （9999年年至至0505年）年）此轮调整（此轮调整（0606年至今年至今）背景不同中国住房福利制度宣告结束；亚洲金融危机；经济持续快速发展；经济过热、预期亦热；侨汇房外销房等特殊产品导致过热；银行汇率高；经济萎靡、预期悲观；通膨过速 CPI压力大；银行汇率低手段不同行政手段行政手段 调整行业紧卡银根 调整产业结果不同进入住宅建设市场化住房消费货币化阶段 小城市连带小企业出局大城市吃药大企业加压本轮调整期与以往三个不同本轮调整期与以往三个不同8结合华南地区的楼市供求关系看结合华南地区的楼市供求关系看这波调整具有全国背景这波调整具有全国背景 图中起伏最大的深圳楼市，07年2月与3月供求比居然达到9以上，随后受到政府“关注”，供求走势才冷静下来。随着07年9月关于加强商业性房地产信贷管理通知的颁布，深圳楼市供求比逐月走低，目前6至7月已经连续2个月供求比低于0.4。广州楼市供求比，也在去年10月连续下跌进入小于1的区间。红色是供求比沸腾区，危险泡沫特征红色是供求比沸腾区，危险泡沫特征黄色是供求比热区，市场较热黄色是供求比热区，市场较热绿色是供求平衡区，呈较健康的需求较旺特征绿色是供求平衡区，呈较健康的需求较旺特征蓝色为供求比冰冻区，低于蓝色为供求比冰冻区，低于1的需求疲软阶段的需求疲软阶段9从调控的大背景看从调控的大背景看近期宏观经济负面因素占据上风近期宏观经济负面因素占据上风正面影响正面影响从长远看，中国经济仍然看涨负面影响负面影响调控过紧,经济增长健康性受关注刚需观望者在长期观望后将择机出手行业所处紧缩型货币政策无松动迹象利用房地产抵御通胀的保值行为增加奥运概念的热钱出走可造成房市振荡新开工量减少使潜在供应量十分有限前期推迟上市量下半年将集中放量市场价格松动,健康市场格局可期各类杠杆及政策导致购房成本增加正面影响因素的效果受制于负面影正面影响因素的效果受制于负面影响因素，处于弱势响因素，处于弱势负面因素影响深远而具全局性，处于未来市负面因素影响深远而具全局性，处于未来市场博弈的主导地位场博弈的主导地位10结论结论就目前宏观背景来看，市场还将处于调整期半年甚至一年就目前宏观背景来看，市场还将处于调整期半年甚至一年 我们认为，应正确理解宏观调控的初衷是促成市场的健康良性发展，而不是打压。但是，08下半年市场下行压力仍然巨大，谊谨慎应对。一方面，即使银根放松，我们认为目前也难以惠及房地产行业即使银根放松，我们认为目前也难以惠及房地产行业；另一方面，随着人民币升值减速、美元汇率恢复上升和奥运会的结束，我们要要警警惕惕境境外外热热钱钱在在中中国国房地产市场挣取暴利后集体退市所带来的恶劣影响房地产市场挣取暴利后集体退市所带来的恶劣影响。作为市场主体，开发商已经纷纷行动，但消费者观望情绪仍然蔓延，在在政政府府政政策策不不明明朗朗前前提提下下，市市场将继续低迷。场将继续低迷。我们认为，后续楼市维持调整状态，预计将持续半年甚至一年。我们认为，后续楼市维持调整状态，预计将持续半年甚至一年。11楼市对策与方法楼市对策与方法12在过往各个周期得出的营销经验在过往各个周期得出的营销经验复苏期注重价格上升预期的推高复苏期注重价格上升预期的推高复苏期复苏期阶段价格95年99年05年 复苏期营销特征复苏期营销特征 客户表现：客户表现：投资者率先入市，自用者入续入市 价格表现：价格表现：价格稳步上升，逐渐塑造新的价格预期 发展商表现发展商表现：信心稳步提升，即求销量，也求价格 政府表现政府表现：采取较温和的政策，维护市场稳定 