物业管理师考试复习刚要物业经营管理考试复习刚要收益性物业价值评估复习刚要.docx

物业管理师物业经营管理考试复习纲要第四章收益性物业价值评估本章要求：掌握:物业价格地构成,投资价值,市场价值,成交价格,市场价 格地联系与区别，市场法,成本法与收益法地用途,适用对象与操作 步骤。熟悉:收益性物业价格与其特征,收益性物业价格与价值地种 类,收益法估价地基本公式与其应用。了解:影响收益性物业价格地因素,市场法与成本法地应用。本章考试知识要点：1 .物业价格地特征2 .收益性物业价格与价值地种类3 .影响收益性物业价格地因素4.收益性物业价值评估地基本方法，内容与步骤本章复习纲要：一，收益性物业地概念收益性物.业是指能直接产生租赁收益或其它经济收益地物业， 包含住宅（特别是其中地公寓），写字楼，旅馆，商店，餐馆，游乐场, 影剧院，停车场，加油站，标准厂房（用于出租地），仓库（用于出 租地）等。影响收益性物业价值地因素很多，例如区位,新旧程度,供求， 物业管理等收益性物业价值地高低主要取决于下列3个因素：未来净收益地大小未来净收益越大,物业地价值就越高, 反之就越低;获得净收益期限地长短获得净收益期限越长， 物业地价值就越高,反之就越低；获得净收益地可靠性获得净收益越可靠,物业地价值就 越高,反之就越低。二，收益性物业价格地概念与特征（熟悉）1,物业价格物业价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付， 但也可以用实物,劳务等其它形式来偿付。2,物业价格地形成条件物业要有价格与其它任何物品要有价格一样，需求具备有用性, 稀缺性与有效需求。有用性是指物品可以满足人们地某种需求，经济学上称为使 用价值。稀缺性是指物品地数量没有多到使每个人都可以随心所欲 地得到它，是相对缺乏,而不是绝对缺乏。有效需求是指对物品地有支付能力支持地需求不但愿 意购买而且有能力购买。3,物业价格地特征物业价格与一般物品价格地共同处是:都是价格，用货币来 表示；都有波动,受供求因素地影响;都是按质论价:优质高价， 劣质低价。物业价格主要有下列五个特征:物业价格受区位地影响很 大;物业价格实质上是物业权益地价格;物业价格既有交换代 价地价格，又有使用代价地租金;物业价格形成地时间较长;物 业价格容易受交易者地个别因素地影响。三，收益性物业价值与价格地种类（熟悉）1,使用价值与交换价值使用价值,是指该种商品能满足人们某种需求地效用；交换价值，是指该种商品同其它商品相交换地量地关系或比例, 通常用货币来衡量,即交换价值表现为一定数量地货币，商品或其 它有价物。人们在经济活动中一般简称地价值，指地是交换价值。2,投资价值与市场价值投资价值一词有两种意义：一是指值得投资,例如,人们在为某个物业项目或某项资产做 销售宣传时,经常称其具有投资价值；二是指从某个特定地投资者（即某个具体地投资者）地角度 所衡量地价值。市场价值是客观地,非个人地价值,而投资价值是建立在主观 地,个人因素基础上地价值。在某一时点,市场价值是惟一地,而投资价值会因投资者地不 同而不同。投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估价值是未 来净收益地现值之与，但其中选取参数地立场不同。3,成交价格,市场价格与理论价格成交价格简称成交价,是指在一笔物业交易中交易双方实际达 成交易买者同意付出，卖者同意接受,或者买者支付,卖者收取 地货币额,商品或其它有价物。卖价,买价,成交价格三者地关系：卖价是站在卖者地角度,指卖者出售物业时所愿意接受地价 格。由于卖者总想多卖一些钱,卖者出售物业时所愿意接受地价格 总有一个最低界限（最低卖价），买者地出价需要高于这个最低界 限它才愿意出售,其心态是在此最低界限之上，价格越高越好。买价是站在买者地角度,指买者购买物业时所愿意支付地价 格。由于买者总想少付一些钱,买者购买物业时所愿意支付地价格 总有一个最高界限（最高买价），卖者地要价需要低于这个最高界 限它才愿意购买,其心态是在此最高界限之下，价格越低越好。 卖价与买价都只是买卖双方中某一方所愿意接受地价格。在实际 交易中，只有当买者所愿意支付地最高价格高于或等于卖者所愿意 接受地最低价格时交易才可能成功,并由最低卖价与最高买价构 成了成交价格地可能区间。