十强房地产不动产开发成本控制管理制度.docx

泛海控股股份不动产开发本钱控制管理制度（20180628 修订版）泛海控股股份二O一八年六月细的产品建造标准等说明。第二十七条 施工图设计完成前，本钱测算表中各本钱工程 的工程量可根据已有的相似工程的指标系数，由工程规划的基本 指标推算得出；施工图设计完成后，本钱测算表中的工程量应是 按图实际计算的结果。第二十八条 本钱测算表中的单价应根据产品定位、交楼标 准、图纸要求，按当地工程造价计算依据、市场行情计算得出； 也可参照已结算工程的单价调整得出，但应进行说明。第二十九条 施工图预算完成后目标本钱测算表中的材 料设备，对其品质应有准确的描述，且应与楼盘的定位相适应， 提供品牌和材质说明。第三十条 本钱测算过程中，局部配套工程的本钱分摊应遵 循以下原那么：（一）地下人防工程不保存本钱，全部摊销到其他物业形态 中。（二）具有产权的销售类物业（车位、库房等）按相应物业 的土地出让金加建安费用计算其本钱，原那么上少留本钱。（三）持有经营类的物业（学校、幼儿园、会所、车位等） 按其相应的建安费用计算其本钱，原那么上少留本钱。（四）竣工后移交教育部门的学校、幼儿园及移交业主委员 会的会所等移交使用类物业，在本钱测算时，其本钱作为配套公 用设施分摊本钱，不独立核算。（五）具体本钱分摊原那么参见目标本钱分摊指引。第三十一条 各阶段的本钱测算应有明显的可比照性，原那么 上不应有太大偏差，对于特殊情况偏差较大的内容，应有充分的 依据和说明。第三节 工程定位阶段目标本钱测算第三十二条 工程定位阶段，所属各公司对拟建工程进行详 细筹划，根据市场情况设定工程产品定位，确定明确的工程经济 技术指标、配置标准、建造标准等要求，组织测算工程本钱，确 定工程合约规划。定位阶段本钱控制目标必须控制在红线本钱范 围内。第三十三条 产品定位和目标本钱测算是一个互动的决策过 程，需要设计、营销、工程、本钱、财务等各部门反复沟通确定。 所属各公司应明确各项费用负责部门，并作为各负责部门的工作 目标。第三十四条工程定位阶段本钱测算与工程定位报告 一同上报泛海控股审批。经泛海控股领导审批同意的工程定位 阶段本钱测算作为工程各设计阶段的本钱控制目标。第四节 方案、扩初设计阶段目标本钱控制第三十五条 设计部门根据泛海控股审批同意的产品定位 报告及工程定位阶段本钱测算进行设计工作。第三十六条委托设计单位时，应在设计任务书和设计合同 中明确本钱控制工作要求，所属各公司本钱管理部应参与设计过 程中的阶段成果汇报，提出本钱控制意见。第三十七条 工程限额设计包括本钱限额设计和主要指标的 限量设计，所属公司在下发设计任务书时应提出明确的限额设计 指标，设计单位在进行方案设计时必须执行。第三十八条设计方案完成后，所属各公司本钱管理部应及 时组织本钱测算，校核上一阶段本钱控制目标，报不动产管理总 部备案。第三十九条方案、扩初设计阶段是设计阶段本钱控制的重 点，本钱主要控制点为跟踪方案优化及本钱预警。第五节施工图阶段的目标本钱控制第四十条所属各公司本钱管理部需对施工图设计过程进行 跟踪、测算、分析、比拟，验证是否满足设计本钱控制要求，对 不满足要求的内容提出修改建议。第四十一条主体工程应实行结构限额设计，所属各公司应 根据工程情况合理确定限额设计指标。限额设计指标应作为对设 计结果考核的标准之一。第四十二条 主体工程施工图纸完成并提交后，在45天内由10 所属各公司本钱管理部完成工程施工图阶段目标本钱。施工 图阶段目标本钱是详细、准确的执行目标本钱，经所属各公司充 分讨论研究确定，专题上报泛海控股审批。泛海控股相关部门收 到报审文件后开展审核工作，由不动产管理总部组织召开工程施 工图阶段目标本钱专题联席会议并综合评审后，报泛海控股领导 审批。第四十三条 经审批确定的工程施工图阶段目标本钱是工程 的最终执行本钱。