2022年房地产泡沫实证和对策分析研究 .docx

精选学习资料 - - - - - - - - - 目录中文摘要 2 英文摘要 2 一、 引言 2 二、 房地产泡沫分析的理论依据 3 <一）房地产泡沫的概念 3 <二）房地产泡沫的成因 . 3 三、房地产泡沫的详细测度分析 4 <一）房地产泡沫测度指标的选取 4 二>房地产泡沫指标的测度分析 6 三>房地产泡沫测度详细运算 10 四、对 策 研究 12 参考文献 14 1 / 14 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产泡沫实证分析和计策讨论 统计 042 章雳 2070404247 中文摘要 ：本文第一对房地产泡沫概念及其成因进行了分析,并在此基础上建立了一个指 标体系,其中包括房地产开发投资实际增长率 /实际 GDP 增长率、房价家庭收入比；在这 个指标体系下,通过对 9293 年房地产泡沫中两个指标的运算,大致估量两个指标的临界 值；文中主要采纳 0106 年的数据,在此基础上通过一系列运算,形成了各年的房地产泡 沫综合指数；依据所设定的临界值,认定没有显现房地产泡沫；最终提出了一些政策建 议；中文关键字 ：房地产泡沫实证分析政策建议 Abstract：First we analyze the conception and cause of real estate bubbles in the essay, then we can found an index system. This system includes two indexes: real growth rate of investment on real estate to-real growth of GDP Ratio Price-to-Income Ratio. Under this system, we can get approximate data of the indexes through compute the indexes. In the essay we use the data of 92 and 93.Through a series of process, we can get composite index of real estate bubbles of every year. On the basis of data we have established, we can hold the idea that there is no real estate bubbles. we put forward some idea about real estate bubbles at the end of the essay . Key words : real estate bubbles analyze suggestion 一、引言我国经济的高速增长带动了各个产业的快速进展,其中房地产也显的尤为突出； 1998 年住房制度改革和2000 年按揭政策实施后,我国的房地产产业进入了新一轮快速进展时期,房地产投资和房地产价格连续不断的上涨,同时房 地产行业成为国家的支柱产业；随着房地产行业的进展与成熟,给居民的居住 条件带来了较为明显的改善；但是当房地产价格不断上涨出现出非理性的上涨2 / 14 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 趋势时,就会产生房地产泡沫,危害我国的房地产市场乃至整个国民经济；因 此对于房地产泡沫程度的测定具有很强的现实意义,能够指导我们实行什么样 的政策手段去排除房地产泡沫；二、房地产泡沫分析的理论依据<一）、房地产泡沫的概念：1、泡沫的成因及危害 依据经济学的基本理论,资产的价格取决于资产的收益；当资产的价格异 常膨胀,严峻背离其真实价值时,这种实在价值,不应当是理论上的社会必要 劳动时间,也不应当是一个长期的趋势,而应当是当前这个阶段房地产所能够 带来的市场收益,泡沫就产生了；泡沫经济通常以富强开头以危机告终,其结 果是造成资产价格的扭曲、资源配置的失误,从而危及金融体系和整个经济的 健康进展；2. 