2022年自考资产评估串讲笔记 .docx

精选学习资料 - - - - - - - - - 2022 年自考资产评估串讲笔记试第一章总论本章是资产评估的理论性、方法性、基本概念的章节,在历年考；中,本章的比重较大1 一般地说,资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算 2 资产评估的特点：现实性、市场性、猜测性、公平性、询问性 3 资产评估与会计计价的区分：发生的前提条件不同、目的不同、执行操作者不 同 ；当 然 , 资 产 评 估 与 会 计 计 价 也 是 有 联 系 的 , 二 者 相 辅 相 成 ； 4 资产的价值是由资产所具有的获利才能打算的；5按资产存在的形态可以 分为有形资产和无形资产 ；6 有形资产是指那些具有实体形状的资产,包括机器设备、房屋建筑物、流淌资产 等 ；按 资 产 能 否 独 立 存 在 可 以 分 为 可 确 指 的 资 产 和 不 可 确 指 的 资 产 ；7 不行确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产,如商誉；目前不行确指的资产只有商誉； 8 价值类型制约资产评估方法的挑选；主要价值类型有：市场价值；在 用 价 值 ： 在 用 价 值 是 指 特 定 资 产 在 特 定 用 途 下 对 特 定 使 用 者 的 价 值 ；投资价值：投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值；9 资产评估的假设：连续使用假设 公开市场假设：公开市场是指发达与完善的市场条件；公开市场假设是基于市场客 观存在的现实,即资产在市场上可以公开买卖,不论资产的买者或卖者都期望得到资产最大10最资算佳（评清效估偿的用假；清产）设原就包 括 两 个 层 次 的 内 容 , 即 资 产 评 估 的 工 作 原 就 和 资 产 评 估 的 经 济 原 就 ；资产评估的工作原就：、独立性原就、客观性原就、科学性原就、专业性原就 资产评估的经济原就：奉献原就、替代原就、预期原就11 资产评估基础日一般的基准时点是日；用其次章资产评估的基本方法要求把握资产评估的基本方法、评估基本方法的运；及方法中各个指标的确定第一节市场法 市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同,并将类似 资 产 的 市 场 价 格 进 行 调 整 , 从 而 确 定 被 评 估 资 产 价 值 的 一 种 评 估 方 法 ；需 要市场法应用的前提条件：有 一 个充 分 发育 的 活跃 的 公平 的 资 产交 易 市场 ；被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的；市运用市场法的评估资产优点缺点场法优缺：市场法是资产评估中最简洁、最有效的方法；其优点表现在：能够客观反映资产目前 的市场情形,其评估的参数、指标直接从市场获得,评估值更能反映市场现实价格；评估结果易于被各方面理解和接受；市场法的缺点表现在：需要有公开及活跃的市场作为基础,有时缺少可对比数据以及1 / 8 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 缺少判定对比数据而难以应用；不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产,以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估；通常适应于其次节 成本法商业用房、通用设备等资产的评估；成本法及其适用的前提条件成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本 扣减其 各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法；成本法运用的形式及其各项指标的估算：1、基本公式可表述为：被 评 估 资 产 评 估 值 = 重 置 成 本 - 实 体 性 贬 值 - 功 能 性 贬 值 - 经 