2022年某时代购物广场项目管理策划 .docx

精选学习资料 - - - - - - - - - 目 录工程情形简介及定位依据分析前言工程基本情形简介1.1 1.2 工程定位依据调查分析工程市场定位 21 工程定位 211 业态定位 212 业种定位 213 经营定位 214 风格定位 215 形象定位 2. 1. 6 价格定位工程规划建议前言业态规划31 311 业态组合 32 业种规划 321 业种组合 322 商品结构 33 商场服务设施规划建议 331 硬件设施规划建议名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 工程情形简介及定位依据前 言正如“ 产品质量是我们生命” 、“ 市场是衡量需求的唯独准 就” 一样；在目前供需严峻失衡的情形下,房地产中商业物业必需 亲密关注市场状况,挖掘市场空缺,关注同类产品,方能确定自己 的位置,具备自己的个性和唯独性；因而,本工程在对现有产品基 础上定位时,进行针对性的市场讨论和具体明白自己产品的优劣是 必需也是必要的,科学的对一商业物业进行决策和定位、规划已经 成为开发商不行忽视的问题；鉴于 “ 三峡风· 时代购物广场” 工程位于忠县“ 第一商圈” 的 中心位置,特别适合经营商业,但面对忠县已经存在的众多商家,怎样吸引消费者青睐本工程？怎样达到销售和经营的双赢？一个基 于市场现状；具备肯定前瞻性；有相对唯独性；富于个性的商场定 位呼之欲出；1.1 “ 三峡风· 时代购物广场” 工程基本情形名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1.1.1 经济技术指标（1）区位介绍“ 三峡风· 时代购物广场” 是忠县旧城改造具体规划中的头号 工程,位于北山路,所处位置为忠县“ 黄金” 商业圈中心,与忠县 中心广场隔街相望；该广场所在地始终都是闻名的商业老街,有上 百年的历史；目前既是忠县的交通要道,亦是商业贸易中心,位置 优越、交通便利、人财两旺,享有忠县“ 第一商圈” 的美誉；（2）经济技术指标“ 三峡风· 时代购物广场”24 层,由 4 层裙楼和 1 座塔楼及中央商业街组成,总建筑面积约为：30000M 2；其中：负一层：约 1500 M 2；商业裙楼为 4 层：约 7500M 2；中心商业街：约 1800 M2；写字楼为 5 层；住宅楼为 15 层；配套：住宅电梯 2 部； 1F 2F ：4 部扶手电梯； 1 部货梯； 3组消防步梯；1.1.2 环境简介名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - “ 三峡风· 时代购物广场” 座落在北山路（商业旺街）中段,与中心广场隔街相望,处于忠县商业核心地带,可谓“ 忠县的都 心” ；“ 三峡风· 时代购物广场” 座落在忠县商业龙头位置上,福灵 地气,物华天宝,可谓真正的风水宝地,绝版地块,也是忠县传统的商业旺区,每日有上万的人流量,辐射 商业吸引力与进展潜力庞大；12 万人口的消费支撑,“ 三峡风· 时代购物广场” 地处忠县商业中心,是忠县名副其 实的 CBD 中心,农行、建行、商业行等环绕四周,繁华鼎盛,被 商家视为聚财宝地；1.1.3 工程优劣陈述（1）优点（卖点）忠县商业“ 第一商圈” ；在人流、物流、配套三元素上已具 备； 新规划对本工程的升值空间的提升；主力品牌商家入驻；依据主力品牌商家的精确入驻情形确 定；定位准；商圈中特殊定位集购物、休闲、餐饮、消遣为一休的“ 一站式” 综合性购物中心； 价格优势；低价格、高回报、升值潜力大；名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 实行统一经营；实行“ 返租” 形式,确保投资客户的利益；（2）劣势 人们对“ 产权式商铺” 熟悉不够；人们受传统商业模式影响较深,仍是期望以独立门面显现,未能清晰地意识到商场整体经营治理的优势；1.1.4 物业综合实力开发商：重庆三峡风企业集团· 巨龙房产公司承建商：重庆建工集团名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1.2 “ 三峡风· 时代购物广场” 工程定位依据调查分析1 . 