周期延续时间周期延续时间：在三个周期中维持时间最长营销手段营销手段措施措施内涵内涵推案：边爆边销小推量，快步走，促成消费者对商品紧俏的预期价格提升：低开高走强调价格上升趋势，配合边爆边销，促成消费者价格预期形象：树立价格上升标杆将项目价格上升到区域标杆水平，促成更广范围的消费者涌入消费者导入：外部挤压内部将一些外部区域客户导入，从而使不认可项目较高价格的区域客户就范横向价格差：平价入市或高价入市采取市场比较策略定价，追求利润最大化横向比较的体验策略体验营销的重点是营造相对竞争品的体验效果优势投资品的塑造提供较理想的价格预期和回报率13在过往各个周期得出的营销经验在过往各个周期得出的营销经验高涨期营销重点是风险控制高涨期营销重点是风险控制高涨期高涨期阶段价格95年99年05年营销手段营销手段措施措施内涵内涵推案：密集推案较大推量，快步走，趁市场吸纳力最强时降低库存价格提升：升幅应注意市场承受力即使强调价格上升趋势，也不宜大幅提价，除非市场测试效果过于热情形象：热点区域的形象在楼市高点，供小于求的热点区域是更高价格预期的保障消费者导入：更高端消费者进入随着总价上升，客户构成开始变化，需要引入总价承受能力更高的群体推广：主题鲜明，塑造生活随着价格的上升，应当塑造更多价值点，用生活方式来模糊偏高的价格体验营销：营造生活体验产品力随着体验营销传达，可以使高价格被高价值淡化 高涨期营销特征高涨期营销特征 客户表现：客户表现：投资者与自用者大量入市 价格表现：价格表现：价格急速上升 发展商表现发展商表现：信心飚涨，求价，惜售 政府表现政府表现：意识到风险积累，加大调控力度 周期延续时间周期延续时间：在三个周期中维持时间最短14在过往各个周期得出的营销经验在过往各个周期得出的营销经验调整期营销重点是现金为王调整期营销重点是现金为王营销手段营销手段措施措施内涵内涵产品：力求附加值创新有效提高性价比，力求产品力吸引消费者价格调整硬降:特价房/折扣/议价等；软降:送装修/送电器等/赠送车位/贴息等形象：产品形象和品牌形象塑造可信赖的品牌或者受市场欢迎的产品线投资信心维护包租/保底售价等提高消费者支付能力：灵活付款方式降低首付门槛,延长付款期等内部激励提高销售团队激励点数体验营销体验开发商实力和产品力等多重保障拓展渠道团购/联动/老带新/分展场调整期调整期阶段价格95年99年05年 调整期营销特征调整期营销特征 客户表现：客户表现：投资者离市，自用者谨慎，投机者存在 价格表现：价格表现：价格回调 发展商表现发展商表现：信心下降，要求跑量 政府表现政府表现：在楼市低谷，松绑政策，或推扶助政策 周期延续时间周期延续时间：维持时间比复苏期短15上海房地产周期发展过程中，营销手段侧重点的不同上海房地产周期发展过程中，营销手段侧重点的不同复苏期复苏期高涨高涨期期阶段调整调整期期价格95年99年2005年复苏期的关键是促成消费者对复苏期的关键是促成消费者对价格上升的预期价格上升的预期，这是乘势而，这是乘势而为的营销手段为的营销手段高涨期的关键是准确把握时机，高涨期的关键是准确把握时机，在此时或者提前提升价格与成在此时或者提前提升价格与成交量，成功逃顶交量，成功逃顶调整期的关键是增加产品力，调整期的关键是增加产品力，维持或挽回消费者信心，现金维持或挽回消费者信心，现金为王。为王。16从一些板块看从一些板块看很多开发商都已经确认了调整期到来，推行明折暗降策略很多开发商都已经确认了调整期到来，推行明折暗降策略项目优惠措施针对房源最高优惠幅度象屿都城持搜房卡购买指定21#楼,享受800元/折扣30套100-103 两房8万/套贝尚湾买价值20000元购房卡,开盘当日享受98折84套86 两房+115三房3万/套摩卡小城买三房送价值8万车,买两房送价值8.8万装修,持搜房卡买指定两房再送价值2000元的礼品，三房再送价值3000元的礼品 150套90 两房+130 三房9万/套奥林匹克花园开盘当日购房享97折,并可享受双倍积分的超值兑换100套85两房+110三房4万/套项目优惠措施针对房源最高优惠幅度金谊河畔优惠后总价1335873元，单价13075元/平方米。