济 性 贬 值2、运用成本法评估资产的步骤：确定被评估资产,并估算重置成本；确定被评估资产的使用年限；估算被评估资产的损耗或贬值；计算确定被评估资产的价值；（一）重置成本的估算复原重置成本与更新重置成本的异同；14、2规重模）物置重济价核指核算数数法、法3、功能效价指值法、经益法（1置算法是指按资产成本的构成,把以现行市价运算的全部购建支出按其计入成本的形式,将总 成 本 区 分 为 直 接 成 本 和 间 接 成 本 来 估 算 重 置 成 本 的 一 种 方 法 ；重置成本=）直接成本+间接成本（2物价指数法物价指数法是在资产历史成本基础上,通过现时物价指数确定其重置成本；运算公式为：资 产 重 置 成 本 = 资 产 历 史 成 本 × 资 产 评 估 时 物 价 指 数 / 资 产 购 建 时 物 价 指 数资产重置成 本=资或史者×（ 1±物为变 动指数：产 历成 本价）（3）功能价值法也称生产才能比例法；这种方法是查找一个与被评估资产相同或相像的资产为参照物,运算其每一单位生产才能价格或参照物与被评估资产生产才能的比例,据以估算被评估资产的重置成本；计算公式为：被 评 估 资 产 重 置 成 本 = 参 照 物 重 置 成 本 × 被 评 估 资 产 年 产 量 / 参 照 物 年 产 量4、规模经济效益指数法（二）实体性贬值及其估算是指资产由于使用和自然力作用形成的贬值；实体性贬值率估算的三种方法：观看法、使用年限法、修复费用法（三）功能性贬值及估算功能性贬值是由于资产的技术相对落后显现新的技术的资产而导致的一些贬值；（四）经济性贬值及其估算是由于外部环境变化造成资产的贬值；（五）成新率及其估算三种方法：观看法、使用年限法、修复费用法；实体性贬值率也可以采纳就三种法；2 / 8 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 第三节收益法一、收益法及其适用的前提条件收益法是通过估算被评估资产的将来预期收益并折算成现值,借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法；二：收益法应用的前提 P47 法中各项市指标的确险定三、收益（额一）收期收益额收益是未来预益；（二）折现率和资本化率1、无风险报管酬率2 、 风险 报酬率 （财务 风险 、场 风险 、理 风）无风险酬劳率是以国库券、银行存款利率来确定的,而风险酬劳率是依据社会行业平均四（收运益、收收水法平法估确产定缺缺；（三）收益期限、用益评资优点二）收益益法的优点1的优点（1）能真实和较精确地反映企业资本化的价值；（2）与投资决策相结合,应用此法评估的资2产价值易为买卖法双方的所接受；、收益缺点（ 1）预期收益额猜测难度较大,受较强的主观判定和将来不行预见因素的影响；（2）在评估中适用范畴较小,一般适用企业整体资产和可猜测将来收益的单项资产评估第 四 节；资 产 评 估 方 法 的 比 较 和 选 择 资 产 评 估 方 法 选 择 应 考 虑 的 因 素 ：1、资产评估方法的挑选必需与资产评估价值类型相适应；2、资产评估方法必须与评估对象相适应；3、评估方法的挑选仍要受可搜集数据和信息资料的制约；第三章 机器设备评估历年考题中,每年都考运算题；第三节机器设备评估的成本法机器设备评估的成本法是指通过估算机器设备的重置成本,然后扣减其各种贬值来估测机器设备评估值的方法；成本法可以用公式表示为：即重置成本扣除三大贬值机器设备评估值=重置成本 -实体性贬值 -功能性贬值 -经济性贬值二、机器设备重置成本的估算四种方法 P68-80 二、1机器设备体的实体值性与贬值及备其估算（一）实性贬成新率的估算、运用使用年限法估算机器设成新率2、运用观测分析法估算机器设备成新率3、运用修复费用法估算机器设备的成新率第四章房地产评估第一节房地产评估概述其他地上定着物；房地产是指土地、建筑物及房地产的特点：（1）位置固定性；（2）耐用性；（3）影响因素多样性；（4）投资3 / 8 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 大量性； （5）保值增值趋势；第 二 节 土 地 