2 . 3 市场商业状况调查及分析（1）主要竞争工程的调查及分析主要竞争工程的调查及分析名称地址使 用 状 况销售价（元 / 平方）租金（元 / 平方 .月）商业外形东坡商城新北山路未7500 临 街 独 立 门 面乐声商城北山路已10000 60 商场港口商业城新北山路未5000 20 （整 体）产权式铺面华怡广场州屏山路未3000-4000 1F 商场内铺面已1000 2F 独立门面川东商业城北山路未12000-14000 1F 临街独立 门面未3000 -1F 未3000 2F 从忠县在售物业和正在招商的商场来看,忠县目前的商业物业正处在一个销售上的相对竞争区；乐声商城招商已完成,其主营家电,定位与本工程完全不同；东城商城作为经营性物业,其价格和定位均不构成威逼；而港口商业城和华怡广场在招商中均未找到适合的思路,商场都未能形成；只有川东商业城与本工程在同期进行竞争；（2）忠县商圈状况忠县通过旧城改造和新区进展,逐步形成了四横四纵三点的商名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 业网络；四横：北山路新北山路、州屏路、健康路、人民路 四纵：北山支路、北门路、体育路、十字街 三点：忠县汽车站、人民广场、华怡广场 县城内几个大商场都分布在北山路,其余大多是临街的独立商 铺；（3） 商业现状 百货商场：（1 ）重百忠县分店：两层商场,1F 主营化妆品、鞋帽、家电等；2F 主营服装、床上用品；主要以中低档商品为主；（2）胡燃商行：三层商场,-1F 为超市； 1F 主营化妆品、鞋帽、家电等； 2F 主营服装、床上用品；主要以中低档商品为主；（3 ）中天百货：一层商场,主营服装,主要以中低档商品为 主；（4）沙坪坝百货忠县超市：规模较小,品种不多,主要以中低 档商品为主；专卖店：在忠县开设的专卖店主要以临街门面的形式显现,例如佐丹 奴、美特斯· 邦威、以纯、梦特娇、鳄鱼恤、金盾、柒牌等,但此 类专卖店规模不大、档次不高；超市连锁店：名烟名酒庄、涪陵新大兴超市规模不大,货物品种不多；名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 餐饮：忠县火锅店较多,德庄、天源、龙湖鸭肠王等名火锅都在忠县 设立了分店,但忠县较高档的中餐馆屈指可数；消遣设施：忠县消遣设施较为单调,主要以洗脚城为主,缺乏大型的消遣 场所,比如歌城、迪吧,也缺乏西餐咖啡厅和酒吧等休闲场所；（4） 临街独立铺面租金（按使用面积运算）位置最低租金最高租金平均租金北山路约 35 元/ 平方100 元/ 平方67 元/ 平方左右北山支路约 33 元/ 平方90 元/ 平方60 元/ 平方左右休育路约 28 元/ 平方80 元/ 平方54 元/ 平方左右人民广场约 42 元/ 平方83 元/ 平方56 元/ 平方左右十字街约 52 元/ 平方120 元/ 平方76 元/ 平方左右新北山路约 45 元/ 平方67 元/ 平方54 元/ 平方左右人民路约 20 元/ 平方50 元/ 平方36 元/ 平方左右相关结论： 通过对周边主要竞争工程的调查,我们看到这些商场自 身经营都存在着各方面的问题,楼层分布、商品组合、购 物环境、商品质量等都与现代商业、消费存在较大的差 异；所以朝着现代消费者的消费要求靠拢将是必行之路,明白消费者的消费需求、消费习惯、消费态度、消费爱 好,投其所好,实行相应的市场策略,找准市场定位,对名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 