2022年房地产法案例分析 .docx

精选学习资料 - - - - - - - - - 案例分析二案例：保修期内的责任事故,谁来承担赔偿责任【案情】 2002 年 5 月,陈先生从某开发商手中购买了一套精装修的现房,并随后入住；陈 先生入住 3 个月后的一日夜晚突降罕见暴雨,其次天早晨陈先生起床后发觉房屋侧墙面开头漏 水,并将其放在墙边的数码照相机浸坏；此后不久,墙面也开头显现放射性裂纹；于是,陈先生 找到该开发商,要求其对房屋进行修补,并赔偿缺失；在双方协商不成的情形下,陈先生诉至法 院；【分析】本案中,显现质量问题的房屋明显处于保修期内；依据建设部保修方法第14条关于“ 在保修期内,因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋全部人、使用人或者第三方人身、财 产损害的,房屋全部人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求；建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿”的规定,陈先生有权要求开发商修补房屋并赐予赔偿；当然,假如该质量问题是由施工方的缘由造成的,开发商可以向施工方追偿；案例分析三案例：因开发商的缘由造成质量缺陷应如何处理【案情】甲房地产开发公司系某住宅小区项目的建设单位,甲公司将该项目发包给乙建筑公司进行施工；双方在施工合同中商定：建筑材料、建筑构配件和设备均由甲公司供应；甲公司为了降低开发成本, 购买了大量国家严禁在建筑上使用的海沙,并供应应乙建筑公司使用； 在小区投入使用后,显现了严峻的质量问题,小区业主集体将开发商起诉至法院；【分析】海沙虽然干净了但盐分高, 对建筑工程质量危害极大, 所以国家禁止在建筑上使用 海沙；本案中, 甲房地产开发公司供应的建筑材料海沙不符合国家的强制性标准,依据最高人 民法院 施工合同说明第 12 条的规定：发包人供应或者指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准,造成建设工程质量缺陷,应当承担过错责任；故甲房产公司应承担相 应的责任； 此外,作为施工方的乙公司也应依据过错承担相应的责任,由于施工方有检验建筑材 料是否合格的义务,不合格的禁止使用,而乙公司没有尽到审查的义务；案例分析四案例：竣工验收合格的建筑工程,是否就不会出质量问题【案情】 1998 年 4 月,被告某建筑工程公司与原告某造纸公司达成施工协议,双方商定：由被告为原告完成厂房土建整改等工程的施工；之后,双方开头履行协议；在施工前,原告将带有其法定代表人卞怀祥签字的施工草图交给被告,作为施工依据；1998 年 11 月 20 日工程竣工,交付使用,双方进行了结算,工程总造价为 1 522 656.10 元,扣除应上缴的税金,自 1998 年 5月至 2000 年 12 月 28 日,原告共给付工程款 35 笔,有现金、物资材料等,合计 470 017.20元；2001 年 3 月 19 日被告起诉原告施欠工程款一案,经法院一审、再审及高院二审,判决某造纸公司给付被告建筑工程公司工程款1 004 399.30元；之后,原告提出被告承建的建筑工程主体结构名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 16 页精选学习资料 - - - - - - - - - 存在严峻质量问题,托付县建筑工程质量监督站鉴定,其结论为：“ 全部拆除重新处理”； 2002年 7 月 17 日杜蒙县安全委员会办公室下发 “ 隐患整改通知书” ,认定原告造纸车间及办公楼存在重大安全隐患,要求停产、停业整顿；原告要求被告返修重建,遭被告拒绝,起诉至法院,恳求判令被告赔偿拆除重建费55.9 万元,造纸车间重建全线停产将缺失利润40 万元；【判决】法院认为,原告与被告自愿达成施工协议,并已实际履行,协议合法有效；被告为原告施工的工程自 1998 年 11 月 20 日交付使用,当时原告未提出质量问题而是签署了结算书并接受房屋使用达 3 年之久,而且在接受房屋两年后的2000 年底,仍为被告支付工程款,也未提出工程质量问题； 