旭辉集团目标成本管理作业指引.doc

集团目标成本管理作业指引编号：CIFI-JT-CB-001版号：A/0页码：第 19页 共 19 页集团目标成本管理作业指引（集团）编制日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人1 目的提高集团成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系。2 适用范围本实施细则适用于旭辉集团下属各地产公司。为集团所属各地产公司制订目标成本和实施目标成本管理提供相应依据和规范。3 术语和定义无4 职责4.1 集团成本管理部4.1.1 负责本实施细则的制订、修改、指导、解释与检查落实。4.2 下属公司4.2.1 负责执行集团制定的细则。4.3 成本管理工作小组4.3.1集团成本管理工作小组。小组成员由总裁（或分管领导）确定和领导，各相关部门负责人组成，集团成本管理部牵头负责，组织管理全集团成本工作；4.3.2下属公司成本管理工作小组。小组成员由总经理确定和领导，各相关部门负责人组成，下属公司成本部牵头负责，组织管理项目成本工作。5 工作程序5.1 目标成本的定义5.1.1 目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。应体现集团“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。5.1.2 目标成本文件分为两个部分：项目成本测算表、动态成本明细表。5.1.3 项目成本测算表是反应项目的总目标成本和分项目标成本的金额。建设项目的总目标成本是建设项目成本的控制线，由各分项目标成本组成。各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。5.1.4 动态成本明细表反映各成本项目的动态变化情况，分析原因，提出成本控制建议。5.2 目标成本管理原则5.2.1 市场导向原则：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。5.2.2 准确严谨原则：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目标成本的权威性。5.2.3 事前控制原则：目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本。5.2.4 动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并纠偏，确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。5.3 目标成本科目的分类：详见目标成本科目分类5.4 目标成本文件制订的步骤及时间要求5.4.1 项目论证及拓展阶段：5.4.1.1编制依据：土地信息、项目基础指标、当地收费标准、类似项目指标、产品销售信息、公司经营计划；5.4.1.2编制要求：由拓展部牵头和汇总（注：如集团业务拓展部拿地，则集团相关部门完成本阶段的工作），营销部、成本部、财务部及其他相关部门参与编制，经下属公司总经理审核，集团成本管理部组织集团各部门评审通过后，报成本分管领导审核，再报集团总裁批准后，最终形成项目拓展阶段成本估算，并自动成为项目定位阶段成本预控目标；5.4.1.3上报时间：拿地前15个工作日内；5.4.1.4成果文件：项目拓展阶段成本估算；5.4.1.5数据组成：原则上项目开发成本仅编制到二级科目即可，销售费用、管理费用和财务费用编制到一级科目即可；5.4.1.6数据准确度：允许误差范围为±20以内；5.4.2 