相应的环节实行相应的计策,形成特色化、差异化的经 营,其市场前景是庞大的；综上所述,百货商场、专卖店、超市连锁店等业态全面丰富了 忠县的零售业态,但忠县当前商场的购物环境和商品档次、质量并 不让人们中意,加之缺乏中高档的商品,所以会显现忠县人们驱车 到重庆购物消费的现象也就不足为怪了,这样对本工程的定位依据 何在,接下来就应当比较明确了；名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 工程市场定位2 . 1 .1 业态定位随着经济进展和人民生活水平的提高,商品零售类别和结构也 发生了新的变化：流行服饰、家居装饰用品及家用电器成为新的消 费热点,消费者文化需求提高,消遣类、休闲、运动、文体用品类 零售额不断上升；消费心理个性化、品牌化、时尚化、流行化等趋 势日益明显,商家必需为消费者供应商品定位精确的特色经营和专 业服务；将来商场的进展方向将是市场定位鲜明,经营主题突出,以特殊的经营模式、经营内容和经营治理方式吸引消费者,这样才 能在商业领域里立于不败之地,拥有强大的市场竞争力和生命力,并猎取最终的商业利润,表达商场自身应有的价值；消费群体需求分析显示：在我国,目前消费者的文化层次和生 活素养越来越高,中等收入阶层人口和家庭数量日益增多,城市人 口密度增加较快,相伴着国家对拉动内需、勉励居民消费的各项政 策逐步实施,消费者假日消费才能的不断增强,相应的旅行消费群 体也得到进一步扩展,市场对于定位在中高档的流行、休闲服饰主 题商场的需求将日益增加；消费者在面对琳琅满目的商品和繁多的 广告时,其选购所需商品难度也大为增加,从而对能为消费者供应 种类齐全的专类、特色商品、优质的服务、舒服的购物环境的购物名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 场所产生较大的需求；同时,消费者在生活节奏加快、城市区域化 扩大和城市交通日益堵塞的情形下,极其需要缩短购物时间,提高 选购效率,因而能为消费者供应休闲式购物环境的商业网点也普遍 的受到广大消费者的青睐；就目前忠县内的商业分布状况来看,已初步形成了以百货商场 为主,超市、专卖店为辅的业态多样的商业格局,在肯定程度上满 足了一部分市民的购物需求,从商业的层次、行业、规模、环境来 看相对滞后,基本上仍停留在传统、常规层面上,缺乏竞争实力；从城市的整体商业格局和零售商业长远进展的角度,以及忠县零售 商品消费市场的容量来看,目前忠县城区内仍缺乏一家集购物、休 闲、餐饮和消遣于一体的具有综合特色的休闲购物商场,以满意更 多的消费者日益增长和特色的消费需求,并填补市场的空白点；结论：综合依据本工程的规模、地理位置、人口密度和进展商的实力、性质,以及目前忠县的商业零售业态仍旧是以百货商场占据主导位置的格局,建议本工程业态定位为：特色型休闲、流行、时尚主题商场主题商场内以各种特色服饰主题店为主,如：店中店、专业店铺、专卖店等各种功能的业态组合,加以引进餐饮、消遣等配套功能,突出商场购物休闲、时尚天地、文化消遣、餐饮服务功能；本工程主要面对消费客层为年轻、大众消费者,同时努力争取 中等收入阶层,吸引高收入阶层,最大限度地争取客源,其年青名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 人、成年人至白领人士皆是目标顾客群；此种定位突出了流行、时尚、休闲服饰、主题店,价格平、服务优的经营特色,同时也具备 了现代时尚、流行集中化、特色化、文化性强的特点,是集休闲、购物、饮食、旅行、消遣于一体的特色购物商城,代表了国内沿海 乃至国际零售业进展方向的休闲、运动、流行经营业态趋势,其发 展潜力与市场竞争力是极具优势性的；2 .1 .2 业种定位本工程的业态定位为特色型休闲、流行、时尚主题商场,结合 