使 用 权 评 估 的 特 点 土 地 资 产 的 特 性：1、自然特性：（1）土地面积的有限性；（2）土地空间位置的固定性；（3）土地使用 价 值 的 永 续 性 和 增 值 性；（4 ）土 地 的 不 可 替 代 性；2、经济特性：（1）用途多样性；（2）经济地理位置的可变性；（3）可垄断性；土 地 资 产 价 格 体 系：土 地 资 产 的 价 格 类 型：1 、 基 准 地 价： 是 指 城 镇 国 有 土 地 的 基 本 标 准 价 格；从定义中可以看到：（1）它是政府行为,是政府制定出来的；（2）它是区域内的平均价格；（3）它的价格是按经济用途确定的；（4）它表示的是单位土地面积的地价；2、标定地价：是在市、县政府依据需要评估的正常土地市场中,在正常经营治理条件和政策作用下,详细宗地在肯定使用年限内的价格；土地资产价格特点：1、土地价格不是土地价值的货币表现,其价格不由生产成本打算2、土地价格主要由土地的需求打算 4、土地价格的上涨性3、土地价格具有明显的区域性影响地产价格的因素：（一）一般因素：1、行政因素2、社会因素3、经济因素4、其他一般因素：如人口因 素 、 心 理 因 素 、 国 际 因 素 等 也 都 对 房 地 产 市 场 产 生 一 定 的 影 响 ；（二）区域因素：3、影响工业用地价格的区域因素：（1）交通便利度；（2）基础设施完善度；（ 3 ） 产 业 集 聚 规 模 ； （ 4 ） 环 境 质 量 ； （ 5 ） 规 划 限 制 ； （ 6 ） 其 他 因 素 ；土地使用权评估的原就：（一）替代原就（二）最有效使用原就（三）变动原就：一般商品的价格,是相伴着构成价格的因素的变化而变化的；土地价格也有同样情形,它是各种地价形成因素相互作用的结果；土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的；（四）供需原就（五）奉献原就第四节土地使用权评估的方法市场法也称市场比较法,是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较,从已进行交易的类似土地的价格,修正得出待估土地价格的一种评估方法；其公式为：一般地,采纳市场法至少应选用三个或三个以上的比较案例,经过上述评定估算过程,至少应得到三个或三个以上的初步评估结果；经过处理得出一个评估结果；建筑物是指与土地组合的建设成果,总体上划分为房屋和构筑物两大类；建筑物评估的原就：（一）替代原就（二）最有效使用原就（三）供需原就（四）房地合一原就第五章无形资产评估无形资产指没有事物形状的资产,但是为特定的主体所拥有,并能够长期发挥效用的一种资源；无形资产的特点：1、无形资产具有非流淌性,并且有效期较长；2、无形资产没有物质实：体,但将来收益较大3 、无形资产单独不能获得收益,它必需附着于有形资产；无形资产的分类无形资产种类很多,可以按不同标准进行分类；1、按企业取得无形资产的渠道,可分为企业自创（或自身拥有）的无形资产和外购的无形资产；2、按有无法律爱护,可以分为法定无形资产和收益性无形资产；专利权、商标权等均受到国家有关法律的爱护,称为法定无形资产；无法律爱护的无形资产,如专有技术等称4 / 8 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 为收益性无形资产；3、按可辨识程度,可以分为可确指无形资产和不行确指无形资产；凡是那些具有特地 名称,可单独地取得、转让或出售的无形资产,称为可确指的无形资产,无形资产包括商 标权、版权、运算机软件等；不行确指主要指商誉；每一项无形资产,一般都有肯定的使 用期限；使用期限的长短,主要取决于损耗程度；无形资产有效期限是其存在的前提；无 形 资 产 具 有 超 额 收 益 能 力 的 时 间 是 真 正 的 无 形 资 产 有 效 期 限 ；无形资产功能特性：1、附着性；2、共益性；3、积存性；4、替代性；专利权是国家专利机关依法批准的创造人或其权益受让人对其创造成果,在肯定期间内享 有的占权或专有权；商标权是商标注册后,商标全部者依法享有的权益,它受到法律保证,未注册商标不受法 律 保 护；1、商 