项目定位阶段：5.4.2.1编制依据：项目拓展阶段成本估算、土地实际成交价格、营销定位报告、产品建议书（包括规划指标和建造标准）、概率设计文件（包括建设项目综合经济技术指标表）、当地收费标准、类似项目指标；5.4.2.2编制要求：由成本部牵头和汇总（注：如下属事业部的新项目，则事业部相关部门完成本阶段的工作；如下属城市公司的新项目，则集团组织城市公司完成本阶段的工作），设计部、营销部、成本部、财务部及其他相关部门参与编制，根据可行性研究报告，以及相关部门互动讨论确定的项目定位，提交产品建议书（包括规划指标和建造标准），主体建安费以设计部编制的建设项目综合经济技术指标表为依据，经下属公司总经理审核，集团成本管理部组织集团各部门评审通过后，报成本分管领导审核，再报集团总裁批准后，最终形成项目定位阶段成本测算，并自动成为项目方案设计阶段成本预控目标；5.4.2.3上报时间：产品建议书批复后15个工作日内；5.4.2.4成果文件：项目定位阶段成本测算；5.4.2.5数据组成：原则上，项目开发成本中：建安工程费科目编制到四级，开发间接费科目编制到二级，其他的科目仅编制到三级即可，销售费用、管理费用和财务费用编制到一级科目即可。5.4.2.6数据准确度：允许误差范围为±10以内；5.4.3 方案设计阶段：5.4.3.1编制依据：项目定位阶段成本测算、方案设计文件、当地收费标准、类似项目指标、人才机市场价格；5.4.3.2编制要求：由下属公司成本部牵头和汇总，工程部、配套部、设计部、营销部、成本部、财务部及其他相关部门参与编制，根据方案设计文件，各部门对项目定位阶段成本测算进行修正和细化，经下属公司总经理审核，集团成本管理部组织集团各部门评审通过后，报成本分管领导审核，最终形成项目方案阶段成本测算，并自动成为项目扩初设计阶段成本预控目标；5.4.3.3上报时间：方案设计批准后十五个工作日内；5.4.3.4成果文件：项目方案阶段成本测算；5.4.3.5数据组成：原则上，项目开发成本中：建安工程费科目编制到五级，开发间接费科目编制到二级，其他的科目仅编制到四级即可，销售费用、管理费用和财务费用编制到一级科目即可；5.4.3.6数据准确度：允许误差范围为±5以内；5.4.4 扩初设计阶段：5.4.4.1编制依据：项目方案阶段成本测算、扩初设计文件、当地收费标准、人才机市场价格；5.4.4.2编制要求：由下属公司成本部牵头和汇总，工程部、配套部、设计部、营销部、成本部、财务部及其他相关部门参与编制，根据扩初设计文件，对项目扩初阶段成本测算进行修正和细化，经下属公司各相关部门和总经理审核，集团成本管理部组织集团各部门评审通过后，报成本分管领导审批后，再报集团总裁批准后，形成项目正式目标成本，自动成为项目施工图设计阶段和项目实施阶段的成本预控目标，并以此指导招标、施工、采购等业务活动。5.4.4.3上报时间：方案设计批准后15个工作日内；5.4.4.4成果文件：项目方案阶段成本测算；5.4.4.5数据组成：原则上，所有的数据都必须编制到统一成本科目的最下层级，若原有的统一成本科目无法满足测算要求，还可以自行添加下一层级子目；5.4.4.6数据准确度：允许误差范围为±3以内；5.5 目标成本的评审5.5.1 成本测算由下属公司成本部组织评审，参与评审的部门包括：拓展部、营销部、开发配套部、设计部、工程部（项目部）、财务部等，并最终形成意见，经下属公司总经理审批后上报集团成本管理部；5.5.2 集团成本管理部收到下属公司的成本测算两个工作日内发给集团工程管理部、设计管理部、营销管理部、财务管理部等部门，各部门在一周内完成各对应审核部分内容的初审后；集团成本管理部组织各部门进行评审，若评审不通过，集团成本管理部将评审意见反馈给下属公司，由下属公司修改后重新上报，重新上报的成本目标经集团各相关部门评审通过后，最终由集团总裁签发执行，作为该阶段的成本控制目标；5.5.3 正式的项目目标成本文件报集团财务管理部备案；5.5.4 各阶段的成本测算的相关资料（成本测算表）在定稿后及时上报集团成本管理部，在三个工作日内各房产公司将相关数据录入成本管理软件。5.6 项目成本测算表5.6.1 目标成本测算必须应用集团统一测算表格（见附件），并体现量价分离的原则。