只是在被告知原告拖欠工程款一案败诉后才提出；原告不能提出被告将工程交付时就存在工程质量问题的证据,现在的房屋质量状况, 不能代表交工时的房屋质量状况；依据法律、法规的规定,不合格的建筑工程是不能验收和交付使用的,所以,原告要求被告赔偿因房屋质量不合格造成的经济缺失 95；9 万元,没有事实和法律依据,不能支持；依据建筑法第61 条及建设工程质量治理方法第【分析】建筑法第六十条14 条之规定,判决驳回原告的诉讼恳求；建筑物在合理使用寿命内,必需确保地基基础工程和主体结构的质量；本案经县建筑工程质量监督站鉴定,其结论为：“ 全部拆除重新处理”；说明在合理使用寿命内,没有确保主体结构的质量,开发商和建筑商当然要承担责任；法院的判决明显避开了这个规定；拖欠工程款和质量保证责任是两码事,不知法院为甚么要这么判 . 案例分析五案例：出卖人不能因出卖时未取得全部权,主见合同无效【案情】2003年 5 月 26 日,吴某夫妻与李某签仃了房屋出售协议,商定由吴某夫妻将从开发公司购置的某套房屋出售给李某,价格为80000 元,李某预付订金 20000 元；协议同时商定,待吴某夫妻的房产证办好后,双方办理交割后,李某一次交清余款 60000元；同日,李某向吴某交付了订金 20000 元；因后来吴某夫妻反悔,不愿展行合同,李某向法院起诉,要求吴某夫妻继续履行合同,帮助其办理产权过户手续；吴某夫妻就辩称,他们的房屋未办产权证即转让,双方签仃的房屋买卖协议违反有关规定,属于无效合同,应当予以解除；【分析】明显,法院不能支持吴某夫妻的主见；由于,办理产权证不是双方签订买卖合同的前提条件；即使法律明确规定签署房屋买卖合同时出卖人必需是登记的产权人,本案当事人签 署的合同亦可以懂得为附条件买卖,等出卖人获得产权时再履行过户登记手续；这样的规章,同样适用于商品房买卖合同；开发商不得以未取得房屋产权大产证而主见房屋买卖合同无效；案例分析六案例分析陈丽丽诉北京海润房地产有限、北京顺城拆迁服务有限办司、陈杰对产全部权益纷案【案由概述 】2003 年 3 月,陈杰以被拆迁人托付代理人名义与北京海润房地产以下称海润房地产公司名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 16 页精选学习资料 - - - - - - - - - 签订拆迁补偿协议, 并领取全部房屋拆迁款； 陈丽丽与陈杰系兄妹关系, 陈丽丽声称陈杰是在未 获得自己授权托付的情形下与海润房地产签订拆迁补偿协议的,为此诉至法院；【原告知称 】陈丽丽诉称： 海润房地产公司托付顺城拆迁公司对法华寺一带进行拆迁,我父母所遗留的房 屋在拆迁范畴之内；该房屋虽由陈杰个人经营饭馆,但 产权属于我与陈杰、陈明、陈雅丽共有；但二被告公司在没有其他共有人授权的情形下,与陈杰达成拆迁协议, 并将全部拆迁款交给陈杰；现起诉要求确认陈杰与海润房地产公司所签合同无效,三被告支付我拆迁款 312500 元,并负担本案的全部诉讼费；【被告辩称 】海润房地产公司辩称 ：陈丽丽的户口确系落在被拆迁房屋但其实际并不在此居住,经我们多方查找均未能与其取得联系, 而只有陈杰在被拆迁房屋内居住并经营饭馆；陈杰以被拆迁人代理人的名义与我公司签订了拆迁协议,但其确系 未向我公司供应其他被拆迁人的托付手续；另外,顺城拆迁公司系接受我公司的托付对法华寺地区进行拆迁,其在此次拆迁中的行为均是代表我公司实施,故其不应成为本案的被告； 现我公司可以同意与被拆迁人重新签订协议,但前提是陈杰必需将拆迁款先返仍我公司；顺城拆迁公司辩称： 我公司是接受海润房地产公司的托付对法华寺地区进行拆迁,即拆迁行为并非我公司的行为, 且我公司也未与陈杰签订任何协议；另外,拆迁时我公司曾多方查找陈丽丽,但确系没有能够与其取得联系,现我公司不同意陈丽丽的诉讼恳求；陈杰辩称： 被拆迁的房屋系我父母购买并由我扩建而成,故扩建部分的产权应归我全部,且 我始终在被拆迁房屋内居住并经营饭馆,陈丽丽已明确表示舍弃对被拆迁房屋的继承权,现我不 同意陈丽丽的诉讼恳求；【一审案件事实及证据 】经审理查明： 2003 年 3 月 16 日,陈杰以被拆迁人托付代理人的名义,与海润房地产公司签订“ 