中国房地产行业商品房销售、房地产开发投资、开发企业土地购置、开发企业房屋施工、开工及竣工情况及中国房地产行业发展趋势分析预测.docx

中国房地产行业商品房销售、房地产开发投资、开发企业土地购置、开发企业房屋施工、开工及竣工情况及中国房地产行业发展趋势分析预测    一、2019年中国房地产行业发展回顾    2019年112月全国房地产开发投资和销售情况。数据显示，2019年全年，全国房地产商品房销售额159725亿元，增长6.5%，增速比111月份回落0.8个百分点，比上年回落5.7个百分点。其中，住宅销售额增长10.3%不过，从商品房销售额绝对值来看，2019年已经接近16万亿，而2018年为14.9万亿，刷新历史记录，但也未突破16万亿。2017-2019年中国商品房销售额情况分析    自2016年3月以来的持续去库存走到了终点，市场供应关系逆转。从新房销售面积看，2018年很可能是历史大顶，预计2020年，新房销售面积或继续下跌3%左右，开发投资和新房销售额增速可能继续回落，库存有所增长。    值得注意的是，16万亿销售额中，住宅与商办市场分化明显，商业地产持续量缩。就销售面积而言，2019年住宅销售面积增长1.5%，而办公楼销售面积下降14.7%。2019年中国住宅与商办市场分化明显    回顾过去几年，2018年，商品房销售面积171654万平方米，商品房销售额149973亿元；2017年，商品房销售面积169408万平方米，商品房销售额133701亿元。2019年，商品房销售面积171558万平方米，比上年下降0.1%，111月份为增长0.2%，上年为增长1.3%。其中，住宅销售面积增长1.5%，办公楼销售面积下降14.7%，商业营业用房销售面积下降15.0%。商品房销售额159725亿元，增长6.5%，增速比111月份回落0.8个百分点，比上年回落5.7个百分点。其中，住宅销售额增长10.3%，办公楼销售额下降15.1%，商业营业用房销售额下降16.5%。2017-2019年中国商品房销售情况分析    2019年，东部地区房地产开发投资69313亿元，比上年增长7.7%，增速比111月份回落0.6个百分点；中部地区投资27588亿元，增长9.6%，增速回落0.1个百分点；西部地区投资30186亿元，增长16.1%，增速加快0.8个百分点；东北地区投资5107亿元，增长8.2%，增速回落0.7个百分点。2019年中国分地区房地产开发投资及增长情况分析    不管是商品住宅的开发投资还是销售额都有超过10%的增长，西部区域增速靠前远高于其他区域，西部地区一方面整体政策环境相对宽松，另一方面作为尾部城市在棚改减弱、市场转冷下虽然收缩，但是整体范围较大、尾部较长。2018-2019年中国商品房销售面积及销售金额增速走势    结合已公布业绩的房企销售情况看，2019年销售十强房企（11家）总销售额约为47587.73亿元，占全国商品房销售额的29.8%。（注：因碧桂园只公布了权益销售额，所以其数据按克而瑞研究机构公布的全口径销售额计算。另外，因华润与龙湖销售额相同，并列第十，所以统计数据为11家房企）    尽管全年整体销售额再创新高，但增速明显放缓，2019年商品房销售增速为6.5%，而2018年为12.2%。2018-2019年中国商品房销售增速情况    从销售十强房企看，2019年，除万科、绿地销售增速低于6.5%外，其他房企增速均高于6.5%，但与自身2018年的增速比均有下滑。其中，下滑比较明显的有绿地（由2018年的26.4%下滑至2019年的0.1%）、新城（由2018年的74.82%下滑至2019年的22.48%）、世茂（由2018年的74.8%下滑至2019年的48%）、华润（由2018年的38.5%下滑至2019年的15%）。不过，世茂虽然下滑较多，但增速仍是十强房企中最高的。2018-2019年中国销售十强房企销售增速下滑比较明显的企业    2019年，房地产开发企业土地购置面积25822万平方米，同比下降11.4%，降幅比111月份收窄2.8个百分点，上年为增长14.2%；土地成交价款14709亿元，同比下降8.7%，降幅比111月份收窄4.3个百分点，上年为增长18.0%。