景瑞房地产投资战略和拓展流程).ppt
第1页揭开项目拓展的神秘面纱揭开项目拓展的神秘面纱 项目拓展部 叶锋 第2页Part I从战略到拿地Part II 实践及案例3从战略到拿地的流程从战略到拿地的流程战略目标差距分析资源分析投资战略思路城市选择寻找项目机会项目筛选项目可研项目决策获取项目o机遇与威胁机遇与威胁外部环境分析外部环境分析房地产行业的供需情况决定了行业发展的持续性、高速性房地产行业的供需情况决定了行业发展的持续性、高速性房地产行业将较长时期处于调控管制过程中房地产行业将较长时期处于调控管制过程中行业资源积聚，竞争加剧，行业集中度提升行业资源积聚，竞争加剧，行业集中度提升调控中稳步发展的行业态势直接改变了行业的竞争方式调控中稳步发展的行业态势直接改变了行业的竞争方式机遇：房地产行业的供需情况决定了行业发展的持续性、高速性机遇：房地产行业的供需情况决定了行业发展的持续性、高速性 行业处于调控回升阶段行业处于调控回升阶段行业处于调控回升阶段行业处于调控回升阶段 人口变迁情况决定了对住房的长期需要人口变迁情况决定了对住房的长期需要人口变迁情况决定了对住房的长期需要人口变迁情况决定了对住房的长期需要 社会财富的增加使得需要转变为需求社会财富的增加使得需要转变为需求社会财富的增加使得需要转变为需求社会财富的增加使得需要转变为需求 土地资源的限制导致了行业供给提升有限土地资源的限制导致了行业供给提升有限土地资源的限制导致了行业供给提升有限土地资源的限制导致了行业供给提升有限 人民币进入持续性升值空间人民币进入持续性升值空间人民币进入持续性升值空间人民币进入持续性升值空间威胁威胁1 1：房地产行业将较长时期处于调控管制过程中：房地产行业将较长时期处于调控管制过程中 土地：未来土地市场将进一步规范化、土地供应结构将更加符合中国实情土地：未来土地市场将进一步规范化、土地供应结构将更加符合中国实情土地：未来土地市场将进一步规范化、土地供应结构将更加符合中国实情土地：未来土地市场将进一步规范化、土地供应结构将更加符合中国实情 资金：通过资金来调节行业发展、控制行业风险将是主要手段资金：通过资金来调节行业发展、控制行业风险将是主要手段资金：通过资金来调节行业发展、控制行业风险将是主要手段资金：通过资金来调节行业发展、控制行业风险将是主要手段 税收及其他税收及其他税收及其他税收及其他威胁威胁2 2：行业资源集聚、竞争加剧，行业集中度提升：行业资源集聚、竞争加剧，行业集中度提升威胁威胁3 3：调控中稳步发展的行业态势直接改变了行业竞争方式：调控中稳步发展的行业态势直接改变了行业竞争方式政策导向：政策导向：保护耕地：保护耕地：国家将加强对于工业用地、住宅用地的审批力度，而保护耕地则是一个前提性原则国家将加强对于工业用地、住宅用地的审批力度，而保护耕地则是一个前提性原则（关于当前进一步从严土地管理紧急通知、国务院关于加强土地调控有关问 题的通知等规范土地市场：未来土地市场将进一步规范化、透明化、公开化规范土地市场：未来土地市场将进一步规范化、透明化、公开化 （关于当前进一步从严土地管理紧急通知、关于建立国家土地督察制度有关问题的通知、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和 协议出让国有土地使用权规范等）提高土地利用效率：通过土地供应结构的调整来调控住宅供应结构，平衡供需提高土地利用效率：通过土地供应结构的调整来调控住宅供应结构，平衡供需（关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见、“国六条”、关于落实新建住房结构比例要求的若干意见等）对行业的影响：对行业的影响：土地供给有限，价格上升土地供给有限，价格上升 土地二手市场交易活跃土地二手市场交易活跃 政府对于土地市场的影响方式将更加隐性政府对于土地市场的影响方式将更加隐性 