2022年中级经济师《房地产经济》真题及答案.docx

2022年中级经济师房地产经济真题及答案一、单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1 .以下关于区位的说法中，错误的选项是（）。A.区位是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系B.区位不随时间而变化，仅由方位和距离两个因素决定C.地理环境变化和交通网络扩张都会引起区位的变化D.政治区位是反映某一事物与政治中心、政治边界等政治要素相互关系的区位正确答案：B【答案解析】在特定的时间，区位是确定的和唯一的，受方位和距离两个因素的制约。前提是时间是特 定的, 而题目中B项说区位不随时间而变化，仅由方位和距离两个因素决定。因此是错的。2 .中心商务高度等于（）之比。A.中心商务区建筑面积总和与总建筑基底面积8 .中心商务用地建筑面积总和与总建筑面积C.中心商务用地建筑面积总和与总建筑基底面积D.中心商务区建筑面积总和与总建筑面积正确答案：AD.专业研究机构提供的相关资料参考答案：B【答案解析】B项属于初级资料而不是次级资料。20.房地产开发投资和置业投资是根据投资是否直接（）而划分的。A.作用于房地产产品B.形成增量房地产C.使投资者拥有房地产D.取得土地使用权参考答案：B【答案解析】按照是否直接形成房地产增量资产，房地产直接投资可分为房地产开发投资和房地产置业 投资。21 .银行向某家庭提供了年贷款利率为6%,期限为10年，按月等额归还的个人住房抵押贷款，该家庭承 当的实际年利率是（）。A. 6. 14%B. 6. 15%C. 6. 17%D. 6. 50%参考答案：C【答案解析】i=（l+r/n）、一1=（1+6%/12）121=6. 17%22 .房地产开发工程中的根底设施建设费，是指工程红线范围内建筑物（）米以外的各种管线、道路工程 的建设费用。A. 1B. 2C. 3D. 4参考答案：B【答案解析】房地产开发工程中的根底设施建设费，是指工程红线范围内建筑物2米以外的各种管线、 道路工程的建设费用。23 .假设某房地产投资方案的财务净现值小于零，那么该方案在经济上不可行，因为该方案是（）的方案。A.投资亏损24 不能满足基准收益率要求C.无利可图D.风险很大参考答案：B【答案解析】当财务净现值小于零时，说明该方案不能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平， 故该方案不可行。24.投资工程的盈亏平衡分析是指在一定的市场环境、生产能力及经营管理条件下，对产品的（）进行相 互关系分析的一种不确定性分析方法。A.产量、价格、本钱B.产量、利润、价格C.产量、本钱、利润D.本钱、利润、价格参考答案：C【答案解析】投资工程的盈亏平衡分析是指在一定的市场环境、生产能力及经营管理条件下，对产品的产 量、本钱、利润进行相互关系分析的一种不确定性分析方法。25.在对投资工程进行敏感性分析时，临界点是指不确定因素的变化使工程（）的临界数值。A.由可行变为不可行B.由低风险变为高风险C.由敏感性弱变为敏感性强D.由盈利变为不盈利参考答案：A【答案解析】临界点是指不确定因素的变化使工程由可行变为不可行的临界数值。26.从房地产投资工程风险分析的过程来看，感知风险和分析风险是（）阶段的重要内容。A.风险识别B.风险估计C.风险评价D.风险应对参考答案：A【答案解析】风险识别过程包含两个环节：一是感知风险;二是分析风险。27.预售是房地产开发商普遍采用的营销方式。从风险应对的角度看，该营销方式采用了（）的方法。A.风险回避B.风险组合C.风险转移D.风险自留参考答案：C【答案解析】在房地产投资中，契约性转移主要包括预售、租售、出售一定年限的房地产使用权、工程 工程 出包与分包等方式。所以预售属于风险转移。28.某投资者拟以500万元的限额购置店铺，现有销售总价分别为500万元、200万元、160万元的3个店铺供 其选择。该投资者可选择的投资方案是（）个。A. 1B. 2C. 3D.4参考答案：D【答案解析】在假设干可采用的独立方案中，如果有资源约束条件，那么只能从中选择一局部方案实施，可 以将它们组合为互斥方案。