集休闲、购物、饮食、旅行、消遣于一体的特色,本工程内设置的 业种将包含各种流行、时尚、休闲的服饰品种,以期达到商场“ 特 色、独有” 的成效,满意特殊年龄阶层、不同性别的消费者的购物 需求,营造良好的购物环境和功能,以达到预期的成效；本工程业种可以分为以下几大类：A、 服装类： 男女休闲装、运动装、时尚服装等；B、 鞋类及皮具类： 男女流行鞋、皮具、箱包等；C、 饰品类： 头饰品、金银首饰、流行配饰、围巾、精品眼镜 等；D、 化妆品类： 彩妆类、护肤用品、美容保健品等；E、 用品类： 日用品、文具、玩具、礼品等；名师归纳总结 F、餐饮类： 西餐、中餐、咖啡厅等；第 12 页,共 27 页消遣类： 歌城、迪吧、酒吧等G、- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 2 . 1 .3 经营定位由于进展商是专业的房地产开发企业,对商业运作方面缺乏相关体会,所以,我们建议本工程开发商不直接进行零售经 营治理,将场地销售或者出租给专业的零售商,包括专卖店,主题专业店、精品店、餐饮店、消遣业等,然后聘请专业的商业、物业治理公司对商场进行商业及物业治理进行顾问,实行商场的全部者、治理者与经营者分别,使得各方面的优势互补,既可以保证和提高商场的治理水平,又可以使商场以一个 统一的社会形象面对消费者,同时由于商场内的各种零售商分别经营自己的产品,可以充分展现特殊的品牌形象和经营风格；2 . 1 .4 风格定位 社会进展到今日,已经完全完全打破了地区与地区之间、国家 与国家之间、民族与民族之间的隔阂,文化信息沟通的扩大化无时 无刻不在转变着人们的思想观念和行为习惯,针对商业而言,其最 明显的结果就是人们的需求正快速地由原本较为单始终接的物资需 求向多元化、集约化的物质精神双重需求转变,即在特定的时间段 内要同时满意人们物质与精神需求；因此,留意感受、留意体验、留意人们购物行为与情感沟通的商场是将来进展的必定趋势；同 时,现代商业之间的竞争,已不再局限于某个区域的商场,而是表 现为商业中心之间、商业街之间的竞争,这种竞争从根本上也是区名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 域间整体商业优势的对比与抗衡；由于目前流行时尚、休闲服饰商场作为一种新型商业模式得到 越来越多商界人士和消费者认同,一股大兴土木兴建商场或将原商 场改建的浪潮也正席卷全国各大城市；广州” 时尚天地” 去年营业 额上亿元,以及新崛起的上海、北京、重庆休闲、运动主题店去年 营业额也有大突破的示范效应,使越来越多的商场向特色化、流行 化的方向进展,期望在其他地段、其他地区一个“ 运动 100 ” 、“ 休闲频道” 、” 时尚天地” ；然而,这股同质化复制的 浪潮也受到质疑；由于,随着如今信息化的高速进展,人们沟通沟 通已反常的便利,视野也变得特别开阔,对于外界事物的进展变化 接受认知程度很高,照搬照抄的运作已经显得落后甚至是可笑；现 今,商场的进展已步入主题化时代,主题特色商场必需符合区域特 色；特色主题商场模式,把现代商场的进展带入一个主题化、休闲 化及提倡特色服务的时代；有鉴于此,并结合本工程特殊的内外型 结构,建议本工程的风格定位为：休闲、流行、时尚的主题购物中心 缘由如下：（1）本工程的休闲、流行、时尚风格定位在忠县属于首家,其理念 具备很高的市场前瞻性,市场竞争力强；（2）本工程所处的商圈位于忠县最旺商业圈,该区域目前商业氛围 浓,区域内商业网点多,这对于本工程的进展带来较大的阻碍,所 以本工程的定位是否新颖、是否具备特色化,是能否吸引消费者的 首要因素；名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - （3）休闲、流行购物符合仍正在兴起的假日、年轻时尚者、旅行者 消费的概念,提倡时尚、个性、休闲、健康的生活方式；2 . 