北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议”,该协议所列明的被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽；庭审中,海润房地产公司明确表示,签订协议时陈杰未向其供应陈明、陈雅丽、陈丽丽的托付手续；当日,陈杰将房屋拆迁款1250000 元全部领取,上述款项中含电器移机费925 元、搬家费 1859 元、停产停业综合补助费139425元；庭审中,陈明、陈雅丽、陈丽丽均认可陈杰个人在被拆迁房屋中经营饭馆, 海润房地产公司认可顺城拆迁公司在对法华寺地区拆迁行为,均是接 受海润房地产公司托付所实施；上述事实, 有双方当事人陈述, 北京市住宅房屋拆迁补偿协议,拆迁补偿款领款凭证在案佐 证；问 题：一、本案房屋征收补偿款 1250000 元包含了对哪些方面的补偿？如何在被征收人中安排？二、本案房屋征收补偿的权益人有哪些？为什么？三、本案被告陈杰的代理行为属哪种代理？其与海润房地产公司签订房屋拆迁货币补偿协 议的效力如何？名师归纳总结 四、狭义的无权代理主要有哪几种情形？本案属其中的那种？何谓表见代理.本案属于表见第 3 页,共 16 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 代理吗？五、本案当事人海润房地产公司与陈杰的行为是否构成共同侵权？两者应承担怎样的责 任？六、本案中顺城拆迁公司应否承担连带责任？七、常见的效力待定合同有哪些？八、本案该如何判决？参考答案：一、二、依据陈丽丽的陈述,该处房屋是父母遗留给陈丽丽、陈杰、陈明、陈雅丽共同共有的遗产,因而他们四人是被征收房屋的共同共有人；又依据 陈杰与海润房地产所签订的 北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议中明确被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽,可以判定以上四人是房屋征收的被征收人；依据国有土地上房屋征收与补偿条例第 为本案房屋征收补偿的权益人；三、属无权代理,由于陈杰并未获得陈丽丽等人的托付授权；以陈丽丽的名义与海润房地产公司签订房屋拆迁货币补偿协议,2、17、25 条规定,该四人应 在没有陈丽丽授权托付情形下,因此该协议属于表见代理以外的欠缺代理权而代理订立的合同,从效力上来看属于 效力待定 的合同；假如陈丽丽等人追认授权,就合同有效；假如陈丽丽等人拒绝追认,就合同无效；但本案并不能确认补偿协议全部无效,因为陈杰虽无权代理陈丽丽等人, 但陈杰自己个人的名义签订的协议部分,亦即有关陈杰本人与海润房地产公司的权益义务关系商定就合法有效；只是由于该合同事后未获得陈丽丽授权,因此 合同中有关陈丽丽等人权益义务的商定部分无效；合同法 第五十六条规定：“ 合同部分无效, 不影响其他部分效力的,其他部分仍旧有效；”四、狭义的无权代理主要有以下几种情形：第一,根本无代理权的无权代理,即代理人在未得到任何授权的情形下,以本人的名义从事代理活动；其次,超越化理权的无权代理,即代理人 虽享有肯定的代理权, 但其实施的代理行为超越了代理权的范畴或对代理权的限制；第三,代理 权毁灭以后的无权代理；依据我国合同法第四十八条的规定,无权代理合同是效力待定的合同,只有经过被代理 人的追认,才能对被代理人发生效力；未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人负 责；表见代理： 是指代理人虽无代理权, 在其实施代理行为时, 假如善意的相对人有正值的理由 信任其有代理权而与其为法律行为,该法律行为的成效应由被代理人承担；五、海润房地产公司明知陈杰并未取得陈丽丽等人的托付授权而仍旧与陈杰签订拆迁补偿协 议与陈杰构成共同的侵权；共同侵权： 是指两个或者两个以上的行为人,由于共同的过错致他人合法权益损害,应当承担连带责任的侵权行为；民法通就第 130 条规定：“ 二人以上共同侵权造成他人损害的,应当 承担连带责任；”共同侵权行为具有如下特点：1主体的复数性, 即共同侵权的加害人为两个或者两个以上；2复数的加害人主观上上存在共同过错,即加害人对损害后果的发生存在共同的有意或者过名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 