资产评估第一章(课件).ppt

资产评估基础教程资产评估基础教程 主讲老师：王红玲 TEL：前言前言一 教学的指导方针 知识性和实践性知识性和实践性二 本课程的要求和难度 要求学生通过本课程的学习，使大家比较全要求学生通过本课程的学习，使大家比较全面的了解资产评估的理论，掌握资产评估的基本面的了解资产评估的理论，掌握资产评估的基本方法，具有一定的解决资产评估问题的能力。方法，具有一定的解决资产评估问题的能力。本课程难度适中。学习过管理会计和财务管本课程难度适中。学习过管理会计和财务管理课程的同学会觉得比较简单。理课程的同学会觉得比较简单。前言前言三 本课程的主要内容本科程内容可以分为三大部分。第一部分包含第第一部分包含第1 1、2 2章：讲述资产评估的基本理论章：讲述资产评估的基本理论和基本方法；和基本方法；第二部分包含第第二部分包含第3838章的内容：针对不同的资产评章的内容：针对不同的资产评估对象：机器设备、房地产、无形资产、长期投资、流估对象：机器设备、房地产、无形资产、长期投资、流动资产和企业价值评估等，分别讲解不同对象的具体评动资产和企业价值评估等，分别讲解不同对象的具体评估的方法和资产评估程序。我把它称之为评估实务估的方法和资产评估程序。我把它称之为评估实务第三部分包含第第三部分包含第1010、1111章的内容，讲述了资产评估章的内容，讲述了资产评估操作规范以及资产评估中的经济分析。操作规范以及资产评估中的经济分析。第一章第一章 资产评估概述资产评估概述 重点与难点 1.1.资产评估基本要素和特点资产评估基本要素和特点2.2.资产评估价值类型及其划分资产评估价值类型及其划分3.3.各种资产评估假设的内涵和实质各种资产评估假设的内涵和实质4.4.资产评估各种原则内涵及其应用资产评估各种原则内涵及其应用第一节第一节 资产评估及其特点资产评估及其特点一、资产评估的定义（一）资产评估的概念（一）资产评估的概念专业机构和人员，按照国家法律、法规和资产专业机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。为和过程。（二）资产评估要素（二）资产评估要素 1.1.评估的主体：指资产评估由谁来承担，它评估的主体：指资产评估由谁来承担，它是资产评估工作得以进行的重要保证。是资产评估工作得以进行的重要保证。2.2.评估的客体：指资产评估的对象，它是对资评估的客体：指资产评估的对象，它是对资产评估内容上的界定。产评估内容上的界定。3.3.评估假设：假设对任何学科都是重要的，相评估假设：假设对任何学科都是重要的，相应的理论观念和方法都是建立在一定假设的基础应的理论观念和方法都是建立在一定假设的基础之上的。资产评估与其他学科一样，其理论和方之上的。资产评估与其他学科一样，其理论和方法体系的形成也是建立在一定假设条件之上的。法体系的形成也是建立在一定假设条件之上的。4.4.评估原则：资产评估的行为规范，调节资评估原则：资产评估的行为规范，调节资产评估委托者、评估业务承担者以及资产业务有产评估委托者、评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系。关权益各方在资产评估中的相互关系。5.5.评估的依据：指资产评估所应遵循的法律、评估的依据：指资产评估所应遵循的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议等。法规、经济行为文件、重大合同协议等。第一节第一节 资产评估及其特点资产评估及其特点6.6.评估的程序评估的程序整个资产评估工作是按一定程序系统进行的，整个资产评估工作是按一定程序系统进行的，该程序是保证资产评估质量的重要手段。该程序是保证资产评估质量的重要手段。7.7.评估基准日：评估基准日：确定资产价值的基准时间。确定资产价值的基准时间。8.8.评估的（特定）目的：指资产业务引发的经济评估的（特定）目的：指资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求，或者资产评估结果行为对资产评估结果的要求，或者资产评估结果的具体用途，直接或间接地决定和制约资产评估的具体用途，直接或间接地决定和制约资产评估的条件、价值类型和方法的选择。的条件、价值类型和方法的选择。9.评估的价值类型：对评估价值的质的规定，对资产评估参数的选择具有约束性。10.资产评估方法：确定资产评估价值的手段和途径。资产评估的要素是一个有机组成的整体，它们之间相互依托，相辅相成，缺一不可，而且它们也是保证资产评估价值的合理性和科学性的重要条件。二、资产评估的客体（补充）（一）资产的含义资产评估中的资产，即特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。而外延则包括了具有内在经济价值，以及市场交换价值的所有实物和无形的权利。