战略性土地、别墅用地将严格控制，经营性土地、中低端用地将逐步增加战略性土地、别墅用地将严格控制，经营性土地、中低端用地将逐步增加未来土地市场将进一步规范化、土地供应结构将更加符合中国实情未来土地市场将进一步规范化、土地供应结构将更加符合中国实情政策导向：政策导向：提升房地产项目投资自有资本比率，项目银行贷款审批进一步严格，控制行业金融风险：提升房地产项目投资自有资本比率，项目银行贷款审批进一步严格，控制行业金融风险：提高外资进入房地产门槛提高外资进入房地产门槛提高个人按揭门槛，抑制投资和投机性需求，稳定市场提高个人按揭门槛，抑制投资和投机性需求，稳定市场控制整体经济流动性，加息、提高银行准备金率将是一种常用手段控制整体经济流动性，加息、提高银行准备金率将是一种常用手段对行业的影响：对行业的影响：行业对于资本的依赖进一步增强，房地产行业进入整合阶段行业对于资本的依赖进一步增强，房地产行业进入整合阶段房地产投资得到控制，未来供给下调房地产投资得到控制，未来供给下调住房自住性需求、投资、投机得到抑制，需求下调住房自住性需求、投资、投机得到抑制，需求下调整体经济流动性过剩将带来持续的资金调控、控制行业金融风险整体经济流动性过剩将带来持续的资金调控、控制行业金融风险税收政策将作为政府直接干涉房地产市场的最直接手段税收政策将作为政府直接干涉房地产市场的最直接手段政策导向：政策导向：严格土地增值税清算办法，加强税收征管严格土地增值税清算办法，加强税收征管国务院关于修改国务院关于修改中华人民共和国城镇土地使用中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例税暂行条例的决定的决定 个人二手住宅交易税：个人二手住宅交易税：关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，明确从，明确从2006年年6月月1日起，对购买住房不足日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过业税；个人购买普通住房超过5年（含年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过购买非普通住房超过5年（含年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。的价款后的差额征收营业税。对行业的影响：对行业的影响：土地增值税将引导地产盈利模式从重资产运作方式转向轻资产运作方式，房地产企业更加关注自身产品运土地增值税将引导地产盈利模式从重资产运作方式转向轻资产运作方式，房地产企业更加关注自身产品运作效率作效率住宅投资、投机进一步收到挤压，住房需求将有所下调，房地产市场将更加理性发展住宅投资、投机进一步收到挤压，住房需求将有所下调，房地产市场将更加理性发展土地土地土地土地：一线房地产企业有着较强的资金、品牌实力，在土地市场上将更有号召力，二线房地产企业将不得不在二线甚至三线城市开展运作。资金资金资金资金：一线房地产企业凭借规模和品牌、管理等优势，并凭借资本平台，加强对于资金的吸引。二线房地产企业由于缺乏持续的融资平台，发展的持续性难以保障品牌：品牌：品牌：品牌：品牌将成为支持房地产企业发展的一个重要基石，房地产产品将赋有更多的服务概念，企业将更关注客服、品牌建设人力：人力：人力：人力：一线房地产企业凭借规模、品牌、管理等综合优势，对于高端人才的吸引将进一步增强，同时由于管理的深入、业务的细化，人才进一步专业化。二线房地产企业则由于管理的细化度不够，对人才的综合要求较高，人才将是制约其发展的关键因素资源的集聚，必然导致行业集中度的提升资源的集聚，必然导致行业集中度的提升资源的集聚，必然导致行业集中度的提升资源的集聚，必然导致行业集中度的提升行业资源集聚、竞争加剧，行业集中度提升行业资源集聚、竞争加剧，行业集中度提升发达国家经验和领先企业实践都提示着行业集中度的不断增加发达国家经验和领先企业实践都提示着行业集中度的不断增加2005年，美国房地产住宅市场25的份额集中在前10大住宅企业手中，据美国权威机构预测，到2011年前20大住宅开发商将占据美国新房屋开工市场的752005年以来，Vanke发起的房地产公司股权收购则进一步验证了中国房地产行业集中度的不断提升。美国前美国前6060位住宅开发商所占市场份额位住宅开发商所占市场份额投融资：投融资：土地和资金成为房地产的两大支柱，一线房地产企业凭借已有规模将会更好的集聚这两项资源，并进一步展开对二线房地产企业的购并。而是否能尽快获取融资平台进而获取发展用地，已经成为二线企业生存的关键。投融资能力已经成为房地产集团公司的核心能力之一产品：产品：大型房地产企业凭借已有的规模、人力资源，建立了强大的产品研发能力，研发基础上的产品标准化将成为企业的核心竞争力之一，极大的提升了企业轻资产运营模式运营：运营：轻资产运营已经成为行业的共识，企业更关注在研发基础上，尽快的实现产品制造，并把这种能力进一步延伸到了住宅工厂化等领域品牌：品牌：房地产产品已经超越单纯意义上的住宅，而成为一种商品，一种服务，房地产集团公司的品牌和项目品牌之间行成了良好的互动，品牌已经成为房地产商品的一大组成部分人力：人力：一线房地产企业有着很快的发展速度，并借此吸引优秀的人才。