上海市实施新物业管理条例.docx

上海市实施新物业管理条例物业管理是受物业全部人的托付，依据物业管理托付合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业全部人和运用人供应综合性的有偿服务。下文是上海市物业管理条例，欢迎阅读! 上海市物业管理条例最新版全文 第一章总则第一条为了规范住宅物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，依据国务院物业管理条例和其他有关法律、行政法规，结合本市实际状况，制定本规定。其次条本市行政区域内住宅物业管理、运用及其监督管理，适用本规定。第三条本规定所称住宅物业管理(以下简称物业管理)，是指住宅区内的业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业根据物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行修理、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。本规定所称业主，是指房屋的全部权人。本规定所称运用人，是指房屋的承租人和实际运用人。本规定所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业服务的企业。第四条上海市房屋土地资源管理局(以下简称市房地资源局)负责全市物业管理的监督管理工作;区(县)房地产管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理工作。有关行政管理部门根据各自职责，协同实施本规定。街道办事处(乡镇人民政府)负责协调物业管理与社区建设之间的关系。其次章业主及业主大会第五条新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。但该住宅区内已分割成多个自然邻居或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域。建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时，应当向区(县)房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求。区(县)房地产管理部门应当根据本条第一款的规定划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。尚未划分或者须要调整物业管理区域的，区(县)房地产管理部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)，根据本条第一款的规定，结合当地居(村)民委员会的布局划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。第六条业主在物业管理中，除享有国务院物业管理条例规定的权利外，还有权提议召开首次业主大会会议，有权推选业主代表，并享有被推选权。业主在物业管理中，应当履行国务院物业管理条例规定的义务。业主应当通过建设单位、物业管理企业或者干脆向业主委员会供应联系地址、通讯方式。第七条业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。一个物业管理区域内，房屋出售并交付运用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付运用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。第八条物业管理区域符合本规定第七条其次款所列条件之一的，建设单位应当书面报告区(县)房地产管理部门，并供应业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付运用时间、已筹集的专项修理资金清册等文件资料;建设单位未刚好书面报告的，业主可以向区(县)房地产管理部门提出成立业主大会的书面要求。区(县)房地产管理部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后，应当和街道办事处(乡镇人民政府)组织业主举荐产生业主大会筹备组(以下简称筹备组)成员。筹备组由业主代表组成，其成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。筹备组自成立之日起三十日内，在区(县)房地产管理部门和街道办事处(乡镇人民政府)指导下，应当召开首次业主大会会议。第九条业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的住宅套数计算，每套计一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的物业建筑面积计算，每满一百平方米计一票;不足一百平方米有单独房地产权证书的，可与其他业主合并计票，每满一百平方米计一票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的百分之三十。首次业主大会会议通过的议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权的确定方法、业主小组的设立、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。第十条业主大会除履行国务院物业管理条例规定的职责外，还可以确定业主委员会的工作经费、撤销业主小组不适当的确定。第十一条业主大会会议可以采纳集体探讨的形式，也可以采纳书面征求看法的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参与。采纳集体探讨形式的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参与业主大会会议，也可以由业主确定以其他方式推选业主代表参与业主大会会议。