2023关于签购房合同注意事项.docx

2023关于签购房合同注意事项一 查证1.最主要的应当看两证，一个是国有土地运用证，一个是预售许可证。肯定要看原件。要看清晰您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺当的办理产权证。商品房预售，开放经营企业应当与消费者签订商品房预售合同，预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预售合同向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。确保将来顺当的办理产权证。2.必需要求承诺办理产权证的时间。明确房产证办理的详细时间以及无房产证、迟办房产证的违约责任。出卖人应当帮助买受人于房屋交付之日起或合同签订之日起90日内，办理产权登记手续。(第一阶段，开发企业应当在交付运用后60日内将须要由其供应的办理房屋权属登记的资料报送产权登记机关;其次阶段的30日里，由买受人办理产权登记手续)3.应留意新建商品房应取得住宅交付运用许可证后方可交付运用，无住宅交付运用许可证的，公安部门不予办理入户手续。4.房地产开发企业在商品住宅交付运用时，应当向消费者供应住宅质量保证书和住宅运用说明书，并按住宅质量保证书的约定担当保修责任。确保将来顺当的办理产权证。二 房屋面积的条款1.建筑面积、套内面积、运用面积和公摊的面积(自己分摊的公用面积)及其测量方法要明晰。详细做法：a,应在条款中写明建筑面积，建筑面积中含公用面积的组成部分及详细平米数、运用面积平米数、建筑面积与运用面积的比例。b,公摊面积：和开发商约定清晰，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有许多赠与这个，赠与那个，事实上有的时候是公用的面积。c,其他：所购楼房的楼号、房号、单元在整幢楼中的位置示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。另外房子宏观规划(主要是外部环境)要具体约定。面积差异的处理方式：一种是双方自行约定，约定运用面积不能大于1%，或者0.5%;另一种，约定面积误差比肯定值在3%以内的据实结算房款，面积误差比肯定值超过3%，开发商必需担当违约责任，同时允许购房者退房。某些开发企业将这一条规定在合同中干脆格式化为多退少补、据实结算，此点必需留意不接受，约定清晰。2.房屋质量的条款要具体地把质量要求写进合同。如：卧房、厨房、卫生间的装修标准、等级，建材配备清单、等级，屋内设备清单，水、电、气、管线通畅，门、窗、家具瑕疵，房屋抗震等级等。同时，合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保质期等。(下水道堵塞、墙面渗水、屋顶漏雨、墙体起鼓等等问题)留意：涉及装饰、设备标准承诺和基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺时，合同要求双方对有关承诺的违约责任作出处理约定。避开笼统地写上由出卖人接着完善或是由买卖双方协商解决或干脆空白不填。另外要留意楼盘小区内的规划及配套是否与广告说明相符。如户型、绿化、相关配套设施、开发商对小区的承诺等，可以以附页或附条件合同的形式签订。下列状况，购房人因为房屋质量问题，有权要求解除合同并要求赔偿损失：房屋主体结构质量不合格，不能交付运用;房屋交付运用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格;因房屋质量问题严峻影响正常居住运用。交付运用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当担当修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者托付他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人担当。留意查看交付标准：多数开发企业选择的是第一种交付标准，即该商品房阅历收合格。而国务院城市房地产开发经营管理条例中已明确规定，住宅小区等群体房地产开发项目应当进行综合验收，分期开发的应当分期验收，否则不得交付运用。确保将来顺当的办理产权证。三 交房时间和预期交房条件在预售合同中应予明确交付时间。比如交房装饰标准、物业的服务项目、收费等，同时明确违约责任。留意开发商利用合理顺延权利过长延迟交楼时间。对于一些不合理的、缺少依据的收费，如发展商聘请律师的费用、托付中介费、银行手续费等，拒付。楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，应 留意：如要购买地下车库应注明地下车位的范围、车位号、预售面积、预售价款，修理费、物管费等等。房子的保修期限和范围。对修理期限、条件作出约定。 明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常须要按揭，的确有的状况下按揭没有办下来，没有办下来的缘由比较困难，有购房者的缘由，也可能有房地产开发商的缘由，甚至也有一些是银行方面的缘由，也有一些是综合的。