此题中可选择的投资方案是500万、200万、160万、（200+160）万共4个。29 .假设投资资金是投资者进行投资的强制约束条件，那么在进行方案比选时宜采用（）。A.净现值法B.净将来值法C.净年值法D.净现值率法参考答案：D【答案解析】在投资资金受到强制约束的情况下，一般宜采用净现值率法。30 .采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（ZXIRR）与基准收益率（ic）进行比 较, 判别标准是（）。A.假设IRRic,那么投资大的方案为优B.假设IRRic,那么投资小的方案为优C.假设aiRR参考答案：A【答案解析】假设IRR>ic,那么年均净现金流大的方案为优;假设（K4IRR31 .在房地产投资工程可行性研究中，要对现金流量进行折现分析，这是投资工程经济评价的（）原那么 的要求。A.有无比照B.以动态分析为主C.以定性分析为主D,收益与风险权衡参考答案：B【答案解析】动态分析是指利用资金时间价值的原理对现金流量进行折现分析。32 .对于房地产开发工程的工程系统构成而言，以下包含关系的说法中，正确的选项是（）。A.单项工程G单位工程G分部工程e分项工程B.单位工程G单项工程G分部工程e分项工程C.分项工程e分部工程e单位工程e单项工程D.分项工程e分部工程g单项工程g单位工程参考答案：C【答案解析】房地产开发工程的工程系统由单项工程、单位工程、分部工程和分项工程构成。33 .在房地产开发工程管理的矩阵型组织中，每一项纵向和横向交汇的工作，指令来自（）。A.纵向部门B.横向部门C.纵向和横向两个部门D.工程经理参考答案：C【答案解析】在房地产开发工程管理的矩阵型组织中，每一项纵向和横向交汇的工作，指令来自于纵向和 横向两个部门。34 .在房地产开发工程管理过程中，可行性研究阶段的启动标志是（）。A.工程建议书获批准B.编制可行性研究大纲C.工程时机研究D.签订设计合同参考答案：A【答案解析】在房地产开发工程管理过程中，可行性研究阶段的启动标志是工程建议书获批准。35 .在工程招标中，投标人按招标文件向招标人提出报价的行为是（）oA.承诺B.议价C.要约D.邀约参考答案：C【答案解析】投标人按招标文件向招标人提出报价的行为是要约。36 .房地产工程建设投资的工程费用不包括（）。A.税金B. 土地使用费C.间接费D.直接费参考答案：B【答案解析】土地使用费属于工程建设其他费用，不属于工程费用。37.某房地产开发企业对潜在消费者的户型需求进行了调研，并将调研结果作为开发工程规划没计的依 据之一，这说明该企业开发经营遵循的观念是（）。A.生产观念B.推销观念C.市场营销观念D.产品观念参考答案：C【答案解析】市场营销观念的根本内容是：消费者需要什么房地产产品，企业就应当开发和销售什么房地产产品。企业考虑问题是从反映市场的需求出发，按照目标客户的需求去组织开发和销售。38.房地产开发经营企业采取直接渠道进行商品房销售的优点是（）。A.有利于发挥销售专长B.销售队伍建设本钱低C.销售策略调整快捷D.销售效益好参考答案：C【答案解析】房地产销售采取直接渠道，产销直接见面，便于房地产开发企业直接了解客户的需求、购 买 特点及变化趋势，由此可以较快地调整销售策略。39.某商品房开发工程即将上市时适逢金融危机，该工程开发建设资金主要来自银行借贷，为防止资金 链断裂的风险，此时稳妥的定价目标宜设定为（）。A.实现预期利润B.维护企业形象C.维持市场占有率D.维持营业参考答案：D【答案解析】中心商务高度指标（CBHD二中心商务区建筑面积总和/总建筑基底面积3 .消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的关系是（）。A.假设预期房地产价格上涨,那么会减少其现时需求B.假设预期房地产价格下降,那么会增加其现时需求C.假设预期房地产价格上涨,那么会增加其现时需求D.假设预期房地产价格不变,那么会减少其现时需求正确答案：C【答案解析】当消费者预期房地产价格在未来会上涨时，就会增加现时需求。4 .“某宗房地产位于汽车站的北侧表示的是该宗房地产的（）。A.环境8 .方位C.通达性D.朝向正确答案：B【答案解析】方位是指方向和位置，主体和客体间的区位关系可以用方位表述。