5.6.2 目标成本的制订以项目的规划指标、建造标准以及各部门共同确定的销售交楼标准为基础，项目目标成本测算表必须附目标成本编制说明、详细的产品建造及材料部品标准说明及主要材料设备的目标成本分析。5.6.3 成本测算表中各成本项目的工程量，应根据已竣工的相似工程的结算分析得出的关联系数，由项目规划的基本指标（如建筑面积、基底面积、户数、单元等）推算得出，如按“窗地比”推算门窗面积，按基底面积推算屋面面积。随着设计的深入，相关工程量的估算应越来越准确。依据施工图预算完成对目标成本修订后，项目目标成本测算表中的工程量，应是按图实际计算的结果。5.6.4 成本测算表中的单价应根据产品定位、交楼标准、图纸要求按当地工程造价计算依据、市场行情计算得出，如是参照已结算工程的单价，需注明参考数据的来源和依据。5.6.5 产品定位和目标成本测算是一个互动的决策过程，需要设计、营销、工程、成本反复沟通。5.6.6 项目定位策划和方案设计阶段的成本测算的量价分析标准不明确时，可以根据已结算工程的经验直接填写可售面积单方成本或总金额，但需注明参考依据。5.6.7 各阶段的成本测算应有明显的可对比性，即后阶段的测算与原测算不一致的地方应有充分的依据和说明，原则上偏差不应太大，后阶段原则上不超过前阶段测算的目标成本；5.6.8 如果项目分多期开发，则先测算总的目标成本，再根据开发进度，拆分、分摊以确定每期的目标成本，相关指标不能超出总的目标成本。分期开发的项目中，许多费用均存在分摊的可能，测算时可按照可售面积或建筑面积等作为依据进行分摊；5.6.9 对于旧项目（中途接盘的改造项目）的目标成本编制，在完成交接手续和财务审计以后，根据财务审计数据、项目重建计划书、施工图纸等依据资料，一次性编制目标成本，报集团总裁（副总裁）审批通过后，作为项目承包和控制依据，测算时相关指标要求准确、完整；5.7 动态成本明细表5.7.1 在目标成本确定后，由成本部组织牵头拓展部、配套部、设计部、营销部、工程部、成本部、财务部等部门，按合同分类对项目目标成本控制值进行细化、拆分，形成项目动态成本明细表，作为成本控制的目标值，还未实施招标的，按照预估金额考虑；5.7.2 成本控制的目标值将在实施过程中逐步被更新，已完成的合同签约、已确定的增减费用、已完成的工程结算等，要及时反馈到项目动态成本明细表中，真正实现动态控制；5.7.3 由成本部组织各部门每月更新一次，并由成本部负责汇总，在每月月底之前向集团成本小组提供一份项目动态成本月度报告，阐述成本变化情况和原因分析。5.8 目标成本的动态控制5.8.1 动态控制的方式5.7.1.1 项目成本月报。在项目实施过程中，应及时反映项目成本的动态情况，由成本部每月出一份项目成本月报，包括各成本项目的变化情况表，并说明原因，提出成本控制的建议.项目成本月报应包括文字总结和项目基础数据表、动态成本总体数据表、动态成本明细表、招标询价工作月度汇总表、合同及变更签证统计表、结算月度汇总表、工程材料核价/综合单价核定汇总表(按合同分类)等表单，在完成后的三个日内报集团成本管理部。（可在成本管理软件中完成）；5.7.1.2 成本分析会。成本分析会按照时间划分有月度、季度和年度等，按照过程划分有施工招投标阶段、竣工结算阶段等。成本会议前5天，成本部提交相关的报表和成分分析报告；5.7.1.3 成本大检查。集团采取定期或不定期的方式，对下属公司的成本管理工作进行检查，包括制度流程的规范性，招标采购的符合性、合同签订的完整性、现场签证和变更处理的及时性、工程结算的合理性等，总结经验，纠正错误，保证成本管理的正常运行；5.7.1.4 成本管理软件的应用。成本部应根据招标定标情况、合同签订情况、预算核对情况、结算编制情况变更签证处理情况等，每月在“成本管理软件”中，录入各项目已发生的实际成本，对待发生成本进行评估，在软件中生成“项目动态成本信息表”。5.8.2 各阶段的成本动态控制5.8.2.1. 施工图设计阶段成本控制。针对项目的定位，考察和选择合适设计单位。