绿城集团成本管理体系优化报告.ppt

绿城集团成本管理体系优化报告（汇报版）绿城集团成本管理体系优化项目组赛普咨询绿城集团项目组2尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用报告提纲一、项目进展回顾二、成本管理体系优化方案三、组织系统优化建议四、下一阶段工作开展计划3尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用前言本项目的背景本项目的背景绿城集团经过十七年的发展，取得了巨大的成就，这些成就的取得，来绿城集团经过十七年的发展，取得了巨大的成就，这些成就的取得，来自于绿城集团上上下下对公司核心价值理念的坚持，企业文化的熏陶以自于绿城集团上上下下对公司核心价值理念的坚持，企业文化的熏陶以及这么多年来对产品品质孜孜不倦的追求。及这么多年来对产品品质孜孜不倦的追求。绿城集团在快速稳健发展的同时，对现有员工的素质、能力提出了更高绿城集团在快速稳健发展的同时，对现有员工的素质、能力提出了更高的要求；随着企业规模的不断扩大，大量新员工的融入和成长的要求，的要求；随着企业规模的不断扩大，大量新员工的融入和成长的要求，也对成本管理体系的系统化、规范化、精细化提出了进一步完善的要求。也对成本管理体系的系统化、规范化、精细化提出了进一步完善的要求。本项目的目标本项目的目标系统完善成本管理体系，并进一步规范化和精细化，为实施全员成本管系统完善成本管理体系，并进一步规范化和精细化，为实施全员成本管理提供可有效实施的方法、工具、操作标准及作业指引，并在此基础上理提供可有效实施的方法、工具、操作标准及作业指引，并在此基础上形成培训教材。形成培训教材。基于成本管理体系优化方案，对集团基本管控提出优化建议。基于成本管理体系优化方案，对集团基本管控提出优化建议。4尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用 第一阶段：成本管理体系调研诊断成本管理体系调研诊断&优化报告优化报告的编制；第二阶段：绿城集团基本组织管控优化报告绿城集团基本组织管控优化报告的编制；第三阶段：房地产行业成本管理研究报告房地产行业成本管理研究报告和和绿城集团成本管理体系策划方案绿城集团成本管理体系策划方案的编制；第四、五阶段：成本管理手册成本管理手册在原有制度文件基础上进一步梳理、完善和优化后形成；在各阶段与造价咨询公司、财务部、材料设备部、建筑规划、景观、装饰公司、总师办、本与造价咨询公司、财务部、材料设备部、建筑规划、景观、装饰公司、总师办、本体建设部等相关部门开展了体建设部等相关部门开展了3333轮次轮次的沟通。的沟通。部分成果已经开始测试，以检视其可操作性部分成果已经开始测试，以检视其可操作性。实际完成实际完成在在绿城集团绿城集团有关人员的配合和支持下，咨询项目按计划完成了第一至第五阶段有关人员的配合和支持下，咨询项目按计划完成了第一至第五阶段的大部分工作：的大部分工作：项目进展回顾现状调研与现状调研与评估评估1 1成本管理组成本管理组织体系优化织体系优化2 2成本管理成本管理 体系策划体系策划3 3培训与实培训与实施施6 6监控与改监控与改进进7 7成本管理成本管理体系优化体系优化成本管理成本管理考核体系考核体系优化优化5 5赛普咨询项目组累计已驻场4.54.5个月，平均投入人员5 5人。与信息化系统配套的目标成本、动态成本、合约规划模型已提交，并正在指定的项目上测试使用。5尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用报告提纲一、项目进展回顾二、成本管理体系优化方案三、组织系统优化建议四、下一阶段工作开展计划6尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用总体优化思路：强化前端，加强中端，完善后端概念/方案初设施工图工程管理销售管理售后服务定位策划项目拓展战略采购全成本管理体系健全项目实施阶段的成本管理一般采购中端中端后端后端前端前端动态成本监控（预警、强控、无效成本）动态成本监控（预警、强控、无效成本）成本后评估成本后评估成本信息库成本信息库项项目目成成本本管管理理方案版目标成本方案版目标成本基基础础管管理理战略采购战略采购成本科目、合约规划、目标成本测算模型成本科目、合约规划、目标成本测算模型限额设计限额设计重点强化目标成本管理，加强动态成本监控、规范战略采购，落实成本责任。