碧桂园房地产投资测算.pptx

投 资 测 算 分 享投 资 测 算 分 享第一部分 投资测算逻辑利 润收入成本费用税金现金流贷款收入、还贷支出静态动态8%/10%、土地获利倍数确保资金一年运转两次基本要素成就共享自有资金投入需一年内全额回笼回笼资金自有资金投入+年化自有资金收益（30%）利 润现金流赚多少钱？静态盈利能力何时回钱？动态周转能力利 润收入成本费用税金利 润收入成本费用税金收入如何确定？量价地有多大？能盖多少？容积率、建筑密度、限高能卖多少？可售面积、公建配套项目定位产品结构价格预判：竞品降价、同质产品积存等销售收入利 润成本费用税金成本都包括哪些？收入销售收入收入前期工程费建安成本景观工程社区管网公共配套工程建设及其他开发间接费开发成本土地成本有票、无票建造成本利 润收入成本费用税金费用都包括哪些？收入销售收入成本土地成本建造成本管理费用销售费用财务费用企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动 而发生的各项费用（集团、区域）营销活动、销售人员佣金等计入成本中的贷款利息销管费销售收入销管费率三四线：5%一二线：3%利 润收入成本费用税金收入销售收入成本土地成本建造成本费用管理费用销售费用（财务费用）税金如何计算？增值税附加土地增值税企业所得税【增值税附加】城市维护建设费、教育费附加、地方教育发展费，均以纳税人实际缴纳的消费税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与消费税、增值税、营业税同时缴纳。城市维护建设费=增值税*7%教育费附加=增值税*3%地方教育发展费=增值税*2%利 润收入成本费用税金收入销售收入成本土地成本建造成本费用管理费用销售费用（财务费用）税金如何计算？增值税附加土地增值税企业所得税【土地增值税】对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。增值额销售收入扣除项目扣除项目(土地成本建造成本)1.3+相关税金增值率=增值额扣除项目利 润收入成本费用税金收入销售收入成本土地成本建造成本费用管理费用销售费用（财务费用）税金如何计算？增值税附加土地增值税企业所得税应纳税额=增值额税率扣除项目速算扣除系数利 润收入成本费用税金收入销售收入成本土地成本建造成本费用管理费用销售费用（财务费用）税金如何计算？增值税附加土地增值税企业所得税【企业所得税】对我国企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。缴税金额利润总额25%利润总额=收入-成本-费用-税金利 润收入成本费用税金收入销售收入成本土地成本建造成本费用管理费用销售费用（财务费用）税金增值税土增税所得税毛利润利润总额净利润净利润=利润总额所得税=收入成本销管费增值税附加土增税所得税发 票利 润收入成本费用税金净利润净利率土地获利倍数净利润销售收入净利润土地总价营改增带来了什么变化呢？现金流钱是何时支出、收回的现金流入=销售收入+贷款收入现金流出=成本+费用+税金+还贷支出土地款1土地款2建造成本建造成本建造成本基金贷款楼款 楼款 楼款交楼收支买地开工开盘管理费用销售费用财务费用还贷支出税金（预征及清算）总成本表XXX投 资 测 算 分 享第二部分 认识营改增通俗来说就是以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税；营改增增值税是对销售或者进口货物、提供加工、修理修配劳务以及提供应税服务的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种，即增值税只是针对各个流通环节中新增的价值来征收；增值税是价外税，存在抵扣，税率为11%；营业税是价内税，无抵扣，税率为5%。差异营业税 纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额（收取的全部价款和价外费用）和规定的税率计算的应纳税额。应缴营业税=销售额固定税率收入成本销 售 额毛利营业税改革增值税后收入销项税销 售 额进项税成本应交增值税毛利收入=销售额-增值税（销项）=销售额/(1+税率）；成本=总结算价-增值税（进项）=总结算价/(1+税率）；应缴增值税额=销项税-进项税；营业税计征20013518040101505152045增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。营改增一般计税方法应交增值税 =销项税额可抵扣进项税额不含税收入税率不含税成本销项税额进项税额：就是增值税发票上标明的“税额”一栏可抵扣的税率简易计税方法应纳税额=销售额征收率 销售额=含税销售额/(1+征收率）销售额：指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。全额征收，无抵扣！税目营业税税率营改增后增值税税率交通运输业3%11%现代服务业研发和技术5%6%信息技术文化创意物流辅助鉴证咨询广播影视有形动产租赁17%邮电通信业3%11%建筑业3%11%文化体育业3%6%金融保险业5%6%娱乐业5%-20%6%转让无形资产5%6%、11%销售不动产5%11%各行业营业税与增值税税率对比表营改增销项税=销售额11%销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（1+11%）增值税额销项税进项税房地产一般计税法示意凭增值税专用发票或是规定可进行抵扣的票据当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款应纳税额=销售额5%=全部价款和价外费用（1+5%）5%房地产简易计税法示意简易计税方法按照5%的征收率计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。不得抵扣对应的土地价款我司某项目5月销售额2亿元（含税价格），可计入当期土地成本为0.888亿元，可抵扣的进项税为0.05亿元。采用简易计税法和一般计税法，该项目缴纳的增值税有何不同呢？计税方法应缴税额简易计税（全部价款和价外费用）（1+5%）5%=2亿元（1+5%）5%=0.095亿元一般计税销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（1+11%）销项税=销售额11%增值税=销售税-进项税销项税=（2-0.888）亿(1+11%)11%=0.11亿元增值税=0.11-0.05=0.06亿元货值指含税价含税利润率指含税利润率，即项目净利润/含税价含税成本中心对成本的评判参考含税成本货值？成本？净利润率？投 资 测 算 分 享第三部分 投资测算工具测算表需：全过程模、符合国家相关规定、符合集团要求、反映市场真实情况、展现项目运营过程收入成本费用税金利 润净现金流量现金流入现金流出规划指标表销售计划表融资计划利润表现金流量表总成本表分业态成本表增值税附加、其它土地增值税企业所得税 集团成本分摊要求收入成本费用税金利 润现金流入现金流出规划指标表总成本表增值税附加、其它土地增值税企业所得税 集团成本分摊要求销售计划表利润表现金流量表分业态成本表融资计划结合测算表进行说明THANKS谢谢聆听