1. 5 形象定位 本工程在采纳符合国际、国内流行的先进商业定位的前提下,仍需要考虑城市实际的消费劲状况,目前忠县的总体消费劲仍比较 低下,消费者的消费意识也比较薄弱,本工程所针对的主力消费者 应当是本地的年轻消费群体；所以,应当针对本市的实际情形,确 定本工程在广大市民心目中的形象定位；本工程所营造的应当是这样一种景象：工程整体外立面设计独 特、颜色艳丽、灯光光明,步入商场后,你将看到的是商场内特殊 的流行、时尚、休闲风格装修,各处都点缀有时尚风格小景观,商 场商品种类特殊,物美价廉,店铺装修时尚,商品价格适中,吃喝 玩乐一应俱全；集购物、休闲、旅行、饮食、消遣为一体,到处充 满时尚流行的气息；所以,本工程的形象定位为：时尚的装修特色的商品适中的价格2.1.6 价格定位“ 三峡风· 时代购物广场” 作为高中档的大型购物、休闲、娱乐餐饮于一体的大都会,在价格定位上应遵循客观的区位优势,亦可实行酒会的形式召集业主征求看法的方式进行；在具体实施过程 中以实际的招商铺位,区域优势及购物广场周边铺位均价为参考定名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 位价格,因此价格应设定在元与元之间；工程规划建议前 言 一个商场在肯定程度上可以表达一个小的商业环境,假如加上 政府对商场进展的和谐和引导,往往都会成为城市的一道亮丽风景 线；商场所表达的是一种消费文化,既然是文化,就需要有与文化 相对应的内涵；比如景观设计、艺术塑造等等,这都是商场与其它 业态的区分；商场是兼具购物、休闲、消遣及文化等人性化空间的 供应者,并与原有的商业具有互补、并存的特点；具体的表现是关 注购物者的喜好,具有特色相对定向的功能；由于商圈内居民生活 空间与消费需求的结合,商场的规划、设计与功能的供应,均能注 重人性化的需求；将来商场的进展方向将是市场定位鲜明,经营主 题突出,并以特殊的经营模式、经营内容和经营治理方式吸引消费 者；名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 3 .1 工程业态规划3 .1 工程业态规划 3 . 1. 1 业态组合 依据“ 三峡风· 时代购物广场” 业态定位为：特色型休闲、流 行、时尚主题商场商场,并结合工程的实际情形,将对“ 三峡 风· 时代购物广场” 的业态作如下规划组合建议：“ 三峡风· 时代 购物广场” 的体量共计地上四层,依据商场的外形划分为四个区 域,为了使每个区域具有不同的经营特色,建议纳入不同主题内 容,以及相关的零售业态,营造四个经营范畴和消费对象不同的主 题区,即： “主题店区 ”、“时尚天地区 ”、“休闲消遣区 ” 、“ 特色餐饮 区” ,这样整体商场可以形成错位经营,各具特色,吸引不同消费 人群,确保商场旺盛的人流量；各主题馆内业态主要以专业店、专 卖店等零售业态为主,辅以个体商家、特色商品专卖等配套业态；名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 3 . 2 业种规划3 . 2 . 1 业种组合楼层主题区备注1F 主题店区皮具、饰品、化妆品、流行表店、精品店等2F 时尚天地区流行时尚服饰3F 特色餐饮区特色中餐、西餐、咖啡等4F 休闲消遣区酒吧、歌城等3 . 2. 