第六节目标本钱的动态管理第四十四条 所属各公司本钱管理部门根据当月工程进展情 况（招投标、合同签订、变更签证、价款结算等），对目标本钱 的执行情况进行动态跟踪、汇总，分析本钱变化的增减动态和趋 势，完成本钱的动态分析，汇总本期本钱工作重点及难点，形成月度本钱工作报告，于每月25日前报送不动产管理总部。第四十五条 预测动态本钱单项变化超目标本钱，超出本钱 在该项所在二级科目中调剂，所属各公司需在月度本钱月报中进 行预警备案；预测动态本钱累计发生超目标本钱（二级科目）5% 以上的，所属各公司需重新调整目标本钱，并上报泛海控股审批。 未经审批，目标本钱不得在二级科目之间调剂。第四十六条泛海控股批复执行的工程目标本钱，除泛海控 股决策、规划条件、政府政策、市场环境等有重大改变外不得修11 订，因上述原因造成的目标本钱变动，由所属各公司填报目标 本钱调整审批表，经泛海控股审批后执行；一般改变作为正常 的本钱动态变化可在月度目标本钱分析报告中反映。第四十七条所属各公司本钱管理部负责建立并登记合同台 账，及时、准确、全面地反映本钱动态变化和合同执行情况。具 体按泛海控股开发合同管理方法执行。第五章招标阶段的本钱控制第四十八条所属各公司应根据工程各项工程内容进展情况 和招标计划的安排，按照泛海控股股份不动产开发运 营招标管理制度规定组织进行招标工作。第四十九条除特殊情况外，工程工程应优先选用工程量清单 方式进行招标。第五十条 工程标底由所属各公司本钱管理部门组织编制，从 科学合理和有利于竞争的角度出发，力求与市场的实际变化相吻 合，工程标底价原那么上不得高于目标本钱的90%,预留10%的洽 商变更空间。第五十一条工程标底完成后应及时封存，在定标前应严格保 密，所有接触过工程标底价的人员都负有保密责任，不得泄露。第五十二条 对中标价格超出目标本钱的，所属各公司应分 析原因、制定降低本钱的措施，控制各类大型招标的本钱价格在12合理范围之内。第五十三条 垄断性质的工程工程（如水、电、气等）应尽 力进行协调，最大程度降低造价。除垄断性质的工程工程外，其 他工程的施工或作业单位原那么上不得指定，须采取公开招标或内 部邀请招标方式进行。第五十四条合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容 概念应清晰。各所属公司应防止出现因工程工期紧张，先开工后 签合同的情况。第六章施工阶段的本钱控制第一节签证变更管理第五十五条 施工过程的本钱控制应满足目标本钱动态管理 的要求。当初步确定变更或签证价款超出目标本钱时，按本制度 第四章的规定执行。第五十六条 签证变更执行“一单一签，一单一算”原那么， 必须随附造价预算书，没有造价预算书，签证变更不予审核及批 复。第五十七条现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重 处理。须列清事由、工程实物量及其价值量，并由所属各公司主 管工程师和本钱人员以及监理单位现场管理人员共同签名。所属 各公司本钱人员必须对工程量、单价、用工量负责审核把关。第五十八条现场签证必须按“当时发生当时签证”的原那么， 严禁事后补签。签证内容、原因，工程量必须清楚明了，涂改后 的签证及复印件不得作为结算依据。第五十九条因业主要求或者因设计不当，确实需要变更设 计的，应填写设计变更审批表并附预算，经设计、工程、成 本等部门和所属各公司相关负责人认可事项后，方可下发给施工 单位执行；办理过程中必须对照有关设计、施工合同，明确经济 责任，杜绝盲目变更。第六十条 如果承包范围、工程内容或工程量发生较大增加、 扩展或发生实质性变化，不应按工程变更、现场签证处理，合同 金额500万及以上的、且单项工程变更或现场签证超原合同10% 及以上的合同变更需另行签订补充协议;合同金额500万以下的、 且单项工程变更或现场签证超原合同金额20%以上的需另行签订 补充协议；其它情况原那么上应尽量控制和减少补充协议的签订数 量。