16 页精选学习资料 - - - - - - - - - 失；3是指数个加害人的侵权行为造成一个、不行分割的损害后果；而且各侵权行为与损害后 果之间存在的因果关系； 4责任的连带性；本案中,海润房地产公司与陈杰的具有过错的共同性,即陈杰有意在无陈丽丽等人授权委托情形下与海润房地产公司签订房屋拆迁补偿协议,而海润房地产公司明知对方无合法授权,仍然与其签订合同,两方共同的目的都在于缺少陈丽丽等人参与的情形下尽快签订拆迁补偿协议；客观上,正是海润房地产公司与陈杰的共同行为造成了对陈丽丽等人财产权益的侵害,因此海润 房地产与陈杰的行为构成共同侵权；六、本案系海润房地产公司 托付 顺城拆迁公司进行拆迁, 顺城公司系代表海润房地产公司实 施相关行为,无须承担连带责任；依据合同法第 396 条的规定,托付合同是指托付人和受托人商定,由受托人处理托付 人事务的合同； 依据托付合同, 受托人一般以托付人的名义和费用处理托付事务,并将处理的受 托事务的后果, 直接归托付人承担； 就本案而言, 顺城拆迁公司系接受海润房地产公司的托付而 从事拆迁业务, 其拆迁房屋所产生的后果当然也要直接鬼海润房地产公司承担；故陈丽丽要求顺 城拆迁公司承担连带责任于法无据；七、狭义无权代理而订立的合同； 限制民事行为才能人依法不能独立仃立的合同与无权处分 合同；合同法第 47 条规定：“ 限制民事行为才能人订立的合同,经法定代理人追认后,该合同 有效；”合同法 第 51 条规定：“ 无处分权的人处分他人财产,立合同后取得处分权的,该合同有效； ”经权益人追认或者无处分权的人订八、法院认定该协议属于部分无效的协议,协议中涉及陈杰个人的部分为有效协议,而涉及陈丽丽的部分无效；海润房地产公司与陈杰是在明知陈杰没有陈丽丽授权的情形下,签订协议并由陈杰将拆迁款 全部领取, 二者的上述行为在主观上有共同的过失,客观上共同侵害了陈丽丽的合法权益,已构 成了共同侵权 ；陈杰、北京海润房地产开发给付陈丽丽拆迁款人民币 276948 元,判决生效后七 日内履行案例分析七杨正文诉北京鼎恒房地产开发有限 商品房预德合同利纷案【案由概述】2001 年,杨正文与北京鼎恒房地产开发简称鼎恒公司签订认购书,商定购买丽泽新星 项目房屋一套, 并付清全部购房款； 其后鼎恒公司未与杨正文换签商品房预售合同,也未交付房 屋,为此,杨正文诉至法院；【原告知称】杨正文起诉至原审法院称：2001 年 11 月 3 日,我与鼎恒公司签订认购书,商定我购买鼎恒名师归纳总结 公司开发的丰台区丰北路丽泽新星1 层 23 号房屋,单价8500 元建筑平方米,总价款245735第 5 页,共 16 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 元；我应在 2001 年 11 月 5 日付清全部购房款,鼎恒公司应在2001 年 12 月 31 日前换签正式合同,并在 2002 年 10 月 31 日前交付房屋；此后我于 2001 年 11 月 6 日付清全部购房款,但鼎恒公司没有与我换签商品房预售契约,亦未交付房屋； 故恳求 确认双方签订的认购书有效,并判令鼎恒公司条件具备时与我 签订正式商品房买卖合同 付购房款的日万分之三支付违约金；【被告辩称】,适时交付房屋, 自 2002 年 11 月 1 日起按已鼎恒公司辩称：这里的认购书已经是商品房买卖合同,但认购书应为无效；不同意杨正文的诉讼恳求给付相应利息；【案件事实及证据】2001 年 11月 3 日,鼎恒公司与杨正文签订认购书；商定：鼎恒公司将其开发建设的位于丰台区丰北路甲 45 号的丽泽新星 1 层 23 号房屋出卖给杨正文、该房建筑面积 28.91 平方米,单价8500 元建筑平方米, 房价款计 245735 元；双方商定,杨正文签订认购书时支付 定金 10000元 ,其余购房款于 2001 年 11 月 5 日付清、鼎恒公司于2001 年 12 月 31 日前与杨正文换签正式房屋买卖合同,于 2002 年 10 月 31 日前交付房屋；该认购书同时附有该房及共用部位装修和设备标 准；认购书签订后,杨正文于 2001 年 11 月 6 日向鼎恒公司交付全部购房款；但鼎恒公司没有按认购书的商定与杨正文换签商品房买卖合同,亦未交付房屋； 另查,鼎恒公司开发建设的位于丰台区丰北路甲 45 号的丽泽新星项目名称已变更为鼎恒新星,鼎恒新星 5-19 层已取得商品房预售 许可证,但 1 一 4 层至今未取得商品房预售许可证；上述事实,有双方当事人陈述,认购书、购 房款收据、商品房预售许可证明等书证在案证明；问题：1、何谓认购书？