2 商品结构名师归纳总结 楼层商品档次第 18 页,共 27 页一楼（ 1F ）中档价位商品占80% ,高档价位商品占20% ,商品具有肯定品牌度,属于正规厂商生产,适应相应的中档消费群体；二楼（ 2F ）商品以中高档为主,具有流行、时尚的年轻一蔟适用品,另辅以部分中高档品牌商品,主要集中在饰品类商品上；三楼（ 3F ）特色餐饮；消遣设施,主要表达参加性与休闲特色；四楼（ 4F ）- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 3 3 商场服务设施规划建3 3 1 硬件设施规划建议（1） 商场主题风格表达为了更好的表达逛商场即是逛街的休闲概念,供应一种全新的 购物环境和购物理念,建议在商场的西面、南面绿化带内侧塑造一 些代表休闲、时尚的小景观、休闲椅,使人流与商场更具有乐趣性 和时尚、休闲性；比如在顾客休息区可以营造一种阳光、五彩、阳光伞的氛围和 景观,休息座椅做成彩色、流行花纹,置身于其中,使顾客能够得 到身体和精神的完全放松；在商场内的死角位置可以养殖鱼和假景 绿化,增加商场的趣味性和观看性,同时可以吸引大量的人流；也 可以利用较小的空间制作一些人文的雕塑,让商场更具有一种文化 气息；如此情形交融、功能完善的商场,打破了商业、消遣、旅行 之间的界限,无论是商场的经营者仍是一般购物的消费者,都能在名师归纳总结 - - - - - - -第 19 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 这里感受到不一样的乐趣和体验,真正领会到休闲、流行的神韵；（2） 商场颜色设计商场的颜色将对顾客的心情产生肯定影响,不同的颜色及其色 调组合会使人们产生不同的心理感受；在购物环境设计时,采纳彩 色,象征时尚、流行；以五彩色为基调布置,给人以流行、时尚明 快之感,使人布满年轻感；使用颜色仍可以转变顾客的视觉形象,补偿营业场所缺陷；如将天花板涂成浅蓝色,会给人一种高大的感 觉,将商场营业场所墙壁两端的颜色涂得慢慢浅下去,给人一种辽 阔的感觉；一段时间变换一次商场的颜色,会使顾客感到有新颖 感；颜色对于商场环境布局和形象塑造影响很大,为使营业场所色 调达到美丽、和谐的视觉成效；必需对商场各个部位如地面、天花 板、墙壁、柱面、货架、柜台、楼梯、窗户、门等以及售货员的服 装设计出相应的色调；（3） 商场入口显而易见,商场大门的作用是诱导人们的视线,并产生兴 趣,激发想进去看一看的参加意识,怎么进去、从哪进去,就需要 正确的导入,告知顾客,使顾客一目了然；所以在商场设计中,顾 客进门的设计是重要一环；将商场正门安放在商场哪一位置,开多 大的口便利消费者由不同的位置自由出入,这要依据工程所处位置 的具体人流情形而定；从商业观点来看,正门应当是开放性,俗语名师归纳总结 - - - - - - -第 20 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 讲“ 开门迎客” 便是此道理；不要让顾客产生“ 幽闭”、“ 阴暗”等不良心理,从而拒客于门外；曾经有商场的大门设计和修建得非 常气派,可是开业后却让顾客不知怎么进入,而是始终将商场的侧 门作为大门进入；因此明快、通畅、具有呼应成效的门廓才是正确 设计；大门的设计,仍应考虑大门前面是否平整,是水平仍是斜 边,是否与周边的建筑物或情形设计有融会贯穿的关联；本工程西 面、南面的玻璃尽量要求商家开成玻璃门；（4） 橱窗设计在现代商业活动中,橱窗既是一种重要的广告形式,也是装饰 商场店面的重要手段,一个构思新颖、主题鲜明、风格特殊、手法 脱俗、装饰美观、色调和谐的商店橱窗,与整个商店建筑结构和内 外环境构成的主体画面能起美化商场和市容的作用；当潜在顾客路 经商场前,橱窗中的展现应成为最有力的视觉凝结点,以赢得顾客 的留意；因此,商品的陈设技巧和展现设计独具匠心,对取得这种 成效是至关重要的,在橱窗设计方面先打算橱窗的尺寸、大小、位 置、数量,然后整个设计肯定要考虑商场的风格和特色,查找构思 主题,有效刺激顾客的购买欲望；应留意橱窗的中心线最好能与顾 客的视平线相等,使整个橱窗内所陈设的商品都在顾客视野中；而 且仍要考虑防尘、防热、防淋、防晒、防风、防盗等；橱窗建筑设 计规模应与商场的整体规模相适应；（5） 商场面积安排名师归纳总结 - - - - - - -第 