部分特价房15万/套万科金色雅筑单价约为每平方米15500元（原始报价在18000元/平方米以上）90平方米装修房最大优惠20万/套金地湾流域价格策略直接针对金色雅筑的价格，保证相对的价格优势花园洋房和公寓最大优惠25万/套九九亭亭板板块块三三林林板板块块17从一些板块看从一些板块看很多开发商都已经确认了调整期到来，推行明折暗降策略很多开发商都已经确认了调整期到来，推行明折暗降策略项目优惠措施针对房源最高优惠幅度丽景翠庭 6.19开盘当天VIP会员签约99折,一周内付清所有款项可再享受1%优惠；7.25-8.30团购最高可享9.6折优惠 262套80-90两房3.3万元/套海尚明城.福地苑 凭身份证和3万元定金获VIP卡，可享受9.8折优惠 6月14日新推的318套4栋小高层公寓2.6万元/套万科四季花城 6月7日开盘，万客会会员折扣，首付50%再优惠1%，婚房认购签约优惠1%，相当最多可享受9.6折 6月7日新推的2栋小高层公寓和27栋别墅公寓7.2万元/套别墅20万元套项目优惠措施针对房源最高优惠幅度中海瀛台 买房送车位或者选择直接折价18万 部分特价房18万元/套徐汇新城 房价最高让利6万元，约9.7折 针对2月份推出的536套，15栋小高层公寓6万元/套西西城城板板块块长长桥桥板板块块项目优惠措施针对房源最高优惠幅度金地格林世界 受7月85亿元增发方案未获批准的“打击”，金地格林世界大跌近3000元/平方米，相当于报价的8折 7月26日推出的312套，2栋小高层公寓40万元/套保利家园 三户即可享团购价，最低1%优惠 7月19日推出的286套90平米内小户型公寓不低于0.85万元/套嘉嘉定定区区18从三林板块的营销特征看从三林板块的营销特征看现金为王，以量定价的应变思路极为明确现金为王，以量定价的应变思路极为明确板块特征板块特征 供应量大：下半年可售供应量大：下半年可售11871187套，面积套，面积12.3712.37万，潜在供应万，潜在供应1515万，还不包括万，还不包括 六里板块；六里板块；客户表现：青年置业和中产置业为主，但收入上涨水平远逊于房价；客户表现：青年置业和中产置业为主，但收入上涨水平远逊于房价；价格表现：价格表现：0707年价格急速上升，但年价格急速上升，但1111月开始价格回落；月开始价格回落；发展商表现发展商表现：从信心飚涨，变成彷徨，大品牌开发商果断降价从信心飚涨，变成彷徨，大品牌开发商果断降价以量定价，追求现金流安全，保障生存战略为第一要务以量定价，追求现金流安全，保障生存战略为第一要务19重点楼盘销售评估重点楼盘销售评估20各板块重点促销楼盘：万科金色雅筑（浦东三林）各板块重点促销楼盘：万科金色雅筑（浦东三林）促销前，金色雅筑推盘促销前，金色雅筑推盘当月去化率仅为当月去化率仅为40%7月，调整价格，当月，调整价格，当月去化率为月去化率为88%8月，在调整的价格上，易月，在调整的价格上，易居会员再优惠居会员再优惠10万元万元/套，套，当月去化率当月去化率105%。销售评估销售评估金色雅筑由金色雅筑由1800018000元元/M2/M2降至降至1550015500元元/M2/M2后，又给予更多折扣优惠，导致后，又给予更多折扣优惠，导致买方积极入市，使得该盘在买方积极入市，使得该盘在7 7、8 8月大三林板块的成交排行板上连登榜首！月大三林板块的成交排行板上连登榜首！降价优惠也加快了万科集团的资金回笼！降价优惠也加快了万科集团的资金回笼！21首次推案：首次推案：7 7月月6 6日湾流域新推日湾流域新推220220套房源（套房源（4 4栋小高层公寓、栋小高层公寓、2 2栋栋7+17+1电梯洋房、电梯洋房、4141栋双拼别墅），开盘小高层公寓报价栋双拼别墅），开盘小高层公寓报价1.3-1.71.3-1.7万万/平米，洋房平米，洋房1.7-2.21.7-2.2万元万元/平米平米最高优惠为最高优惠为9.89.8折，开盘一周成交折，开盘一周成交6969套，去化率为套，去化率为31.4%31.4%。