资产评估对象或资产评估中的资产并不完全局限于企业中的资产，所以他和会计学中的资产定义略有差异。（二）资产的基本特征 1.必须是经济主体拥有或者控制的。2.能够给经济主体带来经济利益的资源，即可望给经济主体带来现金流入的资源。3.资产必须能以货币计量。【例1.1】标的物是否具有（），是评估师判断和确认其是否是资产最重要的标准之一。A.历史成本B.历史收益C.预期成本D.投资收益（三）资产的价格和价值 1.价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定买方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币数额。2.资产评估中的价值不是一个历史数据和事实，它是专业人士根据特定的价值定义在特定的时间内对商品、服务价值的估计。3.资产评估的目标是判断评估对象的价值而不是评估对象的实际成交价格。（四）资产的分类P9 三 资产评估的特点 1.市场性 （1 1）根据资产业务的不同性质，通过模拟市场）根据资产业务的不同性质，通过模拟市场条件对资产价值作出评定估算和报告。条件对资产价值作出评定估算和报告。（2 2）评估结果经得起市场检验。）评估结果经得起市场检验。2.公正性 （1 1）定义：公正性是指资产评估行为服务于资）定义：公正性是指资产评估行为服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人的产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要。任何一方的需要。（2 2）公正性的表现有两点：）公正性的表现有两点：一是资产评估是按公允、法定的准则和规程一是资产评估是按公允、法定的准则和规程进行的，具有公允的行为规范和业务规范，这是进行的，具有公允的行为规范和业务规范，这是公正性的技术基础。公正性的技术基础。3.3.专业性专业性（1 1）从事资产评估业务的机构应由一定数）从事资产评估业务的机构应由一定数量和不同类型的专家及专业人士组成。量和不同类型的专家及专业人士组成。（2 2）评估机构及其评估人员对资产价值的）评估机构及其评估人员对资产价值的估计判断是建立在专业技术知识和经验的基础之估计判断是建立在专业技术知识和经验的基础之上。上。4.4.咨询性咨询性（1 1）资产评估结论是为资产业务提供专业）资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力。化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力。（2 2）评估者只对结论本身合乎职业规范要）评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。求负责，而不对资产业务定价决策负责。四 资产评估的功能和作用（一）资产评估功能最基本的内在功效和能力：评价和评值。（二）资产评估的基本作用1.咨询的作用是指资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，该意见本身并无强制执行的效力。2.鉴证的作用鉴证包含鉴别和举证两个部分。资产评估从事的是价值鉴证，而不是权属鉴证。第二节第二节 资产评估的假设与原则资产评估的假设与原则一、资产评估假设一、资产评估假设一、资产评估假设一、资产评估假设资产评估的假设中最重要的基本假设有：交资产评估的假设中最重要的基本假设有：交易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假设。设。（一）交易假设（一）交易假设1.1.含义：含义：交易假设是资产评估得以进行的一个最基本交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评估资产已的前提假设，交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。易条件等模拟市场进行估价。2.2.意义：意义：（1 1）为资产评估得以进行创造了条件。）为资产评估得以进行创造了条件。（2 2）限定了资产评估的外部环境：资产是）限定了资产评估的外部环境：资产是被至于市场交易之中，不能够脱离市场条件而孤被至于市场交易之中，不能够脱离市场条件而孤立的进行资产评估。立的进行资产评估。（二）公开市场假设1.含义（1 1）公开市场假设就是假定比较完善的公）公开市场假设就是假定比较完善的公开市场存在，被评估资产将要在这样的市场中进开市场存在，被评估资产将要在这样的市场中进行交易。行交易。