业主大会会议以业主代表参与的形式召开的，到会业主代表应当能够代表物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主。业主大会作出确定，必需经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项修理资金运用和续筹方案的确定，必需经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。召开业主大会会议，筹备组或者业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地区(县)房地产管理部门和居(村)民委员会，邀请区(县)房地产管理部门和居(村)民委员会派代表参与，并仔细听取区(县)房地产管理部门和居(村)民委员会的看法、建议。第十二条首次业主大会会议选举产生业主委员会。业主委员会成员应当符合国务院物业管理条例规定的条件。业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行职责。第十三条业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向区(县)房地产管理部门备案：(一)业主大会会议记录和会议确定;(二)业主大会议事规则;(三)业主公约;(四)业主委员会成员的名单和基本状况。区(县)房地产管理部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和运用印章。业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当根据本条规定重新备案。第十四条业主委员会任期为三年到五年。业主委员会任期届满的两个月前，应当书面报告区(县)房地产管理部门。区(县)房地产管理部门和街道办事处(乡镇人民政府)应当根据本规定第八条指导成立换届改选小组，指导召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会全部的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。第十五条同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。业主小组履行下列职责：(一)探讨业主大会拟探讨的事项;(二)推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿。业主小组会议可以采纳集体探讨的形式，也可以采纳书面征求看法的形式。第十六条两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)、区(县)房地产管理部门、相关物业管理区域的业主委员会、居(村)民委员会、物业管理企业派员参与。业主委员会联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)、区(县)房地产管理部门组织召开。第三章物业管理服务第十七条在业主、业主大会选聘物业管理企业前，建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，供应前期物业服务。但是，投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积不超过五万平方米的，经物业所在地的区(县)房地产管理部门批准，建设单位可以采纳协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。第十八条建设单位签订物业管理区域内首份房屋销售合同前，应当参照市房地资源局制作的示范文本，制定业主临时公约和房屋运用说明书，作为房屋销售合同的附件。业主临时公约应当对物业的运用和维护管理、业主义务、违反业主临时公约应当担当的责任等事项作出规定，但不得与法律、法规、规章相抵触，不得侵害物业买受人的合法权益。业主临时公约应当报区(县)房地产管理部门备案。房屋运用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备，具体的房屋结构图(注明房屋承重结构)，不得占用、移装的共用部位、共同设备，以及其他有关平安合理运用房屋的留意事项。建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图，并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主全部的配套设施设备。建设单位不得将物业共用部分的全部权或者运用权单独转让。第十九条建设单位应当根据市人民政府规定的标准在物业管理区域内配置物业管理企业用房和业主委员会用房(以下合称物业管理用房)，并在业主大会成立后无偿移交给业主大会。建设单位申请房屋预售许可证、房屋全部权初始登记时，应当提交物业管理用房设置的室号、面积等相关资料。市房地资源局、区(县)房地产管理部门在核发房屋预售许可证和办理房屋全部权初始登记时，应当注明物业管理用房室号。其次十条物业管理区域内的下列配套设施设备归全体业主全部：(一)物业管理用房;(二)门卫房、电话间、监控室、地面架空层、共用走廊;(三)物业管理区域内按规划配建的非机动车车库;(四)物业管理区域内的公共绿化、道路、场地;(五)建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主全部的物业;(六)其他依法归全体业主全部的设施设备。建设单位申请房屋全部权初始登记时，应当提出前款规定的配套设施设备登记申请，由房地产登记机构在房地产登记册上予以记载，但不颁发房地产权证书。其次十一条物业管理企业应当根据物业服务合同的约定，供应相应的服务。物业服务合同可以约定下列服务事项：(一)物业共用部位、共用设施设备的运用管理和维护;(二)公共绿化的维护;(三)公共区域的保洁;(四)公共区域的秩序维护;(五)车辆的停放管理;(六)物业运用中对禁止性行为的管理措施;(七)物业修理、更新、改造和养护费用的账务管理;(八)物业档案资料的保管;(九)业主大会或者业主托付的其他物业服务事项。