要求施工图纸的设计满足目标成本指标，及时编制施工图预算，与目标成本科目进行对照，若相关指标含量偏高，例如钢筋、砼的含量超出了限额设计指标，则应及时调整设计标准，使相关指标达到限额要求，这样建安成本指标从设计方面已经得到了有效控制。5.8.2.2. 招投标阶段成本控制。招标前，由成本部根据项目发展计划书，编制项目招投标策划报告。通过标前考察，选择信誉好、有实力的合格承包商，尽量降低履约风险。统一工程招标模式，减少因招标文件引起的工程索赔。不提倡采用费率招标，尽可能采取总价或单价包干方式。规范开标、评标、定标流程，保证定标过程的公开、公平、公正性。5.8.2.3. 施工阶段成本控制。控制好合同风险，集团对项目公司工程合同、设备合同和物资合同的增补实行审批管理。严格合同款项的支付程序。抓好关键点的控制，如基础、主体结构封顶、工程竣工验收等关键点。做好设计变更和现场签证的控制。5.8.2.4. 竣工结算阶段成本控制。充分利用外部资源，做好工程审价工作。及时修正项目建安成本动态控制表，及时进行项目后评估。5.8.3 成本数据库。（1） 工程项目结算后，应按目标成本科目分类，总结各成本项目的造价指标和技术经济指标，并按照“成本数据库”的格式要求，录入数据库或整理成标准格式的Excel数据表作为新项目测算、结算初步审核的依据。（2） 项目结算完成后，应分析项目的主要材料用量，为相似工程的限额设计提供经验数据5.9 目标成本的修订5.9.1 初步设计图纸确定后的测算稿为最终目标成本，除规划条件、政府政策、市场环境有重大改变外不得修订。一般改变作为正常的成本动态变化在项目成本月报中反映即可。5.9.2 目标成本的审批权限：1) 如在月内出现影响单项（三级科目）成本100万元以上或超过建安总目标成本1%的重大事项，变化发生的责任部门应及时向成本部提供相关资料，成本部及时计算相应成本变化金额和原因，向事业部总经理和集团汇报；2) 目标成本的变动（总体建安）不超过原来总体建安目标成本的1%时，由事业部总经理审批；目标成本的变动（总体建安）超过原来总体建安目标成本的1%时，由事业部总经理审核，集团成本管理部、成本分管领导审核，集团总裁审批，同时报集团财务管理部备案；3) 目标成本的变动（单项，即三级科目）不超过100万时，由事业部总经理审批；目标成本的变动（单项，即三级科目）超过100万时，由事业部总经理审核，集团成本管理部、成本分管领导审核，集团总裁审批，同时报集团财务管理部备案。6 支持性文件无7 相关记录7.1 项目成本月报（具体内容详见集团成本管理部相关发文）7.2 旭辉集团标准成本科目(一级六级）（具体内容详见集团成本管理部相关发文）7.1 项目成本月报一、 本月重点工作1、 动态成本管理情况目标成本为××万元（在目标成本集团审核完成下发后填写），××工程××期开发项目，已发生动态成本为××万元。序 号项 目目标成本动态成本动态成本变化目标成本建筑面积单方指标可售面积单方指标项目动态成本合计建筑面积单方指标可售面积单方指标成本变化金额比例(万元)（元/m2）（元/m2）(万元)（元/m2）（元/m2）(万元)（）一项目开发成本1.1土地成本1.2前期工程费1.3建安工程费1.4基础设施费1.5公建配套设施1.6开发间接费二销售费用三管理费用四财务费用五总成本对超目标成本情况进行说明，分析原因（在目标成本集团审核完成下发后填写）。2、 招投标管理情况本月完成的招标共××项，正在进行或审批中的招标共××项，下月计划新增招标工作共××项。对本月较大（一、二类工程）招标项目及招标中遇到问题做简要说明。3、 合同管理情况本月共签定××份合同,合同总金额××万元。截止本月××日（月末最后一天），本月支付工程款××万元，下月预计支付工程款××万元。对本月合同签订情况、补充协议签订情况、超付款情况简要说明。4、 变更及签证管理情况本月发生变更及签证共计××项，成本部已审批完成××项，审批完成的变更及签证共发生费用预估为××万元。