市场调研模块商业地产市场调研不求人.ppt

商业市场调研模块商业市场调研模块本报告是严格保密的。市调前准备工作市调前准备工作收集资料收集资料收集资料收集资料准备工具准备工具准备工具准备工具相关文件相关文件相关文件相关文件1.1.市调协助函（必须在项目组出发前三天发给开发商准备）市调协助函（必须在项目组出发前三天发给开发商准备）2.2.首次沟通会首次沟通会PPTPPT3.3.项目合同项目合同4.4.市调问卷、访谈提纲市调问卷、访谈提纲5.5.市调计划市调计划1.1.顾问部及代理部该城市过往报告（明确该项目组成员及联系方式）顾问部及代理部该城市过往报告（明确该项目组成员及联系方式）2.2.相关网站名录、网上资料（城市概括、历史沿革、人口特征等）相关网站名录、网上资料（城市概括、历史沿革、人口特征等）3.3.客户部人员访谈（开发商背景及特征、项目概括、决策人员、开发客户部人员访谈（开发商背景及特征、项目概括、决策人员、开发商困惑及目标等）商困惑及目标等）1.1.设备设备电脑电脑+相机相机+录音笔录音笔2.2.主要工具主要工具计数器计数器+笔记本笔记本+笔笔3.3.辅助工具辅助工具城市地图、城市地图、手绘区域交通干道图手绘区域交通干道图（出发前必做（出发前必做事项，保证项目成员独立完成手绘工作）事项，保证项目成员独立完成手绘工作）本报告是严格保密的。uu 2.2.2.2.城市规划城市规划城市规划城市规划研究研究研究研究工商市调工商市调模块结构模块结构uu 3.3.3.3.城市商圈调城市商圈调城市商圈调城市商圈调查查查查u 1.1.宏观资料宏观资料宏观资料宏观资料uu 5.5.5.5.开发商、消费者、开发商、消费者、开发商、消费者、开发商、消费者、经营者、投资者经营者、投资者经营者、投资者经营者、投资者uu 4.4.4.4.竞争项目调查竞争项目调查竞争项目调查竞争项目调查uu 6.6.6.6.地块研究地块研究地块研究地块研究历史沿革政治人文经济人口产业房地产板块研究功能分区城市发展历程及方向人口分布状况土地供应状况重大交通和市政设施商业网点规划城市商圈结构划分商圈交通结构调查商业体量、业态调查商业租金状况调查代表商业调查竞争项目分布状况竞争项目物业状况调查竞争项目经营状况调查竞争项目销售状况调查竞争项目营销情况调查开发商调查消费者调查经营者调查投资者调查附：访谈名录地块道路结构地块四至人流车流状况商业经营及租金状况辐射人口1 1 1 1，2 2 2 2部分主要以文献等二手资料为主，部分主要以文献等二手资料为主，部分主要以文献等二手资料为主，部分主要以文献等二手资料为主，36363636部分主要以实地调研的一手资料部分主要以实地调研的一手资料部分主要以实地调研的一手资料部分主要以实地调研的一手资料为主，为主，为主，为主，本模块以探讨本模块以探讨本模块以探讨本模块以探讨36363636部分的调研方法为主部分的调研方法为主部分的调研方法为主部分的调研方法为主本报告是严格保密的。结合市调的流程，将结合市调的流程，将3636部分的实地调研的内容划部分的实地调研的内容划分为七大部分：分为七大部分：1城市结构扫描城市结构扫描城市结构扫描城市结构扫描2地块研究地块研究地块研究地块研究3相关测试（人流、车流、提袋率等）相关测试（人流、车流、提袋率等）相关测试（人流、车流、提袋率等）相关测试（人流、车流、提袋率等）4商业体量商业体量商业体量商业体量/业态业态业态业态/租金等调查租金等调查租金等调查租金等调查56在营在营在营在营/在售在售在售在售/待售项目调查待售项目调查待售项目调查待售项目调查7相关人士访谈相关人士访谈相关人士访谈相关人士访谈问卷调查问卷调查问卷调查问卷调查本报告是严格保密的。