满足上述条件而签订的补充协议在完成所属公司内部审批后 需上报泛海控股审批。第六H"一条单项签证变更超出50万元以上（含50万）， 变更事项报泛海控股审批，审批通过后执行，工程公司接到审批 后以NC形式备案；单项签证变更低于50万元，工程公司完成内 部审批后执行，以NC形式备案；累计签证变更超出合同金额10% 及以上的按第六十条相关规定执行。14第二节工程进度款支付管理第六十二条 合同中约定的预付款比例应不超过合同金额的 20%,且须于合同中约定相应预付款的抵扣条款；施工单位应提 交等额的银行开具的预付款保函。第六十三条工程进度款的拨付应当按以下程序办理：施工 单位按合同中约定的付款周期报送施工进度计划和工程进度完 成月报表；所属各公司工程管理部会同监理人员，对照施工合同 及进度计划，审核工程进度内容、完工部位及工程质量证明等资 料；本钱部门负责整理复核工程价值量，对提交的工程进度款进 行审核。第六十四条工程变更、现场签证费用的初审结果经双方达 成一致意见后，可随进度款同期支付；初审结果存在争议的，原 那么上暂不支付，如遇特殊情况需报泛海控股审批。工程进度款支 付比例最高不得超过已完工程造价的80%,竣工验收后支付比例 不超过合同价的85%O特殊类及特殊情况违背合同原那么付款，需 报泛海控股审批。第三节工程材料及设备的本钱管理第六十五条 材料及设备采购环节的本钱控制应满足目标成 本动态管理的要求。所属公司上报目标本钱时，甲供材料和甲指15 乙供材料的品牌型号及档次标准作为目标本钱测算表的附件一 同上报。第六十六条工程开工前，所属各公司相关部门应及时列出 所需材料及设备清单，在工程施工承包合同中明确并列出所需材 料及设备清单，确定甲供、甲指乙供、甲控乙供、乙供类别。应 按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间，防止积压或 造成窝工现象。第六十七条 甲供、甲指乙供材料、设备的采购必须进行广 泛询价且采用招标方式。在质量、价格、供货时间均能满足要求 的前提下，宜选择售后服务和信誉良好的供应商。第六十八条 施工过程中，合同内明确的甲指乙供材料设备 品牌原那么上不允许因价格等原因进行变更。如因材料停产、设备 升级换代等特殊情况确需变更，所属公司必须查明真伪、确认变 更原因，并按相关制度规定办理变更审批手续。变更品牌应优先在招标文件中同等档次品牌范围内选择，也 可选择招标文件范围以外但同等或以上档次的品牌，费用原那么上 不予变更；变更品牌档次标准低于原品牌的，应扣减施工单位相 应费用。特殊类情况需报泛海控股审批。第六十九条 采购合同中必须注明：因供应商供货不及时或 质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的，供 应商必须承当赔偿责任。第七十条甲供材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂16家或商检部门的检验合格证、验收证明以及供货清单，方能办理 结算。第七章结算阶段的本钱管理第七H"一条 合同结算应具备以下基本条件，包括且不限于 以下内容：（一）符合合同（协议）有关结算条款的规定；（二）具备完整有效的质量评定结果和符合规范要求的验收 资料；（三）工程设计变更、现场签证及其他有关结算的原始资料 齐备。工程变更所附图纸电子版完整准确，纸版工程竣工图及电 子版工程竣工图完整准确；（四）合同遗留问题已处理完毕；（五）质量保证书已签署；（六）结算申请书应按要求编制，所附资料齐全。第七十二条各类合同结算资料及要求参照工程结算指 弓I。