二次推案：二次推案：8 8月月1616日再推日再推366366套房源（套房源（6 6栋小高层公寓、栋小高层公寓、1313栋多层电梯洋房），开栋多层电梯洋房），开盘报价盘报价1.5-1.81.5-1.8万万/平米，最高优惠平米，最高优惠9.59.5折，一周内成交折，一周内成交105105套，去化率套，去化率28.7%28.7%。各板块重点促销楼盘：金地湾流域（浦东三林）各板块重点促销楼盘：金地湾流域（浦东三林）8月遭遇雅筑客户截流，月遭遇雅筑客户截流，16日开盘相应加大优惠幅度，日开盘相应加大优惠幅度，最高最高9.5折，一周内去化折，一周内去化105套，去化率套，去化率28.7%7月月6日开盘，最高日开盘，最高9.8折优折优惠，开盘一周后去化率为惠，开盘一周后去化率为31.4%销售评估销售评估22销售评估销售评估0808年年5 5月，该盘推出月，该盘推出282282套房源，开盘报价套房源，开盘报价1.2-1.41.2-1.4万元万元/平米，当月成交平米，当月成交153153套，去化率套，去化率54.3%54.3%，此后，此后2 2月，成交随大市场陷入低迷，成交量萎缩明显；月，成交随大市场陷入低迷，成交量萎缩明显；为刺激成交，为刺激成交，8 8月奥林匹克花园单价下调月奥林匹克花园单价下调10001000元元/平米，当月去化平米，当月去化9090套，是套，是6-6-7 7月当月去化总套数的近月当月去化总套数的近4 4倍。使得该盘在九亭激烈的竞争市场下，逆势飘红倍。使得该盘在九亭激烈的竞争市场下，逆势飘红各板块重点促销楼盘：奥林匹克花园（松江九亭）各板块重点促销楼盘：奥林匹克花园（松江九亭）单价下调单价下调1000元元/平方米，平方米，当月成交放量明显，套数当月成交放量明显，套数为为6/7月成交近月成交近4倍倍促销前，成交随整体市促销前，成交随整体市场陷入低迷，量缩显著场陷入低迷，量缩显著23销售评估销售评估促销前，大华价格高位运行，去化缓慢，其中促销前，大华价格高位运行，去化缓慢，其中 0808年年2 2月月-6-6月，报价维持在月，报价维持在1.8-1.8-2 2万元万元/平米，月均去化平米，月均去化2222套。套。0808年年7 7月起，该盘降价促销，月起，该盘降价促销，7 7月报价已经降至月报价已经降至1.41.4万元万元/平米左右，个别最低平米左右，个别最低折扣达折扣达6.56.5折；折；8 8月奥运期间再降月奥运期间再降10001000元元/平米以上，折扣幅度相当促销活动前平米以上，折扣幅度相当促销活动前7.47.4折和折和6.86.8折。销售出现明显放量反弹上扬。折。销售出现明显放量反弹上扬。7-87-8月月均去化月月均去化9797套，是折扣前套，是折扣前月度去化速度的月度去化速度的4.44.4倍。倍。各板块重点促销楼盘：大华锦绣华城三期（浦东北蔡）各板块重点促销楼盘：大华锦绣华城三期（浦东北蔡）7-8月，该盘折扣价在月，该盘折扣价在6.8-7.4折之间，月度去化速度折之间，月度去化速度是折扣前的是折扣前的4.4倍。倍。24销售评估销售评估该案位于宝山西城区周边竞争较为激烈，该案位于宝山西城区周边竞争较为激烈，6 6月开盘新推有优惠，成交略有回月开盘新推有优惠，成交略有回升，但进入升，但进入7-87-8月，天气转热以及后市无优惠折扣，成交量则大幅萎缩。月，天气转热以及后市无优惠折扣，成交量则大幅萎缩。6 6月月1414日该盘开盘报价日该盘开盘报价0.98-10.98-1万元万元/平米，最高折扣平米，最高折扣9.89.8折，本次推案折，本次推案318318套，套，开盘当月去化开盘当月去化34.9%34.9%。各板块重点促销楼盘：海尚明城各板块重点促销楼盘：海尚明城.福地苑（宝山西城）福地苑（宝山西城）6月月14日开盘，最高折扣日开盘，最高折扣9.8折，开盘当月去化折，开盘当月去化34.9%此后，项目无优惠折扣，此后，项目无优惠折扣，成交量大幅萎缩成交量大幅萎缩25销售评估销售评估嘉定新城板块在售楼盘相对较少，该盘以较为合理的价格推出，同时在嘉定新城板块在售楼盘相对较少，该盘以较为合理的价格推出，同时在7 7月进一步加大优惠力度，取得了相对较好的业绩。