而二线房地产企业则会更多的吸引大型房地产企业的人才调控中稳步发展的行业态势直接改变了行业竞争方式调控中稳步发展的行业态势直接改变了行业竞争方式小结：小结：小结：小结：规模与速度：景瑞只有超常规发展才能获得最终的生存！规模与速度：景瑞只有超常规发展才能获得最终的生存！规模与速度：景瑞只有超常规发展才能获得最终的生存！规模与速度：景瑞只有超常规发展才能获得最终的生存！机遇：房地产行业的供需情况决机遇：房地产行业的供需情况决机遇：房地产行业的供需情况决机遇：房地产行业的供需情况决定了行业发展的持续性、高速性定了行业发展的持续性、高速性定了行业发展的持续性、高速性定了行业发展的持续性、高速性行业处于调控回升阶段人口变迁情况决定了对住房的长期需要社会财富的增加使得需要转变为需求土地资源的限制导致了行业供给提升有限人民币进入持续性升值空间威胁威胁威胁威胁1 1 1 1：房地产行业将较长时期处于调：房地产行业将较长时期处于调：房地产行业将较长时期处于调：房地产行业将较长时期处于调控管制过程中控管制过程中控管制过程中控管制过程中土地：未来土地市场将进一步规范化、土地供应结构将更加符合中国实情资金：通过资金来调节行业发展、控制行业风险将是主要手段税收及其他威胁威胁威胁威胁2 2 2 2：行业资源集聚、竞争加剧，行：行业资源集聚、竞争加剧，行：行业资源集聚、竞争加剧，行：行业资源集聚、竞争加剧，行业集中度提升业集中度提升业集中度提升业集中度提升威胁威胁威胁威胁3 3 3 3：调控中稳步发展的行业态势直：调控中稳步发展的行业态势直：调控中稳步发展的行业态势直：调控中稳步发展的行业态势直接改变了行业竞争方式接改变了行业竞争方式接改变了行业竞争方式接改变了行业竞争方式第14页集团五年规划集团五年规划资料来源：根据公司战略规划整理2008年净利润达到4.6亿元；2008年主营业务收入达38亿元；引进战略投资者；实现IPO。2011年净利润达17.5亿元；2011年主营业务收入达138亿元；覆盖二大经济区,稳固目标二、三线城市业务；形成多渠道融资平台；进入第一方阵。20072008年20082011年时间第一阶段战略目标描述第二阶段战略目标描述 成为中国优秀的房地产开发企业之一土地储备：未来五年需要新增土地储备约2000万M2，投资额达175亿元融资：未来五年需要新增股权融资50亿元，新增银行贷款97亿元Analysis on Profit DeficiencyMillion yuanMillion yuan第16页125年投资规划分析框架年投资规划分析框架l使集团的投资区域布局合理l保证集团利润规划目标实现l保证集团未来的发展具有可持续性投资规划目标投资规划目标投资规划实施投资规划实施07年投资安排年投资安排l把握中国城市化进程中最具增长潜力的区域和城市，并合理分布投资使得投资风险分散第17页5年投资规划的目标年投资规划的目标第17页年度2007年2008年2009年2010年2011年合计规划利润(百万RMB)1405507431,0021,3533,648已有项目利润(百万RMB)（含总部损益）1405224324723411,767新投资产生净利润(百万RMB)0283115311,0121,882新增投资额(百万RMB)8808805,0192,1667,9935,53522,373新增土地储备可建面积(百万M2)1.23.515416第18页125年投资规划分析框架年投资规划分析框架l如何选择新项目l如何选择目标新城市投资规划目标投资规划目标投资规划实施投资规划实施l我们的投资策略第19页我们的投资策略我们的投资策略我们的投资扩张为什么聚焦三大经济区1.1.我们的投资战略方向我们的投资战略方向聚焦三大经济区聚焦三大经济区立足长三角，向环渤海及珠三角扩张2.2.