房地产泡沫的概念 房地产泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础连续上 涨；由于建筑物系劳动产品,其价格相对较稳固、较易判别,所以房地产泡沫 实质上是指地价泡沫；<二）、房地产泡沫的成因：1、政府对房地产市场的治理方式转变 政府对房地产市场治理方式的转变；第一是政府土地出让方式的转变；其 次是政府城市建设投资的增加；再有就是政府土地市场调控的加强；政府的这 , 有利于提高土地资源的利用效率 , 也有利于 些措施有利于规范土地市场的秩序 房地产市场长远健康的进展；这些措施的实施不仅是必要的也是合理的 , 然而这些立足长远的调控措施 , 短期客观上削减了土地供应 导致房价上升；3 / 14 ,免不了引起地价上涨 , 从而名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2、过度投机与非理性行为 凡是与预期相关联的过度投机,非理性等都可能是产生泡沫的缘由；从房 地产的定义动身也不难看出过度投机是导致泡沫的重要缘由之一；由于土地的 有限性,从而使人们对房地产价格的上涨历来就存在着很乐观的预期；当经济 进展处于上升时期,国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中,这样就使 得土地资源的供应特别有限,由此造成很多非房地产企业和私人投资者大量投 资于房地产,以期猎取价格上涨的好处,房地产交易特别火爆；3、银行行为 由于房地产是不动产,简单查封、保管和变卖,使银行部门认为这种贷款 风险很小,在利润的驱动下银行也特别情愿向房地产投资者发放以房地产作抵 押的贷款；此外,银行部门仍会过于乐观地估量抵押物的价值,从而加强了借 款人投资于房地产的融资才能,进一步地加剧了房地产价格的上涨和产业的扩 张；4、房地产供应结构不合理 房地产供应结构不合理也是导致泡沫的重要缘由,详细表现在下面三个方 面：第一是存量房地产市场进展缓慢,供应短缺,存量市场和增量市场结构不 平稳,新增房地产需求大部分集中在增量房地产市场；其次是房地产产品结构 不合理；在商品房增量市场中,中小套型、中低价位一般商品住房和经济适用 房供应比例偏低,非住宅和高价位住宅供应量偏大；最终租赁市场的低效导致 大多数居民只能通过买房解决居住问题,导致住房增量市场的需求过度旺盛；以上几点导致了需求量大的商品房供不应求,进一步使房地产价格上涨；三、房地产泡沫的详细测度分析<一）、房地产泡沫测度指标的选取 1、为什么要建立房地产泡沫分析的指标体系4 / 14 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 在信息不对称和众多不确定因素的困扰下,以某些特定因素的特点及运 动规律作为讨论对象,通过查找能预防和摆脱经济运行中的风险和危机的方法 来为决策供应防错纠错的理论指导和应计策略；因而,判定市场是否存在泡沫 是一个重要方面,但只做出了这样一个整体判定,并不能具有很强的说服力和 操作性,由于它并不能从整体上精确地反映房地产价格的变动情形,也不能为 政府监测和预防房地产泡沫供应依据,更不能从详细量上来精确刻划出房地产 泡沫的大小；因此必需建立一个指标体系来分析房地产泡沫的程度；2、房地产泡沫的一种测度方法 学者谢经荣提出了分析房地产泡沫的指标体系法；指标体系分为三类指 标：预示指标 分析连续时间段内指标的变化情形,据以猜测地价走势及产生地产泡沫可能性的指标,主要包括房地产贷款增长率/贷款总额增长率、货币供给、股价指数 >,指示指标 针对地价发生明显波动的时期,通过相关数据的比 较分析,判定是否发生地产泡沫及衡量其严峻程度的指标,包括地价增长率/GDP 增长率,房价 /家庭平均收入等指标>,滞后指标 对地价波动结果的统计性反映,主要指的是地价增长额 /GDP>；谢经荣提出了一种测度方法；第一设定指标的临界值和权重,将实际值超越了临界值,就用“l表示,相反,用“ O” 表示；地产发生或破裂的概率为= 1> : 表示第 i 项指标在第j 时期的信号表示第 j 时期泡沫发生或破裂的概率；值,发出信号为“1” ,未发生为“0” ；表示第 i 项指标所占的权重；依据泡沫发生或者破裂大致率可划分为三个级别A 级:戒备级, 0.4<0.7 B 级:戒备级, 0.7<0.85 C 级:戒备级, 0.85<1 5 / 14 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 这里,越高,泡沫发生或破裂的概率越大,泡沫度越高,泡沫越严峻,泡沫破裂的危害性越强；3、本文的指标体系本文在对以往讨论的基础上设计了一个指标体系,其中包括二个指标,分别是房地产开发投资实际增长率/实际 GDP 增长率,房价家庭收入比；房地产开发投资实际增长率 /实际 GDP 增长率指标用于判定是否存在对将来房价预 期过高而显现房地产投资过热现象,并形成将来的空置；房价收入比是指 