商誉通常是指企业在同等条件下,能猎取高于正常投资酬劳率所形成的价值；特点：誉不能离开企业而单独存在,不能与企业的可确指资产分开出售；形成的结果,但形成商誉的个别因素不能以任何方法单独计价；2、商誉是多项因素作用 3、商誉本身不是一项单独的、能产生收益的无形资产,而只是超过企业可确指的各单项资产价值之和的价值；4、商誉是企业长期积存起来的一项价值；动资产第六章流淌资产评估第一节流淌资产评估的特点特一、流的内容及其点流淌资产是指可以在一年内或者超过一年的一个营业周期内变现或者运用的资产,包括现金及各种存款、存贷、应收及预付款项、短期投资等；流动资产的特点主要快表；现在以下几个方面：第一,周转速度第二,变现能力强；各种形状的流淌资产都可以在较短的时间内出售和变卖,具有较强的变现才能,是企业对外支付和偿仍债务的重要保证；第三,形状多样化；二、流 动 资 产 评 估 的 特 点1、流淌资产评估是 单项 评估； 2、必需选取准流淌资产评估的 基准时间 ；一般在会计期 末 3 、 即 要 认 真 进 行 资 产 清 查 , 同 时 又 要 分 清 主 次 , 掌 握 重 点 ；4、流淌资产周转速度快,变现才能强；无需考虑功能性贬值；三、一份精确的被评估资产清单是正确估价资产的基础资料,被评估资产的清单应以 实存数量 为依据,而不是账面数；对于银行存款等货币资产,应以清查核实后的实有额做为评估值；第 三 节 债 权 类 及 货 币 类 流 动 资 产 评 估 一 、 应 收 账 款 及 预 付 账 款 的 评 估一般应从两方面进行：一是清查核实应收账款数额；二是判定估量可能的坏账缺失；应收账款评估值确定的基本公式为：应 收 账 款 评 估 值 = 应 收 账 款 账 面 价 值 - 已 确 定 坏 账 损 失 预 计 坏 账 损 失估量坏账缺失的方法两个：坏账估量法、账龄分析法二、应收收利票采据列的种评法估1、应票据可取下两方：按本金加息确定；计算公式为：应收票据评估值=本金×（1+利息率×时间）2、按贴现值评估值 =到期值 -贴现息5 / 8 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 三、待摊费用：是指企业中已经支付或发生,但应由本月和以后各个月份负担的费用；第七章长期投资及其他资产评估长期投资 是指不预备在一年内变现的投资,包括股票投资、债券投资和其他投资；债券是政府、企业和银行等债务人为了筹集资金,依据法定程序发行并向债权人承诺于指定日期仍本付息的有价证券；上市债券的评估：在正常情形下,上市债券的现行市场价格可以作为它的评估值,一般是以评估基准日的收盘价确定评估值；非上市债券的评估：采有收益法进行；上市股票是指企业公开发行的,可以在股票市场上自由交易的股票；其运算公式为：上市股票评估值 =股票股数 ×评估基准日该股票收盘价第八章 企业价值评估一、企业价值评估的详细范畴是指评估人员详细实施评估的资产范畴,变即有效资产范围,资产重组是形成和界定企业价值评估详细范畴的重要途径；二、企（业价析值般评估通中下的财债务分行析一）企业偿能力偿债能力分一可以过列指标来进：1 、 流 动 比 率 ； 流 动 比 率 越 高 , 短 期 的 偿 债 能 力 越 强 ； 经 验 值 ： 2 ： 1 2、速动比率；是用来评估企业在不依靠出售存货情形下所具有的快速偿债才能的指标；经验值：1：1 3、资产负债率；资产负债率又称举债经营比率,是用以衡量企业利用债权人供应资金进行通经1营）活企动业的运能考力；（二营能力常可采用如下周指标察；1、存货转率；（）存货周转次数；（2）存货周转天数；2、应收账款周转率；是用以评估应收账款变现速度和治理效率的指标；通常用应收账款周转次数和应）收账款业周转天数表能示；（三企盈利力1 、 投 资 报 酬 率 ； 反 映 企 业 每 元 投 资 所 能 带 来 的 利 润 ； 主 要 有（ 1）资产酬劳率（资产利润率）；企业肯定时期内实现利润与资产总额的比率；（ 2）净资产利润率；税后利润与净资产之间的比例；比例越大,说明收益越强；2、销售利润率；指利润占销售收入的比率；（ 1 ） 销 售 毛 利 率 ； 指 销 售 收 入 扣 除 销 售 成 本 后 