以项目地块为原点进行城市扫描，建立项目区位以项目地块为原点进行城市扫描，建立项目区位坐标体系坐标体系1城市结构扫描城市结构扫描城市结构扫描城市结构扫描u 城市道路体系框架城市道路体系框架uu 城市商圈划分城市商圈划分uu 重大设施分布重大设施分布uu 项目与其他区域距离项目与其他区域距离uu 城市意向扫描城市意向扫描uu 重点项目坐标重点项目坐标【目的目的】建立项目组对陌生城市的基本认识、项目在城市中的区位以及重点在营/在售/待建项目的城市坐标【工具工具】汽车（开发商提供）、照相机、城市地图、城市楼盘图、笔、笔记本【人员人员】城市房地产向导（开发商提供）、市调全体人员【方法方法】a.以项目为原点，按汽车行驶距离为标准来测定地块与城市核心商圈、重大公共设施基础设施等的距离；b.拍照广告牌、标志性建筑、售楼处、重点项目、城市广场等【成果成果】a.城市道路体系框架，b.城市级/区域级商圈划分，c.重大公共设施/基础实施分布，d.项目与主要商业区、重大设施等的距离，e.在营/在售/待建项目分布图本报告是严格保密的。地块勘查，把现场带回家地块勘查，把现场带回家2地块研究地块研究地块研究地块研究u 项目四至项目四至uu 地块自然和人文资源地块自然和人文资源uu 地块高差地块高差uu 拆迁拆迁/工程进展情况工程进展情况uu 周边道路基本资料周边道路基本资料uu 临近商业租金状况临近商业租金状况【目的目的】建立对地块条件的全方位认识，明确地块与道路/城市的关系，项目面临的工程环境【工具工具】照相机、笔和笔记本、秒表、计数器【人员人员】市调全体人员【方法方法】a.选点拍照，b.访谈（经营者）【成果成果】a.地块资源分析，b.项目四至，c.地块周边道路商业价值分析图，d.地块周边道路分析图（见道路调查表）12345678项目四至选点拍照：项目四至选点拍照：点四至：点四至：1北北 东东南南西西uu 道路人流车流状况（方道路人流车流状况（方法见法见“测试测试”部分）部分）地块商业价值分布图：地块商业价值分布图：本报告是严格保密的。问卷调查问卷调查问卷的基本结构问卷的基本结构3问卷调查问卷调查问卷调查问卷调查u 消费者问卷调查消费者问卷调查uu 投资者投资者/经营者问卷调查经营者问卷调查【问卷的基本结构问卷的基本结构】调查问卷（或调查表一般由五个部分组成：1.1.问卷标题问卷标题：问卷的题目，对问卷调查内容的概括2.2.问卷开头问卷开头：包括问候语、填表说明和问卷编号3.3.甄别部分甄别部分：甄别也称过滤，剔除不合适的调查对象，一般而言，不合适的调查对象有两种情况：一种是与调查项目有直接利益关系的人群，为了达到避嫌的目的应剔除此类人群；另一种是不符合调查要求的人群，如在年龄、性别或其他方面不满足要求的人群4.4.问卷主体问卷主体：问卷的正文，包括问题和备选答案部分5.5.背景部分背景部分：被调查者基本的背景资料，如企业的名称、行业、职工人数等；又如个人的性别、年龄、职业、文化程度、婚姻状况、月收入等等问卷标题问卷标题问卷标题问卷标题问卷开头问卷开头问卷开头问卷开头甄别部分甄别部分甄别部分甄别部分问卷主体问卷主体问卷主体问卷主体背景部分背景部分背景部分背景部分一般一份问卷中的问题在一般一份问卷中的问题在一般一份问卷中的问题在一般一份问卷中的问题在20202020个左右，答卷时间在个左右，答卷时间在个左右，答卷时间在个左右，答卷时间在30303030分钟以内分钟以内分钟以内分钟以内为宜为宜为宜为宜本报告是严格保密的。问卷调查问卷调查调查问卷式样、样本选取原则调查问卷式样、样本选取原则3问卷调查问卷调查问卷调查问卷调查u 消费者问卷调查消费者问卷调查uu 投资者投资者/经营者问卷调查经营者问卷调查【调查问卷式样调查问卷式样】小组访谈小组访谈采用“问卷、答案分离问卷、答案分离问卷、答案分离问卷、答案分离”的方式，即被调查者拿到以答题纸形式出现的填写答案部分，而问题部分由调查者持有；在调查的过程中，调查者以口述问题的方式进行问卷调查一对一调查一对一调查采用“深度访谈深度访谈深度访谈深度访谈”的方式，即以问卷为基础进行发散式访谈，保证问卷的填写人是访谈人，而为被访谈人【样本选取原则样本选取原则】街头拦截样本选取原则街头拦截样本选取原则采用“定数法定数法定数法定数法”选取样本，即选择一个固定点，间隔相同人数（如5人）进行拦截，如果拦截不成功，继续转入下一个间隔单元拦截小组访谈样本选取原则小组访谈样本选取原则保证样本覆盖范围广度与深度，选取标准必须保证有：一次置业/投资和多次置业/投资、本区域和周边区域、投资和自营、不同职业来源（白领、公务员、银行电信系统、私营业主、教师等)等本报告是严格保密的。