我们把握两类机会我们把握两类机会核心城市扩散远郊及卫星城镇的机会；重点关注核心城市的远郊及周边由城际快速轨道交通带动的卫星城市；城市群兴起轨道交通沿线城市把握未来中国特大城市群形成的发展机遇，三大经济区占全国三大经济区占全国GDP的比例趋势的比例趋势200520102020环渤海8%10%15%长三角18%22%30%珠三角10%15%20%长三角长三角经济区经济区环渤海环渤海经济区经济区珠三角珠三角经济区经济区中国科学院可持续发展战略研究组：2005 中国可持续发展战略报告7中国城市发展的三大组团第20页上海上海常州常州舟山舟山镇江镇江无锡无锡苏州苏州嘉兴嘉兴宁波宁波已进入城市已进入城市拟进入城市拟进入城市1 1小时交通圈范围小时交通圈范围长三角拓展1)把握核心城市的扩散带来的机会，在距离上海市区一小时车程内寻找核心城市扩散带来的机会；2)把握大型城市群形成带来的机会，在苏州、无锡、镇江、嘉兴、宁波等城市寻找机会；南京南京杭州杭州湖州湖州第21页1)把握核心城市的扩散带来的机会；寻找北京、天津的远郊项目机会2)把握大型城市群形成带来的机会，在廊坊、唐山、保定、沧州等城市寻找机会；环渤海拓展第22页1)把握核心城市的扩散带来的机会；在深圳和广州的远郊寻找机会；2)把握大型城市群形成带来的机会，在东莞、惠州靠近深圳和广州的区域寻找机会；珠三角拓展第23页125年投资规划分析框架年投资规划分析框架l如何选择新项目l如何选择目标新城市投资规划目标投资规划目标投资规划实施投资规划实施l我们的投资策略第24页房产市场趋势判断房产市场趋势判断房产市场质量判断房产市场质量判断(投资需求比例投资需求比例)我们怎么决策是否进入一个新城市我们怎么决策是否进入一个新城市好好不好不好不可进入市场不可进入市场可进入市场可进入市场首先，我们通过对房产市场趋势的判断决定该市场是否可进入在市场可进入的前提下，我们再对土地市场的现时价格和潜在机会进行判断土土地地价价格格高高低低土地机会土地机会少少多多其中：其中：土地机会较多且土地价格低，优先考虑进入的城市；：土地机会较多且土地价格低，优先考虑进入的城市；：土地机会较多但土地价格高，次优先考虑进入的城市；：土地机会较多但土地价格高，次优先考虑进入的城市；：土地机会较少但土地价格低，次优先考虑进入的城市；：土地机会较少但土地价格低，次优先考虑进入的城市；：土地机会较少但土地价格高，基本不考虑进入的城市；：土地机会较少但土地价格高，基本不考虑进入的城市；第25页以成都为例说明城市进入决策的部分指标应用指标值指标值指标解读指标解读施工面积施工面积/销售面积销售面积投资性购房投资性购房 比例比例竣工面积竣工面积/销售面积销售面积土地供应计划土地供应计划20012001年年-2005-2005年指标值年指标值在在1.71.7到到2.52.5之间上下浮动之间上下浮动2004-20052004-2005年间指标值年间指标值为为11%11%2001-20052001-2005年间指标值年间指标值在在0.40.4到到1.21.2之间上下波动之间上下波动20052005年指标值约为年指标值约为43004300亩亩,20062006年约为年约为70007000亩亩.城市未来供应量相对目前城市未来供应量相对目前需求量仍然偏低需求量仍然偏低,未来市场未来市场发展前景较好发展前景较好投资性购房比例低投资性购房比例低,自住性自住性刚性需求占主要部分刚性需求占主要部分,未来未来市场波动的风险相对较低市场波动的风险相对较低城市目前市场需求状况较城市目前市场需求状况较好好,对地价会起到一定推动对地价会起到一定推动作用。作用。土地供应有所增加土地供应有所增加,存在存在一定的土地机会一定的土地机会指标类别指标类别指标指标市场趋势判断市场趋势判断市场质量判断市场质量判断土地价格走向判断土地价格走向判断土地机会判断土地机会判断成都市场属于可进入市场成都市场属于可进入市场成都土地市场位于情形成都土地市场位于情形，是我们应次优先考虑进入的城市，是我们应次优先考虑进入的城市第26页类别特性描述目的经营性项目市场风险小面向主流市场；收益水平稳定成熟的产品；利润贡献期适中2-3年；保证集团持续稳定的经营和发展战略性项目有较大的增值潜力面向潜力市场;可以用较小的代价赢得未来的发展单位地价低、付款条件宽松;前期可以很长追求的是更远期的收益;为集团超常发展贡献超额利润土土地地价价格格高高低低土地机会土地机会少少多多我们将对三大经济区的如上海、天津、苏州、无锡、嘉兴、我们将对三大经济区的如上海、天津、苏州、无锡、嘉兴、镇江、珠海、东莞、惠州以及厦门、青岛、大连、成都等镇江、珠海、东莞、惠州以及厦门、青岛、大连、成都等城市进行分析并采用如下的策略进行投资：城市进行分析并采用如下的策略进行投资：土地机会较多且土地价格低，适合安排战略性项目；：土地机会较多且土地价格低，适合安排战略性项目；：土地机会较多但土地价格高，适合安排经营性项目；：土地机会较多但土地价格高，适合安排经营性项目；：土地机会较