本案当中的认购书能否被视为商品房买卖合同？为什么？2、本案中的认购书是否有效？为什么？3、本案的被告应否支付原告购房款利息？为什么？支付利息的起止时间如何确定？按什么 标准支付？4、本案原告要求被告支付违约金的诉求能否成立？为什么？参考答案：1、1商品房认购书 是商品买卖合同双方当事人在签署预售契约或买卖契约前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的安步确认；认购书的内容一般包括：双方当事人的基本情形、房屋基本情形含房屋位置、面积等基本情形、价款运算、签署契约的时限规定；未缴清土地出让金和取得商品房销售许可证,不具备商品房预售条件,不具备签订商品房预售合同的条件,存在着事实和法律上的障碍,当事人才签订了认购书；2本案的认购书应认定为商品房买卖合同预售合同；最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的说明第五条规 定：“ 商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售治理方法第十六条规定的商品房买 卖合同的主要内容,并且出卖人已经依据商定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合 同；”名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 16 页精选学习资料 - - - - - - - - - 商品房销售治理方法第十六条规定：“ 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： 一当事人名称或者和住宅二商品房基本状况； 三商品房的销售方式四商品房价款确实定方式及总价款、付款方式、付款时间；五交付使用条件及日期六装饰、设备标准承诺； 七供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任八公共配套建筑的产权归属；九面积差异的处理方式十办理产权登记有关事宜；十一解决争议的方法十二违约责任；十三双方商定的其他事项；就本案的详细情形来看, 在杨正文与鼎恒公司所签订的商品房认购中已经详细就商品房的基本状况 位置和面积确定、销售方式、 价款及总价款、支付方式、付款时间、交付使用的日期等等基本内容作出明确的商定, 总体上已经符合 商品房销售治理方法 第十六条所规定的内容,亦即满意了认购书被认定为商品房买卖合同的第一个条件；在认购书中, 双方所商定房款, 杨正文已经于 2001 年 11 月 6 日全部付清, 国此,也满意了认购书认定为商品房买卖合同的其次个条件,即“ 出卖人已经依据商定接受购房款”房买卖合同；因此,本案中所涉及的商品房认购书应当认定商品2、本案中的认购书无效,因而也就不能要求连续履行认购书；本案的认购书被认定为商品 房预售合同,但无效,由于：依据城市房地产治理法第四十四条规定,商品房预售应当符合以下条件： 1已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书；2持有建设工程规划可证和施工许可证； 3按提供预售的商品房运算, 投人开发建设的资金到达工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期；4向县级以上人民政府房产治理部门办理预售登记,取得 商品房预售许可 证明；又依据最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的说明其次 条规定： 出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效；即 详细就本案来看, 本案中杨正文与鼎恒公司所签订的认购书可以认定为商品房买卖合同,商品房预售合同； 