第七十三条精装修样板间结算原那么如下：（一）假设样板间施工单位为后期大范围精装招标中标单位， 在样板间所用材料、设备与大货招标相同的前提下，那么按中标单 价结算。其中，石材按大范围精装修甲供石材价格执行；17编制说明为提高泛海控股股份不动产开发本钱管理水平，建 立先进合理的目标本钱管理体系，确保泛海控股房地产开发工程 的本钱控制在目标本钱之内，特制定此本钱控制管理制度。本制度共十一章，九十七条，对本钱控制管理进行了阐述。本钱管理应事前有目标、事中有监控和事后有分析。从工程 前期到施工图设计完成，依据工程定位、方案、品质要求，持续 对工程的本钱进行测算，明确工程的目标本钱控制线，把目标成 本分解落实到每一项招标和合同上，使工程开发全过程的各项业 务顺利开展。工程实施期间，实行全面的本钱动态管理，责任落实到部门 和人员。加强规划、设计、工程招投标、物资采购、工程变更签 证、销售及运营等各环节的监督管理，确保工程本钱控制在目标 本钱之内，以到达预期的经营目标。工程竣工后实行全面的工程结算审核和本钱后评价，对本钱进行分析和总结，为以后本钱控制工作提供经验教训。（二）假设样板间施工单位在大范围精装修招标中入围但未中 标，那么：1、综合单价按其最后一轮报价与样板间合同约定价格 孰低结算；2、样板间石材单价可在大范围精装修石材甲供价格 基础上视现场实际情况上浮，上浮比例不得超过20%。（三）假设样板间施工单位在大范围精装修招标中未入围，那么:1、施工费单价按照当地定额组价原那么，其中：施工主材单价参 考最后一轮各投标单位样板间区域同样主材报价平均值；2、人 工、材料、机械按现场实际消耗量结算；3、样板间石材单价可 在大范围精装修甲供石材价格基础上视现场实际情况上浮，上浮 比例不得超过20%o以上结算原那么需在委托样板间施工单位时，由施工单位出具 承诺函给予确认，并在样板间委托合同中予以明确。特殊类及违 反样板间精装修合同原那么结算，需报泛海控股审批。第七十四条 工程结算要以所属各公司掌握的变更和现场签 证为准，施工单位提供的变更和现场签证仅作参考。第七十五条所属各公司本钱管理部应详细核对工程量，审 定价格、取费标准，计算工程总造价，做到资料完整、有根有据、 数据准确；当需要时，可聘请信誉好的咨询公司审核。第七十六条编制的预、结算书，应有综合单价的组价明细 及详细的编制说明，扣清甲供材料款项。第七十七条所属各公司作为结算的主责单位，对结算的准 确性、及时性负责。所属各公司本钱管理部门应对工程本钱进行18 跟踪分析管理，协同工程、设计等相关部门找出工程本钱超、降 的原因，并提出改进措施和意见。第七十八条所属各公司完成结算后应及时向不动产管理总 部提交结算备案申报表，不动产管理总部核查备案资料的完 整性、及时性以及报表数据的准确性，核查无误发起0A备案审 批流程，结算确认结果以不动产管理总部结算备案确认单为 准。第八章营销环节的本钱控制第七十九条在工程销售准备工作开始之前，所属各公司应将 营销总纲、整盘营销费用预算一并上报泛海控股审批。整盘营销 费用预算应控制在批复目标本钱中营销费用范围内。第八十条 在每年年底之前，所属公司须以整盘营销费用预算 为基础，根据年度销售任务及工程进度等情况，按照顾问费、代 理费、佣金、推广费、计入营销费用的样板间装修费（含软装）、 前期物业管理费等各项费用的预算要求，编制工程年度营销费用 预算表，经泛海控股审批后执行。第八十一条完善营销供应商选择控制流程，适用泛海控 股股份不动产开发运营招标管理制度中相关规定，完 善各项宣传推广活动的报价、比价、议价操作流程，原那么上采用 竞标的方式，谋求各项工作的优质低价，控制经营费用本钱。19第八十二条销售型产品（一）产品定位销售型普通住宅、写字楼及商业的产品，批 复目标本钱中营销费用应控制在预计销售收入的2. 