【答案解析】当房地产开发企业受到市场不景气、同行业竞争剧烈等方面的冲击时，商品房无法按正常价 格出售，为防止资金链断裂甚至企业倒闭，往往推行大幅度折扣，以保本价格甚至亏本价格出售商品以求资金收 回，维持营业。40.某商品房开发工程采用本钱加成法测算得出的价格是5 000元/nf。根据市场调查结果，80%的被调查 者可接受的价格范围是6 0006 500元/nV, 10%的被调查者可接受的价格范围是7 000元/nf以上，企业决策 者最终将工程的销售价格确定为均价6 500元/m，该工程采用的主要定价方法是（）。A.目标利润定价法B.需求导向定价法C.竞争导向定价法D.比较定价法参考答案：B【答案解析】需求导向定价法是以客户的需求强度及其对价格的承受能力作为定价依据，是表达市场营销 观念的一种定价方法。题目中该企业对市场进行调查，并根据消费者的价格承受能力确定了工程价格，所以是 需求导向定价法。41 .在某花园洋房开发工程开盘前，房地产开发企业邀请了约200名当地不同行业的人士到现场参观，向来 访者提供自助晚餐，并举行了抽奖活动。上述促销手段属于房地产促销方式中的（）。A.人员推销B.活动推广C.营业推厂D.公共关系推广参考答案：B【答案解析】在某花园洋房开发工程开盘前，房地产开发企业邀请了约200名当地不同行业的人士到现 场参观，向来访者提供自助晚餐，并举行了抽奖活动。这是楼盘庆典的一种，属于房地产促销的活动推广。42 .某城市某种商品住宅2022年3月1日至11月1日的价格平均每月比上月上涨0.3%,其中某套商品住宅 2022年5月1日的价格为3 500元/rtf。如将该套住宅的价风格整到2022年11月1日的价格，那么调整后的价格 是（）元/Ilf。A. 3 552. 82B. 3 563. 00C. 3 563. 47D. 3 574. 16参考答案：C【答案解析】F析调整后的价格二3500X（1+0. 3%厂6=3 563.47。43.某建筑物8年前建成交付使用，建筑面积为120nl单位建筑面积的重置价格为600元/行，年折旧额为1 440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（）。A. 81.00%B. 84. 00%C. 84. 17%D. 84. 80%参考答案：B【答案解析】成新率=1-（1-R）t/RX100%,由于题目给出了年折旧额的值,所以可知C（l-R）/N=1440, C=600X 120=72000,可知（1-R）/N=0. 02。成新率=1-0. 02 义 8 X 100%=84%。44 .某套住宅未来每年的潜在毛租金收入为2万元，空置和收租损失为潜在毛租金收入的10%,运营费用 率为20%,该住宅的年净收益是（）万元。A. 1.40B. 1.44C. 1.60D. 1.80参考答案：A【答案解析】净收益二潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=2-2 X 10%-2 X 20%=l. 4o45 .净收益二潜在毛租金收入-（）+其他收入-运营费用。A.空置和收租损失B.还本付息额C.折旧额D.所得税参考答案：A【答案解析】净收益二潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用。46 .在物业管理中，制定临时管理规约的主体是（）。A.业主大会B.业主委员会C.物业建设单位D.物业效劳企业参考答案：C【答案解析】临时管理规约一般由物业建设单位在物业销售之前预先制定。47 .在物业管理招投标活动中，评标、验标、定标的规那么对所有的投标人都是一致的，这表达了物业 管理招投标的（）原那么。A.公开B.公平C.公正D.老实信用参考答案：C【答案解析】公正原那么是指要用同样的准那么作为衡量所有投标书的尺度，评标、验标、定标的规那么与评 分标准对所有的投标人都是一致的。48 .以下关于前期物业效劳合同特点的说法中，错误的选项是（）。A.前期物业效劳合同由建设单位和物业效劳企业签订B.前期物业效劳合同具有过渡性C.前期物业效劳合同的有效期限应为三至五年D.前期物业效劳合同属于附终止条件的合同参考答案：C【答案解析】前期物业合同的特点有：由建设单位和物业效劳企业签订;过渡性;附终止条件的合同。