拓新集团权责体系手册.doc

重庆拓新投资控股（集团）有限公司房地产管控手册文件编号tuoxin-001版本/修订A/0第 21 页共 21 页拓新集团发 2010138号重庆拓新房地产开发集团关于集团颁发地产管控手册及项目公司责权手册的通知各公司、集团直属部门： 经集团研究审批通过如下地产管控手册（如附件一）、及项目公司责权手册（如附件二），此手册从2011年元月一日生效执行。请各公司、集团直属部门知悉并遵照执行。特此通知重庆拓新房地产开发集团二O一O年十一月十二日主题词： 颁发 管控手册、责权手册 通知 重庆拓新房地产开发集团集团办 2010年11月12日印发 附录二 重庆拓新投资控股（集团）有限公司权责体系手册（总部项目公司）（初稿）目 录1.运营管理2.研发设计3.市场营销4.财务管理5.资源管理6.成本管理7.工程管理8.人力资源管理9.行政管理10.审计法务说 明为了明确总部各部门和项目公司在业务管理中的权责分配关系，加强内部风险控制和提高效率，特制定组织管理授权手册，简称权责体系手册。1. 本手册主要针对公司经营中的人、财、物及业务流程方面的重要事项，未尽的事项可参照组织管理手册和流程文件的有 关规定执行。2. 权限表中主要体现提案、参与、审核、批准、备案等个关键权责，其它权限在相关管理文件中体现。3. 术语说明： 提案（符号为）：提出经办人往往为需求的发起者。一般情况下，提出经办人不仅要提出需要进行的某项工作事项，而且 要提出初步解决方案，或根据公司管理的要求编制相关文件。 参与（符号为）：参与经办部门提议的工作事项，提供必要的支援，参加评审。 审核（符号为）：对提出经办进行的评审、复核，包含有两种类别：一类是从行政管理的层级的角度上级审核下属的工 作；一类是部门之间（非上、下级关系）从专业技术的角度进行的审核。 批准（符号为）：对提出经办的事项或经过审核的事项进行最终的核准，并决定是否批准。 备案（符号为1）：登记备查；一般指审批事由的监管部门；负责审批事由相关公文的存档、备案备查等。4. 本手册相关内容应根据公司战略、组织结构、岗位设置及业务流程的变化及时进行修订。21一、 运营管理：序号关键决策事项总部项目公司董事长/总裁执行总裁投资委员会预算 委员会分管领导运营中心产品研发中心市场营销中心财务管理中心资源管理部成本 控制部工程 技术部人力资源部行政部审计法务部总经理分管领导营销部工程部成本 控制部财务部开发部综合办1战略规划1.1业务战略规划1.2职能战略规划2项目拓展论证2.1土地信息收集2.2项目立项2.3土地获取手续办理2.4项目发展小组成立2.5项目可研与决策2.6项目公司筹建3计划运营管理1.1年度经营计划与调整1.2季度、月度经营计划与调整1.3项目总控计划与调整1.4阶段性成果和知识管理4组织管理2.1总部组织架构设置与调整2.2项目公司组织架构设置与调整2.3项目公司内部权限设置与调整2.4总部部门定岗定编方案2.5项目公司部门定岗定编方案5制度、流程优化方案3.1总部层面3.2项目公司层面二、 研发设计：序号关键决策事项总部项目公司董事长/总裁执行总裁投资委员会分管领导运营中心产品研发中心市场营销中心财务管理中心资源管理部成本 控制部工程 技术部人力资源部行政部审计法务部总经理分管领导营销部工程部成本 控制部财务部开发部综合办1设计单位的选择1.1策划咨询公司选择1.2概念/方案设计单位的选择1.3扩初/施工图设计单位的选择2概念设计(规划、单体）2.1项目定位报告确定2.2概念设计任务书2.3概念设计成果的评审3方案设计(规划、单体）3.1方案设计任务书3.2方案设计成果的评审4扩初设计(规划、单体）4.1扩初设计任务书4.2扩初设计成果的评审5施工图设计(单体）5.1施工图设计任务书15.2施工图内部评审5.3施工图会审6景观设计6.1景观概念设计任务书6.2景观概念方案评审6.3景观实施方案设计任务书16.4景观实施方案评审6.5景观施工图设计任务书16.6景观施工图评审7外立面设计7.1外立面方案设计任务书17.2外立面方案评审7.3外立面施工图设计任务书17.4外立面施工图评审8装修设计8.1装修（售楼处、样板间、精装）方案设计任务书8.2装修（售楼处、样板间、精装）方案成果评审8.3装修（公共部分）方案设计任务书18.4装修（公共部分）方案成果评审8.5装修施工图设计任务书18.6装修施工图评审9设计变更9.1重大设计变更9.2一般设计变更10材料设备选型定板10.1主要材料设备选型10.2一般材料设备选型注：若概念方案设计一起做，则审批权限为概念设计审批人；若初设和施工图一起做，则审批权限为初设审批人。