直至二审阶段,鼎恒公司仍旧未取得涉案商品房的预售许可证,因此,属于“ 出卖人未取得预售许可证证明而与买受人订立的商品房预售合同”,应当认定为无效合同；无效合同从本质上说,违反了法律的规定,因此国家不承认此类合同的法律效力；3、认购书既然被认定无效,就应当依据合同法的规定,合同没有履行的,停止履行；已经履行的,复原原状、赔偿缺失；因此被告应返复原告购房款；同时由于被告没有取得商品房的预售许可证,就与购房人签订购房合同,被告的违法行为导致合同无效,因此,被告在复原原状之外,仍应对原告所受缺失承担赔偿责任；详细到本案,就是原告购房款的利息缺失；利息 运算时间为 2001 年 11 月 1 日至返仍之日止； 按中国人民银行同期对单位贷款利率给付杨正文该款利息； 合同法 第五十八条 仍；不能返仍或者没有必要返仍的,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返 应当折价补偿； 有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任； 4、原告不能要求支付违约金；由于当事人对违约金没有商定；名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 16 页精选学习资料 - - - - - - - - - 案例分析九案例分析案情：甲公司 签发金额为 1 000 万元、到期日为2006 年 5 月 30 日、付款人为 大满公司 的汇票一张,向 乙公司 购买 A 楼房；甲、乙双方同时商定：汇票承兑前,A 楼房不过户；其后,甲公司以 A 楼房作价 1 000 万元、 丙公司 以现金 1 000 万元,出资共同设立 丁；某会计师事务所将未过户的A 楼房作为甲公司对丁公司的出资予以验资；丁公司成立后占有、 使用 A楼房；2005 年 9 月,丙公司欲退出丁公司；经甲公司、丙公司协商达成协议：丙公司从丁公司取得退款 1 000 万元后退出丁公司 ；但顾及公司的稳固性,丙公司仍为丁公司名义上的股东,其原持有丁公司 50的股份,名义上仍由丙公司持有40,其余 10由丁公司总经理贾某持有,贾某暂付 200 万元给丙公司以获得上述10的股权； 丙公司依此协议获款后退出,据此,丁公司变更登记为：甲公司、丙公司、贾某分别持有50、40和 10的股权；注册资本仍为2 000万元；丙公司退出后, 甲公司要求丁公司为其贷款供应担保,在丙公司代表未到会、 贾某反对的情况下,丁公司股东会通过了该担保议案；丁公司遂为甲公司从 B 银行借款 500 万元供应了连带责任保证担保；同时, 乙公司将其持有的上述 1 000 万元汇票背书转让给陈某；陈某要求丁公司供应担保, 丁公司在汇票上签注： “ 同意担保,但A 楼房应过户到本公司； ” 陈某向大满公司提示承兑该汇票时, 大满公司在汇票上批注： “ 承兑,到期丁公司不垮就付款； ”2006 年 6 月 5 日,丁公司向法院申请破产获受理并被宣告破产；债权申报期间,陈某以汇票未获兑付为由, 贾某以替丁公司代垫了200 万元退股款为由向清算组申报债权,B 银行也以丁公司应负担保责任为由申报债权并要求对A 楼房行使优先受偿权；同时,乙公司就A 楼房向清算组申请行使取回权； 司考问题： 1丁公司的设立是否有效？为什么？2丙退出丁公司的做法是否合法？为什么？3丁公司股东会关于为甲公司供应担保的决议是否有效？为什么？4陈某和贾某所申报的债权是否构成破产债权？为什么？5 B 银行和乙公司的恳求是否应当支持？为什么？么责任？6各债权人假设在破产程序中得不到完全清偿,仍可以向谁追索？他们各自应承担什案例参考答案：（1） 有效；甲承担出资不实的责任；（2） 不合法；丙公司实为抽头出资的行为；第三十六条 不得抽逃出资 ；公司成立后,股东名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 16 页精选学习资料 - - - - - - - - - （3） 无效 ；第十六条公司 为公司股东或者实际掌握人供应担保的,必需经股东会或者股东大会决议；前款规定的 股东或者受前款规定的实际掌握人支配的股东,不得参与 前款规定事项的表决 ；该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的 