重点强化目标成本管理，加强动态成本监控、规范战略采购，落实成本责任。设计优化评审设计优化评审责任成本责任成本7尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用可研版目标成本专业管理（日常管理）项目节点（时序型）完善并形成系统化、规范化的成本管理体系，实现PDCA闭环管理，并具有可实施性定位版目标成本方案版目标成本施工图版目标成本限额设计战略采购成本对标设计成本评审招标管理合同管理变更签证成本管理动态成本记录与月报成本预警与强控无效成本管理成本结算管理成本档案管理成本后评估成本信息库责任成本管理项目合约规划统一成本科目标准合约规划原有部分完善优化部分新增部分说明：PPDCDA8尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用从专业角度进行精细化设计，以期为开展全员成本管理提供一套可实施落地的方法和工具Y：九阶段X：九专业Z：业务流程体系采购管理阶段采购管理阶段施工图设阶段施工图设阶段项目论证阶段项目论证阶段建建筑筑设设计计景景观观设设计计室室内内设设计计工工程程管管理理营营销销策策划划采采购购管管理理成成本本管管理理财财务务管管理理报报建建管管理理一级：成本流程总图一级：成本流程总图/总论总论二级：成本管理流程二级：成本管理流程三级：三级：操作指引操作指引/标准标准四级：四级：模型模型/模板模板/表表格格规划方案阶段规划方案阶段初步设计阶段初步设计阶段竣工验收阶段竣工验收阶段项目策划阶段项目策划阶段工程施工阶段工程施工阶段结算阶段结算阶段9尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用项目项目拓展拓展项目项目策划策划方案方案设计设计招标招标采购采购销售销售交付交付建安建安成本成本项目项目周期周期100%100%目标成本目标成本合约规划合约规划70%-80%70%-80%20-30%20-30%成本形成本形成曲线成曲线成本发成本发生曲线生曲线1.强化目标成本管理：是本次优化的重点，通过增设方案版目标成本，加强项目前期的成本预控设计阶段已经形成项目成本的70%-80%，是成本管理的关键阶段扩初及施扩初及施工图设计工图设计工程工程施工施工统一成本科目、统一成本科目、统一合约规划、统一合约规划、统一成本测算模型统一成本测算模型成本科目成本科目增设方案版目增设方案版目标成本，并作标成本，并作为控制基准为控制基准1210尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用附件一目标成本编制目标成本编制11尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用梳理并完善集团成本科目，形成统一模板12尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用完善集团标准合约规划，并与成本科目和财务核算科目对接13尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用目标成本分解至合同目标成本目标成本（可研版）（可研版）目标成本目标成本（定位版）（定位版）目标成本目标成本（方案版）（方案版）目标成本目标成本（施工图版）（施工图版）结算成本测结算成本测算算统一成统一成本科目本科目成本信息库成本信息库项目合约规划项目合约规划动态成本管理动态成本管理基于合同开展动态成本管理提供测算数据参照不超3%测算基础规划指标及建造标准规划指标及建造标准测算依据责任成本责任成本目标成本分解至责任主体目标成本前置，多阶段制定目标成本，方案版作为基准版，并设定管理目标，同时为后续设计及采购成本管理提供参考集团标准合集团标准合约规划约规划概念/方案初设施工图工程管理销售管理售后服务定位策划项目拓展战略采购全成本管理体系健全项目实施阶段的成本管理一般采购14尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用明确各版目标成本编制时间目标成本目标成本（可研版）（可研版）目标成本目标成本（定位版）（定位版）目标成本目标成本（方案版）（方案版）目标成本目标成本（施工图版）（施工图版）竣工成本竣工成本测算测算方案设计后15日施工图后60日项目交付前2日成本结算成本结算定位后一周内原为施工图后三个月且在销售前一个月。15尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用完善集团目标成本测算模型，并已设定计算公式，方便各项目使用（供21张表，可根据项目情况选择）结合绿城产品特点，细化了精装修标准要求和景观、精装修方案版、精装修施工图版测算表结合绿城产品特点，细化了精装修标准要求和景观、精装修方案版、精装修施工图版测算表16尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用目标成本目标成本输入输入输出输出作用作用可研目标成本期间费用指标土地基本信息、项目预案市场信息、成本信息库目标成本测算表（可研版）预测项目成本判断收益情况为拿地提供决策依据定位阶段目标成本项目定位报告策划版项目规划指标策划版项目建造标准市场信息、成本信息库目标成本测算表（定位版）确保收益目标指导产品方案经济比选指导限额设计（层高及造指导限额设计（层高及造价指标）价指标）方案阶段目标成本上一版目标成本多产品策划方案（建议在可研、定位阶段 既要开展）完整版项目规划指标完整版项目建造标准市场信息、成本信息库目标成本测算表（方案版/执行版）限额设计的依据（其它技限额设计的依据（其它技术指标及造价指标）术指标及造价指标）产品方案经济比选的依据产品配置成本标准采购的限制性成本目标施工图阶段目标成本上一阶段建安目标成本项目施工图工程目标成本测算表指导采购指导采购交付阶段目标成本施工图、竣工资料、施工总包合同、工程预算书、结算书目标成本测算表（交付版）预测项目结算成本指导项目后评估各版目标成本编制的条件及作用17尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用成本管理体系前端主要优化点及价值说明（1）序序号号优化优化内容内容完善点完善点价值价值运用情况运用情况/实施建实施建议议待决策事项待决策事项1 1目标成本及合约规划完善并统一成本完善并统一成本科目科目，同时建立与财务科目的对应关系；结合绿城产品特点系统梳理并形形成标准合约清单成标准合约清单；完善目标成本编目标成本编制模型制模型及方法；设置方案版目标设置方案版目标成本为基准版，成本为基准版，指导后续设计和采购。基于绿城产品特点及已有历史数据梳理并完善成本科目，突出绿城项目成本优化重点，如精装修、景观、设备及外墙等；成本科目、财务核算科目和合约规划统一，为加快信息化系统的实施创造条件；目标成本前置，为各阶段成本管理给出指导意见，以确保项目经营收益保持在合理的水平。成本科目及合约规划已经提交软件公司进行软件开发；已开展文件测试，成立了测试小组，对合约规划、目标成本模型进行测试，6月14日前完成；测试通过后，选取部分今年不纳入结算的项目试运行；以上完成后，经修改完善，全面推广使用。1.全面推行统一的成本科目、合约规划和目标成本测算模型？2.增设方案版目标成本，方案版目标成本作为施工图设计的控制基准，超3%需报集团总经理或其授权人审批。18尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用目标成本目标成本动态成本记录动态成本记录预警及强控预警及强控分解项目合约规划项目合约规划合同合同变更指令变更指令现场签证现场签证动态成本月报动态成本月报集团统计分析集团统计分析无效成本管理无效成本管理合同签订2.加强动态成本监控：开展动态成本预警及强控管理，无效成本及动态成本分析结算结算成本测算合同录入原因分析变动超额集团标准合约集团标准合约规划规划19尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用成本管理体系中端主要优化点及价值说明（1）序序号号优化优化内容内容完善点完善点价值价值运用情况运用情况/实施建议实施建议待决策事项待决策事项2 2动态成本管理建立动态成本预警和强控机制；完善无效成本分析及改进机制；通过实施预警及强控，在项目实施过程中监控成本变化情况并采取有效措施；通过无效成本的管理，可减少成本浪费和减少类似错误发生。已与目标成本模型一并测试，后续将通过信息化系统实现自动预警和强控；对无效成本建议纳入考核体系。1.是否实施预警和强控，特别是强控措施是否实行。20尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用建立动态成本预警及强控机制（1）动态成本预警动态成本预警(两种方式）两种方式）动态成本变化超过如下额度时动态成本变化超过如下额度时（两者中的任何一个）（两者中的任何一个），启动预警机制，启动预警机制。系统向责任。系统向责任部门发出部门发出预警通知书预警通知书。责任部门于系统反馈措施后，预警消除。责任部门于系统反馈措施后，预警消除。21尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用建立动态成本预警及强控机制（2）动态成本变化超过如下额度时，在启动预警机制的同时，启动强控机制动态成本变化超过如下额度时，在启动预警机制的同时，启动强控机制，系统，系统向责任部门发出向责任部门发出预警通知书预警通知书的同时，停止该项目的一些操作（包括付款）的同时，停止该项目的一些操作（包括付款）动态成本强控动态成本强控(两种方式）两种方式）22尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用无效成本原因及分类无效成本原因及分类无效成本管理-细分产生原因，完善反馈及考核机制，形成闭环管理无效成本记录表无效成本记录表作作业环节业环节无效成本无效成本产产生原因生原因现现象表象表现现设计设计设计失误对设计效果把握不准拆除和重建后期加固与补强资金浪费拆除与重建设计变更下达不及时材料、施工工艺选择不当多工序设计图矛盾装饰设计未结合建筑现状招招标标招标文件编制合同条款有误，经济标编制出现失误多承担费用施工施工施工准备使用周期短的高标准临设临设拆除与重建施工过程施工安排失误赔偿与维修费用工程质量管理不善拆除与重建、返工导致费用大增合同执行拆分合同工作内容未及时签订补充合同总成本增加，却无法从相应单位扣回维修维修工作程序不到位维修时未及时通知责任单位，维修费用无法落实销销售售销售承诺展示资料有误业主投诉引发赔偿销售过程改变房屋用途拆除与重建预结预结算算预算失误合同价失实，工程款超付结算失误结算价不符，工程款超付付款付款付款失误工程款超付23尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用基于新的成本科目及合约规划，以及动态成本管理及分析要求，每月形成动态成本月报，及时真实的反映成本变化情况前提条件：合约签订、变更签证相关成本信息的及时录入前提条件：合约签订、变更签证相关成本信息的及时录入24尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用动态成本管理成果文件建安工程动态成本管理作业指引动态成本信息记录表月度工程款（含材料及设备）计划、支付（动态）现金流表动态成本预警通知书、强控通知书动态成本记录和月报作业指引无效成本管理作业指引25尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用3.战略采购8步法：形成系统的战略采购体系通过系统优化战略采购体系，发挥规模效应，以确保产品品质及服务质量得到保通过系统优化战略采购体系，发挥规模效应，以确保产品品质及服务质量得到保障，促进长期合作，并获得价格优势。障，促进长期合作，并获得价格优势。方法说明方法说明方法名称方法名称评价上一年度战略采购实施情况，对本年度战略调整进行规划，对新建战略采购进行产品适用性分析和规划制定年度计划和月度计划，确定责任人和时间节点对单项战略采购的项目需求、历史合作情况、行业和市场情况、产品情况、采购方案和采购计划进行策划研究产品技术标准，形成产品清单和技术标准调研评估供方，形成评估结果和供方入围清单，为合作建立提供依据通过招标或谈判建立战略采购，确定采购合作方式，签订战略采购协议。项目采购实施与管理，项目合同签订、订货及验收流程建立供方信息库，建立高层沟通机制、项目履约评估机制、年度评估机制和激励淘汰机制。采购规划采购计划单项采购策划产品研究潜在供方调研评估合作建立采购实施供方管理26尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用成本管理体系中端主要优化点及价值说明（2）序序号号优化优化内容内容完善点完善点价值价值运用情况运用情况/实施建议实施建议优化优化方案方案3 3战略采购通过系统的规划战略采购系统，形成（规划规划-计划计划-单项策单项策划划-产品研究产品研究-潜在供潜在供方调研及评估方调研及评估-建立建立合作关系合作关系-采购实施采购实施-评估及激励）的闭评估及激励）的闭环管理。