少但土地价格低，适合安排战略性项目；：土地机会较少但土地价格低，适合安排战略性项目；根据新城市不同的特性制定相应的拓展策略根据新城市不同的特性制定相应的拓展策略有效的提高了投资的效率有效的提高了投资的效率第27页125年投资规划分析框架年投资规划分析框架l如何选择新项目l如何选择目标新城市投资规划目标投资规划目标投资规划实施投资规划实施l我们的投资策略第28页如何选择项目如何选择项目景瑞项目选择标准及实际执行情况景瑞项目选择标准及实际执行情况核心财务指标经营性项目战略性项目现金流量表IRR（集团要求=20%）静态收益表1、销售净利率（集团要求=10%）1、销售净利率（集团要求=20%）利润结转表1、项目实现总净利润2、各年度结转利润1、项目实现总净利润2、各年度结转利润第29页第29页拓展部市场部设计部成本部如何选择项目如何选择项目内部决策程序内部决策程序形成初步可研报告战略发展部法务部市场部设计部成本部拓展部项目初判项目初判向总裁汇报征求意见编制可研报告董事会开项目决策评审会决策决策寻找项目机会及筛选同意法务部支持第30页项目概况项目概况宗地位置宗地位置宗地现状宗地现状项目周边的社区配套项目周边的社区配套项目周边环境项目周边环境大市政配套大市政配套规划控制要点规划控制要点土地价格土地价格第31页法律及政策性风险分析法律及政策性风险分析合作模式分析合作模式分析土地法律性质评估土地法律性质评估取得土地使用权程序评估取得土地使用权程序评估法律风险评估法律风险评估第32页如何选择项目如何选择项目项目初判项目初判项目项目初判初判主要主要考虑考虑的的问题问题法律风险与法律风险与操作可行性操作可行性项目开发价值项目开发价值(IRR及销售净利率及销售净利率)项目战略价值项目战略价值是否冒法是否冒法律风险律风险是否低于是否低于集团最低集团最低标准标准关注项目现金流与年关注项目现金流与年度利润规划对集团经度利润规划对集团经营与战略目标的影响营与战略目标的影响是否导致集团是否导致集团已定经营计划已定经营计划和战略目标难和战略目标难以达成以达成是否否是是项目进一步深入项目的战略价值成为项目初判的一个决定性指标第33页项目概况项目概况法律及交易模式法律及交易模式分析分析市场分析市场分析规划设计分析规划设计分析项目开发进度项目开发进度项目开发成本项目开发成本项目经济测算项目经济测算拓展部拓展部拓展部拓展部/法务部法务部/财务部财务部市场部市场部设计部设计部工程部工程部/运营管理部运营管理部成本部成本部拓展部拓展部财务部财务部战略发展部战略发展部资金安排对战略目标的支持审视评估如何选择项目如何选择项目项目可行性研究报告撰写项目可行性研究报告撰写专业意见专业意见专业意见专业意见专业意见第34页市场分析及产品定位市场分析及产品定位产品比较法产品比较法区位比较法区位比较法可研时点销售均价可研时点销售均价城城市市发发展展趋趋势势 细细分分市市场场供供需需趋趋势势开盘时点销售均价开盘时点销售均价供给状况供给状况需求状况需求状况宏观宏观市场市场状况状况片区片区市场市场状况状况产品分产品分期售价期售价的确定的确定比较法确定当前比较法确定当前时点的销售均价时点的销售均价分期价格的确定分期价格的确定细分细分市场市场状况状况如何选择项目如何选择项目项目可行性研究报告核心内容项目可行性研究报告核心内容 片片区区市市场场发发展展趋趋势势第35页规划设计分析规划设计分析初步规划设计思路1、设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。2、主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。规划设计的可行性分析1、从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。2、容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。3、土地本身特征对产品设计的影响和考虑。