21 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 商场的场地面积可分为营业面积、附属面积二部分,各部 分面积划分的比例应视商场的经营规模、顾客流量、经营方位 规划和经营特色等因素而定,合理安排商场这两部分面积,保 证商场经营的顺当是至关重要的； 营业面积：包括商品陈设、销售商品面积、顾客占有 面积（包括顾客更衣室、服务设施、通道、楼梯、电梯、卫生间面积等）； 附属面积：包括办公室、休息室、员工更衣室、内部人员专用通道、餐厅、存 物处、楼梯、设备房等；依据上述细分,一般来说,大型商场的营业面积应占商场总面积的 85% （销售面积占75% ,共享面积占10% ）,附属面积占15% 左右,而且设备房尽量设计在商场营业面积以外隐藏处,不至于在设计和视角上造成障碍；（6）灯光、照明设计照明在商业环境中是必不行少的,它不仅可以制造出多彩的商业环境,同时也可显示出商品的特点；商业环境照明一般可分为自然采光和人工照明两种,但自然光因其光色较固定,无法满意商业环境照明的较高要求；为此,在商业环境照明中较多使用人工照明；空间照明是整个卖场最重的一部份；照明可说是衬托商品价值与店铺定位的手段,我们常常谈到的光源,它大致可分为以下几项名师归纳总结 要素：光效率、演色性（忠实度）、色温（K 值）、照度（Lux第 22 页,共 27 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 值）和寿命；基于整体的利益关系和整个卖场的气氛,光源的挑选 特别重要；商业环境的照度设计,一方面要充分表现商业环境的气 氛和商品的真实性,另一方面要适应人们的心理效应；（7）消费指引设计由于商场面积不大,加之各种标示设计不合理或不到位,可以 常常看到顾客在商场内乱撞；所以商场内明确、醒目的标志代表商 场服务的档次,消费指引的设计也应当符合商场主题风格的变化和 一种人性化的表达,而且肯定要醒目,让顾客可以随时看到；消费 指引包括：收银台指引、卫生间指引、消防通道指引、电话指引、电梯指引、楼层简介、商场平面图等；（8）电话设计为了给顾客供应便利,商场应当供应磁卡电话和移动电话充电 器,每层楼应有 1 2 台电话,可装置在商场的墙面和柱面,同时 为了商家的便利应在商铺内各装一台电话和 POS 系统；（9） 卫生间设计现代化商场的设计应当在每一个细节上都有特色,卫生间已成 为商场必不行少的一个公共设施；所以在设计方面也应突出商场的 风格；由于顾客和员工都较多,应尽量将顾客卫生间和员工卫生间名师归纳总结 划分开,卫生间的面积应当尽量大一些,单位蹲位在5-8个左右,第 23 页,共 27 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 采纳蹲位式便池,供应肯定面积化妆和穿衣镜,有洗手池、洗手 液、风干机供应并且始终保持卫生间的清洁；（10 ） 店铺门面设计为了进一步统一实施商场的风格装修,其中包括商场公共部分 天、地、通道及商场其它公共部分,以保证商场大环境的统一性,但同时考虑商场内各商家的业态、风格、形象的独立性,故应当保 留“ 店中店” 门头部分不做设计和装修,在确保大环境统一的前提 下,寻求个性的张扬；（11 ） 室内广告位的设计商场内的合理的广告位,可以起到画龙点睛的作用,可以代表 商场内商品的最新信息,增加场内的商业氛围,同时给顾客耳目一 新的感觉；但场内广告位应设计合理、尺寸适应,一般设计在商场 内开阔的墙壁上、电扶梯墙壁上、轿箱电梯的墙面、商场的柱子上 等位置；（12 ） 商场外部环境设计建议 户外广告位建议 作为特定的商业环境,首要的功能应当是：“ 引起人们的 注目,熟悉并感知商业企业的存在” ；为了吸引顾客,在商业环境 中尽可能使用照明、广告、标志等宣扬形式,制造动态成效,制造名师归纳总结 - - - - - - -第 24 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 各具特性和个性的商业标志；商场户外广告与商场形象是紧密相联 系的,各种形式的商业标志、广告、招牌等与建筑物一样具有表现 商业环境生命力和美观的功能；所以,商场外立面大型的广告宣扬 位、亮丽的品牌广告和宣扬画可以增加建筑物的商业气氛,可以体 现一种剧烈的时尚和 流行； 商场大堂 为了保证商场外部环境和商场入口的结合与美观、通畅,利于吸引人流进入商场,建议商场入口大堂开阔,同时运用与商场 主题定位的时尚、流行特色进行点缀；绿 化：大堂的绿化带面积不宜过大,而且不能阻碍商场大门的通 道,加之商场面临骑马廊和步行街,绿化可以借助相辉 映；所以,在商场内的绿化可以盆景来修饰,分布在大堂 左面或角落,环绕其间四周安置休息座椅；地 面： 建议大堂的地面使用较明艳的地砖铺设,突出鲜明的时尚、流行和商场的规划相配套；装 饰： 大堂的左边建议设计成时尚展现墙,可以采纳具有现代感较 强的造型；广告位：本工程红线内建议建立一些广告灯箱位,使整个气氛更具 有商业味；车 道： 对商场车道进行规范,在外不准停车,以凸显本工程的形 象；名师归纳总结 12 通风调温设计第 25 页,共 27 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 商场内顾客流量大,空气易污浊,为了保证空气清爽,应留意 通风设施建设；营业场所的温度对顾客和商品保管都有影响,商场 也应考虑空调设施的建设；（13 ）其它技术要求 地面设计 由于商业空间顾客的出入跟一般的住家不同,一般住家通常只有几个成员,而商 业空间是个人来人往的地方；所以我们在挑选地板材料时,考 虑也应当更为谨慎；除了要考虑下雨天、高跟鞋对地板造成的 损害外,仍需考虑许多突发的因素；因此,对于材料的挑选,必需考虑它的牢固性,特殊是地板；由于商场经营的业态、业 种包罗万象,所以在商场楼板设计时应留意楼板的承重度,满 足特殊商品要求； 排烟、排污 将会引进不同各种风味的餐饮,所以设计时需预留排烟、排污和三级生化池；满意餐饮客户的要求； 电力设计 由于商场的业态和业种的复杂,在电力设计方面应当考虑 容量的空间,以免在日后的调整中无法增容； 其他 除了从前提到的硬体设施外,一些店内设施如：排风、电 源、排水、自然气、排烟、播音、音响、紧急照明、施设与消名师归纳总结 - - - - - - -第 26 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 防,以及收银台等,都是卖场的必需考量；相关结论：商业设施跟居住空间设计基本上有很大的区分,它 是一个贩卖与交易的行为；简洁来说,商业空间的构成要件有三：商品、服务和硬体；随着商业的进展和消费意识的成熟,商业从以 往留意商品,转向强调的要件是服务和硬体,我们可 能常常会发觉许多商场,它们的商品重复性很高,例如,你在 A 商场购买的东西,同样能够在B 或 C 商场买得到,也就是说,商品本身的区分性不大；因此,它们的竞争条件特别有限；但是我们也 会发觉有的商场营业额会比较高,虽然它们的商品重复性也很高,但是在商品以外,它们又添加了服务；同时,硬体的设施也较为完 善；例如：它的整个空间规划,它的停车设备、休息区、餐饮等,在同一个楼层顾客可以充分消费,假使你要购物,你可能不必踏出 这幢大楼,就能获得充分的满意；这就是它们硬体构成的良好要 素；所以,它们的营业额也相对地提高；因此,硬体设计跟商品与 服务肯定存在著息息相关的帮助意义；在进行硬体设计前,我们要 明白它的定位；它如何在各种利益条件下跟接近的商店竞争？必需 对市场有所明白,要进行一些市场的调查,包括它的供应面、需求 面、消费层与商圈特性；名师归纳总结 - - - - - - -第 27 页,共 27 页