49 .以下原那么中，不属于物业效劳收费原那么的是（）。A.合理原那么B.公开原那么C.费用与效劳水平相适应原那么D.费用与支付能力相适应的原那么参考答案：D【答案解析】物业效劳收费原那么的有：合理原那么；公开原那么；费用与效劳水平相适应原那么。50 .商品住宅房屋所有权转让后，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金所有权归（）。A.该房屋出售人B.该房屋买受人C.该房屋所在住宅小区业主大会D.该房屋所在地政府房产主管部门参考答案：B【答案解析】房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余的情况，该房屋分 户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。51 .抵押房地产的房屋所有权人或建设用地使用权人是（）。A.借款人B.抵押人C.贷款人D.抵押权人参考答案：B【答案解析】抵押房地产的房屋所有权人或建设用地使用权人是抵押人。52 .在房地产抵押贷款期间，未经（）同意，抵押人不得变卖抵押房地产。A.保险机构B.房屋主管部门C.抵押权人D.房屋承租人参考答案：C【答案解析】在房地产抵押贷款的抵押期内，抵押品使用权归属抵押人，但未经抵押权人同意，不得变 卖抵 押品。53某人购房贷款60万元，采用等额本金还款方式分10年归还，贷款年利率为5%,那么第10个月的贷款余额 是（）万元。A. 53B. 55C. 57D. 59参考答案：C【答案解析】贷款本金P为600000元，贷款月利率i=5%+12=0. 4167%,按月计算的贷款期数n=10X 12=120。该 贷款的每月分期付款额Q二PX i X (l+i)/(l+i)、-1=6365(元)o要求第10个月的贷款余额，可知分期 付款已清偿 9 个月，m=9 ,那么贷款余额= a X (1+i) (n-m)-l/ (1+i) (n-m) X i=6365 X (1+0.4167%)4167%) 111X0,4167% =565713.48 阮)仁 57(万)。54 .在按月等额归还方式下，会导致个人住房贷款月还款额增加的是()。A.降低首付款比例B.降低贷款利率C.降低抵押率D.延长贷款期限参考答案：A【答案解析】根据等额还款抵押贷款公式a邛XiX(l+i厂n/(l+i)T可知，当首付款比例降低时，那 么需要贷款的P值就变大了，那么月还款额就增加了。55 .房地产保险的保险金额一般根据保险房地产的()确定。A.评估价值B.账面价值C.历史本钱D.交易价格参考答案：A【答案解析】房地产保险的保险金额一般根据保险房地产的评估价值确定。56 .以下与房地产有关的税种中，属于房地产保有环节税种的是（）。A.耕地占用税B,房产税C.契税D. 土地增值税参考答案：B【答案解析】房地产持有环节的税收也成为房地产保有环节的税收，相当于商品使用环节的税收，如房产 税、城镇土地使用税。57 .以下关于房产税的说法中，正确的选项是（）。A.房产税按评估值征收B.房产税的税率全国统一C.房产税按季度征收D.非出租的房产不征收房产税参考答案：B【答案解析】房产税具有以下根本特点：属于财产税，其征税对象是房产。按年征收、分期缴纳。 区别房屋的经营使用方式规定征税方法，对于非出租的房产，依照房产余值计算缴纳，对于出租的房产， 依 照房产租金收入计算缴纳。税率全国统一。58 .计算房地产开发工程土地增值税应纳税额时，对增值额超过扣除工程金额50%但不超过100%的局部， 适 用税率是（）。A. 0%B. 0%C. 0%D. 0%参考答案：B【答案解析】增值额超过扣除工程金额50%、不超过100%的局部，适用税率是40虬59.在征收土地增值税时，固定扣除工程（）。5根据古典地租理论，地租是农产品市场价格扣除生产本钱和（）后的余额。A.平均税费B.平均利润C.平均市值D.平均价格参考答案：B【答案解析】地租二市场价格-生产本钱-平均利润6.集体土地征收是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得集体土地（）的行 为。A.