5%以内，实际 执行原那么上控制在2. 2%以内，预留0. 3%的不可预见空间；（二）产品定位销售型豪宅的产品，批复目标本钱中营销费 用应控制在预计销售收入的2. 2%以内，实际执行原那么上控制在 1.9%以内，预留0. 3%的不可预见空间；（三）如客户整体购买样板间，原那么上应将软装与样板间打 包一同销售，根据软装现状及当时市场情况定价，销售所得价款, 计入销售收入。（四）在工程预期销售，根据市场情况，如遇销售价格大幅 提升或降低，偏离目标本钱售价，所属工程公司应对建设标准进 行重新确定（包括精装修标准、电气智能化标准、园建绿化标准 等），报泛海控股审批后方可实施。第八十三条自持型产品（一）自持型酒店、商业及写字楼等产品，为支付开业前到 岗人员的工资福利、开业前市场推广、广告费和其它行政开支所 制定的预开业预算（P0B）、运营设备及消耗品购置费（OE）、 IT软硬件系统购置费（IT）等列入开办费，计入工程开发本钱中。（二）为吸引主力店及特色商户入驻，自持型产品原那么上可 结合市场情况设置装修补贴，装修补贴额度需报泛海控股审批。 装修补贴方式应灵活多样，可选择折抵免租期、经营保底性补贴20等方式，尽量防止采用现金直接补贴的方式。假设发生现金补贴，计入该工程营销管理费用中。第八十四条所属各公司应建立营销供应商本钱信息库，通 过信息库的建立和营销供应商的评估机制，通过招标择优选择合 作单位，有效降低营销本钱。第九章其他费用的本钱控制第八十五条人力资源部门依据工程规模及开发进度合理制定 人员配备方案，预测人力资源本钱。第八十六条行政本钱依据所属公司工程目标本钱中管理费用 的额度，分年度拆分到各部门，作为部门考核指标。全员树立降低 本钱、增加效益的观念，全方位对工程的开发间接费进行监控，如 提高工作效率，减少浪费、尽量减少管理费用的开支等。第八十七条财务部门应提前做好与政府部门和银行的沟通， 争取税收优惠和融资多渠道，在可控范围内最大限度降低税金本钱 和融资本钱。第八十八条财务部门合理安排资金计划，发挥公司资金统筹 的优势，保证工程资金供求平衡，最大限度降低工程资金本钱。第八十九条 财务部门与本钱管理部配合，协调施工方和供应 商采取适当缓付款和票据结算方式降低财务本钱。第十章本钱后评估21第九十条工程工程竣工后，所属各公司本钱管理部应立即启 动工程本钱后评价工作。随工程结算逐步完成，开展对目标本钱测 算、控制过程和结果进行总结，对本钱偏差原因进行分析；总结成 本控制工作中的成功经验和缺乏之处，提出改进措施。第九十一条 随工程结算逐步完成，按目标本钱科目分类，总 结各本钱工程的造价指标和技术经济指标，作为新工程目标本钱测 算的依据。第九十二条 随工程结算逐步完成，分析工程的主要材料用量, 为相似工程的限额设计提供经验数据。第九十三条 随工程结算逐步完成，应及时对其工程的本钱信 息资料进行整理，并分类归档纳入所属各公司本钱信息库，同时将 数据资料及时上报不动产管理总部。（本钱后评价分析报告及附表 模板参见附件四）第十一章附那么第九十四条所属各公司应严格执行本本钱控制管理制度，及 时按工程进度上报目标本钱测算文件，按月上报月度目标本钱分 析报告。第九十五条所属各公司各级领导及责任人应严格按泛海控股 审批的目标本钱各项指标进行本钱控制工作。对预计超出目标本钱 的事项及时做出动态预警，保证工程目标本钱各项指标得到有效控22第九十六条不动产管理总部将定期对本钱控制工作进行跟 踪、检查，并将本钱控制工作纳入到所属公司的绩效考核范围。对 逾期不上报目标本钱测算或相关文件资料的、工程目标本钱指标控 制不利的等情况，不动产管理总部将视情节给予处分，情节特别严 重的，要追究相关人员责任。第九十七条本制度由泛海控股不动产管理总部负责解释。自 发布之日起执行。