2022年一线城市房价走势分析：下调趋势明显.docx

一线城市房价走势分析：下调趋势明显房地产调控开头得早，杠杆化得到掌握，后续严峻泡沫化导致 系统性风险的概率低。这对于一线城市房价的影响又会是怎样呢?详 细的走势详情分析，请见下文。我们讨论了 2022年以来中国几轮房地产小周期的进程，这些 周期中蕴含着一些基本规律：第一，房地产销售脉冲往往伴随利率周期的刺激。2022年四 季度、2022年二季度，2022年四季度（本轮）开头的几轮销售脉冲， 都是伴随着降息周期的驱动。其次，几乎每轮强销售脉冲背后都有政策的推波助澜。2022 年四季度开头的那轮周期包括7折利率、两成首付、下调契税等一系 列政策刺激;2022年是四大行松绑首套房贷利率;2022年四季度以来 这轮脉冲则包括“930”、“330”，以及今年初契税营业税新政的推 动。第三，政策紧急刹车调控一般都会有效果。不要认为政策调控 会没效果，从历史阅历看，基本上每轮调控政策开头之后的2-3个月 之内，销售增速都会开头一轮趋势性下行。第四，工业表现（发电量）滞后于地产销售脉冲3-6个月左右。 从阅历上来说，地产销售增速上升和下降将滞后带来地产新开工和投 资的回升和回落，以及工业表现的回升及回落。第五，价格同比一般滞后于销量拐点，但基本同趋势变化。从 70个城市价格和高频价格数据来看，地产价格涨幅一般与销量同趋 势，在大部分周期中略有滞后。关于本轮地产周期，目前的基本状况是：第一，目前处于一轮降息周期的末端，从当前经济和通胀状况 来看，降息空间已支取完毕。2022年11月-2022年10月的这轮降息 周期应当基本上已经结束，在经济停止快速下行、通胀率已经抬升的 背景下，后续再度降息可能性比较低。其次，这轮销售脉冲已持续13个月，已基本持平于历轮脉冲 强度。2022年的销售脉冲大约11个月；2022年开头的销售脉冲大约 13个月，本轮也已大体持续13个月（包含2022年四季度的短暂回落）， 时间上已大体差不多。第三，政策风向确认已经变化。人民日报中国经济不需要 地产投机客标志着政策已经转向，上海、深圳、南京、武汉等城市 不同力度的调控措施已经出台。第四，政策非全国性收紧，目前部分二线至三四线城市还处于 “房地产去库存”的影响之下。由于这次政策风险转变比较快，涨幅 过高的城市和部分库存压力较大的城市因地制宜、因城施策的政策特 征比较明显，部分城市仍处于前期刺激政策的影响之下，甚至可能仍 会有区域性去库存政策出台。第五，政策重点在需求端限制，在信贷、利率、土地供应等方 面均尚无强力度政策。目前的调控政策依旧是力度适中的（按我们地 产组的推断是“时点与力度耐人寻味，呵护与调控左右犯难”），在 信贷、土地供应方面仍未有实质性政策出台。更多房地产行业，最新相关市场行情资讯，请查阅发布的 2022-2022年中国中国房地产行业进展分析及投资潜力讨论报告。