物业管理企业可以将物业服务合同中的专项服务事项托付给专业性服务企业，但不得将物业服务合同约定的全部事项一并托付给他人。其次十二条物业管理企业供应物业服务，应当遵守下列规定：(一)符合国家和本市规定的技术标准、规范;(二)刚好向业主、运用人告知平安合理运用物业的留意事项;(三)定期听取业主的看法和建议，改进和完善服务;(四)协作居(村)民委员会做好社区管理相关工作。物业管理企业应当帮助做好物业管理区域内的平安防范工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，不得侵害业主的合法权益，不得阻碍国家机关工作人员依法执行职务。其次十三条物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则。物业服务收费实行政府指导价和市场调整价。执行指导价的范围，根据市人民政府的规定执行。物业管理企业可以依据业主的托付供应物业服务合同约定以外的服务项目，服务酬劳由双方协商确定。物业管理企业应当在物业管理区域内书面公布物业服务项目及其收费标准。其次十四条前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位担当。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人根据房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准担当;房屋销售合同未约定的，由建设单位担当。其次十五条利用物业共用部分获得的收益，归共同拥有该物业的业主全部，主要补充专项修理资金，也可以根据业主大会的确定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他须要。第四章物业的运用与维护其次十六条禁止下列损害公共利益的行为：(一)损坏房屋承重结构;(二)违法搭建建筑物、构筑物;(三)破坏房屋外貌;(四)擅自改建、占用物业共用部分;(五)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;(六)存放不符合平安标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危急性物品，或者存放、铺设超负荷物品;(七)排放有毒、有害物质;(八)发出超过规定标准的噪声;(九)法律、法规和规章禁止的其他行为。其次十七条业主、运用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和留意事项告知业主、运用人。业主、运用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本市的规定以及业主临时公约、业主公约。其次十八条业主、运用人应当根据规划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途运用物业，不得擅自变更物业运用性质。其次十九条物业管理企业发觉业主、运用人在物业运用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及业主临时公约、业主公约行为的，应当依据有关规定或者业主临时公约、业主公约予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。第三十条车辆在全体共用部分的停放、收费和管理等事项，由业主大会确定。业主大会确定对车辆停放收费的，参照物价部门的规定确定收费标准。业主大会成立前，车辆在物业管理区域内停放的，其收费标准应当根据物价部门的规定执行。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。公安、消防、抢险、救援、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放，不得收费。物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。第三十一条物业管理区域内的机动车停车场(库)，应当供应给本物业管理区域内的业主、运用人运用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人;停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。第三十二条新建商品住宅、公有住宅以及住宅区内的非住宅物业出售时，物业出售人和买受人应当根据国家和本市的规定交纳专项修理资金。专项修理资金应当用于物业的共用部分的修理、更新和改造，不得挪作他用。第三十三条专项修理资金应当存入银行专户，按幢立账、按户核算。业主委员会或者业主大会托付的物业管理企业每半年至少公布一次专项修理资金的收支状况，接受业主的监督。第三十四条物业修理、更新、改造和养护的费用，根据下列规定担当：(一)专有部分的所需费用，由拥有专有部分的业主担当;(二)部分共用部分的所需费用，由拥有部分共用部分业主根据各自拥有的房屋建筑面积比例共同担当;(三)全体共用部分的所需费用，由物业管理区域内的全体业主根据各自拥有的房屋建筑面积比例共同担当。根据本规定设立专项修理资金的，部分共用部分、全体共用部分的修理、更新和改造费用在专项修理资金中列支。但物业的共用部分属于人为损坏的，费用应当由责任人担当。第三十五条单幢房屋的共同部分，其修理、更新、改造和养护由该幢业主确定。涉及房屋大修或者专项修理、更新、改造的，应当经该幢房屋全体业主所持投票权三分之二以上同意，且不得与业主大会对全体共用部分作出的确定相抵触;其他确定事项，应当经该幢房屋全体业主所持投票权二分之一以上同意。单幢房屋的业主投票权确定方法和单个业主所持投票权最高限额，根据本规定第九条执行。第三十六条机动车停车场(库)的修理、养护费用由其全部人担当。机动车停车场(库)的专项修理资金根据物业管理专项修理资金标准交纳，纳入业主大会的专项修理资金账户管理，单独核算。