附件一、不动产管理总部本钱管控权限表附件二：目标本钱测算表附件三：设计阶段建安本钱限额目标（参考例如）附件四：本钱后评价分析报告及附表支持文件：1、泛海控股股份不动产开发运营招标管理制度（试行）；2、泛海控股股份不动产开发工程管理制度（修订 稿）23泛海控股股份不动产开发本钱控制管理制度（2015年11月23日经公司批准后发布并实施，2018年6月28 日修订）第一章总那么2第二章职责2第三章红线本钱管理5第四章目标本钱管理6第五章招标阶段的本钱控制12第六章施工阶段的本钱控制13第七章结算阶段的本钱管理17第八章营销环节的本钱控制19第九章其他费用的本钱控制21第十章本钱后评估21第十一章附那么22第一章总那么第一条 为加强泛海控股股份（以下简称泛海控股） 所属各公司的房地产开发本钱管理工作，提高工程本钱管理水 平，建立先进合理的目标本钱管理体系，确保房地产开发工程的 本钱控制在目标本钱之内，特制定本制度。本制度适用于泛海控 股境内房地产开发工程的本钱管理工作。第二条 境内房地产开发工程必须明确目标本钱，并对各项 业务本钱进行动态本钱管理，保证各项业务本钱始终处于受控状 态，确保本钱控制在规定的范围内，到达预期经营目标。第三条 建立以泛海控股不动产管理总部为管理监控中心， 各区域公司为自控平台的房地产本钱管控系统。所属各公司应根 据管理需要和工程实际情况，制订本公司本钱管理实施细那么，报 送泛海控股审批，确保本钱控制工作的顺利对接与实行。第二章职责第一节不动产管理总部本钱管理职责第四条不动产管理总部为所属各房地产开发工程本钱控制 的管理部门，负责制订、修订泛海控股不动产开发各项本钱管理 制度及流程，催促、指导所属各公司建立并完善本单位的本钱管 理实施细那么，跟踪、检查其执行情况，对本钱实行严格的制度监 控，保证公司本钱管理体系的正常运行。第五条 组织审核和批准各公司上报的房地产工程红线成 本、目标本钱、合约规划、工程进展过程中的超目标本钱费用， 审核所属各公司关于目标本钱调整的请示。通过NC系统的监控 及本钱月报审核等多种方式，对所属各公司目标本钱的执行情况 进行动态监控。催促所属各公司依据目标本钱主动影响和控制规 划设计单位的设计成果。第六条负责NC本钱系统运行及管理工作，跟踪、落实各项 目本钱执行情况，实时了解并掌握各工程本钱的实际构成及变 动，汇编工程本钱报表，分析、总结工程本钱控制情况，协助、 催促所属各公司做好工程实施过程中的本钱控制工作。第七条按照泛海控股股份不动产开发运营招标 管理制度（试行）规定，参与管控权限内的招投标工作（不动 产管理总部本钱管控权限表详见附件一）。第八条组织所属各公司进行合同、签证变更及结算的备案 工作，出具备案确认结果；审核所属各公司年度、月度开发本钱 预算执行情况；审核所属各公司上报的超出合同原那么付款申请文 件。第九条 负责收集、整理本钱信息资料，建立本钱信息库， 及时各工程本钱动态资料，为泛海控股提供决策依据。第十条根据管理需要，派出检查小组对工程本钱进行阶段 性检查，对工程本钱发生的合理性、本钱管理的规范性提出审核 意见。第十一条组织房地产本钱管理方面的专题研究、经验交流、 技术培训，推广先进的本钱管理经验。以培训、双向交流、研讨 会等方式，增进全员的本钱管理意识，寻求降低本钱的有效途径, 促进泛海控股房地产本钱管理水平的提高。第二节所属各公司职责第十二条所属各公司为各项本钱业务的主责单位，所属各 公司本钱管理部为具体本钱管理、控制和执行部门。所属各公司 应认真执行泛海控股本钱管理制度，建立适用于本公司的本钱管 理体系，结合实际情况制定本公司本钱管理实施细那么，并自觉接 受泛海控股的监督。所属各公司须建立责任本钱体系，明确本钱 管理的责任部门和主要负责人，并根据工程开发各项业务活动的 特点，明确其考核标准。