住房总价与居民家庭年收入的比值,用于判定居民住房消费需求的可连续 性；<二）、房地产泡沫指标的测度分析 1、房地产开发投资实际增长率 /实际 GDP 增长率 该指标主要用于判定是否存在对将来房价预期过高而显现房地产投资过热 现象；该指标能反映房地产泡沫的扩张程度,是测量虚拟经济相对实体经济增 长速度的动态指标,用来监测房地产经济泡沫化趋势,指标值越大,房地产泡 沫的程度就越大；采纳实际的增长率来代替基础价格的增长率,防止了基础价 格测算中的各种不精确的因素,可以反映房地产泡沫进展的趋势；运算公式：为房地产开发投资实际增长率/实际 GDP 增长率为房地产开发投资的增长率为实际 GDP 增长率6 / 14 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 图表 1 房地产开发投资实际增长率 /实际 GDP 增长率年份房地产开发房地产开发投资GDP 实际 GDP 7.3 1992 投资总产值 <亿）实际增长率 <%）增长率 <%）亿> 485 93.5 23938.0 12.8 1993 1138 124.9 31380.0 13.4 9.32 2001 6245 23.4 109655.2 8.3 2.80 2002 7738 21.9 120332.7 9.1 2.40 2003 10106 29.7 135822.8 10.0 2.97 2004 13158 28.1 159878.3 10.1 2.78 2005 15759 19.8 183868.0 10.4 1.90 2006 19382 21.8 210871.0 11.1 1.96 2007 25280 30.2 246619.0 11.4 2.65 资料来源：中国统计年鉴国民经济和社会进展的统计公报房地产开发投资是房地产供应对需求最直接的反映；开发投资额超常增长可能意味着投机需求和虚高价格的形成；而衡量房地产开发投资增长快慢的指标是房地产投资额增长率 /实际 GDP 增长率,关于房地产投资额增长率 /实际GDP 增长率指标的临界值 , 国际上并无严格标准；一般认为 ,当房地产投资额增长率 是实际 GDP 增长率的 2 倍以上时认为房价很不正常；从表 1 可以看出2001-2004 这个时间段 均高于戒备线；而在 2005-2006 期间房地产开发投资增速快速回落,且低于=2 的戒备线；说明住房供应量削减,但是由于房地产价格刚性,短时间内房价是不行能下降的,而且需求旺盛,更进一步导致房地产价格上升；在房价上升的刺激下,2007 年的值又快速超过了戒备线,接近 2004 年的水平；这应当引起各方面的高度重视；7 / 14 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2、房价家庭收入比 房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值,反映了居民家庭 对住房的支付才能,比值越高,支付才能就越低；当该指标连续增大时,说明 房地产价格的上涨超过了居民实际支付才能的上涨；当市场中的房价收入比一 直处在上升状态,且并没有存在市场萎缩的迹象,就说明这个房地产市场中投 机需求的程度较高,产生房地产泡沫的可能性就越大；由于房地产投资热潮主要是发生在城镇上,因此本文的居民收入采纳的是 城镇居民的数据；同时在收入问题上,采纳的是城镇居民的平均可支配收入的数据；为了便于运算房价上采纳一百平M 为一个单位,平均价格就是住宅销售额与住宅销售量的比值；其运算公式为：为房价家庭收入比为房地产价格为城镇居民平均家庭年收入8 / 14 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 图表 2 房价收入比年份城镇居民人均城镇居民家庭城镇居民一套一房 价 <按 一可支配收入 <元）平均人口家庭年平百平方百平M 计均M 的算 ） / 家 庭可支配收年平均可支住宅的入<元）平均价配收入格元> 1992 1826 3.43 6263.18 99600 15.9 1993 2337 3.31 7735.47 120800 15.6 2001 6860 3.1 21266 202275 9.48 2002 7703 3.04 23417.12 209171 8.93 2003 8472 3.01 25500.72 219735 8.61 2004 9422 2.98 28077.56 254861 9.08 2005 10493 2.96 31059.28 293692 9.46 2006 11759 2.95 34689.05 