其中现场签证××项，预估费用为××万元；设计变更签证××项，预估费用××万元。对本月发生的返工事项及较大金额签证做简要说明。5、 结算管理情况本月完成的结算共××项，结算总金额××万元，已付款××万元。正在进行的结算共××项，下月计划新增结算工作共××项。写明主体工程结算单方指标、其他工程的结算造价指标。6、 其他需要说明情况以上××填写内容，具体情况见成本月报表。二、 成本优化与预警1、成本优化 对已发生超目标成本项目所做出的成本优化工作。2、成本预警对未来可能发生超目标成本事件提出预警，并知会相关业务部门。三、 本月成本工作经验推广（案例分析）1、内部成本管理经验、成本结果分析、成本比较分析等。2、外部成本管理相关探讨性文摘、成本经验数据、先进管理经验等。（应注明文章出处）以上内容可任选其中一项内容，要求详细。四、 下月主要工作计划1、××××2、××××3、××××7.2 旭辉集团标准成本科目(一级六级）序号科目名称说明一项目开发成本1-1土地成本1-1-1土地征用及拆迁补偿费包括：1、地上附属物拆除费：工程建设场地上现存的并防碍施工的房屋，构筑物等的拆除，2、补偿费：土地补偿费、青苗补偿费、地上附属物补偿费、私有树木补偿费、园林部门所有树木赔偿费、被拆除房屋补偿费以及拆迁安置房费等。1-1-2土地出让金或政府地价1-1-3土地转让费支付转让方费用及相关咨询费用1-1-4红线外市政工程费小区外各种管线接到地块周边费用（给排水、燃气、电力、热力、电视等）。1-1-5土地交易费用1-1-5-1土地转让契税1-1-5-2土地登记费1-1-5-3土地权证交易费1-1-6在建工程转让1-1-7其他费用包括：土地增溢金、股权转让溢价等1-2前期工程费1-2-1方案调研费1-2-1-1市场调研费1-2-1-2可行性报告1-2-2评估咨询费1-2-2-1建筑方案咨询1-2-2-2供电方案征询1-2-2-3上水方案征询1-2-2-4排水方案征询1-2-2-5工程咨询1-2-2-6煤气咨询1-2-2-7专家评审1-2-2-8环评报告（环评表）1-2-2-9其他1-2-3三通一平费1-2-3-1场地平整1-2-3-2临时用水1-2-3-3临时用电（含箱变）1-2-3-4临时围墙1-2-3-5临时电信1-2-3-6临排水及接管、方案费1-2-3-7临时活动房1-2-3-8临时道路（含道口开设）1-2-3-9绿化迁移1-2-3-10处理地上地下设施费1-2-3-11其他1-2-4勘察费1-2-4-1土地普勘1-2-4-2详勘1-2-5设计费1-2-5-1方案设计1-2-5-2施工图设计1-2-5-3扩初设计1-2-5-4人防工程设计1-2-5-5基坑围护设计1-2-5-6水利设计1-2-5-7园林景观设计1-2-5-8样板房设计1-2-5-9售楼处设计1-2-5-10会所设计1-2-5-11智能化设计1-2-5-12精装修设计1-2-5-13模型设计1-2-5-14效果图设计1-2-5-15设计咨询1-2-5-16其他1-2-6审图晒图费1-2-6-1审图费1-2-6-2晒图费1-2-7报建招标审照等规费1-2-7-1设计招标费1-2-7-2施工招标费1-2-7-3监理招标费1-2-7-4勘察招标费1-2-7-5招标咨询费1-2-7-6规划执照费1-2-7-7更名公示费1-2-7-8其他1-2-8工程监测测绘费1-2-8-1红线订界1-2-8-2综合管线修测1-2-8-3地籍测绘1-2-8-4预售面积测绘1-2-8-5日照分析1-2-8-6其他1-2-9监理费1-2-9-1工程监理1-2-9-2人防质监费1-2-9-3其他1-2-10专项基金1-2-10-1墙体材料专用基金1-2-10-2散装水泥专项基金1-2-10-3白蚁防治费1-2-10-4其他1-2-11造价咨询服务费1-2-12竣工办理费1-2-12-1竣工验收及资料编制费包括：竣工档案编制、声像档案管理、竣工测绘等费用。1-2-12-2验收检测费用包括：环境监测、沉降监测、防雷检测、抗震检测、规划验收、技防验收、室内环境检测等费用。