人流结构测试人流结构测试衡量区域繁荣度的衡量区域繁荣度的相关测试（人流、相关测试（人流、相关测试（人流、相关测试（人流、车流、提袋率等）车流、提袋率等）车流、提袋率等）车流、提袋率等）4u 人流量测试人流量测试uu 车流测试车流测试uu 提袋率测试提袋率测试uu 客单价测试客单价测试uu 性别比测试性别比测试uu 捕捉率测试捕捉率测试【目的目的】通过人流量及人流结构的区域比较来确定各商圈的属性【工具工具】计数器、笔记本【人员人员】项目组人员（可有其它人员协助）【方法方法】a.选点计数 b.共测三次，以五分钟人流为一个计量单位，两次之间间隔1分钟【成果成果】a.地块价值分析图 b.人流分布图c.提袋率比较 d.性别比例 e.捕捉率uu 肯德基肯德基/麦当劳测试麦当劳测试【相关公式相关公式】提袋率 =提袋人数/总人流量性别比 =女性人数/总人流量捕捉率（测集中商业）=进入人流/途径人流量本报告是严格保密的。表表2 2：提袋率和女性比例调查：提袋率和女性比例调查代表代表位置位置总提总提袋率袋率总女性总女性比例比例次数次数总人流总人流量量女性女性人数人数女性比例女性比例提袋提袋人数人数提袋率提袋率A A#DIV/#DIV/0!0!#DIV/0!#DIV/0!1 1#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!2 2#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!3 3#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!B B#DIV/#DIV/0!0!#DIV/0!#DIV/0!1 1#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!2 2#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!3 3#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!C C#DIV/#DIV/0!0!#DIV/0!#DIV/0!1 1#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!2 2#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!3 3#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/#DIV/0!0!#DIV/0!#DIV/0!1 1#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!2 2#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!3 3#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!备注：1.分周末和工作日测试 2.以五分钟人流量为一个单位表表3 3：捕捉率调查：捕捉率调查代表代表位置位置捕捉率捕捉率次数次数人流人流量量进入人进入人流流A A#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!1 1#DIV/0!#DIV/0!2 2#DIV/0!#DIV/0!3 3B B#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!1 1#DIV/0!#DIV/0!2 2#DIV/0!