论文：供给侧结构性改革“去库存”之我见.doc

摘要：一个人应该有情怀。我们的先贤都有“位卑未敢忘忧国”“家事国事天下事，事事关心”的可贵情怀，当代青年人更应该学习借鉴。我虽然是一名在校高中学生，但对于国家发展进步和经济民生问题，始终保持着一种自然的关心态度，随时注意观察和思考。本文拟结合自己生活的四川省绵阳市的实际，就供给侧结构性改革与房地产市场“去库存” ，谈谈个人拙见。 关键词：供给侧；“去库存” ；房地产市场 一、供给侧结构性改革与房地产市场“去库存” 在“增速换档、结构升级、动力转换”的经济新常态下，实施供给侧结构性改革是实现经济提质增效、健康发展的必然选择。供给侧结构性改革旨在调整经济结构，使要素实现最优配置，提升经济增长的质量和数量。需求侧有投资、消费、出口三驾马车，供给侧则有劳动力、土地、资本、创新四大要素。供给侧结构性改革，就是从提高供给质量出发，用改革的办法推进结构调整，矫正要素配置扭曲，扩大有效供给，提高供给结构对需求变化的适应性和灵活性，提高全要素生产率，更好满足广大人民群众的需要，促进经济社会持续健康发展。 供给侧结构性改革具有复杂性、艰巨性、长期性。当前和今后一个时期，其重要任务是“三去一降一补” ，就是去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。去产能，即淘汰实体经济的落后产能；去库存，即减少房地产行业的库存；去杠杆，即降低政府的负债水平；降成本，即降低实体经济企业的成本；补短板，即在一些被忽视或滞后的领域增加有效供给。其中，去库存，关键是去房地产库存，特别是三、四线城市。要采取鼓励新市民购房、推动保障房建设、实行货币化安置等一系列政策措施，努力化解房地产库存。 十多年来，各地房地产业高速发展，已形成了供过于求的局面，既带来了高房价问题，也带来了高库存问题。高库存已成为房地产行业健康发展的主要障碍。而且，房地产还涉及到地方政府的收入、债务负担和金融风险等问题，牵一发而动全身，必须高度重视、谨慎处理。 从全国面上看，在实际工作中，要注意把握以下几点：一是要发挥企业在去库存中的主体作用，将鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略、适当降低商品住房价格、减少新的无效供给，作为去库存的重要手段；二是要加快推进农民工市民化进程，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地购房，把公租房扩大到非户籍人口，扩大房地产有效需求；三是要通过改革土地制度、财税制度、金融制度、预售制度等解决房地产发展的深层问题；四是要认识到房地产去库存是一个较长的过程，做好打持久战准备，有一部分房地产库存因成本代价太高是不可能去掉的，要坚持市场化和法治化取向，不能不顾代价强行去掉；五是要认识到去库存只是房地产去泡沫的过渡性手段，房地产的健康可持续发展必须通过去泡沫来实现。 二、房地产市场究竟怎么了 近段时间，曾经上了 BBC 的上海知名网红美食“阿大葱油饼”很可能要关门了的消息，牵动着各路大神和全国人民的心，究其原因是“租不起门面，办不了证” 。房租太高、房价太高，折射的是房地产市场的民生之痛。 “家”在国人的思想里占有重要位置，某种程度上， “家”就等于“房” ，安居才能乐业，住房是必须得到保障的基本生活需求之一。 据新闻媒体报道，2016 年以来，在一连串楼市新政的刺激下，楼市热情高涨，城市各大板块、各类物业项目，均开启了“抢房”模式，甚至出现“买、压力大，不买、压力更大，没时间想了”的冲动性购房情况。