过半 数通过 ；（4） 陈某的属于破产债权 ；贾某的不属于破产债权,而为股东出资；（5） B 银行可以申报破产债权,但不享有优先受偿权；产权人,可以要求取回；乙公司仍是 A 楼房的（6）向甲公司、丙公司和会计师事务所追索；甲公司虚假出资,乙公司非法抽逃出资,应对债权人承担连带责任；会计师事务所明知丁公司设立时,甲公司出资不实,仍验资,应在虚假验资范畴内承担责任；见公司法第 208 条规定,承担资产评估、验资或者验证的机构因其出具的评估结果、验资或者验证证明不实, 给公司债权人造成缺失的, 除能够证明自己没有过错的外,在其 评估或者证明不实的金额范畴内案例分析十案例分析承担赔偿责任；商品房买卖中惩处性赔偿与双倍返仍 赵云梧诉北京海开房地产集团公司 商品房买卖合同纠纷案【案情介绍】赵云梧 系白颐路北延市政工程项目建设的被拆迁户；淀区房地产经营开发总公司以下简称海淀房地产公司1999 年 7 月 19 日,赵云梧与北京市海 签订了商品房购销合同 ；合同商定：赵云梧购买位于北京市海淀区上地南路 6 号院 2#一 4 一 603 室商品房一套,房屋单价每平方米4350 元；合同签订后,赵云梧按约履行了付款义务,并人住上述房屋；海淀房地产公司于 2000年 6 月 28 日变更为海开公司； 2000 年 6 月 28 日海开公司取得海淀区上地南路 6 号院房屋全部权证, 2002 年 1 月 7 日海开公司与北京市国土资源和房屋治理局签订北京市国有土地使用权转让合同 ,2002 年 4 月海开公司 取得国有土地使用权证 ；2002 年 10 月 25 日,北京海淀区国土资源和房屋治理局作出关于对上地6 号院购房产权性质的答复,答复中确认： “ 海开公司已经取得国有土地使用权证和房屋全部权证,属于现售商品房”；2001 年 9 月 3 日,海开公司与赵云梧签订了补充协议, 该协议商定海开公司在 2002 年 6 月 30 日日前为赵云梧办理房屋产权证,海开公司于 2002 年 5 月 22 日开头在海淀区上地南路6 号院内贴办理房屋产权证的通知；赵云梧未办名师归纳总结 理房屋产权证 ；海开公司将海淀区上地南路六号院的房屋产权中一幢一层及地下室、二幢一层等第 9 页,共 16 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 部分房屋进行了抵押, 但赵云梧购买房屋未在抵押范畴之内；【原告知称】赵云梧诉称：海开公司在房屋买卖前后,采纳了隐瞒事实真相、欺诈的手段,即把北京市计 划委员会批复其建造的 职工住宅当作商品房 卖给我；当我发觉海开公司的欺诈行为后,多次找其 协商,海开公司又于 2001 年 9 月 3 日与我签订了补充协议,该协议商定海开公司在 2002 年 6 月 30 日前为我办理房屋产权证,但时至今日海天公司未办理产权证；海开公司于 2000 年 6 月 28 日把海淀区上地南路 6 号院的房屋产权整体抵押给中国银行北京市昌平分行,抵押期限为 2001 年 4 月至 2002 年 4 月 14 日,海开公司无证据说明该抵押已解除；因 海开公司的欺诈及抵 押行为,已经严峻地侵害了我的合法权益,现依据合同法及最高人民法院关于审理商品房买 卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的说明第九条的规定,要求解除商品房购销合同,海 开公司双倍返仍我购房款 763680 元及银行利息 170606 元；【被告辩称】海开公司辩称： 1997 年 7 月我公司开头在上海南路甲1 号进行海开公司职工住宅建设,虽然我公司没有销售许可证, 但有房地局的文件, 我公司销售的房屋作为商品房出售不需要许可证,我们交了土地出让金 ；我公司通知购房人办理房产证,但他们不协作,有的人已经办理房产证；我公司房屋是进行过抵押, 但不是整体抵押, 抵押房屋不包括销售的房屋； 我公司没有欺诈行为,依据规定我公司的房子有产权证及土地使用证就可以不再办理销售许可,现不同意赵云梧的诉讼 恳求；【问题】一、原告的诉求涉及到 商品房买卖合同纠纷案件处理中的什么问题：参考答案： 惩处性赔偿； 本案中, 原告主见被告因在商品房销售中存在欺诈行为而要求法院 