第36页第36页项目开发进度关键节点项目开发进度关键节点重要进度节点重要进度节点指标指标工期工期开始时间开始时间完成时间完成时间取得建筑工程施工许可证基础施工主体施工售楼处及样板环境完工主体封顶取得预售许可证竣工备案如何选择项目如何选择项目项目可行性研究报告关键内容项目可行性研究报告关键内容第37页Part I从战略到拿地Part II 2007年的实践及案例完成战略调整完成完成投资投资布局布局工作工作步骤步骤工作工作目标目标锁定目标区域(立足长三立足长三角，向环渤海及珠三角角，向环渤海及珠三角扩张）扩张）,确定把握两大类机会，进行城市筛选：1)把握核心城市的扩散带来的机会(上海、南京、杭州、北京、天津远郊及周边卫星城镇)；2)把握大型城市群形成带来的机会(苏州、无锡、镇江、嘉兴、宁波、廊坊、唐山、保定等城市)；1、完成现有项目的股权增持；2、对目标城市进行机会筛选(目前经过筛选后进行深入跟踪的项目有18个，总建筑面积约达12,293,520平米，其中长三角11个(战略性项目7个，经营性项目4个)，环渤海7个(战略性项目4个，经营性项目3个)根据资金计划，有节奏的对重点项目进行突破，顺利完成全年的投资计划；1、7月份获取天津1个经营性项目、1个战略性项目；获取湖州1个经营性项目；2、910月份打算获取上海周边2个项目；3、年底争取与投资机构进行1个新项目的合作；06年底年底已完成已完成07年年1季季度度07年年2季季度度07年下半年下半年突破年突破第39页激烈的竞争环境激烈的竞争环境一线城市一线城市二线城市二线城市三线城市三线城市全国性一流开发商全国性一流开发商全国性一线开发商全国性一线开发商二线开发商二线开发商区域性强势开发商区域性强势开发商鱼龙混杂鱼龙混杂团泊湖项目鸭淀湖项目和平村项目14月份天月份天 津津 市市 几个重点几个重点项目介项目介 绍绍1、鸭淀湖、鸭淀湖 项目项目项目距离市中心20公里，距离市区外环线8公里，距离津南区城区13公里，距离滨海新区大港城区20公里，距离西青城区25公里区位介绍区位介绍友谊路延长线、津淄公路直通天津市区津晋高速、唐津高速、津汕高速（年通车）环绕地块道路交通道路交通8公公里里20公公里里25公公里里大港区大港区20公公里里13公里公里项目概况项目概况地块四至：如图中红线所示用地性质：居住用地用地年限：7070年年占地面积：2355542.88m2（35333533亩亩）容积率：居住容积率不大于0.60.6公建容积率不小于2.02.0建筑密度：不大于绿地率：居住绿地率不小于公建绿地率不小于目标项目目标项目项目现状项目现状目标项目目标项目湖面（水已经排干）和湖面（水已经排干）和岛屿（正在填垫施工）岛屿（正在填垫施工）环岛临时道路环岛临时道路湖面（少量积水）和岛屿湖面（少量积水）和岛屿（正在填垫施工）（正在填垫施工）项目来源、权属关系以及交易模式项目来源、权属关系以及交易模式2005/01/26“天津市宁发集团有限公司”与“天津市西青区规划和国土资源局”签订土地出让合同，获取了3533亩的土地使用权。宁发集团将项目地块装入到一家项目公司，并将地块分成块，目前块土地均已经获取了国有土地使用证国有土地使用证。宁发集团打算通过项目公司股权转让的形式将该地块进行转让。宁发集团希望转让时暂时保留不少于20%的股权。转让价格为58万/亩，总价20亿元，80%的股权价格为16亿元。付款方式：宁发集团希望首笔付款不少于总价款的50%，余款一个季度付款一次，1年内付清；即首付约8个亿，而后每个季度付款2个亿，4个季度将余款付清。我方拟付款计划：年份年份/季度季度合计合计/折现折现20072007年年20082008年年序号序号项目项目5月 6月7月8月9月 10月 11月 12月 1月2月3月4月5月6月7月8月2.1土地款支土地款支付付(百万百万)1600 300100400200200200 200 大港区大港区2、团泊湖项目团泊湖项目16公公里里20公公里里目标项目目标项目项目名称：团泊湖庭院号岛地理位置：天津市静海县团泊湖内东部项目四至：如图中岛屿形状所示用地性质：商服、居住用地用地年限：居住2006/01/23，商服2046/01/23占地面积：804000m2（12061206亩亩）建筑规模：725915m2（容积率容积率0.9030.903）地价:约72,000千元项目概况项目概况项目运营背景项目运营背景团泊新城是天津市将要重点发展的11个新城之一团泊新城5平方公里的核心区两个核心运营主体：天津市团泊新城开发建设办公天津市团泊新城开发建设办公天津市团泊新城开发建设办公天津市团泊新城开发建设办公室，天津市仁爱龙都建设有限公司；室，天津市仁爱龙都建设有限公司；室，天津市仁爱龙都建设有限公司；室，天津市仁爱龙都建设有限公司；负责新城规划前期、基础设施建设、产业构建、重点启动项目开发等工作，以保证该片区健康有序地发展 为了加强利用51平方公里的团泊水库，在保持库容不变得基础上，将“水库建设用地”部分变更用途为“商服、居住用地”后挂牌出让将来填垫水库是结合天津市病险水库的改造政策，与水利局充分协调合作，在“团泊水库改造”的过程中，将出让的土地填垫成岛屿。