第三十七条物业存在平安隐患或者被鉴定为危急房屋，可能危及公共利益或者他人合法权益时，责任人应当刚好修理养护，有关业主应当赐予协作。责任人不履行修理养护义务的，可以由物业管理企业报经业主大会同意或者干脆根据业主公约的约定，代为修理养护或者实行应急防范措施，费用由责任人担当。发生危及他人房屋运用平安或者公共平安的紧急状况时，物业管理企业应当马上组织修理、更新或者实行应急防范措施，并刚好通知业主委员会，修理费用由相关责任人担当。物业应当定期修理养护。物业出现国家和本市规定的必需修理养护的情形时，业主或者物业管理企业应当刚好履行修理养护义务。经区(县)房地产管理部门督促限期改正，仍未进行修理养护的，由区(县)房地产管理部门组织代为实施，费用由相关责任人担当。第五章法律责任第三十八条违反本规定的行为，法律、行政法规或者本市其他法规有惩罚规定的，依照有关法律、法规的规定处理。第三十九条业主、运用人违反本规定或者业主临时公约、业主公约，有损坏房屋承重结构、擅自变更物业运用性质等行为，损害其他业主、运用人合法权利的，业主委员会应当予以劝阻、制止;相关业主、运用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。第四十条建设单位违反本规定第八条第一款规定，未将物业管理区域符合业主大会成立条件的状况书面报告区(县)房地产管理部门，或者未根据规定供应有关资料的，由区(县)房地产管理部门责令限期改正，可处一万元以上十万元以下的罚款。建设单位违反本规定第三十二条规定，未按规定交纳专项修理资金的，由市房地资源局或者区(县)房地产管理部门责令限期改正，可处应交专项修理资金数额一倍以下的罚款。第四十一条违反本规定其次十六条第一项规定，损坏房屋承重结构的，由区(县)房地产管理部门责令马上改正，复原原状，可处一万元以上十万元以下的罚款;情节严峻的，可处十万元以上二十万元以下的罚款。违反本规定其次十六条第三项、第四项、第五项规定，破坏房屋外貌，擅自改建、占用物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备的，由区(县)房地产管理部门责令改正，复原原状，可处一千元以上一万元以下的罚款;情节严峻的，可处一万元以上十万元以下的罚款。第四十二条违反本规定其次十六条其次项规定，违法搭建建筑物、构筑物的，由区(县)房地产管理部门责令限期拆除，可处一万元以上十万元以下的罚款;当事人逾期未拆除的，区(县)房地产管理部门可以申请区(县)人民政府组织强制拆除。对正在实施违法搭建建筑物、构筑物的，区(县)房地产管理部门应当责令马上停止施工，可以暂扣施工工具、材料;拒不改正的，可以组织代为改正，代为改正的费用由当事人担当。附有违法建筑并结构相连的房屋，房地产登记机构不予办理房地产转移、抵押登记。第四十三条业主、运用人违反本规定其次十八条规定，擅自变更物业运用性质的，由区(县)房地产管理部门责令限期改正，复原原状，可处一万元以上五万元以下的罚款。第四十四条物业管理企业违反本规定其次十九条规定，对业主、运用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告有关行政管理部门的，由区(县)房地产管理部门责令改正，可处一千元以上一万元以下的罚款。第四十五条当事人对市房地资源局、区(县)房地产管理部门以及其他有关行政管理部门的详细行政行为不服的，可以依照中华人民共和国行政复议法或者中华人民共和国行政诉讼法的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人对详细行政行为逾期不申请复议，不提起诉讼，又不履行的，作出详细行政行为的行政管理部门可以依法申请人民法院强制执行。第四十六条市房地资源局、区(县)房地产管理部门以及其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发觉违法行为不予查处的，由其所在单位或者上级主管部门依法赐予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。第六章附则第四十七条本规定中有关专业用语的含义：(一)专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由单个业主独立运用、处分的物业部位。(二)部分共用部分，是指由部分业主共同运用、管理的物业部位、设施设备及场地等部分。(三)全体共用部分，是指由全体业主共同运用、管理的物业部位、设施设备及场地等部分。第四十八条非住宅物业管理和未选聘物业管理企业供应物业服务的住宅物业的管理，参照本规定执行。第四十九条本规定自20xx年11月1日起施行。1997年5月28日上海市第十届人民代表大会常务委员会第三十六次会议通过的上海市居住物业管理条例同时废止。 物业管理法律问题 随着房地产业的横向与纵向发展，物业管理已成为各国立法重点，虽然物业管理行业在国外已行之多年，但在中国大陆仍处于发展阶段。中国大陆之物业管理条例虽已颁布施行，但各地司法实践仍存在疑义，本文乃尝试以法律爱护和法律规范的角度为切入点及核心，采纳了比较探讨、判例探讨、多种学科交叉探讨等探讨方法，从经济法学、民法学的视角，谛视物业管理的主要法律问题，结合物业管理与住户的权益保障问题，对物业管理立法作一较为深刻的探讨与探讨，以期中国大陆物业管理制度与立法更能趋完善。本文先于学理理上对物业管理之相关概念作出较完整的定义与厘清，再从现实上中国物业管理发展的进程、存在的状况、面临的主要问题加以探讨，尤其本文花费相当多的篇幅探讨业主自治的法律理论与实践，期能对于中国物业管理的发展有所助益。另外，本文也引介各国的物业管理职业资格制度，详加说明中国大陆建立物业管理职业资格制度的必要，并尝试描绘中国大陆物业管理职业资格制度的轮廓，以利将来实务之运作。除了物业管理职业资格以外，本文也对于国内外物业管理行业制度加以比较，并以保障住户权益实现为着眼点，提出完善物业管理相关立法的说明。最终，本文则对于政策及后续探讨提出建议，在政策上建议政府在规划共同。