环管理。通过规范战略采购，有利于扩大战略采购的范围，并与优秀供应商建立更稳固的战略合作关系，更有利于保证产品品质、提升服务，降低采购价格。文件已提交材料设备部，部分表单及模板已经采用。27尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用成本管理体系中端主要优化点及价值说明（2）序序号号优化优化内容内容完善点完善点价值价值运用情况运用情况/实施建实施建议议优化方优化方案案4 4责任成本完善责任成本的分解和考核机制；运营管理部负责责任成本指标分解。可促进目标成本管理的实施及有效执行。已经与本体建设部讨论，责任成本指标库可供采用，另如能与项目激励机制挂钩，则效果更佳。28尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用控制标杆控制标杆形成分工负责、有机协调的成本管理体系，提高全员的成本管理意识及水平确定合理的目标成本控制依据控制依据将目标成本分解成责任成本责任成本管理责任成本管理将责任成本落实到各业务操作环节中控制落到实处控制落到实处制定责任成本反馈指标，并量化反馈指标以结果为导向以结果为导向责任成本考核，考核与激励挂钩29尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用建立针对项目公司及部门的责任成本考核指标和评估标准项目公司建筑规划部（组）考核评分表项目公司建筑规划部（组）考核评分表30尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用责任成本成果文件 3030 成果文件：成果文件：部门成本管理责任书部门成本管理责任书责任成本评分表责任成本评分表责任成本作业指引责任成本作业指引31尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用成本管理体系后端主要优化点及价值说明（1）序序号号优化优化内容内容完善点完善点价值价值运用情况运用情况/实施建实施建议议优化方优化方案案5 5成本后评估完善成本后评估内容，以充分总结项目成本管理的经验和不足，为后续项目提供借鉴；完善成本知识库，完善成本案例和培训教材。通过后评估能将好的经验和不足及时传递到各个项目，避免类似问题的发生；可形成公司层面的经验和知识。可选择已进入交房阶段的项目试点32尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用附件五成本后评估管理成本后评估管理33尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用项目成本统计项目成本统计设计变更、签证管理设计变更、签证管理工程成本管理结算成本分析结算成本分析开展成本后评估，对项目成本管理工作进行总结、评价及案例分析，以利于经验的传承目标成本差异率分析目标成本差异率分析成本统计分析无效成本管理无效成本管理动态成本管理动态成本管理限额设计及成本对标限额设计及成本对标设计成本管理设计成本优化设计成本优化招标采购成本管理招标采购成本管理采购成本管理34尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用项目后评估模板35尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用成本后评估成果文件成果文件：成果文件：成本后评估作业指引成本后评估作业指引成本后评估结算成本统计表成本后评估结算成本统计表项目成本后评估模板项目成本后评估模板36尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用成本管理体系后端主要优化点及价值说明（2）序序号号优化优化内容内容完善点完善点价值价值运用情况运用情况/实施建议实施建议优化方优化方案案6 6成本信息库完善6类信息库数据。通过完善数据的收集和归纳方法，为后续目标成本提供参考；可实现各项目间的数据对比和分析。部分将通过信息化系统自动实现；部分在后评估的基础上录入系统。37尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用建议在保证产品品质的前提下，逐步开展限额设计、成本对标分析和设计优化评审，以减少无效成本限额对标三步法：限额对标三步法：1.1.