2005/11/21“天津市仁爱建设集团有限公司”和“静海县规划和国土资源管理局”签订土地出让合同2006/05/25取得1号、2号岛的“建设用地规划许可证”2006/07/10取得市发改委下发的1号、2号岛的“投资项目备案通知书”2006/07/28取得1号、2号岛的“建设工程规划许可证”2006/01/24取得1号、2号岛的“国有土地使用证国有土地使用证”3、和平村项目、和平村项目共6个地块，其中4个地块可用于开发用地面积59324平方米，建筑面积170500平方米，其中住宅建筑面积142000平方米地价约680,000千元项目位于河东区，西至新开路，南至聚安西园，东至金钟河大街，北至林边路第49页上海上海常州常州舟山舟山镇江镇江无锡无锡苏州苏州嘉兴嘉兴宁波宁波已进入城市已进入城市拟进入城市拟进入城市14月长三角项目介绍1、上海机场镇项目5、嘉兴项目1、上海机场镇项目、上海机场镇项目本项目项目位于机场镇内，东至川南奉公路、南至晨阳路、西靠临波路、北至迎宾大道。本项目规划条件：规划条件：用地面积：222.73亩。用地性质：住宅、商业容积率：容积率0.3可建面积：可建面积：45000平米平米地价约250,000千元本项目规划条件：规划条件：可开发用地面积：A地块地块60.88亩，亩，B地块地块61亩。用地性质：公建、住宅。容积率：综合容积率1.5。可建面积：约120,000平米地价约156,000千元5、嘉兴项目、嘉兴项目目标项目一：天津周良庄项目目标项目一：天津周良庄项目拟5月获取的战略性住宅商业项目，计划土地投资1.39亿元，获取土地储备50万平米（建筑面积）。目标项目二：嘉兴南湖新区目标项目二：嘉兴南湖新区4个项目个项目拟6月获取的经营性商住办项目，最大计划土地投资3.06万元，最大获取土地储备28.15万平米（建筑面积）。目标项目三：上海机场镇项目目标项目三：上海机场镇项目拟6月获取的经营性独立别墅项目，计划土地投资1.68亿元（60%股权），获取土地储备4.45万平米（建筑面积）。宏观区位条件宏观区位条件宏观区位条件宏观区位条件隶属天津市北部远郊-宝坻区。属于天津市级11个新城之一的津京新城核心区。距离市中心车行距离65公里。津蓟高速津蓟高速南北向经过京津新城，由市区到京津新城的高速出口收费20元；由宝坻城区到京津新城车行距离约20公里，高速收费10元；规划中的廊唐高速廊唐高速（廊坊唐山）东西向经过京津新城；微观区位条件微观区位条件微观区位条件微观区位条件临近在建的珠江温泉城、部分建成的大学城和规划中的知识森林岛；紧邻津蓟高速公路珠江温泉城出口；位于周良庄镇中心，但镇区环境较差；道路交通发达。第五大道（正在修建，50米宽）、新宝白公路（07年底全线贯通，约16米宽）、宝白公路（现有乡县级道路，约7米宽）、九园公路（现有省级道路；三面临河道；宏观区位条件宏观区位条件宏观区位条件宏观区位条件项目隶属嘉兴市区，项目隶属嘉兴市区，处于沪杭沿线城市带，处于沪杭沿线城市带，并有规划中的磁悬浮并有规划中的磁悬浮规划连接上海和杭州，规划连接上海和杭州，受上海经济辐射较大。受上海经济辐射较大。项目位于嘉兴市中心项目位于嘉兴市中心城区南湖区的新建城城区南湖区的新建城区区-南湖新区，为该区南湖新区，为该区行政、经济、文化中行政、经济、文化中心所在地。心所在地。本项目秀洲区南湖区市中心微观区位条件微观区位条件微观区位条件微观区位条件项目位于南湖新区中心；西、北两侧为南湖区政府和其他行政办公楼（在建、规划）；南侧为凌公塘生态景观区（现状河道和建设中的带状绿地公园）；地块四至地块四至A地块：东起莫家港，西至八号路，南至凌公塘，北望湖路。B地块：C地块：东起泾水路，西至双溪路，南至凌公塘，北至望湖路。D地块：西至泾水路，南至凌公塘，北至望湖路。