所有权B.使用权C.继承权0.通行权参考答案：A【答案解析】集体土地征收是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得集体土地 所有权的行为。A.包括为取得土地使用权所支付的金额B.不包括为取得土地使用权所支付的税金C.不包括与转让房地产有关的税金D.包括房地产保有环节的税金参考答案：A【答案解析】在征收土地增值税时，规定扣除工程包括为取得土地使用权所支付的金额。60.以下经济活动中，不需缴纳印花税的是（）。A.书立土地使用权出让合同B.领受房产证C.领受国有土地使用证D.书立土地租赁合同参考答案：D【答案解析】土地租赁合同不属于印花税应税凭证，不缴纳印花税。二、多工20题每是蕤分。每是勤窗由有2个或2个以上符合是直，至少有1个铺版铺陇此题不;少选，所选的每个选项得05分）61 .决定房地产需求量的一般因素有（）。A.房地产的价格水平B.消费者的收入水平C.消费者的偏好D.相关物品的价格水平E.房地产开发商对未来的预期参考答案：ABCD【答案解析】决定房地产需求量的一般因素有：房地产的价格水平;消费者的收入水平;消费者的偏好; 相关物品的价格水平;消费者对未来的预期。E.房地产开发商对未来的预期，属于决定房地产供应量的因素。62.城市是人类社会第二次社会劳动大分工的产物，最早的城市是以（）为主的集市。A.畜牧业B.商业C.制造业D.手工业E.效劳业参考答案：BD【答案解析】城市是人类社会第二次社会劳动大分工的产物，当初以商业和手工业为主的集市即是最早的城市。63.以下关于设有抵押权的房屋拆迁补偿和安置的说法中，正确的有（）。A.未进行抵押登记的，补偿款付给被拆迁人B.能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，但须经抵押权人认可C.不能解除抵押合同的，补偿款支付给抵押权人I）.不能解除抵押合同的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿E.抵押权人承担由于拆迁设有抵押权的房屋而造成的损失参考答案：BD【答案解析】设有抵押权的房屋被拆迁时，应当按以下程序进行补偿和安置：要认定抵押的有效性。未 进行抵押登记的，视为无效抵押，拆迁时不应按已设定抵押的房屋进行补偿、安置;能解除抵押合同的，补 偿款付给被拆迁人，付款前必须经抵押权人认可;不能解除抵押关系的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿， 缺乏 清偿的，抵押权人按照相关法律规定向抵押人进行追偿。64.国有建设用地使用权的协议出让与招标、拍卖、挂牌出让的区别有（）。A.适用范围不同B.出让金形成方式不同C.最低价确定的原那么不同D.协议出让无需公布出让方案E.出让主体不同参考答案：ABC【答案解析】协议出让与招标、拍卖、挂牌出让的区别有：适用范围不同;出让金形成方式不同;最低价 确定 的原那么不同。65.国有建设用地使用权出租中，以下关于租赁双方权利义务的说法中，正确的有（）。A.出租人有依法收回出租的国有建设用地使用权的权利B.对于已出租的建设用地使用权，出租人没有对租赁标的物进行维护的必要C.国有建设用地使用权出租后，出租人可以终止履行出让合同D.承租人违反租赁合同，导致租赁标的物受到损失的，应负损害赔偿责任E.按照租赁合同的规定，承租人有合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附着物的权利参考答案：ADE【答案解析】对于已出租的建设用地使用权，出租人要对租赁标的物进行必要的维护，B错；国有建设 用地使用权出租后，出租人必须继续履行出让合同，C错。66.房地产市场定性调研是在市场调研中有关房地产市场参与者的（）等方面的资料。A.外貌B.倾向性C.感觉D.动机E.态度参考答案：BCDE【答案解析】房地产市场定性调研就是在房地产市场调研中有关房地产市场参与者的根本特征、倾向 性、感觉、动机和态度等资料的调研方法。67 .房地产投资具有（）等特点。A.投资品种的多样性B.投资收益的稳定性C.投资价值的附加性D.投资变现的便利性E.