三、 市场营销：序号关键决策事项总部项目公司董事长/总裁执行总裁投资委员会分管领导运营中心产品研发中心市场营销中心财务管理中心资源管理部成本 控制部工程 技术部人力资源部行政部审计法务部总经理分管领导营销部工程部成本 控制部财务部开发部综合办1营销策划1.1市场调研计划与实施1.2营销策划/销售代理机构选择1.3营销策划推广总案、营销行动计划1.4公关活动策划、广告与媒体宣传11.5销售手册、楼书、认购书等物料的确定和准备11.6销售均价、折扣及调整2销售管理2.1销售计划和预算、促销计划2.2售房部制度建立12.3销售回款2.4合同手续办理12.5销售更名及退换房的办理12.6销售面积补差方案的确定13客服管理3.1客户资源库的建立13.2物业移交、权证办理13.3客户投诉处理13.4客户满意度调查1四、 财务管理：序号关键决策事项总部项目公司董事长/总裁执行总裁投资委员会预算委员会分管领导运营中心产品研发中心市场营销中心财务管理中心资源管理部成本 控制部工程 技术部人力资源部行政部审计法务部总经理分管领导营销部工程部成本 控制部财务部开发部综合办1预算管理1.1年度财务预算与调整1.2月度预算编制、调整（年度预算内）1.3月度预算编制、调整（年度预算外）2预算内资金支出管理类费用、财务类付款及其他费用详见公司有关费用报销付款审批文件2.1土地支出土地出让费2.2拆迁补偿费、安置补助费2.3政府规费城市基础设施配套费12.4防空地下室易地建设费12.5其他规费12.6前期报建费12.7竣工验收费审计费、测量抽检费、综合验收检测费12.8住户门牌费12.9前期物业管理费12.10建安工程费基础设施工程12.11环境配套工程12.12单体工程类12.13材料设备类12.14营销费用代理佣金12.15广告费、宣传费、市场推广、展览等12.16样板间饰品12.17展台搭建等营销工程12.18订金/代收费/保证金销售回款12.19已购房退款12.20客户补偿12.21退代办费12.22退保证金13预算外资金支出3.1成本类支出3.2费用类支出4税务筹划方案5资本运作5.1资产重组及优化5.2兼并与收购5.3直接、间接融资5.4资产经营方案五、 资源管理：序号关键决策事项总部项目公司董事长/总裁执行总裁分管领导运营中心产品研发中心市场营销中心财务管理中心资源管理部成本 控制部工程 技术部人力资源部行政部审计法务部总经理分管领导营销部工程部成本 控制部财务部开发部综合办1分供方开发与管理1.1分供方分类、考察、评价标准1.2分供方信息收集1.3分供方（总部招标采购权限内）考察入库、合作评价1.4分供方（项目公司招标采购权限内）考察入库、合作评价1六、 成本控制：序号关键决策事项总部项目公司董事长/总裁执行总裁投资委员会审计 委员会预算 委员会分管领导运营中心产品研发中心市场营销中心财务管理中心资源管理部成本 控制部工程 技术部人力资源部行政部审计法务部总经理分管领导营销部工程部成本 控制部财务部开发部综合办1造价咨询公司的选择2项目目标成本的确定与调整2.1拓展阶段目标成本确定2.2项目初步目标成本（方案阶段）2.3扩初/施工图限额设计要求及成本控制建议/2.4项目正式目标成本（施工图阶段）2.5目标成本的调整3招标采购（总部权限内）工程类：施工总承包、精装修施工、其它招标工程面积在1万平米（含）以上或工程造价在100（含）万以上项目；材料类：三大材（钢材、木材、水泥）、橱柜；设备类：电梯、空调机组、冷冻机组等3.1制定招标采购计划/113.2入围单位资格确定13.3招标文件确定3.4中标单位的确定14招标采购（项目公司权限内）工程类：监理单位、防水施工、幕墙施工、智能化施工、户室空调施工、园林绿化施工、其它招标工程面积在1万平米（含）以下或工程造价在100（含）万以内项目；材料类：外墙涂料、外门窗、防盗门、洁具、石材、瓷砖、开关插座、其他精装修主材、及其他金额在20（含）万以内的材料采购；设备类：燃气锅炉、自备发电机、变电室高基变配电设备、及其他金额在20（含）万以内的设备采购等4.1制定招标采购计划114.2入围单位资格确定14.3招标文件确定14.4中标单位的确定1