正常成交价格是指交易双方在公开市场，信息通畅,平等自愿， 诚实无欺,没有利害关系下进行交易所形成地价格,不受一些不良 因素,如不了解市场行情,垄断,强迫交易等地影响;反之,则为非正 常成交价格。市场价格是指某种物业在市场上地一般,平均水平价格,是该 类物业大量成交价格地抽象结果。理论价格是经济学假设地经济人地行为与预期是理性地，或 真实需求与真实供给相等地条件下形成地价格。4,总价格与单位价格总价格简称总价,是指某一宗或某一区域范围内地物业整体地 价格。物业地总价格一般不能反映物业价格水平地高低。单位价格简称单价,其中,土地单价是指单位土地面积地土地 价格，土地与建筑物合在一起地物业单价通常是指单位建筑物面积 地价格。5,实际价格与名义价格实际价格是指在成交日期时一次付清地价格,或者将不是在成 交日期时一次付清地价格折现到成交日期时地价格。名义价格是指在成交日期时讲明,但不是在成交日期时一次付 清地价格。6,现房价格与期房价格现货价格是指在交易达成后立刻或在短期内（可视为在交易 达成地同时）进行商品交割地价格。期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品 交割地价格。在期房与现房同品质（包含质量，功能，环境与物业管理等） 下，期房价格低于现房价格。7,起价，标价，成交价与均价起价是指所销售地商品房地最低价格。这个价格通常是最差 地楼层,朝向，户型地商品房价格,甚至这种价格地商品房不存在， 仅是为了广告作用，吸引人们对所销售商品房地关注而虚设地价 格。因此，起价通常不能反映所销售商品房地真实价格水平。标价又称报价,表格价，是商品房出售者在其价目表上标注 地不同楼层，朝向，户型地商品房出售价格，即卖方地要价。成交价是商品房买卖双方地实际交易价格。商品房买卖合同 中写明地价格一般就是这个价格。均价是所销售商品房地平均价格,具体有标价地平均价格与成 交价地平均价格。8,评估价，保留价,起拍价,应价与成交价评估价是对拟拍卖地物业地公开市场价值进行测算与判定地 结果。保留价又称拍卖底价,是在拍卖前确定地拍卖标地可售地最低 价格。起拍价又称开叫价格,起叫价,是拍卖师在拍卖时首次报出地 拍卖标地地价格。应价是竞买人对拍卖师报出地价格地应允,或是竞买人自己报 出地购买价格。成交价是经拍卖师落槌或者以其它公开表示买定地方式确认 后地竞买人地最高应价。9,买卖价格,租赁价格买卖价格简称买卖价,是物业权利人通过买卖方式将其物业转 移给它人，由物业权利人（作为卖方）收取或它人（作为买方）支 付地货币额,商品或其它有价物。租赁价格通常称为租金,在土地 场合称为地租,在土地与建筑物合在一起地场合称为房租,是物业 权利人作为出租人将其物业出租给承租人使用，由出租人收取或承 租人支付地货币额,商品或其它有价物。商品租金又称全价租金,是指以物业价值为基础确定地租金， 由折旧费,维修费,管理费,投资利息,房产税，保险费,地租与利润 八项因素构成；成本租金是指按照出租房屋地经营成本确定地租金，由折旧费, 维修费,管理费,投资利息,房产税五项因素构成；准成本租金是指接近但还不到成本租金水平地租金。真正地房租构成因素应当包含:地租;房屋折旧费，包含结 构,设备与装饰装修地折目费;维修费;管理费;投资利息; 保险费;物业税（目前属于这种性质地税收有城镇土地使用税， 房产税,城市房地产税）；租赁费用，如租赁代理费;租赁税费， 如营业税,城市维护建设税,教育费附加,租赁手续费;利润。10,市场调节价,政府指导价与政府定价市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成地价 格。政府指导价是指由政府价格主管部门或者其它有关部门，按照 定价权限与范围规定基准价与其浮动幅度，指导经营者制定地价 格。政府定价是指由政府价格主管部门或者其它有关部门，按照定 价权限与范围制定地价格。经济适用住房地成本包含征地与拆迁补偿安置费,勘察设计与 前期工程费,建筑安装工程费，住宅小区基础设施建设费（含小区 非营业性配套公建费），管理费,贷款利息与税金七项因素,利润控 制在3%以下。11,原始价值,账面价值,市场价值原始价值简称原值,原价,也称历史成本,原始购置成本,是指 一项资产在当初取得时实际发生地成本,包含买价,运输费，安装费, 缴纳地有关税费等。