1-2-12-3楼宇铭牌等其他包括：标识牌、门牌、交通图标注牌等费用。1-2-12-4大产证办理费1-2-12-5物业维修基金1-2-13其他费用1-3建安工程费1-3-1主体建安工程费1-3-1-1基础工程费包括桩基、土方、地基处理、降水护坡等基础工程1-3-1-1-1桩基（或其他）1-3-1-1-2桩基检测1-3-1-1-3土方1-3-1-1-4地基处理1-3-1-1-5基坑维护1-3-1-1-6其他1-3-1-2主体土建工程费1-3-1-2-1主体土建之结构1-3-1-2-1-1地下结构工程1-3-1-2-1-2地上结构工程1-3-1-2-2主体土建之建筑1-3-1-2-2-1地下 砌筑工程1-3-1-2-2-2地上 砌筑工程1-3-1-2-2-3粗装饰包括室内、地面、墙面、天棚的找平、面层，外墙抹灰，散水、沉降缝、伸缩缝等1-3-1-2-2-4其他1-3-1-2-3屋面工程1-3-1-2-3-1屋面装饰1-3-1-2-3-2屋面保温1-3-1-2-3-3屋面防水1-3-1-2-3-4其他1-3-1-2-4外立面装饰1-3-1-2-4-1外墙涂料包括施工1-3-1-2-4-2外墙面砖包括施工1-3-1-2-4-3外墙石材1-3-1-2-4-4外墙保温1-3-1-2-4-5其他1-3-1-2-5门窗、幕墙工程1-3-1-2-5-1幕墙包括：玻璃幕墙、石材幕墙、铝板幕墙等1-3-1-2-5-2铝合金门窗1-3-1-2-5-3铝合金百叶1-3-1-2-5-4进户门1-3-1-2-5-5单元门1-3-1-2-5-6车库门1-3-1-2-5-7消防门包括楼梯间防火门、管道井门等1-3-1-2-5-8其他1-3-1-2-6防水工程1-3-1-2-6-1卫生间防水1-3-1-2-6-2厨房防水1-3-1-2-6-3阳台、露台防水1-3-1-2-6-4地下室防水1-3-1-2-6-5其他1-3-1-2-7其他1-3-1-2-7-1栏杆工程包括阳台、露台栏杆，公共楼梯间栏杆，护窗栏杆等1-3-1-2-7-2信报箱1-3-1-2-7-3其他1-3-1-3单体安装工程费1-3-1-3-1电气工程包括配电箱、电表箱、开关面板、灯具和一般的电气安装，弱电管预埋。1-3-1-3-2给排水工程一般的给排水安装、以及热水系统管道安装等1-3-1-3-3采暖工程包括散热器及管道安装1-3-1-3-4通风系统1-3-2设备工程1-3-2-1空调工程包括主机、冷水机组、新风机组、冷却塔、冷冻水循环泵、冷却水循环泵、软化水处理装置、风机盘管、温控系统、定压装置等设备和空调安装。1-3-2-2电梯工程电梯设备及其安装、轿厢装修。1-3-2-3机械停车库1-3-2-4其他设备1-3-3装饰工程1-3-3-1样板房装修包括软装、硬装、电器设备。1-3-3-2售楼处包括软装、硬装、电器设备。1-3-3-3会所装修包括软装、硬装、电器设备。1-3-3-4公共部位精装修工程1-3-3-4-1公共大堂装修1-3-3-4-2电梯前室装修1-3-3-4-3楼梯间装饰1-3-3-5户内精装修（精装房）1-3-3-6其他装修1-3-4其他工程费1-4基础设施费1-4-1室外供水工程1-4-1-1室外供水管网工程费指红线内给水管网，但不含小区内花木浇灌用水、洗车用水等管网。包括：1、土方开挖及回填，2、管道敷设等1-4-1-2外管贴费1-4-1-3接水漏渗费包括：接水漏渗费等政府配套收费1-4-1-4水泵房设备及安装小区内生活水泵、消防水泵、变频柜、气压罐、配电柜设备及安装（含生活用水屋面稳压泵，不含水景、泳池、纯净水处理）1-4-1-5室外消火栓1-4-1-6不锈钢水箱等设备安装1-4-1-7其他1-4-2室外排水工程1-4-2-1室外排水管网工程费指红线内室外排水管网（含化粪池），含雨水、生活污水，环境排水，不含水景、泳池循环用水。包括：1、土方开挖及回填，2、检查井及管道敷设等1-4-2-2排污工程配套收费包括：排污贴费、接入费、监测费等政府配套收费。