月进一步加大优惠力度，取得了相对较好的业绩。该盘该盘5 5月月5 5日推出日推出8888套联排别墅，报价套联排别墅，报价1.4-1.61.4-1.6万元万元/平米，当月去化平米，当月去化70.5%70.5%。7 7月推出月推出286286套公寓房源，开盘报价套公寓房源，开盘报价0.85-0.950.85-0.95万元万元/平米，三户享团购价，平米，三户享团购价，1%1%优惠优惠 ，当月去化，当月去化55.2%55.2%，实际成交均价，实际成交均价85008500元元/平方米。平方米。各板块重点促销楼盘：保利家园（嘉定新城）各板块重点促销楼盘：保利家园（嘉定新城）7月开盘，三户即可享受团月开盘，三户即可享受团购最低购最低1%优惠，开盘当月优惠，开盘当月去化去化55.2%26销售评估销售评估0808年年5 5月新推月新推126126套联排别墅，开盘报价高达套联排别墅，开盘报价高达1.9-2.81.9-2.8万元万元/平米，平米，而存量小高而存量小高层公寓价格层公寓价格1.3-1.51.3-1.5万元万元/平方米，整体成交缓慢。平方米，整体成交缓慢。7 7月月2626日，该盘推出日，该盘推出312312套小高层公寓，开盘报价套小高层公寓，开盘报价1.4-1.61.4-1.6万元万元/平米，由于成平米，由于成交较差，交较差，8 8月初报价下调月初报价下调30003000元元/平方米，实际成交价平方米，实际成交价1200012000元元/平米，当月成平米，当月成交交7676套。套。各板块重点促销楼盘：金地格林世界（嘉定南翔）各板块重点促销楼盘：金地格林世界（嘉定南翔）5-6月，小高层公寓价格在月，小高层公寓价格在1.3-1.5万元万元/平米，成交缓慢平米，成交缓慢8月初，小高层公寓价格下调月初，小高层公寓价格下调3000元元/平米，成交有所放量，平米，成交有所放量，当月成交当月成交76套，为套，为7月成交量月成交量的的2倍倍27附件附件68月营销事件月营销事件28项目项目区域区域时间时间促销内容促销内容开盘一周效果评估开盘一周效果评估上海康城四期闵行莘庄6.7推出一批房源户型为223-308平方米，最低一套仅售124.9528万元，折合5600元/平方米。首8名客户还获得了价值10-15万元的装修。一周仅去化1 1套套，去化率为0.4%丽景翠庭 宝山西城6.19开盘当天VIP会员签约99折,一周内付清所有款项可再享受1%优惠本次开盘推案276套，开盘一周去化1414套套，去化率为5.1%高桥新城二期浦东高桥6.21-6.23购房享受98-97折活动一周内成交1515套套房源沿海丽水馨庭松江新桥6.21-6.23享97折的优惠，均价约19000元/平米活动一周仅成交2 2套套海尚明城.福地苑宝山西城6.14凭身份证和3万元定金获VIP卡，可享受9.8折优惠本次开盘新推318套，开盘一周内成交8888套套房源，去化率为27.7%6月淡季营销事件月淡季营销事件297月淡季营销事件月淡季营销事件项目项目区域区域时间时间促销内容促销内容开盘一周效果评估开盘一周效果评估鼎鑫名流苑浦东川沙7.1-7.31签约7天内付清全部款项，享受96折优惠；贷款方式享受97折优惠7月活动时间内仅成交1414套套金地湾流域浦东三林7.6开盘当天VIP会员签约99折,一周内付清所有款项可再享受1%优惠本次开盘新推220套房源，开盘一周成交6969套套，去化率为31.4%31.4%金港花园松江泗泾7.6当天持购房优惠券的购房客户享95折优惠；当天同时推出6950元/平方米的特价房活动一周成交1212套套颐亭花 园松将九亭7.10购房享受97-98折活动一周内仅成交了1111套套房源 祥和尊 邸普陀长征7.10享97折的优惠，均价约19000元/平促销一周内无（0 0套套）成交保利家园嘉定新城7.19三户即可享团购价，最低1%优惠本次开盘推案286套，开盘一周成交121121套套，去化率42.3%合生城邦闵行江川紫竹7.11凭vip卡享受99折优惠。