凌凌 公公 塘塘 景景宜宜 路路望望 湖湖 路路A地地块块B地地块块东东 南南 三三 路路双双溪溪 路路C地地块块泾泾水水路路D地地块块事事业业服服务务中中心心、公安局等公安局等南南 湖湖 区区政府政府网网 球球 中中心心文文化化主主题题公园公园7月月10号获取天津宝坻项目的故事号获取天津宝坻项目的故事1010111112121414周良庄地块周良庄地块知识森林岛规划图知识森林岛规划图地块名称10号宗地号宗地11号宗地号宗地12号宗地号宗地14号宗地号宗地用地性质居住用地居住用地居住用地商业用地占地面积255530m2（383亩）130791m2（196亩）101398m2（152亩）87583m2（131亩）容积率1.02.01.02.01.02.02.5建筑密度不大于30%绿地比率不小于35%挂牌底价5500万（14.4万/亩）2820万（14.4万/亩）2190万（14.4万/亩）1890万（14.4万/亩）保证金1100万570万440万400万挂牌截止7月10号15点7月10号16点7月11号15点7月11号16点备注1、居住规划建筑面积包括阳台、阁楼及配套公建；2、该地块建设的商品住房，不得建设别墅类房地产项目，套型建筑面积90平方米以下住房面积比例应当达到开发建设总面积的70%以上；3、该地块竞买价格不包括大配套费，大配套费由竞得人按有关规定向宝坻区配套管理部门另行协商支付；4、应按总体规划预留城市道路，与知识森林岛整体项目形成系统。一、一、项目概况项目概况地块经济技术指标地块经济技术指标7月月20日获取天津北辰项目日获取天津北辰项目 距离天津市中心约距离天津市中心约1515公里公里；距离正在修建的距离正在修建的3 3号地铁线号地铁线（0909年年通车）终点站直线距离约通车）终点站直线距离约2.52.5公里，公里，车行距离约车行距离约4 4公里；公里；距离规划中的距离规划中的5 5号地铁号地铁（20122012年通年通车）线终点站车行距离约车）线终点站车行距离约4 4公里；公里；从天津轨道交通的长远规划来看，从天津轨道交通的长远规划来看，由于临近规划中的由于临近规划中的3 3、5 5、8 8号轨道号轨道交通终点站该地块具备很强的轨道交通终点站该地块具备很强的轨道交通概念；交通概念；15公里公里3号、号、8号号线终点站线终点站5号线终号线终点站点站津围公路津围公路津榆公路津榆公路京津塘高速京津塘高速外环外环地块自身特征分析地块自身特征分析区位和交通区位和交通地块地块消防消防总队总队教导教导训练训练场场赵赵庄庄小贺庄小贺庄地块自身特征分析地块自身特征分析现状现状 地块紧邻地块紧邻津榆公路津榆公路，距离津榆公路，距离津榆公路边线约边线约1515米左右；米左右；地块十分方正，地块十分方正，地势也非常平坦地势也非常平坦；地块四周较为杂乱，主要是小的制地块四周较为杂乱，主要是小的制造工厂、汽修厂、鱼塘、路边小饭造工厂、汽修厂、鱼塘、路边小饭店等等；店等等；地块周边几乎没有什么好的市政配地块周边几乎没有什么好的市政配套，有一两所村民小学和幼儿园；套，有一两所村民小学和幼儿园；地块自身特征分析地块自身特征分析现状现状地块及周边情况图片地块及周边情况图片地块自身特征分析地块自身特征分析规划前景规划前景 根据天津市房地产业根据天津市房地产业“十一五十一五”规划，天津市将实施规划，天津市将实施“新家园新家园”建设。按照建设。按照“在城市在城市发展轴区域内、有配套基础设施的建设条件、距外环线发展轴区域内、有配套基础设施的建设条件、距外环线1010公里公里”的原则，规划建设的原则，规划建设1010个居住新区，集中建设普通商品住房，每个新区的用地规模都在个居住新区，集中建设普通商品住房，每个新区的用地规模都在300300公顷以上；公顷以上；十个新家园居住区分别位于小淀镇、大毕庄、华明镇、军粮城镇、双港镇、大寺镇、十个新家园居住区分别位于小淀镇、大毕庄、华明镇、军粮城镇、双港镇、大寺镇、张家窝镇、中北镇、双口镇、双街镇，以上这些区域将成为日后住宅开发的重点地区，张家窝镇、中北镇、双口镇、双街镇，以上这些区域将成为日后住宅开发的重点地区，而城市中心区将不再担负主要的居住功能；而城市中心区将不再担负主要的居住功能；北辰项目就是北辰项目就是小淀新家园小淀新家园建设的启动地块，小淀也是距离市中心最近的新家园之一；建设的启动地块，小淀也是距离市中心最近的新家园之一；第64页湖州市经济开发区概况湖州市经济开发区概况开发区由凤凰分区、西南分区、西塞山分区、康山分区四个区块构成。项目地块位于西南商住区西南商住区本案本案杭宁高速104国道火车站第65页西南商住区西南商住区大幅拉近与老城区距离大幅拉近与老城区距离“三路六桥”红丰西路、港南路、二环南路（东段），奚家庄大桥、外庄大桥、横渚塘桥、夹山大桥、港南路河桥、二环南路桥。其中奚家庄大桥（2007年12月）建成，外庄大桥夹山大桥（2008年2月）建成。定位定位 湖州西南的商业次中心，集商务办公、大型娱乐、综合住宅、医院、学校、生态公园等为一体。统筹城乡的“示范区”、工业配套的“功能区”、