第十三条 所属各公司负责收集工程所在地的类似工程本钱 信息，负责组织工程红线本钱、设计概算、施工图预算的编制工 作，根据相关设计文件及技术资料细化工程投资估算，形成房地 产工程目标本钱测算文件。第十四条 按照泛海控股股份不动产开发运营招 标管理制度（试行）、泛海控股股份工程物资招标 管理方法（试行）规定，组织权责范围内的工程招标和材料、 设备采购工作。第十五条负责工程开发本钱费用核算，及时、全面、准确、 动态地反映工程本钱费用情况，及时在NC系统里录入本钱信息, 定期对变更签证进行梳理，按规定编报动态本钱报表等有关资 料。对工程开发过程中的本钱进行持续监控，分析工程本钱的增 减动态和趋势，发现超目标本钱时，应及时预警，对本钱异常偏 差实行有效监控与处理。第十六条 正确处理本钱、质量、进度、安全、效益之间的 关系，努力缩短开发周期，加快投资回收期，提高投资利润率。第十七条熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求, 预算定额水平等本钱控制因素，用足用活各项政策、资源，熟悉 当地人材机市场价格波动情况，提高本钱控制的预见性，努力寻 求降低本钱费用的途径。第十八条收集、整理所属各公司所在地区的房地产本钱信 息，建立所属各公司房地产本钱信息库，并将所属各公司信息库 及时上报泛海控股，作为泛海控股本钱信息库的组成局部。第三章红线本钱管理第十九条红线本钱概念以市场为导向，本着确保工程盈利的宗旨，根据市场调研的 售价或租金等条件并考虑工程投资收益后反推工程总支出的预 期最高值即为红线本钱。红线本钱经集团批复后不得突破。工程投资收益根据不同地区市场情况及拟开发产品盈利能 力合理确定，原那么上销售型物业销售净利润率不低于20%、自持 性物业内部收益率不低于8%o第二十条对于拟开发工程，由泛海控股牵头组织相关所属 各公司进行市场调查，根据拟开发工程规划指标、市场情况、产 品预期售价及期望利润等条件，组织进行前期投资收益测算，反 推工程红线本钱预算，采用本钱经验值估算法把红线本钱分解落 实到每一项招标及合同，明确确定本钱控制线并落实责任。第二十一条 工程红线本钱预算作为工程建议书或 工程可行性研究报告的重要组成局部，是工程决策的重要依 据，经评审后，与工程建议书或工程可行性研究报告一 同上报泛海控股领导审批。经泛海控股领导审批同意并确认立项 后，相应工程红线本钱预算作为该工程定位、规划设计的成 本控制目标，不得突破。目标本钱管理第一节目标本钱定义及管理原那么第二十二条目标本钱是公司基于市场状况，结合公司的经 营计划目标经过努力所要实现的预期本钱指标，目标本钱应控制 在红线本钱范围内。第二十三条 所属各公司依据不动产管理总部制定的目标 本钱科目体系编制目标本钱测算表（详见附件二）。第二十四条目标本钱管理原那么市场导向原那么：目标本钱管理以市场为导向，确保经营目标 的实现。准确严谨原那么：目标本钱指标应科学准确，每项来源都要有 充分依据，保证目标本钱的权威性。事前控制原那么：目标本钱管理要做到事前控制为主，事中事 后控制为辅，在产品定位、设计、招标、施工之前发现问题，减 少无效本钱。动态管理原那么：工程的动态本钱要及时与目标本钱进行比拟 并纠偏，确保建设工程总本钱在目标本钱控制范围内。可追溯性原那么：编制目标本钱的资料，须及时收集、整理、 存档。目标本钱包括：规划设计图、施工图、政府对房地产相关 的收费标准、市场信息价、财务利息、营销费用、管理费用的计 算依据及其他相关文件等。第二节目标本钱编制要求第二十五条目标本钱的编制是分阶段实施，包括工程定位 阶段的本钱测算、方案及扩初设计阶段的细化本钱测算、施工图 设计阶段的目标本钱测算。第二十六条目标本钱的制订以工程的规划指标、建造标准 以及事先确定的销售交楼标准为基础，目标本钱测算表必须附详