确定限额对标指标；确定限额对标指标；2.2.下达限额对标指标表下达限额对标指标表（设计单位）；（设计单位）；3.3.成本对标分析：对各项成本对标分析：对各项目的指标完成情况进行对目的指标完成情况进行对比分析。比分析。设计阶段成本优化评审要点：设计阶段成本优化评审要点：1.1.建立设计各阶段成本优化评建立设计各阶段成本优化评审要点；审要点；2.2.结合设计阶段成果评审同步结合设计阶段成果评审同步开展设计阶段成本优化评审。开展设计阶段成本优化评审。设计阶段成本优化管理设计阶段成本优化管理设计成设计成本优化本优化限额设限额设计计成本对成本对标标38尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用限额设计指标：建议分阶段建立限额指标，由少到多，积累经验，逐步完善可参考建立的指标可参考建立的指标造价限额指标需结合产品开发策略、客户定位、产品线及产品标准等综合确定。建议由建议由总师办、建筑规划公司、景观公司及精装修总师办、建筑规划公司、景观公司及精装修公司分别研究确定对标指标及参考值。公司分别研究确定对标指标及参考值。另包括会所面积、功能、造价指标另包括会所面积、功能、造价指标39尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用成本管理体系设计阶段主要优化点及价值说明（设计管理）序序号号优化优化内容内容完善点完善点价值价值运用情况运用情况/实施建实施建议议待决策事项待决策事项7 7设计成本评审提出设计阶段成本限额指标（模型），并通过设计成果的对标分析积累经验；结合设计成果评审，开展设计各阶段成本优化工作。通过对标指标分析和设计成果评审，在保证产品品质要求的前提下，减少成本的无效浪费。建议分三步实施：1.试运行，不纳入考核，重点在收集数据，积累经验，建立标准；2.成熟产品实施限额设计；3.全面推广限额设计。1.是否分步实施限额设计和指标对比分析？2.目前阶段可聘请外部有经验的人员或机构进行设计优化，以积累经验和数据。40尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用附件二设计阶段成本优化管理设计阶段成本优化管理41尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用在保证产品品质的前提下，从设计源头进行成本优化，通过限额设计、成本对标分析和设计成果优化有效控制成本限额对标三步法：限额对标三步法：1.1.确定限额对标指标；确定限额对标指标；2.2.下达限额对标指标表下达限额对标指标表（设计单位）；（设计单位）；3.3.成本对标分析：对各项成本对标分析：对各项目的指标完成情况进行对目的指标完成情况进行对比分析；比分析；设计阶段成本优化评审要点：设计阶段成本优化评审要点：1.1.建立设计各阶段成本优化评建立设计各阶段成本优化评审要点；审要点；2.2.结合设计阶段成果评审同步结合设计阶段成果评审同步开展设计阶段成本优化评审开展设计阶段成本优化评审设计阶段成本管理设计阶段成本管理设计成设计成本优化本优化限额设限额设计计成本对成本对标标42尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用1.1限额设计的价值：某企业设计成本对标产生的价值七个指标从另一个角度看，也是对公司其他业务的促进，如同规模采购反作用于七个指标从另一个角度看，也是对公司其他业务的促进，如同规模采购反作用于设计部品标准化一样，七个指标将对工程质量的现场管理提出了更高的要求。设计部品标准化一样，七个指标将对工程质量的现场管理提出了更高的要求。43尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用1.2限额设计指标：建议分阶段建立经济性技术指标限额和造价限额指标，由少到多，逐步增加可参考建立的指标可参考建立的指标造价限额指标需结合产品开发策略、客户定造价限额指标需结合产品开发策略、客户定位、产品线及产品标准等综合确定。建议由位、产品线及产品标准等综合确定。建议由总师办、建筑规划公司、景观公司及精装修总师办、建筑规划公司、景观公司及精装修公司分别研究确定对标指标及参考值。公司分别研究确定对标指标及参考值。