要明确，假如按揭办不下来，双方各自的责任是什么。楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，应留意：一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几。四 不行抗力条款确保将来顺当的办理产权证不行抗力应当是指不能预见、不能避开、不能克服的客观状况，比如说地震、发洪水等等，一般开发商通常把不行抗力的范围扩展了，比如说施工中假如遇到异样困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不行抗力。建议肯定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避开、不能克服的状况下，约定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责。五 补充条款签合同要留意的事项由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂。因此，购房人不要急于和开发商签订补充协议，先将补充协议拿回来，找专家进行询问，将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改。同时由于补充协议是由开发商拟定的，爱护购房人的条款很少，因此，应在专家的指导下，在补充协议中增加爱护购房人的条款。假如开发商不能满意购房人以上的合理要求，那么，购房人最好不要和开发商签订补充协议。六 退房条件假如出现以下八种状况，购房人可提出退房。1.实测面积与合同约定面积误差肯定值超过3%。楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内。2.开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期。3.开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的。4.开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的(有意隐瞒未取得预售许可证的除外)。5.开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严峻影响房屋正常运用的。6.不能或不能按期办理产权过户的。7.购房者贷款申请未批准，合同双方应付款方式不能协商一样的。，一个是预售许可证。肯定要看原件。要看清。8.合同中约定的其它退房条件出现时。七 其他留意事项在签商品房买卖合同时，应在全部空白处划线;双方另有约定的，在每句话末了盖章或者划线。在签订正式购房合同后，最好对该合同进行复印备份，并由房地产公司销售负责人签名确认，直至该合同由房地产公司到房管部门备案，以便日后出现纠纷时作为证据。房产合同编号只能在房管部门内部的联网中才能查到，即只有内部工作人员才能查到。一般的房产网是查不到的，只能查房屋代码。问一下。八 留意不同等条约楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内有的开发企业竟单方在合同中这样规定，出卖人逾期交房90日，买受人有权解除合同;买受人逾期付款30日，出卖人有权解除合同出卖人逾期交房的付3%违约金，买受人逾期付款的付5%违约金。双方权利、义务不对等的严峻程度可见一斑。当涉及屋面运用权、外墙运用权约定时，少数企业将其约定为归出卖人是完全不合理的。基于建筑物区分全部权的法律理论，建筑屋面之全部权、外墙之全部权均应当归房屋买卖双方共同全部，房地产开发商在物业售完后依旧无偿、无限期保留该物业屋面运用权和外墙运用权，明显有悖公正。开发商的补充条款只表明白开发商的看法，如不接受可以不签合同，或者就这些条款增加自己的限制条件。消费者发觉自己签订了不同等条约，也不要自认倒霉，可与经销商或开发商协商，找消费者协会协调，到工商和建设主管部门申诉，或通过法律途径解决购买中遇到的问题。依据中华人民共和国民法通则和最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的看法的有关规定，一方当事人利用优势或者利用对方没有阅历，致使双方的权利义务明显违反公允、等价有偿原则的，可以认定为显失，一个是预售许可证。肯定要看原件。要看清。中华人民共和国消费者权益爱护法也规定了格式合同中不公允、不合理的内容无效。因此，购房者可以在行为作出之日起一年内向当地人民法院恳求变更或撤销该合同或合同中显失公允的条款。另外在此说一点，大家在签订认购协议书时，也特殊要留意一点，就是：自签订认购协议书之日起在X日内交付房款及首期款并与卖方签订购房合同，若买方不能在规定时间内交款并签订合同，则视为弃权要赔偿定金。(在此没有就因双方合同条款协商不成而不能订合同的责任全部转嫁到购房者头上)。因此，请各位准备签订购房认购协议时，肯定要看清晰。