投资区域的差异性参考答案：ACE【答案解析】房地产投资的特点有：投资品种的多样性、投资变现的复杂性、投资价值的附加性、投资 区域 的差异性、投资收益的个别性、投资过程的综合性、投资预期的风险性、投资决策的专业性。68.以下因素中，影响出售型房地产开发投资工程经济效益的主要不确定因素有（）。A. 土地取得本钱B.经营本钱C.租赁收入D.租售价格E.建安工程费参考答案：ABDE【答案解析】房地产投资工程的主要不确定因素有：土地取得本钱、建筑安装工程费用、租售价格、开 发 周期、融资本钱、空置率、经营本钱、投资收益率。69 .在对互斥方案进行直接比选时，必须具备的可比条件有（）。A.被比较方案的投资额相同或相近B.被比较方案具有相同的不确定因索C.被比较方案的费用及效益计算口径一致D.被比较方案具有相同的计算期E.被比较方案现金流量具有相同的时间单位参考答案：CDE【答案解析】在对互斥方案进行直接比选时，必须具备的可比条件有：被比较方案的费用及效益计算口径 一致;被比较方案具有相同的计算期;被比较方案现金流量具有相同的时间单位。70 .房地产开发工程管理应遵循工程质量管理的程序，这个程序是依据（）等阶段循环的原理建立起来 的。A.方案B.协调C.执行D.检查E.处理参考答案：ACDE【答案解析】房地产开发工程管理应遵循工程质量管理的程序，这个程序是依据PDCA循环的原理建立 起来的。PDCA分为四个阶段，即方案、执行、检查、处理阶段。71 .建设工程招标文件包括（）等。A.投标人须知B.合同专用条款C.工程量清单D.标底E.投标书格式参考答案：ABCE【答案解析】招标文件一般包括：招标公告、投标人须知、投标书格式、合同的通用条款、合同的专用 条款、 技术规格和图纸、工程量清单、各种必要附件（如投标保函及履约保函格式等）。72 .房地产开发经营企业在选择销售渠道时，应考虑销售渠道的（）。A.先进性B.可控性C.社会性D.适应性E.经济性参考答案：BDE【答案解析】房地产销售渠道的选择原那么有：经济性、可控性、适应性。73 .编制房地产广告预算的根本方法有（）等。A.目标任务法B.消费者需求法C.销售百分比法D.销售人员规模法E.竞争对等法参考答案：ACE【答案解析】房地产广告预算编制的方法有：目标任务法、销售百分比法、量入为出法、竞争对等法。74采用收益法评估出的某宗房地产价值偏高，其原因可能有（）。A.选取的报酬率偏低B.预测的未来净收益偏大C.估计的使用期限偏短D.估计的运营费用偏大E.估计的空置率偏高参考答案：AB【答案解析】可以利用收益期限有限年的公式来帮助理解此题。V=A/YX1-1/（1+Y）,预测未来的净 收 益偏大即A大，那么V大;选取的报酬率低，即Y小，那么V大。估计的使用期限偏短，及n小，那么V小。 另外根据净收益二潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用，DE会导致结果偏小。75 .房地产估价报告通常由（）等组成A.估价委托书B.注册房地产估价师声明C.估价委托合同D.估价结果报告E.估价技术报告参考答案：BDE声明、【答案解析】房地产估价报告通常由八大局部组成：封面、目录、致估价委托人函、注册房地产估价师 估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。76 .以下主体中，能被判定具备业主身份的有（）。A.房屋权属证书记载的房屋所有权人77 房屋权属证书记载的房屋所有权人的法定配偶C.尚未办理产权登记但已实际占有物业的合法买受人D.房屋登记簿记载的房屋所有权人E.房屋登记簿记载的房屋所有权人的法定配偶参考答案：ACD【答案解析】具备业主身份的情况有三种：房屋权属证书和登记簿记载的房屋所有人;物业的合法买受7 .在评估公益事业用房的拆迁补偿价格时，通常采用的方法是（）。A.市场法8 .收益法C.本钱法D.假设开发法评估。参考答案：C【答案解析】公益事业用房由于缺乏足够的交易案例，通常无收益或收益较少，因此，通常采用本钱法8,征收农民集体所有的土地，土地补偿费用归被征收土地的（）所有。A.农民个人8 .剩余劳动力安置单位C.地上附着物所有人D.农村集体经济组织参考答案：D【答案解析】征收集体所有的土地，土地补偿费用归被征收土地的农村集体经济组织所有。9 .