账面价值又称账面净值,折余价值,是指一项 资产地原始价值减去已计提折旧后地余额。市场价值又称实际价值,是指一项资产现时在市场上实际所值 地价格;或者假设把该项资产拿到市场上去交易，它最可能实现地 价格。原始价值是始终不变地,账面价值是随着时间地流逝而不断减 少地,市场价值是随着时间地流逝而上下波动地。市场价值与账面价值或原始价值可能有关，但通常情况下是无 关地。四,影响收益性物业价格地因素（了解）1,人口因素人地数量,素质，构成等状况,对物业价格有很大影响。人口密度从两方面影响物业价格：一方面，人口高密度地区,一般来说对物业地求多于供，供给相 对缺乏，因而价格趋高,人口密度增加还有可能剌激商业,服务业等 地发展,提高物业价格；另一方面,人口密度过高会导致生活环境恶 化,从而有可能降低物业价格,特别是在大量低收入者涌入某一地 区地情况下会出现这种现象。2,居民收入因素3,物价因素4,利率因素物业价格与利率负有关:利率上升,物业价格会下降;利率下降, 物业价格会上升。5,汇率因素6,物业税收因素7,城市规划因素8,交通管制因素9,心理因素五,收益性物业估价地基本方法（熟悉）一宗物业地客观合理价格或价值,通常可以从如下3个途径来 求取:近期市场上类似地物业是以什么价格进行交易地基于明智 地买者肯出地价钱不会高于其它买者最近购买类似物业地价格，即 基于类似物业地市场交易价格来衡量其价值；如果重新开发建设一宗类似地物业需求多少费用基于 明智地买者肯出地价钱不会高于重新开发建设类似物业所必需地 代价，即基于物业地重新开发建设成本来衡量其价值；如果将该宗物业出租或营业预计可以获得多少收益基 于明智地买者肯出地价钱不会高于该宗物业预期未来收益地现值 之与，即基于该宗物业地预期未来收益来衡量其价值。由此在物业估价上产生了三大基本方法,即市场法,成本法,收 益法。1,市场法市场法适用地对象是具有交易性地物业，如物业开发用地,普 通商品住宅,高档公寓,别墅,写字楼,商铺,标准厂房等。而那些很少发生交易地物业,如特殊厂房,学校,纪念馆,古建 筑,教堂,寺庙等,则难以采用市场法估价。运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行:搜集交易实 例;选取可比实例;对可比实例成交价格进行处理;求取比准 价格。2,成本法成本法是先分别求取估价对象在估价时点时地重新购建价格 与折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理 价格或价值地方法。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易地物业估价， 如学校，图书馆，体育场馆,医院,行政办公楼,军队营房，公园等公 用，公益地物业，以与化工厂,钢铁厂,发电厂,油田，码头,机场等有 独特设计或只针对个别用户地特殊需求而开发建设地物业。单纯 地建筑物通常也是采用成本法估价。在物业保险（包含投保与理 赔）与其它损害赔偿中，一般也是采用成本法估价。运用成本法估价一般分为下列4个步骤进行:搜集有关物业 开发建设地成本,税费,利润等资料;测算重新购建价格;测算 折旧;求取积算价格。3,收益法收益法又称收益资本化法,收益还原法,是预测估价对象地未 来收益,然后利用报酬率或资本化率，收益乘数将其转换为价值，以 求取估价对象客观合理价格或价值地方法。收益法是以预期原理为基础地。收益法适用地对象是有收益或有潜在收益地物业，如住宅（特 别是公寓）,写字楼,旅馆,商店,餐馆,游乐场,影剧院，停车场,加 油站，标准厂房（用于出租地），仓库（用于出租地），农地等。运用收益法估价一般分为下列4个步骤进行:搜集并验证与 估价对象未来预期收益有关地数据资料,如估价对象与其类似物业 地收入,费用等数据资料;预测估价对象地未来收益（如净收 益）；求取报酬率或资本化率,收益乘数;选用适宜地收益法公 式计算出收益价格。4,物业价格构成物业价格通常由如下7大项构成:土地取得成本;开发成 本;管理费用;投资利息;销售费用;销售税费;开发利 润。5,建筑物地折旧根据造成建筑物折旧地原因，可将建筑物折旧分为物质折旧， 功能折旧与经济折旧三大类。