#DIV/0!3 3C C#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!1 1#DIV/0!#DIV/0!2 2#DIV/0!#DIV/0!3 3#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!1 1#DIV/0!#DIV/0!2 2#DIV/0!#DIV/0!3 3表表5 5：道路人流调查表：道路人流调查表基本情况基本情况道路名称道路宽度位置人行道宽度车道数绿化带宽度道路等级上午上午下午下午平均平均1 12 23 3平均平均1 12 23 3平均平均人流状况#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!相关Excel表格见20070309_工商部市调模块本报告是严格保密的。车流结构测试车流结构测试确定道路等级及属性特征确定道路等级及属性特征相关测试（人流、相关测试（人流、相关测试（人流、相关测试（人流、车流、提袋率等）车流、提袋率等）车流、提袋率等）车流、提袋率等）4uu 人流量测试人流量测试uu 车流测试车流测试uu 提袋率测试提袋率测试uu 客单价测试客单价测试uu 性别比测试性别比测试uu 捕捉率测试捕捉率测试【目的目的】通过各干道各类型车流量的比较来确定道路等级及属性特征【工具工具】计数器、笔记本【人员人员】项目组成员及协助人员【方法方法】a.选点计数 b.测三次，以五分钟人流为一个计量单位，两次之间间隔1分钟【成果成果】a.项目周边道路车流量统计图 b.城市主干道车流量比较图uu 肯德基肯德基/麦当劳测试麦当劳测试相关Excel表格见20070309_工商部市调模块本报告是严格保密的。客单价、肯德基客单价、肯德基/麦当劳测试麦当劳测试衡量区域消费能衡量区域消费能力指标力指标相关测试（人流、相关测试（人流、相关测试（人流、相关测试（人流、车流、提袋率等）车流、提袋率等）车流、提袋率等）车流、提袋率等）4uu 人流量测试人流量测试uu 车流测试车流测试uu 提袋率测试提袋率测试uu 客单价测试客单价测试uu 性别比测试性别比测试uu 捕捉率测试捕捉率测试【目的目的】通过超市客单价测试以及肯德基/麦当劳测试来量化区域消费能力【工具工具】笔记本【人员人员】项目组成员及协助人员【方法方法】客单价选取各商圈代表超市，目测单价（样本量20个以上）取平均值肯德基/麦当劳观察法【成果成果】a.各商圈超市客单价比较 b.各商圈肯德基/麦当劳规模、上座率比较uu 肯德基肯德基/麦当劳测试麦当劳测试相关Excel表格见20070309_工商部市调模块本报告是严格保密的。商业体量商业体量商业体量商业体量/业态业态业态业态/租金等调查租金等调查租金等调查租金等调查5uu 集中商业体量调查集中商业体量调查uu 商业街体量、业态调查商业街体量、业态调查uu 租金调查租金调查【目的目的】对比各商圈商业体量、业态结构以及租金水平来确立项目所在商圈的商业地位【工具工具】笔记本、照相机/摄像机【人员人员】项目组成员（可有协助人员参与）【方法方法】集中商业观察法（柱距、层数）、商业街扫街（开间、进深、业态）、租金选点访谈【成果成果】a.商圈商业体量对比 b.商圈业态结构分析 c.租金等高线确定商业体量、商业业态结构、商业繁荣程度确定商业体量、商业业态结构、商业繁荣程度相关Excel表格见20070309_工商部市调模块本报告是严格保密的。在营项目调查在营项目调查项目竞争分析重点项目竞争分析重点6在营在营在营在营/在售在售在售在售/待待待待售项目调查售项目调查售项目调查售项目调查u 在营项目调研在营项目调研uu 在售项目调研在售项目调研uu 待售项目调研待售项目调研【目的目的】分析现有在营项目优劣势，实现本项目特色定位【工具工具】笔记本、照相机、计数器【人员人员】项目组成员（可有其他人员配合）【方法方法】人流和捕捉率测试（方法见“相关测试部分”）、观察法（柱距/层高/通道/中庭等）、访谈【成果成果】在营项目竞争分析相关Excel表格见20070309_工商部市调模块本报告是严格保密的。