（2 2）公开市场的含义公开市场的含义公开市场的含义公开市场的含义：指充分发达与完善的市场条件，是一个有自指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和买者的地位是平等的，彼此都有获得足够买者和买者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制，或者不受限制的是在自愿的、理智的而非强制，或者不受限制的条件下进行的。条件下进行的。（3 3）公开市场是有范围的，可以根据实际）公开市场是有范围的，可以根据实际评估业务决定其范围。评估业务决定其范围。（4 4）资产的交换价值受市场机制的制约并）资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。由市场行情决定，而不是由个别交易决定。2.使用条件凡是能够在公开市场上交易，用途较为广泛凡是能够在公开市场上交易，用途较为广泛或者通用性较强的资产，都可以考虑使用公开市或者通用性较强的资产，都可以考虑使用公开市场假设进行评估。场假设进行评估。3.意义：其他假设（持续经营假设和清算假设）都是其他假设（持续经营假设和清算假设）都是以公开市场假设为基本参照。以公开市场假设为基本参照。（三）持续使用假设1.1.含义：含义：持续使用假设首先设定被评估资产正处于使持续使用假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。态的资产还将继续使用下去。2.2.使用条件使用条件 持续使用假设是在一定市场条件下对被评估持续使用假设是在一定市场条件下对被评估资产使用状态的假设，其评估结果使用范围常常资产使用状态的假设，其评估结果使用范围常常是有限制的，他只对特定的买者或者卖者是公平是有限制的，他只对特定的买者或者卖者是公平合理的。合理的。3.3.分类：分类：该假设细分为三种情况：在用续用；转用续该假设细分为三种情况：在用续用；转用续用；移地续用。用；移地续用。（四）清算假设清算假设是对资产在清算假设是对资产在非公开市场条件下非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。被迫出售或快速变现条件的假定说明。清算评估值通常要低于公开市场假设和持续清算评估值通常要低于公开市场假设和持续使用假设前提下同样资产的评估值。使用假设前提下同样资产的评估值。二、资产评估的原则二、资产评估的原则（一）资产评估工作原则（一）资产评估工作原则1.1.独立性原则。独立性原则。评估主体和评估业务的当事人双方不能有任评估主体和评估业务的当事人双方不能有任何的利益关系何的利益关系独立性原则包含两层含义独立性原则包含两层含义（1 1）评估机构的独立性）评估机构的独立性（2 2）评估机构和评估人员在评估工作始终）评估机构和评估人员在评估工作始终坚持独立的第三者地位。坚持独立的第三者地位。2.客观公正性原则。客观公正性原则要求资产评估工作实事求是，尊重客观实际。3.科学性原则。科学性原则要求资产评估机构和评估人员必须（1）遵循科学的评估标准（2）以科学的态度制定评估方案（3）采用科学的评估方法进行资产评估。（二）资产评估经济技术原则 在资产在评估执业过程中的一些技术规范和业务准则。在资产在评估执业过程中的一些技术规范和业务准则。1.1.预期收益原则预期收益原则是以技术原则的形式概括出资产及其价值的最基本是以技术原则的形式概括出资产及其价值的最基本的决定因素。资产价值的高低主要取决于给他的所有者的决定因素。资产价值的高低主要取决于给他的所有者预期的收入的高低。收入越多价值越高。预期的收入的高低。收入越多价值越高。是收益法中收益额确定的重要基础前提是收益法中收益额确定的重要基础前提2.2.贡献原则贡献原则（1 1）是预期收益原则的一种具体化）是预期收益原则的一种具体化（2 2）主要适用于构成某整体资产的各组成要素资）主要适用于构成某整体资产的各组成要素资产的贡献，或者是当整体资产缺少该项要素资产将蒙受产的贡献，或者是当整体资产缺少该项要素资产将蒙受的损失。的损失。3.3.替代原则替代原则作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价值。如果具价值和质量的商品，应有大致相同的交换价值。如果具有不同的交换价值或价格，买者会选择价格较低者。有不同的交换价值或价格，买者会选择价格较低者。这是市场法评估的理论基础这是市场法评估的理论基础 4.供求原则假定在其他条件不变的前提下，商品价格随着需假定在其他条件不变的前提下，商品价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。求的增长而上升，随着供给的增加而下降。是对替代原则的补充是对替代原则的补充 5.评估时点原则评估基准日为资产评估提供了一个时间基准。本评估基准日为资产评估提供了一个时间基准。