的 余 额 与 销 售 收 入 的 比 率 ；（2 ）销 售净利 率；是 指税 后利润 占销售 收的比 率；3、每股利润；也称每股收益或每股盈余； 4、每股股利5、市盈率三、资产基础法,是指采纳一种或一种以上的基于企业的资产价值的评估方法,确定企业、企业全部者权益或企业证券价值的一种常用评估方法；企业预期收益的猜测必需以企业将来进行正常经营为基础并考虑业已产生或潜在的有利因素和不利因素；6 / 8 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 第 九 章资 产 评 估 报 告 第 一 节资 产 评 估 报 告 的 作 用 一 、 资 产 评 估 报 告 的 类 型1 、 按 资 产 评 估 对 象 划 分 , 可 分 为 单 项 资 产 评 估 报 告 和 整 体 资 产 评 估 报 告2、按资产评估工作的内容可分为正常评估报告、评估复核报告和评估询问报告 3、评估生效日依据目的和作用不同,可分为追溯性报告、现值性报告和预期性评估报告1、它二、委资托产评的估报提告的价作意用为被评估资产供作见2、是反映和表达资产评估工作情形,明确托付方及有关方面责任的依据；这表达了评估机构的工作成果；它是有偿服务；3 、 对 资 产 评 估 报 告 进 行 审 核 , 是 管 理 部 门 完 善 资 产 评 估 管 理 的 重 要 手 段 ；4 、 是 建 立 评 估 档 案 、 归 集 评 估 档 案 资 料 的 重 要 信 息 来 源 ；运算应用：1、收益法的应用：第一,企业价值评估：教材 其次,无形资产的评估：教材P50,例 2-8；P239,例 5-13；P307,例 8-1 P225,例 5-11； P226 例 5-12 举例： A 企业拟向 B 公司转让其拥有的甲产品的商标使用权；评估人员明白到以下情况：1 该商标生产的产品,市场售价 1000 元 /台,比其他同类产品净增利润 10 元 /台；2 双方协商,商标使用许可期限 4 年；商标使用费按新增利润的 30%支付 A 企业；3 依据 B 公司的生产情形,估量前 2 年的生产量 9 万台 /年；后 2 年 10 万台 /年；4 根 据 相 关 资 料 分 析 , A 企 业 正 常 投 资 报 酬 率 为 15% , 所 得 税 税 率 为 25% ；要求： 1运算该商标权每年新增利润；2运算该商标使用权价格；第三,土地价格评估的运用：教材 P132-133 第四,非上市债券的评估,教材 P274-276 2 成本法的应用：教材 P77-91 举例：有一待估生产设备,账面原价 50 万元；设计生产才能为 20 吨年,使用年限 10 年,到评估基准日已使用 3 年；由于市场变动,对该厂产品需求仅为 18 吨年,运算该生产设备的评估值；已知物价指数为 20%,规模经济效益指数取 0.7；解：（ 1）重置成本 =50× （ 1+20%） =60（万元）（ 2）成新率 =尚可用年限总寿命年限=（10-3） 10× 100%=70% （ 3）经济性贬值率=1-实际才能X× 100%=1-18.07× 100%=7.1% 设计才能20（ 4）评估值： =（60× 70%）× （ 1-7.1%）3、市场法举例：P124-130 50 年,土地仍原利率为6%,现收集有一待估宗地,总面积为40000 平方 M ,使用年限为到 A 、B、 C 三个宗地交易实例,详细情形见下表：7 / 8 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 表中交易情形、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较,以待估宗地为基准确定的数值；经明白,宗地所在城市容积率每增加 0.1,宗地地价比容积率为 1 时增加9%,从 2005 年 2 月份到 2006 年 2 月份,地价每月环比上涨 1%；试依据上述条件评估待估宗地在 2006 年 2 月的价格； 运算结果以元为单位,取整 8 / 8 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 8 页