在售在售/待售项目调查待售项目调查6在营在营在营在营/在售在售在售在售/待待待待售项目调查售项目调查售项目调查售项目调查uu 在营项目调研在营项目调研uu 在售项目调研在售项目调研uu 待售项目调研待售项目调研【目的目的】收集市场研究的基础资料，确立竞争对手【工具工具】笔记本、照相机【人员人员】项目组成员【方法方法】访谈实地踩盘或者通过相关资源约访销售人员以及其他专业人员、观察法【成果成果】a.楼盘基础资料研究 b.市场竞争项目分析楼盘名称楼盘名称销售速度可售面积营销活动蓄客期开盘时间开盘期销售比例开盘后价格/方式各期价格客户来源及比例最高价职业及比例销售方式关注因素付款方式优惠措施送东西装修/电器/物业管理/购物卡等产品户型比例老带新优惠主力户型做会畅销户型 租金状况/使用率表表7 7：在售：在售/待售项目调研表（访谈）待售项目调研表（访谈）表表8 8：在售：在售/待售项目基础资料收集表待售项目基础资料收集表文字资料：文字资料：占地面积建筑面积容积率车位数分期规模开盘时间图片资料：图片资料：广告牌路旗等售楼处围墙展示区（园林）展示区（建筑）媒体资料媒体资料报纸电视(方式/时间）楼书/单张等网络相关Excel表格见20070309_工商部市调模块本报告是严格保密的。访谈访谈7相关人士访谈相关人士访谈相关人士访谈相关人士访谈uu 政府部门政府部门1.规划国土部门2.市/区招商局3.项目所在街道办uu 专业人士专业人士uu 媒体媒体uu 开发商开发商/消费者消费者/投资者投资者/经营者经营者1.当地商业协会2.商业地产策划/销售经理3.住宅地产策划/销售经理4.零售/餐饮/娱乐专业人士1.报纸/电视房地产记者2.城市经济生活记者1.消费者访谈（与问卷结合）2.投资者访谈（与问卷结合）3.经营者（零售、餐饮、娱乐休闲）访谈4.开发商访谈相关访谈提纲见Word文档uu 政府部门政府部门uu 专业人士专业人士uu 媒体媒体uu 开发商开发商/消费者消费者/投资者投资者/经营者经营者1.城市功能分区、城市发展方向2.土地供给状况（包括旧城改造）3.近期规划的重大公共及市政设施（包括交通、学校、公园、商业等）4.洽谈中的大型商业项目，招商引资重大工业项目等5.片区土地出让的详细情况，片区人口结构、交通（公交）结构等1.城市人均商业面积、近三年商业供给状况、分布片区及其发展趋势2.城市/区域投资人群划分，总价及单价3.城市商业经营及销售经典项目4.商业项目铺位划分特征、销售方式特征、营销特征；住宅片区划分及特征5.零售/餐饮/休闲娱乐发展特征1.城市发展历程及发展方向，商圈的演变历程及历史典故2.城市居民生活及消费习惯3.媒体种类，商业项目营销特色活动、媒体推广方式4.商铺购买人群划分及其特诊1.开发商资源盘点（本项目历程、过往楼盘客户和营销数据分析、介绍老业主访谈、团购可能方向、政府资源等）2.消费者和投资者访谈以问卷内容为主3.经营者访谈包括：零售业发展历程及目前格局、经营情况；当地饮食、休闲娱乐习惯等（详见访谈提纲）本报告是严格保密的。附附1 1：市调其它相关资料收集：市调其它相关资料收集文本资料文本资料1最近三年城市统计年鉴2城市总体规划资料3片区规划及土地出让资料甲方资料甲方资料1已开发项目客户分析数据2已开发项目营销分析数据3潜在团购单位名录4项目地块及规划资料本报告是严格保密的。附附2 2：工商市调常用辅助表格、问卷（已有内容）：工商市调常用辅助表格、问卷（已有内容）ExcelExcel表格表格1城市商圈人均客单价调查表7在售/待售项目调研表2提袋率和女性比例调查8在售/待售项目基础资料收集表3捕捉率调查9在营商业项目调查表4肯德基/麦当劳调查5道 路 车流人流调查表6业种统计表WordWord表格表格1道路调查表2集中商业物业调查表3商铺物业调查表4在售商业项目调查表5住宅物业项目调查表6商铺投资者调查问卷17商铺投资者调查问卷28消费者问卷9消费者问卷（简版）