房地产征用是指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人财产人尚未办理产权登记，但已实际占有的使用人;法律、法规规定的其他房屋所有权人。77 .物业管理规约对()具有约束力。A.全体业主B.物业承租人C.借住在业主家的亲戚D.物业建设单位和物业效劳企业E.物业的继受人参考答案：ABCE【答案解析】管理规约对物业管理区域内的全体业主具有约束力;管理规约对物业使用人也发生法律效 力；管理规约对物业的继受人自动产生效力。78.以下财产中，不得抵押的有()。A.宅基地B. 土地所有权C.集体土地使用权D.乡镇企业厂房E.村企业厂房参考答案：ABC【答案解析】宅基地、土地所有权、集体土地使用权不得抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押 的， 其占用范围内的土地使用权同时抵押，所以DE是可以抵押的。79.等额本金还款抵押贷款方式的特征有（）。A.每月支付的本金均等B.每月支付的利息均等C.每月还款额先大后小D.每月还款额先小后大E.借款人不易发生违约风险参考答案：AC【答案解析】等本金还款抵押贷款的规律是：借款人每月支付的本金是均等的;每月归还的利息越来越 少，每月还款也越来越少。这种还款方式的缺陷是：每月还款额先大后小，不符合居民收入水平不断增长的 实际情 况，给借款人归还贷款造成了较大困难。80.以下行为中，列入契税征收对象的有（）。A.国有土地使用权出让B. 土地使用权赠与C. 土地使用权交换D.房屋使用权转移E.农村集体土地承包经营权转移参考答案：ABC【答案解析】以下行为属于转移土地、房屋权属的行为，列入契税的征税对象：国有土地使用权出让； 土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移;房屋买卖、赠与和交换。三、案例分析题（共20题，每题2分。由单项选择和多项选择组成。错选，此题不;少选，所选的每个选项 得05分）（-）某市欲征收城郊两处居民点和局部农田建设工业园区，该处农用地转用方案符合土地利用总体规划。现 该市成立了工业园区开发管理委员会，负责管理和监督土地的一级和二级开发。开发管理委员会通过招投标确 定了甲公司作为土地一级开发承包商。81 .土地行政主管部门将农用地转用方案和补充耕地方案报人民政府批准，还应满足的条件是（）。A.方案符合当地控制性详细规划要求B.方案符合土地利用年度方案确定的控制指标C.补充耕地方案符合土地整理开发专项规划D.补充耕地面积至少与占用面积相等参考答案：BC【答案解析】农用地转用方案和补充耕地方案符合以下条件的，土地行政主管部门方可报人民政府 符合土地利用总体规划;确属必须占用农用地且符合土地利用年度方案确定的控制指标;占用耕地的， 补充耕地方案符合土地整理开发专项规划，且面积、质量符合规定要求;单独办理农用地转用的，必须符 合单独选址条件。82.农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土 地行政主管部门应当在收到批件后（）日内将批复发出。A. 3B. 5C. 7D. 10参考答案：B【答案解析】农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后5日内将批复发出。83 .甲公司在对居民点进行房屋拆迁时，应向被拆迁房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提 出拆迁申请，同时应提交的材料为（）。A.建设工程批准文件B.建设用地规划许可证C.房屋拆迁许可证D.拆迁方案和拆迁方案参考答案：ABD【答案解析】无论单位或个人因从事建设工程需耍进行房屋拆迁时，都有向被拆迁房屋所在地的市、县 人 民政府房屋拆迁管理部门提出拆迁申请，同时应提交的材料为：建设工程批准文件;建设用地规划许可 证;国有建设用地使用权批准文件;拆迁方案和拆迁方案;办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安 置资金证明。84 .在房屋主管部门审查、审批拆迁申请后，甲公司作为房屋拆迁人应与被拆迁人按照规定就补偿、安 置等问题签订书面协议。