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中国物业管理行业发展历程及发展前景分析    一、物业管理行业发展历程    物业管理起源于19世纪60年代的英国。至今，物业管理行业已有超过150年发展历史。我国的物业管理行业始于20世纪80年代，1981年成立的深圳市物业管理公司标志着我国物业管理行业的诞生。改革开放以来，随着我国城镇化进程和房地产行业快速发展，物业管理行业得到了快速发展。    2003年，国务院颁布并实施的物业管理条例标志着行业法律法规体系建立及规范运营进入新的发展阶段。近年来，随着“互联网+”等新技术的发展和社区经济的兴起，物业服务企业不断整合社区物业资源，拓展和丰富社区服务，提升服务质量和价值，在发展社区经济中的价值凸显。物业管理行业已成为潜力巨大的现代服务业之一，物业服务企业正向现代社区综合服务商发展。    二、物业管理行业发展前景    1.物业在管面积持续扩张：房屋持续竣工与物业管理服务渗透率的提升。    商品房销售面积是竣工面积的领先指标，房屋竣工滞后销售1.5-3年左右。2016至2018年，我国商品房销售面积分别为15.73亿方、16.94亿方、17.17亿方，年均复合增长率达4.45%；而房屋竣工面积则由10.61亿方降至仅9.36亿方，商品房销售与竣工面积剪刀差不断扩大。竣工面积作为滞后指标，在未来将与2016年来的火爆销售相呼应。短期来看，未来3-5年的竣工体量依然能够维持甚至高于10亿方规模。商品房销售及竣工面积（万方）及其增速国内人口（万人）及城镇化率    2.单位面积物业管理费处上升通道：收入增长及人口结构变化带来的消费升级。    我国人均GDP与居民可支配收入保持了长期高增长，1999年至2018年可支配收入CAGR为11.15%。随着收入不断提升，生活必需品开销占比逐渐下降，转而追求品质与服务型消费，进入消费升级时代的住房需求倾向提升可拆分为对住房面积和居住品质服务的需求。    据数据，住房竣工套数从2000年的214万套增至2017年的677万套，套均面积由93平增至106平；商品房住宅销售均价从2006年的3119元/平上升到2018年的8546元/平。住宅销售的量价齐升与套均面积增大，反映了居民对住房消费能力的提升，有了更高层次需求。人均GDP及收入（元）与收入增长稳定消费支出增长较快、恩格尔系数（%）走低    此外，关于人口结构变化在上部分已提到，据数据，2021年后，国内35-49岁人口增多，20-34岁人口减少，在2030年左右分别到达顶峰和谷底，随后开始收窄，至2040年前后两者数值趋同。换句话说，自2018年起改善型需求逐渐占据市场主导地位，那么对增量置业的物业水平将会有更高标准期待。    预计未来物业管理费有较大的提升空间，但当前看来近几年物业管理费水平依然维持在低位，与人均收入增长、人均居住面积增加没有匹配，甚至也低于同期CPI增幅。百强企业整体物业服务费情况（元/平/月）商品房住宅销售量价均涨    3.多元业务存价值挖掘空间：围绕开发企业增值服务与搭建O2O社区平台。    物业管理企业营收主要由两部分组成：基础物业服务收入和多种经营收入。基础物业服务收入是指提供房屋或设备维修、卫生、安保、绿化等传统服务按在管面积收取物业管理费；多种经营收入也叫增值业务，分为围绕开发企业的非业主服务和业主服务。    从营收与利润构成看，基础物业服务一直为物业管理业务的营收与利润核心、但由于近几年物业管理费增长缓慢，劳动密集型产业成本难降，整体利润空间提升有限，收入与业绩的占比有所下降；多种经营业务发展较为迅速，已逐渐成为企业的盈利增长点。基础物业服务的占比有所下降多种经营业务盈利贡献占比持续提升    4.法规及政策不断完善，促进行业市场化程度不断提升。    国内物业行业的发展和探索大致分行业建立期（1981-1999）、行业规范期（2000-2013）及市场化发展期（2014至今）三个阶段。期间确立的一系列法律与规范对行业发展有重要的促进作用。物业管理行业发展重要事件与相关法规