本原则要求资产评估必须要有评估基准日，评估值就是评原则要求资产评估必须要有评估基准日，评估值就是评估基准日的资产价值。估基准日的资产价值。第三节评估目的和价值类型第三节评估目的和价值类型一、资产评估目的一、资产评估目的（一）资产评估目的分类1.资产评估目的分为一般目的和特定目的。一般目的包含特定目的，而特定目的则是一般目的的具体化。2.资产评估一般目的 幻灯片 24 3.资产评估的特定目的 幻灯片 25 （1）资产评估一般目的或者资产评估的基本目标是由资产评估的性质及其基本功能决定的（2）资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。（3）资产评估中的公允价值的一个显著特点：它与相关当事人的地位、资产的状况及资产所面临的市场条件相吻合，并且没有损害各当事人的合法权益，亦没有损害他人的利益（1）含义：资产评估的特定目的指的是资产业务（指资产评估的特定目的指的是资产业务（指的是引起资产评估的经济行为，即被评估资产即的是引起资产评估的经济行为，即被评估资产即将发生的经济行为）对评估结果用途的具体要求。将发生的经济行为）对评估结果用途的具体要求。同样的资产，因为评估目的不同，其评估值也不同样的资产，因为评估目的不同，其评估值也不相同相同资产评估的特定目的实质上是判断特定条件资产评估的特定目的实质上是判断特定条件下或者具体条件下资产的公允价值下或者具体条件下资产的公允价值我国资产评估实践表明，资产业务主要有：我国资产评估实践表明，资产业务主要有：资产转让。资产转让。企业出售。企业出售。企业兼并。企业兼并。企业联营。企业联营。股份经营。股份经营。中外合资、合作中外合资、合作企企业清算。业清算。担保。担保。企业租赁。企业租赁。债务重组。债务重组。引起资产评估的其他合法经济行为。引起资产评估的其他合法经济行为。二、资产评估的价值类型二、资产评估的价值类型（一）资产评估的价值类型的含义资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。它是对资产评估的一个质的规定。不同的价值类型从不同的角度反映资产评估价值的属性和特征。不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的，而且在数量上往往也存在较大差异。（二）资产评估价值的特点（二）资产评估价值的特点P10P10 1.时效性 2.目的性 3.意见性 4.估计性（三）资产评估价值类型1.公开市场价值2.投资价值 3.重置价值 4.清算价格 （1）资产的通用性 （2）清算时间的限制练习题练习题一、单项选择题一、单项选择题一、单项选择题一、单项选择题 1.1.（）是资产评估得以进行的一个最基本的前提假（）是资产评估得以进行的一个最基本的前提假（）是资产评估得以进行的一个最基本的前提假（）是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。设。设。设。A.A.公开市场假设公开市场假设公开市场假设公开市场假设B.B.交易假设交易假设交易假设交易假设 C.C.清算假设清算假设清算假设清算假设D.D.在用续用假设在用续用假设在用续用假设在用续用假设 2.2.从本质上讲，资产评估是一种（）活动。从本质上讲，资产评估是一种（）活动。从本质上讲，资产评估是一种（）活动。从本质上讲，资产评估是一种（）活动。A A事实判断估算事实判断估算事实判断估算事实判断估算B B价值分析估算价值分析估算价值分析估算价值分析估算C C价格分析确定价格分析确定价格分析确定价格分析确定D D资产保值估算资产保值估算资产保值估算资产保值估算 3.3.资产评估值与资产交易中的实际成交价格存在下列关资产评估值与资产交易中的实际成交价格存在下列关资产评估值与资产交易中的实际成交价格存在下列关资产评估值与资产交易中的实际成交价格存在下列关系（）。系（）。系（）。系（）。A.A.前者必须高于后者前者必须高于后者前者必须高于后者前者必须高于后者B.B.前者必须低于后者前者必须低于后者前者必须低于后者前者必须低于后者C.C.前者必须等于后者前者必须等于后者前者必须等于后者前者必须等于后者D.D.前者可以高于、低于或前者可以高于、低于或前者可以高于、低于或前者可以高于、低于或等于后者等于后者等于后者等于后者4.资产评估中确认资产的基本标准之一是看其是否具有（）。A.历史成本B.历史收益C.预期成本D.预期收益5.资产评估工作的执行操作者不同于会计计价，它是由独立于企业以外的社会中介机构完成的。这一点说明资产评估具有（）。A.市场性B.公正性 C.咨询性D.专业性二 多选题1.资产评估的资产具有以下基本特征（）。A.是由过去的交易或者事项形成的资源B.必须是经济主体拥有或者控制的C.能够给经济主体带来经济利益的资源，即可望给经济主题带来现金流入的资源D.资产必须能以货币计量