判决双倍返仍购房款,亦即适用惩处性赔偿规章；惩处性损害赔偿具有补偿受害人遭受的缺失、惩处和遏制不法行为等多重功能；2003 年最高人民法院颁布的 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解 释中的第八、九两条明确规定了商品房买卖合同中在特定条件下可以适用惩处性赔偿；第八 条规定：“ 具有以下情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可 以恳求解除合同、 返仍已付购房款及利息、 赔偿缺失, 并可以恳求出卖人承担不超过已付购房款 一倍的赔偿责任：1商品房买卖合同订立后, 出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； 2商品房买卖合同订立后, 出卖人又将该房屋出卖给第三人； ” 第九条规定：“ 出卖人订立商品房买 卖合同时,具有以下情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以恳求返仍已付购 房款及利息、赔偿缺失,并可以恳求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：1有意隐 瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者供应虚假商品房预售许可证明；2有意隐瞒所售房 屋已经抵押的事实；3有意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；”二、本案的原告知求能否得到法院的支持？为什么？参考答案： 不能；由于本案的被告不存在原告所说的欺诈、使不能实现合同目的行为；违约不予办理房产证和抵押等致三、我国立法和司法说明是否答应商品房先出卖后抵押？又是否答应商品房先抵押后出名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 16 页精选学习资料 - - - - - - - - - 卖？参考答案：第一问：商品房先出卖后抵押也称商品房的先卖后抵：是指出卖人与买受人签订商品房买卖合同后,为猎取建设资金, 在尚未转移房屋全部权与买受人之前,又将该房屋抵押给第三人的行 为； 依据最高人民法院 关于担保法假设干问题的说明第四十七条规定：以依法获准尚 未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,当事人办理了抵押物登记,人民法院 可以认定抵押有效；也就是说,房地产开发企业以期房或者现房进行抵押的,只要房屋全部权 没有转移给买受人前,依法办理抵押登记手续的即可认定抵押合同有效成立；这样,在同一房屋之上,就可以同时存在着买受人的债权和银行的抵押权；的规定,出卖人就同一房屋是可以先卖后抵的因此,依据我国现行法律和司法说明商品房说明 第八条规定, 只要先卖后抵的行为导致买受人无法取得房屋的,出卖人就属 于恶意违约,要承担惩处性赔偿责任；其次问： 为了加速经济流转, 更好的发挥财产的功能, 法律答应财产全部人在抵押期间将抵 押物转让,但为了保证抵押权人和转让物的受让人的合法权益,转让财产必需受到肯定的限制；担保法第四十九条第一款规定：抵押期间,抵押人转让已经办理登记的抵押物的,应当通知 抵押权人并 告知受让人 转让物已经抵押的情形； 抵钾人未通知抵押权人或者未告知受让人 的,转让行为无效；关于适用担保法假设千问题的说明第六十七条规定：抵押权存续期间,抵押人转让抵押物 未通知 抵押权人或者 未告知 受让人的,假如抵押物已经登记的, 抵押权人仍可以行使抵 押权；取得抵押物全部权的受让人,可以代替债务人清偿其余部分债务,使抵押权毁灭；受让人清偿债务后可以向抵押人追偿；假如抵押物未经登记的, 抵押权不得对抗受让人, 因此给抵押权人造成缺失的,由抵押人承担赔偿责任；物权法第一百九十一条规定：抵押期间,抵押人 经抵押权人同意 转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存；转让的价款超过债权数额的部分归抵押人全部,不足部分由债务人清偿；抵押期间,抵押人 未经抵押权人同意 ,不得转让抵押财