另包括会所面积、功能、造价指标另包括会所面积、功能、造价指标44尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用1.3限额指标参考表：结合公司以往经验，在满足开发区域的建筑规范要求及公司品质要求的前提下，通过积累数据，逐步建立参考指标示例示例现阶段可聘请外部专业机构进行结构设计的优化45尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用1.4成本对标：针对设计成果限额指标的实际完成值进行对比分析，并积累参数，为后续项目开发提供参考项目限额设计成本对标表一、经济性技术限额指标序号指标产品品类 产品特征 抗震等级限额下达指标集团参考指标实际测算值差异差异说明成本影响额测算1标准层钢筋含量(Kg/)2地下室钢筋含量(Kg/)3标准层混凝土含量（m3/m2）46尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用设计优化评审q产品选型q路网规划q停车规划q配套及商业q组团配置q土方工程方案q临时设施布局q建筑方案选型q边坡支护q外墙装饰q节能方案q结构方案q供电方案q供水方案q消防方案q地下室方案q结构设计q基础形式选择q基坑支护q节能设计q供电初步设计q采暖工程q消防工程q空调工程q电梯系统q景观设计q精装修设计q部品、材料选择q防水体系q市政道路优化q市政及小区管网设计q室内供水q室内采暖q有线电视及宽带q智能化优化设计q门窗二次设计q金属构件q围墙设计q门窗面积q栏杆栏板q阳露台与屋面q景观方案q智能化方案q水处理方案q高压线路改线方案2.设计阶段成本优化评审：对设计各阶段影响成本的各种方案，在保证产品品质的前提下开展成本优化评审，提出优化建议47尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用建立各阶段设计成果成本优化评审表，融合绿城经验，以指导各项目开展设计阶段成本优化工作48尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用设计成本管理成果文件限额设计成本对标限额设计成本对标作业指引作业指引限额设计指标表限额设计指标表成本对标表成本对标表项目限额设计表项目限额设计表限额设计超标处理表限额设计超标处理表设计成本优化作业指引设计成本优化作业指引产品定位及策划评审表产品定位及策划评审表方案阶段设计评审表方案阶段设计评审表扩初设计评审表扩初设计评审表施工图评审表施工图评审表49尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用可逐步建立设计成果成本优化评审表，融合绿城经验，以指导各项目开展设计阶段成本优化工作50尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用通过系统完善成本管理体系，为各项目成本管理工作的开展提供支持和帮助，以逐步提升全员成本管理的能力共共18个流程个流程/指引文件，指引文件，5个模型，个模型，33份模板份模板/表单表单51尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用报告提纲一、项目进展回顾二、成本管理体系优化方案三、组织系统优化建议四、下一阶段工作开展计划52尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用1.组织优化建议强化成本管强化成本管理实施监控理实施监控在总部设成本管理部加强对各项目公司成本管理的监控及造价在总部设成本管理部加强对各项目公司成本管理的监控及造价咨询公司系统化、标准化、精细化管理体系实施的监控，对动咨询公司系统化、标准化、精细化管理体系实施的监控，对动态成本预警及强控的处理进行跟踪调查及拟定处理措施。态成本预警及强控的处理进行跟踪调查及拟定处理措施。项目公司组项目公司组织优化织优化明确项目公司与各专业公司派出机构的组织形式和管理权限，明确项目公司与各专业公司派出机构的组织形式和管理权限，确保项目实施机构间的有序衔接。确保项目实施机构间的有序衔接。专业公司组专业公司组织优化织优化造价咨询公司内部组织结构优化。造价咨询公司内部组织结构优化。53尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用造价咨询公司拟调整的组织机构图54尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用项目管理模式：矩阵制+合约模式：项目公司对成本管理部门采取矩阵制管理，对销售、建筑规划、景观和精装修公司采用合约管理模式专业公司营销策划公司建筑规划公司造价咨询公司景观咨询公司装饰公司材料设备公司项目公司A项目公司B设计管理部工程成本管理部工程部设计管理部工程成本管理部工程部项目A项目B项目管理模式说明：项目管理模式说明：营销公司、建筑规划公司、景观咨询公司、装饰公司为内部第三方合作模式，采用合约管合约管理理，由产品中心组织与项目公司签订合同。建筑规划公司、景观咨询公司、装饰公司共同组成项目公司设计管理部，根据项目进展情况动态组合，选择合适人员承担部门负责人角色；材料设备公司：成为真正意义上的材料供应公司，通过战略、集中采购及物流配送体系，为项目公司提供材料设备。材料设备公司可根据项目情况，派驻人员进行现场办公。矩阵职能图例：说明：部门设置部分为示意集团总部销售组销售组景观组精装修组景观组精装修组综合管理部综合管理组项目职能财务部财务部建筑规划组建筑规划组55尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用我们将在文件中尽可能明确各专业公司、总部部门及项目公司的成本管理接口及成果要求，以实现各专业的联动明晰各部门接口明晰输出成果要求56尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用范例：赛普为某地产公司设计的范例：赛普为某地产公司设计的【项目目标成本评审会项目目标成本评审会】标准要求标准要求在上会前，成果应在专业部门间基本达成一致或各参与部门应对成果有深刻的了解，并能发表有价值的专业见解相关领导、专家和上下游部门的参与保证了议题讨论的专业性与完备性对召开时机的约定使得运营管理部门可以据此监控、跟踪会议的召开标准化会议决策事项，提高会议决策效率2.完善项目决策管理：明确项目目标成本决策会议组织机构及会议管理标准，加强集团层面对项目目标成本的评审管控57尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用后续需要绿城集团关注的几个方面产品标准建产品标准建立立各类产品标准是目标成本制定的基础，也是设计阶段成本优化各类产品标准是目标成本制定的基础，也是设计阶段成本优化评审的主要依据，需集团组织力量完善；评审的主要依据，需集团组织力量完善；设计资源拓设计资源拓展展设计资源的丰富，可以给设计评审及成本优化预留足够的时间，设计资源的丰富，可以给设计评审及成本优化预留足够的时间，以减少成本的浪费；以减少成本的浪费；部门协作部门协作成本管理需要在开发全过程进行管理，在开发的各个阶段也需成本管理需要在开发全过程进行管理，在开发的各个阶段也需要多个部门配合开展，因此加强产品中心的协调作用非常必要；要多个部门配合开展，因此加强产品中心的协调作用非常必要；信息化建设信息化建设成本管理体系的建设和有效实施，有赖于信息化系统的支持，以实成本管理体系的建设和有效实施，有赖于信息化系统的支持，以实现合同及动态成本的及时跟踪和信息库的建设，需要公司给予高度现合同及动态成本的及时跟踪和信息库的建设，需要公司给予高度重视。重视。58尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用报告提纲一、项目进展回顾二、成本管理体系优化方案三、组织系统优化建议四、下一阶段工作开展计划59尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用后期我们将根据会议精神，完善绿城成本管理体系文件，并组织评审提交工作内容工作内容(赛普赛普)时间时间一一诊断及优化报告沟通汇报2011年5月30日6月10日成本组织及责权手册编制2011年6月10日6月15日目标成本、动态成本测试2011年6月3日6月14日成本管理体系文件及造价公司组织文件修改完善二二三三四四五五2011年5月30日-6月17工作内容（绿城）工作内容（绿城）参与沟通并提出建议组织并参与组织并参与，提出修改意见组织并参与组织并参与成本管理体系优化成果培训2011年6月18日6月30日六六组织并参与咨询成果实施辅导及配合信息化实施2011年7月1日9月31日60尊重尊重专业专业责任责任分享分享价值价值2011 赛普版权（深圳），仅供绿城集团内部使用谢谢 谢谢!