该协议的特征为（）。A.拆迁人必须是经过有关部门批准的单位和个人B.被拆迁人只能是列入拆迁范围的房屋所有权人C.协议签订有严格的时间限制D.协议签订有相对的强制性参考答案：ACD【答案解析】被拆迁人必须是列入拆迁范围的房屋所有权人或使用人。所以B错。（二）某家庭购置了一套价值为40万元的普通住宅，首付款为房价的30%,其余房款用银行提供的贷款期为20 年、 年贷款利率为6姒 按月等额还本付息的个人住房抵押贷款支付。该家庭为首次购置商品住房。85 .假设将该家庭的购置看成是房地产投资行为，那么该投资的主体为（）oA.国家B.政府C.企业D.个人参考答案：D【答案解析】个人作为房地产投资主体一般只能从事房地产买卖，也就是房地产置业投资。此题中将该家 庭的购置看成是房地产投资行为，那么该投资主体为个人。86 .在贷款期内，该家庭的月还款额为（）元。A. 1 667B. 2 006C. 2 034D. 3 067参考答案：B【答案解析】向银行贷款总额40X（1-30%） =28（万元），贷款月利率i=6%+12=0.5%,按月计算贷款期限 n=20X 12=240 o 该贷款的每月分期付款额 a=PXiX （l+i）/ （1+i） 丁-1=2022 （元）。87 .如月还款额占该家庭月收入的30%,那么该家庭的月收入应为（）元。A. 5 557B. 6 687C. 6 780D. 10224参考答案：B【答案解析】根据上题结果可知该家庭的月收入应该为2022 30%=6687（元）。88 .对该家庭的购置行为产生直接影响的风险因素为（）。A.贷款利率上调89 房价下跌C.房地产周期波动D.资本价值变化参考答案：AB【答案解析】从此题看对该家庭的购置行为产生直接影响的风险因素为：贷款利率上调、房价下跌。（三）某商品住宅开发工程的楼面地价为500元/nf,建筑安装工程费为2 500元/itf,各项规费为300元/ml该 工程营销方案局部内容如下：（1）前言。（2）市场分析。（3）销售目标和进度方案。（4）销售价格确定：以市场 价格为 主。（5）销售渠道：委托甲、乙、丙三家房地产经纪机构销售，并分别与其签订委托合同;销售权在三 家房地产经 纪机构之间不作区分。（6）促销安排：开盘前在当地晚报刊登工程开盘信息;开盘当天举行开盘仪 式，邀请有关部 门及参建单位负责人参加;对开盘当天前十名购房者给予1 00元/nf的价格优惠。89.在该工程市场分析中，应注重（）。A.当地商圈的一般规模B.潜在消费者需求倾向C.本工程的本钱分析D.工程的时机和威胁参考答案：ACD【答案解析】房地产营销方案框架的市场分析包括：市场背景、产品分析、优势、劣势。所以此题答案 是 ACDo90.该工程采用的销售渠道为（）。A.直接渠道、参与代理B.间接渠道、共同代理C.间接渠道、参与代理D.直接渠道、共同代理参考答案：B【答案解析 1该房地产开发企业委托甲、乙、丙三家房地产经纪机构销售，说明该企业采取的销售渠道 是间 接渠道。共同代理是指房地产开发企业将商品房的出售权同时委托给数家房地产经纪机构。所以此题答案是B。91 .假设该工程预期本钱利润率为25%,销售税费率为12%,那么按照本钱加成定价法确定的价格应为（） 元/m2oA. 3 977B.4 261C. 4 620D. 4 688参考答案：D答案解析】商品房单位价格二商品房单位本钱X （1+本钱加成率）+ （1-销售税费率）二（500+2500+300）X (1+25%) H-(1-12%)=4688o92.该工程营销方案采用的促销方式有（）。A.广告B.人员推销C.活动推广D.营业推广参考答案：ACD【答案解析】开盘前在当地晚报刊登工程开盘信息，这属于广告促销方式;开盘当天举行开盘仪式，邀 请有关部门及参建单位负责人参加，这属于促销方式中的活动推广;对开盘当天前十名购房者给予1 00元/ 炉的价格优惠，这属于促销方式中的营业推广。（四）某建筑物的建筑面积lOOnf,套内建筑面积80itf,按套内建筑面积计算的重置价格为4 000元/nf,经过 年数10年，经济寿命50年，残值率5%。93 .该建筑物单位建筑面积的重置价格为（）元/而。A. 3 200B. 4 000的行为。征用的目的是获得财产的（）。A.所有权B