2019年房地产开发企业土地购置面积及土地成交价款情况分析    2019年全国商品房销售单价为9310.26元/平方米，同比上升6.56%；全年国内生产总值(GDP)增速6.1%，全国居民人均可支配收入增速8.9%，其中城镇增速7.9%。    2019年，房地产开发企业房屋施工面积893821万平方米，比上年增长8.7%；房屋新开工面积227154万平方米，增长8.5%；房屋竣工面积95942万平方米，增长2.6%。2019年中国房地产开发企业房屋施工面积、新开工面积及竣工面积情况    除了商品房销售面积和销售额增速回落外，房地产开发投资等增速也继续回落。2018-2019年全国房地产开发投资增速情况    按照国家统计局数据，2019年，房地产开发企业到位资金178609亿元，比上年增长7.6%，增速比111月份加快0.6个百分点，比上年加快1.2个百分点。其中，国内贷款25229亿元，增长5.1%；利用外资176亿元，增长62.7%；自筹资金58158亿元，增长4.2%；定金及预收款61359亿元，增长10.7%；个人按揭贷款27281亿元，增长15.1%。2019年房地产开发企业到位资金来源情况    而在居民端，在差别化信贷政策下，个人按揭贷款的增速超过了15%，超过销售额的增长速度，2018年个人按揭贷款为下降0.8%。    二、2020年中国房地产行业发展趋势预测    全国商品房待售面积自2017年3月以来首次出现环比增长，这意味着自2016年3月以来的持续的去库存终于走到了终点，市场供应关系逆转。预计2018年很可能是销售面积的历史大顶，2020年新房销售面积会继续下跌，跌幅在3%左右。    供需关系变化，市场下行趋势显著。2019年开发投资出现了8个月的连续下滑，销售面积9个月为负，且商品住宅待售面积出现了45个月以来的首次增长。土地购置面积出现了10%以上的下滑，幅度同比回落超过25个百分点，一方面来自于融资环境的收紧，更大的原因则是销售下行、库存增长的趋势下，企业缺乏拿地信心。基于此，智研咨询分析师认为2020年开发投资和新房销售增速可能继续回落，库存有所增长。    在国内融资环境持续收紧的情况下，房企加快海外融资。据中原地产研究中心统计数据，今年1月上半月，超过20家房地产企业发布了超过90亿元的融资计划，创造最近数年单月美元融资记录。    从整体看，房地产行业资金紧张，房企抓紧窗口期，大量额度发行美元债。预计，2020年房企美元融资将继续高位运行。    对于2020年中国房地产市场，在没有重大政策转向和意外事件冲击的状态下，2020年房地产市场总体上或保持降温态势。但他强调，这种降温并非绝对的下降，是增幅下降。    预计“分化”将成为2020年市场的重要表现，一是销售市场分化，2020年二手房市场整体波动性将继续减小，春节前量价难有大起色，“小阳春”依然有望出现在各类城市，一线城市房价下行的空间较小，而不少二三线城市房价下探的空间依然存在；二是土地市场分化，棚改在2019年提前完成直接表现为三四线以下城市2020年需求侧将出现一定比例下滑，而房企回归一二线的步伐正在逐步加快。三是房企增长分化，2020年行业整体集中度提升的速度将会逐步放缓，龙头房企的销售规模增长继续趋缓，而中小房企的分化仍将持续，受融资困难、调控持续、部分城市转向买房市场等因素影响，淘汰率将不断提升。    预计，2020年商品房价格增幅预计在5%-8%之间；房地产投资增速预计在7%-10%之间。倪鹏飞认为，2020年，三四线地区房地产投资会下降，但一二线大都市圈会上升。在棚改结束后，老区改造、旧房改造还会持续，依旧存在投资持续增长的动力。    2020年房地产风险总体会下降，但也存在在一些环节上风险暴露的可能性。    具体而言，一是当前房地产市场的稳定是处于强调控状态下，如果一些区域掉以轻心，区域房地产市场或将超出合理区间；其次，一些市场主体在调控下面临较大考验，特别是一些房地产企业承受非常大的压力，遭遇资金严重紧张，如果金融持续收紧，一些企业或将遭遇破产、倒闭、资金链断裂等情况。第三是结构性问题，资源空间错配也会带来市场风险    近日，央行金融市场司司长邹澜在新闻发布会上表示，要严控房地产在信贷资源中的占比。考虑到2020年年初整体销售增速难以有较大起色，房地产企业的资金压力将加剧。