我国物流地产行业市场现状分析.docx

我国物流地产行业市场现状分析一、中国网上零售交易额伴随20世纪下半叶以来经济全球化加速以及科技迅猛发展，全面带动了人流、信息流和物流的高速发展。其中全球化供应链的建立、消费物流的崛起、高端制造的飞速发展对现代物流提出了新的要求。以电子商务为例，我国2020年网上零售交易额为11.76万亿元，同比增长10.63%。随着中西部地区和广大农村消费潜力进一步释放，以及移动互联网的普及、5G网络进一步赋能人工智能、大数据、云计算及物联网等新兴技术在各行业的运用，电子商务未来仍将实现较快速度发展，并推动高标物流设施需求的激增。从网络购物用户规模来看，据统计，截至2020年6月，我国网络购物用户规模为7.49亿人，占整体网民规模比例为79.7%。二、中国物流地产行业市场现状分析2008年我国社会物流总额为89.9万亿元，到2019年年末增长至298万亿元，年复合增速11.6%。并且伴随我国经济继续发展，物流行业需求仍将继续高增，预计到2024年，我国社会物流总额将超过430万亿元，较2019年末增长44%。我国物流设施近年来虽已取得长足发展，但和发达国家相比，整体规模相较我国庞大经济体量和人口规模而言仍然很小，截至2019年我国人均物流地产面积仅0.7平米，横向对比日本（4.0平米）、美国（3.8平米）、新加坡（1.9平米）、澳大利亚（1.6平米），人均设施面积与欧美、日本等发达市场相比差距仍较大。从我国装卸搬运和仓储业固定资产投资额增速来看，据统计，2012-2016年增速保持较高速度增长，2017年装卸搬运和仓储业固定资产投资额增速开始下降，截至2020年装卸搬运和仓储业固定资产投资额增速回升至9.9%。三、中国物流地产行业竞争格局分析目前国内物流地产呈“一超多强”的竞争格局。截至2019年底，普洛斯占有近三分之一市场份额，稳居国内行业龙头地位；万纬物流、易商、宇培、嘉民、安博、宝湾、平安不动产、丰树的市场份额在4%至7%之间，8家公司之间的差距较小，形成第二梯队。以上开发商一共占有近75%的市场份额。从变化趋势来看，巨头普洛斯的市场份额呈下降趋势，越来越多的市场份额被第二梯队列强抢占，其中万科旗下的万纬物流发展速度最快。整体来看当前物流地产行业的市场集中度较高，各主体之间的竞争较为激烈。从进驻城市数量来看，当前普洛斯、万纬、宇培和丰树的项目分布最为广泛，进驻城市数量大于40个，宝湾处于中间水平，目前进驻33个城市。国家物流枢纽城市可分为陆港型、港口型、空港型、生产服务型、商贸服务型、陆上边境口岸型等6类。从三类港口型枢纽布局数量来看，各家开发商均重点布局陆港、空港型枢纽，普洛斯、万纬具备一定优势，宝湾侧重于布局空港型枢纽，有超过一半园区布置在空港枢纽。四、中国物流地产行业发展趋势随着中国经济的持续增长，市场竞争的日趋激烈，使得企业在追求物流高效运作的过程中，对高标准、专业化物流设施的需求不断上升，为物流地产的兴起和快速成长带来非常好的发展机遇。展望物流地产未来发展，将会出现以下三大趋势：1、物流地产是高含金量的细分市场，前景良好由于物流地产的特异性，可替代产品不多，因此租金仍会保持一贯的上升势头。同时由于业主惜售，预期未来有进一步的租金上涨及资本增值的空间。从2012年至2015年主要物流中心城市对符合国际标准的仓库总体量有巨大提升空间。在这个土地稀缺的环境下，物流地产商可以享受到地产增值所带来的利益，同时物业的折旧费用可以用来抵扣部分税收，使得自己也节省了部分租金和物业管理费用。2、中国新兴城市将成为下一个投资热点由于一线城市地价居高不下以及我国二、三线城市物流地产的匮乏状态，物流地产的下一个战略重点将是二、三线城市。随着越来越多的公司为了缩减成本将其运营中心迁移出北京，物流地产将转战中国新兴城市。随着城市化的进程和基础设施的改进加快，二、三线城市将成为市场竞争的热点。尤其是围绕着有大型制造企业的卫星城市，将成为物流地产的投资热土。3、更多产业资本看中物流地产，国内产业品牌与狼共舞随着物流地产的发展，越来越多的资本开始进入物流地产领域。传统的工业地产商和住宅开发商进入物流地产开发行列，这其中既有国内的开发集团，如华润、招商局等集团也开始涉足物流仓储领域。也有国外的大财团譬如毅德、安博（AMB）、麦格理旗下的GOODMAN、丰树等等，投资趋势是开发建设大型商贸物流中心和城市综合体，包括会展、酒店、商业连锁运营、招商、品牌策划、商业地产、物流、物业、电子商务等。对于国内的物流地产而言，将面临着长期的与狼共舞局面。