311925 8.99 资料来源：中国统计年鉴国民经济和社会进展的统计公报从表 2 可以看出房价家庭收入比波动区间为8.61-9.48,关于房价收入比的临界值 ,国际上也没有一个统一的标准；Bertnand Re-naud 在 1989 年 10 月指出:“ 在发达国家 , 房价收入比在 1.8 5.5:1 之间 , 在进展中国家 ,该数一般在46:1 之间；当然也有例外 , ” ；其后 ,Bertnand Renaud 在搜集到较多国家的房价收入比资料后 ,发觉一些经济落后的进展中国家和社会主义经济国家的房价收入比 , 远远高于 6 倍；联合国人居中心20 世纪 90 岁月初的调研说明 , 房价收入比在财产权益受到限制、公有住房与公有土地占主导位置的国家中特殊9 / 14 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 高； 在因严格的法规影响土地利用,以及纷杂法律程序引起的建筑造价高与土地价格高的国家 ,比值也很高；依据我国的统计数据运算得到 : 1992 1993 年间 ,我国产生房地产泡沫时的房价收入比在15 以上；依据国际上对房价收入比的讨论成果并结合我国房地产泡沫发生时的房价收入比 ,我国房价收入比临界值定为15；0 较合适；依据这一临界值,我国房地产仍没有显现泡沫,但是房地产业区域进展不平稳 ,部分地区房价收入比过高；高档房的供应过大 , 中低档房的供给不足；而高档房主要是投资性需求 状态；,高档房屋租赁市场目前己处于供大于求的<三）房地产泡沫测度详细运算：1、国内讨论现状当前,国内学者对房地产泡沫测度的讨论,主要有三种方法；第一种方法是设定指标临界值和权重将指标的实际值与临界值比较假如实际值超越了临界值就用“1” 来表示 ,对超过临界值的指标加权求和测算出房地产泡沫变化的概率据此对房地产泡沫发生的可能性和严峻程度进行猜测和监 控；其次种方法是划定不同的测度段,并对其给予不同的数值代表泡沫的严峻程度如将某个指标划分为4 个区段,按其数值大小分别赋值为1234 代表安全、警戒、危急、高度危急；将指标的实际值与测度段比较得到指标的测度级别值；确定指标权重通过各指标的测度级别值加权求和运算得到综合测度值依据综合 测度值级别表判定房地产泡沫进展的程度；第三种方法是用功效系数法运算综合测度系数；这三种方法都可以对房地产泡沫进行量度,但均在临界值和测度段的划分中存在很多的主观性,影响对 房地产泡沫测度的精确性；2、房地产泡沫测度系数的合成方法10 / 14 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 本文采纳房地产泡沫测度系数的合成方法：综合指数法；该方法利用房地 产市场自身进展的平均数值作为标准值,可以补偿前三种方法的不足,与前三 种方法相结合,共同组成房地产泡沫测度指标系统,在实践中互为补充相互验 证；综合指数法是一种常用的指数合成方法,其基本思路是：为性质不同、单位各 异、不能直接相加的各单项评判指标确定一个标准值；其次,将各项指标进行 无量纲化处理,即用各项指标的实际值与其标准值相比,得到以百分数表示的 抽象值 <即同度量指标）；再次,依据各单项指标在指标体系中的重要程度,赋 予其不同的权重；最终,依据下式运算出所要的综合指数：综合指数 <某项指标 实际值某项指标标准值权数）总权数综合指数 =× 权数 >/总权数综合指数法分为不封顶和封顶两种方法；依据现阶段实际情形,本文采纳不封顶法运算房地产泡沫综合指数；设综合指数为 . 为,；对于各项指标的权重,暂且依据平均权重进行处理,即两项指标的权 重都设为 0.5；通过运算列表如下；图表 3:综合指数年份1992 3.65 1.06 4.71 1993 4.66 1.04 5.7 2001 1.4 0.632 2.032 2002 1.2 0.595 1.795 2003 1.485 0.544 2.029 2004 1.39 0.653 2.043 11 / 14 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2005 0.98 0.631 1.611 2006 1.325 0.599 1.924 资料来源：中国统计年鉴国民经济和社会进展的统计公报依据 9293 年度的实际情形,我们认为综合指数的临界值为 5.0.