办理vip卡需交纳2万元定金，可抵充房款活动一周仅成交1111套套房源 万科四季花城宝山西城7月中旬6月7日开盘，万客会会员折扣，首付50%再优惠1%，婚房认购签约优惠1%，相当最多可享受9696折活动一周仅成交1111套套万科金色雅筑浦东三林7月中新推出约90平方米装修房，直接降价，相当9折优惠活动一周内成交2727套套房源大华锦绣华城浦东花木北蔡7月下旬之前报价1.8万元/平米以上，优惠期9号楼10楼以下最低折扣到1.2万元/平米，均价1.48万/平米左右，最低65折的促销活动活动一周去化1919套套君御豪庭静安北块7.20报价4180044000元/平方米，但目前成交均价仅为33575元/平方米，相当于8折本次新推214套房源，开盘一周并无无成交。贝尚湾园松江九亭7.26买价值20000元购房卡,开盘当日享受98折本次开盘新推260套房源，开盘一周仅成交4 4套套，去化率1.5%丽景翠庭宝山西城7.25-8.30团购最高可享9.6折优惠活动期间仅成交3 3套套公寓308月淡季营销事件月淡季营销事件项目项目区域区域时间时间促销内容促销内容开盘一周效果评估开盘一周效果评估大华锦绣华城浦东花木北蔡8.16价格再降1300元/平，奥运期购房，优惠100-500元/平，相当88折本次开盘新推142套房源，开盘一周内去化7575套套房源，去化率52.8%保利西子湾松江新城8月奥运期间买房，总房价优惠一万元。奥运开始一周仅成交1010套套房源象屿都城松江九亭8.238.23开盘，搜房团购价8100元起，相当折扣价92折本次开盘新推308套房源，开盘一周成交仅1 1套套，去化率为0.3%奥林匹克花园松江九亭8.17总价85万起，平均90万左右，全装修房，相当88折扣活动一周成交6262套套金谊河畔浦东三林8.2-8.30,8.2-8.30,推出10套11210元/平方面特价房，相当78折活动一周成交4 4套套万科金色雅筑浦东三林8.16易居会员在7月折扣价格上再优惠10万/套，相当最低9折优惠本次新推40套房源，开盘一周成交3333套套，去化率82.5%金地湾流域浦东三林 8.168.16开盘，一次性付款优惠1%,办搜房卡或会员卡享1%,三天内签约优惠2万或抵车位4万,幸运抽奖优惠0.5%，相当优惠最高可达95折本次开盘新推366套房源，开盘一周成交105105套套，去化率为28.7%合生江湾1号杨浦新江湾8月特价房16888元/平方米，其他房源享三重礼1）97折优惠2）装修金3）家电。其中装修金和家电合金7万元/套8月第一周仅成交6 6套套豪景苑虹口北外滩8.16816开盘，精装修26500元/平方米，开盘95折本次开盘新增供应75套，开盘一周去化9 9套套，去化率为12%合生郎廷青浦赵巷8月三期剩余房源95折，同策汇会员每套可再优惠10万元8月共成交8 8套套别墅。中海瀛台徐汇长桥8月买房送车位或者选择直接折价18万8月仅成交5 5套套公寓金地格林世界嘉定南翔8月初受7月85亿元增发方案未获批准的“打击”，金地格林世界大跌3000元/平方米，相当于报价的8折8月第一周去化4646套套中远两湾城内普陀8月最初价格定为1.95万元/平方米，如今已调整为1.7万元/平方米，相当于8.7折8月成交4848套套金地未未来浦东高行8.22开盘报价14000-15000元/平米，最低报价仅12000元/平米，响当于8.3折当天订房降100元/平米，送冰箱和空调本次开盘新推600套，开盘一周去化7272套套，去化率为12%上海青年城松江九亭8.30针对易居会会员4小时特卖，85折扣一周成功签约9 9套套，大定2626套套合生城邦闵行江川8.30针对易居会会员4小时特卖，85折扣效果差，仅成交1 1套套住宅陆家嘴金品浦东竹园8.30针对易居会会员4小时特卖，85折扣0 0套套成交徐汇新城徐汇长桥8.30房价最高让利6万元，约97折当日（一周内）成交3 3套套31区域市场分析区域市场分析PART 32三林，可售三林，可售14万方万方北蔡，可售北蔡，可售3.5万方万方人民广场人民广场周康，可售周康，可售11.1万方万方周康位于外环南汇区，但却紧邻大三林、北蔡板块。