1-4-2-3其他1-4-3室外供电工程1-4-3-1室外电缆、供配电设备及安装（供电配套）电缆指自小区上级电源到低压配电柜（别墅到计量表前端）。设备包括小区内开关站、变电站内所有的设备及安装。1-4-3-2室外电缆排管1-4-3-3增容费（超配费）1-4-3-4其他用户站等1-4-4燃气工程指红线内室外燃气管网敷设，以及室内燃气设备。1-4-5弱电工程1-4-5-1智能化系统包括：1、停车管理系统、小区闭路监控、周界红外防越、小区门禁系统、电子巡更系统、电子公告屏以及室外背景音乐等；2、对讲系统、居家防盗系统。1-4-5-2有线电视工程1-4-5-3电话工程1-4-5-4网络工程1-4-5-5室外弱电管网1-4-5-6其他1-4-6采暖工程小区内热交换站或锅炉房的热力设备及安装及红线内室外热力管网敷设，含土方工程。1-4-7消防工程1-4-7-1室外消防包括：自动报警控制中心大型消防设备及安装调试，湿式报警阀、水流指示器、消火栓、气体灭火系统等按工程部位计入消防工程内；1-4-7-2室内消防包括：单体内消火栓、喷淋、防排烟、自动报警、气体灭火、水幕、水喷雾等系统工程，1-4-8室外环境工程1-4-8-1景观绿化工程1-4-8-1-1绿化公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化1-4-8-1-2硬质地面除小区车行道路工程以外的道路含广场。1-4-8-1-3构筑物及小品小区内的岗亭、水景土建工程费，以及雕塑小品、环廊、假山等1-4-8-1-4环境水系统小区内的水景设备及管网，绿化灌溉系统（含设备及管网）、水景照明（含灯具及管线）等。1-4-8-2室外环境照明庭院灯或草坪灯安装、管线安装等1-4-8-3泛光照明指自泛光照明配电箱（不含箱）后的管线敷设及灯具安装工程。1-4-8-4室外零星设施儿童游乐设施、指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶 、座椅、阳伞、运动器材1-4-8-5小区道路工程1-4-8-5-1小区车行道路工程包括：1、红线内车行道（含其两旁的人行道）及地面停车场土建工程（含土方、路基及面层），2、路灯工程（含灯具及管线敷设）。1-4-8-5-2桥梁工程1-4-8-6围墙各类围墙（栏杆），以及出入口大门1-4-8-7小区门卫房、设备用房1-4-8-8其他1-4-9其他工程费1-5公建配套设施1-5-1人防设备工程包括结构及人防设备等。1-5-2商业配套包括基础、主体、安装设备、装修工程费用1-5-3教育配套工程幼儿园、中小学等工程费用。1-5-4环卫工程费包括：垃圾处理站及垃圾处理设备等相关费用。1-5-5公建配套返款1-5-6其他包括：泳池、球场等1-6开发间接费1-6-1职工薪酬1-6-2办公费1-6-3交通费1-6-4差旅费1-6-5业务招待费1-6-6汽车费用1-6-7邮电费1-6-8水电费1-6-9租赁费1-6-10会务费1-6-11劳动保护费1-6-12咨询审计诉讼费1-6-13折旧费1-6-14低值易耗品摊销1-6-15贷款利息1-6-16抵押登记保险公证费1-6-17物业开办费1-6-18其他费用二销售费用2-1广告费2-2业务宣传费2-3制作费2-4咨询费2-5展览费2-6租赁费2-7租赁售楼处装修费2-8租赁售楼处装饰费2-9职工薪酬2-10办公费2-11差旅费2-12招待费2-13交通费2-14会务费2-15销售代理费2-16交易手续费2-17房屋空置费2-18其他三管理费用3-1职工薪酬3-2办公费3-3交通费3-4差旅费3-5业务招待费3-6汽车费用3-7邮电费3-8水电费3-9租赁费3-10会务费3-11劳动保护费3-12咨询审计诉讼费3-13税金3-14折旧费3-15无形资产摊销3-16低值易耗品摊销3-17坏账损失3-18其他费用四财务费用4-1贷款利息支出4-2存款利息收入4-3财务顾问费4-4手续费4-5其他