当房地产泡沫综合指数小于 5.0 时,说明房地产市场中不存在泡沫成分；当房地产泡沫综合指数大于 5.0 时,说明房地产市场中开头显现房地产泡沫,数值越大,房地产泡沫的程度越严峻；依据表3 我们可以看到近几年的综合指数远远低于临界值 5.0；尽管结论显示没有显现泡沫,但是地区差异导致房地产市场的不同；特殊在上海,北京这样的大城市,房价上涨的特别快,局部泡沫仍是有可能存在的；通过以上对我国房地产泡沫的实证分析,我们可以清晰地看到,从2001- 2006 年我国的房地产市场并没有显现房地产泡沫；从以上的分析中可以得出以下几个结论 :第一,中国的房地产市场并没有显现房地产泡沫 ,但是泡沫有显现的的趋势 ,需要说明的是 ,这并不意味着中国全部的城市都没有显现了泡沫 ,泡沫仍是有可能在局部地区显现的；其次 ,实证分析中只是以商品房作为分析的对象 , 虽然如此 ,仍是能够反映出中国房地产市场的一些现实状况；第三 ,分析和度量房地产泡沫的方法有很多 ,本文只是众多方法中的一种,不同方法得出的结果可能会有一些差异 ,由于方法之间的假设前提和理论基础存在差异 ,或许各种方法在各自的前提和假设下有其特殊的说明力度；第四 ,产生房地产泡沫的缘由可能有很多 ,或者是多种缘由的综合体 ,而本文只是以 9293 房地产泡沫为标准的基础上进行的实证分析；四、计策讨论第一要合理的确立中心与地方政府的权限、健全房地产市场的竞争机制、信息披露机制,加强法规法制建设,建立有效地对政府本身的制约和监督的机12 / 14 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 制；确立地方政府在房地产市场中的位置和作用,建立一个中心和地方的二级 治理层次,形成中心和地方政府在房地产市场中的分工、和谐的治理系统；中 央政府的调控是对市场进行宏观的和制度上的间接调控,调控的主要对象是房 屋的需求；地方调控是对房地产产业进行微观的直接的掌握,调控的主要对象 是房屋的供应；其次要改善房地产市场的供应结构政府应调整房地产开发投资结构 , 适度掌握别墅和高档住宅等工程的开发建设；增加一般商品住房和经济适用房等建设用地的投放量；加强住房需求治理 , 培养住房梯度消费；再次要加强对土地市场的调控治理加大土地供应的调控力度 , 优化土地供应结构；抓好闲置土地的清理和利用 ,严格执行闲置土地的开发期限 ,打击开发商囤积土地的行为 , 加强土地增值税的征收 ,限制以投机为目的的土地交易 ,加大存量土地的消化力度；加强对土地价格的调控作用,确定合理的土地价格；最终必需要建立完善独立的经济预警系统公开无偿的信息服务平台合理引 导公众投资经济预警系统应当成为经济决策系统的重要组成部分景气分析指数 应当是公开的无偿的在确定的渠道上发行的并真实合理准时精确的反映房地产 业的运行状况合理引导企业正确投资；13 / 14 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 14 页精选学习资料 - - - - - - - - - 【参考文献】1 刘琳、黄英、刘洪玉：房地产泡沫测度系数讨论 . 价格理论与实践 , 2003； 3: 22002 年世界进展指标 . 北京 : 中国财政经济出版社 , 2004 3 徐滇庆 : 房价与泡沫经济 M, 机械工业出版社 , 2006. 4 牛凤瑞、李景国、尚教蔚 : 中国房地产进展报告 NO.2>M, 社会科学文献出版社 , 2005. 5 李维哲、曲波：地产泡沫预警指标体系与方法讨论 J .山西财经高校学报 , 2002, 2>. 6 袁志刚、樊潇彦：房地产市场理性泡沫分析J . 经济讨论 , 2003, 3>. 7 建设部政策讨论中心课题组讨论报告 N . 中国经营报, 2003 1028. 8 蒋益锋：房地产泡沫检测方法述评J . 城市开发 , 2004, 1>. 9 周刚华、贾生华：房地产泡沫衡量方法的比较讨论 J.浙江经济 , 2003, 8>. 10 蒋德锋、张晓莉：房地产泡沫测度指标系数的设计 J.市场周刊 .财经论坛 , 2004, 9> 11袁志刚、范剑勇：城市竞争力和地产价格 J 学术月刊 , 2003, 6> 12 周方明：房地产泡沫测度讨论 J .经济师 ,2006 5> 13 叶卫平、王雪峰：中国房地产泡沫究竟有多大 J 山西财经高校学报 ,2005 8> 14 野口悠纪雄：泡沫经济学 M. 北京 :生活·读书·新知三联书店 ,2005. 32. 15 三木谷良一：日本泡沫经济的产生、崩溃与金融改革J .金融讨论 ,19986> 16 罗伯特· J·希勒：非理性富强M. 北京 :中国人民高校出版社,2001. 49. 14 / 14 名师归纳总结 - 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