近两年，随着三林、北蔡板块价格的迅速走高，6000-7000元/M2价差使得周康板块成为价格溢出客的首选地之一。从目前市场可售量看，周康板块干扰性竞争来源于三林板块，其市场存量为12.2万方，而本项目所在的板块供应也相对充足，达11.1万方。周康板块周康板块价格低谷，承接三林、北蔡区域价格溢出客价格低谷，承接三林、北蔡区域价格溢出客均价：16443元/累计成交面积：23.3万 累计成交套数：2113套均格：15204元/累计成交面积：3.8万累计成交套数：340套均格：9304元/累计成交面积：16.5万累计成交套数：1452套价格溢出客价格溢出客价格溢出客价格溢出客33周康板块市场供求周康板块市场供求刚性需求为主导，观望下成交量仍大于供应量刚性需求为主导，观望下成交量仍大于供应量从供求上看：08年1-8月，板块的商品住宅供求均明显萎缩，但整体供求比仍为1：1.7，需求大于供应；可见，在整体观望的市场下，周康板块的刚性需求依然旺盛，月均成交23100 M2。从价格走势看：刚性需求推升价格持续上扬，成交均价从07年1月的5648元/M2涨到08年7月的10386元/M2，涨幅达84%，但8月价格受个案影响，下滑至8391元/M2。34康桥景庭康桥景庭7500-8500元元/M2绿地东上海绿地东上海11000元元/M2 菱翔苑菱翔苑8000-9000元元/M2中邦城市花园中邦城市花园9600-11000元元/M2绿洲康城绿洲康城11000元元/M2天台星城天台星城8500 元元/M2粤亮湾景苑粤亮湾景苑8600-9200元元/M2周康区域在售主要楼盘产品特征周康区域在售主要楼盘产品特征楼盘名称物业形态总建M2主力房型主力面积M2产品特色绿洲康城多层/小高层100万三房114-140常规住宅中邦城市小高层40万三房110-143多层电梯房 绿地东上海 小高层35万二房三房90-115120-140 含住宅、酒店办公和商业的综合性社区康桥景庭（圣鑫苑三期）小高层34万二房99-107规划好，配套完善菱翔苑多层/小高层36万二房96-120常规住宅粤亮湾景苑多层/小层13万二房70-100花园住宅天台星城多层小高层16.5万二房90-118多层电梯公寓房板块主要在售项目主要集中在周康老镇，区域别墅、公寓、动迁房多种类型产品混杂，整体品质不高；在售项目整体去化良好，截止08年8月，销售率大多维持92.5%以上；在售主力房型为90-120M2两房和110-140M2三房；主力价格为8000-11000元/M2，两房主力总价段在70-132万元之间；三房主力总价段在90-150万元之间。板块产品供应特点板块产品供应特点两房三房成主导，主力总价两房三房成主导，主力总价90-130万万35类型类型项目名称项目名称总建筑面积总建筑面积M2M2已推面积已推面积M2M2已推未售面积已推未售面积M2M2未推面积未推面积M2M2在售项目印象春城52000000520000菱翔苑二、三期16319679883779983313南郊花园6215621521020粤亮湾景苑130000323282711497672海富城市花园510102807479653429355龙威茗庭520004833213713668中邦城市园40000021868110036181319绿洲康城100000013938227672860618天台星城15000085225365964775大富苑23000227523656248沈默花苑2000001136001780286400小计315451382714511086411086423273682327368未推项目康桥镇电信园1号地块 