随后报道，北京、深圳、广州、杭州、天津、郑州、合肥、成都等地先后出台楼市新政，升级调控力度，楼市降温已成为各地共识。冷静分析这些现象的背后，发现这些情况多出现在一线大城市和部分二线城市，且躁热楼盘大多在“具有巨大发展投资潜力，规划配套齐全，政府政策聚焦”的规划关键区域，未能代表全国房地产市场的整体状况。部分二线城市和三、四线城市楼市价格趋稳，存量大的现状仍然存在。房地产市场整体状况仍然是“供大于求” ，去库存仍然是调控主基调。特别是三、四线城市，库存过多是共同特点。火热的销售状况与去库存的政策导向看似矛盾，其实反映了供给侧结构性改革“去库存”设计中突出重点、分而治之的理念。房地产市场去库存的重点是三、四线城市，以笔者居住的三线城市绵阳为例，房地产市场表现出三个明显特征。 （一）库存总量大 近年来，绵阳市房地产市场开发投资高速增长，新开楼盘如雨后春笋般快速林立。楼房滞销日益严重，新建楼房如原野秋夜般看不见几盏明灯，商品房存量压力不断增大。数据显示，2015 年绵阳全市商品房批准上市量与销售量相差一百余万平米，总体上供过于求。据有关专家测算，截至目前，全市已建好的楼盘面积，按照 2015 年月均销售量计算，全市要全部消化这些房地产库存需要两年时间。若加上备案正在建设和其余开发用地产生的商品房，完全消化这些房产约需要五年时间。根据各地房市报道对比类推，三、四线城市房产库存总量大的现状仍然存在，去库存形势不容乐观。 （二）区域不平衡 绵阳全市九个县市区，房地产去库存压力大小不一，差异较为明显。从住宅类商品房看，服务业等商业活跃、居住配套较好、购买力较强的城区，整体情况好于县市区。特别是地震后由于异址重建等原因新建楼房较多的县市区，如平武、北川，下班后空城现象明显。据测算，这些地方在不新增商品房建设供地情况下，要完全消化这些楼房库存需要近四年时间，去库存周期是四川省当前水平的三到四倍。从商业营业用房看，县市区整体情况好于城区。究其原因，城区最先感受房地产住宅市场严峻形势，领先投资商业用房开发建设。由于城区各区域经济发展不平衡，具有明显分化的特征。经济发展较好的涪城区去库存周期相对较短，游仙区、经开区等去库存周期相对较长。县市区中，县城规模大、经济活跃和商业氛围浓厚的区域，楼市库存消化需要时间相对较短，压力稍小，如江油、三台。经济发展缓慢、商业欠活跃的地区，去库存形势严峻、压力巨大，如北川、盐亭、梓潼等。 （三）缺乏竞争力 库存楼房竞争力不足，主要表现在三个方面。一是商业用房库存占比过大。受住宅楼市萎缩、商业用房开发加快影响，全市商业用房库存量超过总库存量的四分之一。成片商业用房出现长期待租待售，有的县市区商业用房滞销情况严重。二是高品质楼盘项目少。以高层电梯公寓为主的钢筋水泥森林林立，密度低、中高层的楼房较少。大部分小区绿化程度不高、配套不齐全、物业管理水平待提高，多种因素导致楼盘品质不高，对高端需求吸引力不足。三是千城一面缺乏特色。开发建设的商品房普遍为传统的居住和商业小区，功能结构单一，没有体现国家科技城、全国教育强市、西部宜居城市等方面的特色和优势，与当前房地产业跨界融合趋势不适应，多功能综合类楼盘少，不能满足消费者的不同需求。 三、房地产市场应该怎么办 住有所居是老百姓幸福生活的基本要求。只有百姓安居乐业，经济社会才能健康稳定发展。2015 年以来，为推动房地产去库存，各地纷纷出台降准降息、下调购房首付比例、减免购房税费等措施，刺激房地产市场回暖。我们生活的绵阳市，系列促进房地产市场平稳健康发展的政策频频见报，已经实施的“美丽绵阳”一期、二期工程，打造的三江湖城市地标景点等，让城市面貌焕然一新。 “大众创业，万众创新”的鼓励政策，吸引了大量外来人员来绵阳就业安居。被纳入国家新型城镇化综合试点城市，更是让绵阳在吸引农业人口向城市转移方面，具有明显的比较优势。这些积极变化和利好政策，对促进绵阳房地产市场又好又快发展，化解房产库存，缩短去库存化周期极为有利。只有抢抓机遇，因势利导，综合施策，多管齐下，房地产去库存方能收到良好实效。 （一）打造好城市软硬环境 要完善城市配套功能，打造宜居、宜业、宜商、宜学、宜游的城市环境，吸引更多的人前来绵阳就业安居。要持续推进“美丽绵阳”工程建设，打造满足市民休闲需求的城市景观，将城区变成景区，提升城市宜居水平。县市区要建设一批特色鲜明的小城镇，与主城区串珠成链、相得益彰。要大力支持鼓励创新创业，利用好国家科技城金字招牌，办好科博会、军民融合论坛、中国（四川）电子商务发展峰会等大型活动，广泛推介绵阳，吸引各方有志之士来绵阳创新创业，在绵阳购房置业。要提供更好的政务服务，为外来投资者提供优质、高效、公平、阳光的政务环境，让大家乐于来绵阳，从而发展在绵阳，扎根在绵阳、建设好绵阳。要营销好绵阳，加大对“科技绵阳” “教育绵阳” “宜居绵阳”和“绿色绵阳”的宣传营销力度，策划一些特色鲜明、让人影响深刻的营销口号。同时，要组织一批优秀房产企业，积极走出去，主动开展房产推介活动。 （二）引导房产企业转型发展 鼓励引导房地产企业主动适应市场需求，积极向多样化、个性化方向转型发展，化解结构性原因引起的库存。要对准“养老”需求，支持房产企业对现有库存商品房项目进行“适老化”改造，将房地产业与养老服务业融合发展。要对准“双创”需求，在“大众创业，万众创新”的大背景下，学习成都市“菁蓉创客小镇” 做法，将库存楼房改造为创新创业的孵化器，把无人问津的商品房打造成活力迸发的创客空间。要对准“触网”需求，在“互联网+”的大背景下，积极探索多样化营销模式，鼓励房地产企业开展线上线下销售，不断拓宽消费市场。要对准“高端”需求，积极引入知名实力房产企业，在绵阳开发一批具有地方特色的高端、绿色、智慧、宜居楼盘，为高端购房群体提供优质选择。 （三）政策措施要更加灵活优惠 化解当前房地产库存，要在“买得起”方面出台更多有针对性的措施。要对进城购房者给予适度补贴，对科研人才、技术人才、创业人才等高层次人才加大补贴力度，落实农民工和农村居民进城购房在户籍、就业、教育、医疗、社保等方面与本地市民享受同等待遇，真正实现农民市民化。要增加购房正向刺激杠杆，引导银行等金融机构在百姓购房贷款利率等方面给予更多优惠，政府要适度减免或降低购房税费。要科学调控房地产市场供应，动态监测土地市场和商品房市场，根据商品房库存、已供地项目开竣工指标变化等情况，把握土地供应节奏，防止过量投放。 （四）重点发展产业加快房产去库存 “有人买”是医治房地产库存的关键。绵阳作为三线城市，房产库存量大，主要还是发展不够、人气不旺、需求未最大化激发导致。因此，要积极主动承接好沿海先进地区资源消耗低、环境污染小、就业带动大、经济效益好的产业转移，主动接受成都、重庆等区域性中心城市的产业辐射，在绵阳形成一批支柱性强、配套性高的产业链条，让本地居民有更多就业机会，进而带动城市房地产业发展。要加快引进大企业大集团，特别是与绵阳军民融合产业特色相匹配的中央企业、军工企业和行业领军企业来绵阳投资发展，吸引带动更多人员来绵阳就业乐业，在绵阳购房安居。要大力发展科技、金融、物流、文化创意、旅游等现代服务业，打造一批“金融楼” “商务楼” “科研楼”“中介服务楼” “现代物流楼” “商务连锁酒店”等，以新型产业的蓬勃发展，促进现存空置的商业营业用房多元利用，从而加快减少楼市库存。