157478/157478 康桥镇电信园2号地块145820/145820 康桥镇电信园3号地块144688/144688 南汇区2003年4号公告2号地块 23164/23164南汇区2003年8号公告3号地块165659/165659小计636809636809636809总计3075041板块未来供应板块未来供应近近300万方未来供应将加剧区域市场竞争万方未来供应将加剧区域市场竞争36板块小户型供求分析板块小户型供求分析非主流型产品，新政之后供求萎缩明显非主流型产品，新政之后供求萎缩明显从供求看：小户型作为板块非主流产品，发展缓慢，但07年1月到08年8月，板块新增2.38万M2小户型，成交4.06万M2，前期存量尤其在07年间得到大量去化；可以看出，区域小户型的成交受益于良好的楼市环境和不断上涨的楼市价格。从价格上看：新政前，小户型成交均价稳步上涨，新政之后，供应不足，成交受抑，成交均价受个案影响导致波动较大。37小户型供求情况小户型供求情况60-70平米成供求主力，也是单价最高的小户产品平米成供求主力，也是单价最高的小户产品供求情况：供应主力为供求情况：供应主力为60-7060-70平方米房源（占平方米房源（占54%54%），），其次为70-80平方米；但从供需情况来看，50-70 平方米的产品相对比70-80平方米的一房产品都更容易去化。成交均价：成交均价最高的为成交均价：成交均价最高的为6060-70-70平方米的房源平方米的房源，达到7069元/平方米，由该面积段向两侧发展，成交均价也依次递减，成交均价最低的为30-50平方米之间的户型，该面积段户型供应量、成交量都很低。38这是因为一房产品主要针对市场经济能力较差的客群，这类客群他们置业主要满足自住居家的基本功能，70-80平方米的面积相对大了些，因此市场上该面积段价格相对比60-70低。而30-50平方米面积过小，功能性较差，满足不了基本的自住居家的要求，因此市场价格也较低。可见从纯居家的角度看，可见从纯居家的角度看，50-7050-70平方米的居住功能一般较齐，面积也最为适合平方米的居住功能一般较齐，面积也最为适合，市场去化能力也较大，市场去化能力也较大。1 1、从不同面积段产品的供求配比来看，产品去化的速率比较如下：、从不同面积段产品的供求配比来看，产品去化的速率比较如下：60-70M250-60M2 70-80M2 40-50M2 30-40M2快慢2 2、从不同面积段产品的成交均价来看、从不同面积段产品的成交均价来看：60-70M250-60M2 70-80M2 80-90M2 40-50M2高低小户型供求综述小户型供求综述39本案目标客群竞争本案目标客群竞争50-70平方米产品客源为本案可争夺客源平方米产品客源为本案可争夺客源本案本案目标争夺的客源之一目标争夺的客源之一面积段面积段单价单价总价段总价段比例比例30-40/0%40-50343814-17w0%50-60636532-38w15%60-70706942-49w65%70-80602042-48w17%80-90561645-51w3%面积段面积段预计单价预计单价总价段总价段39-551000040-55w周康板块小户型成交累计情况（周康板块小户型成交累计情况（07.1-08.807.1-08.8）1、50万为目前一居室市场可接受的总价上限；2、50-70平方米作为市场主力去化产品，总价段在32-49万，与本案总价段接近，因此，该面积段客户是本案未来力求争夺的目标客源之一。本案面积段相比两个重点竞争面积段产品，约小10个平方，总价约贵5-10万，居住功能性相对较差，但作为精装修服务式公寓，它拥有更好的综合商业生活配套和酒店附加服务，对年轻人特别是青年白领同样具有较强的吸引力，而从投资价值上看，也更适合投资客投资。40THANKS！41