个人住房抵押贷款风险研究.doc

本科论文摘要改革开放以来，房地产市场变的逐渐繁荣起来，个人住房抵押贷款在商业银行办理的信贷业务中所占的比重也越来越大。虽然它的安全性相对于其它信贷业务来说比较高，但并不代表不存在风险。通过搜集近十年来的数据对个人住房抵押贷款发展状况进行分析，发现个人住房抵押贷款余额随着房地产开发投资额的增加而逐年增加，不良贷款率也开始逐年上升，这大大增加了银行开展个人住房抵押贷款业务发生风险的可能性。本文通过借款人引发的风险、银行内部产生的风险、宏观环境带来的风险、开发商带来的风险、抵押物处置导致的风险以及其他不可抗力风险等六方面对个人住房抵押贷款面临的风险进行了研究，并在此基础上提出了关于风险的防范对策。关键词：个人住房抵押贷款，商业银行，风险分析 AbstractSince the reform and opening up, the real estate market has become more and more prosperous, and the proportion of personal housing mortgage loan in the credit business of commercial Banks has become larger and larger.Although it is relatively safe compared with other credit businesses, it does not mean that there is no risk.By collecting data in nearly a decade of development status of personal housing mortgage loan analysis, found that personal housing mortgage loan balance increased with the increase of real estate development investment increased year by year, non-performing loan ratio are also beginning to rise year by year, which greatly increased the bank to carry out the possibility of individual housing mortgage loan business risk.In this article, through the borrower's risk, bank of internal risks, the risks of macro environment, the risks of developers, the disposal of the mortgaged property caused by the risks and other force majeure risks and so on six aspects of personal housing mortgage loan risk is studied, and on this basis about risk prevention countermeasures are put forward. Keywords: Personal housing mortgage loan, Commercial bank, Risk analysis目录前言11.个人住房抵押贷款概述21.1个人住房抵押贷款的定义、种类及意义21.1.1个人住房抵押贷款的定义21.1.2个人住房抵押贷款的种类21.1.3个人住房抵押贷款的意义21.2我国商业银行个人住房贷款特点31.2.1贷款对象特殊31.2.2贷款用途专一31.2.3贷款数量较大31.2.4贷款期限较长31.2.5偿还方式特殊42.个人住房抵押贷款发展现状52.1个人住房抵押贷款发展状况分析52.2个人住房抵押贷款快速发展的原因73.个人住房抵押贷款面临的风险93.1借款人导致的风险103.2商业银行内部产生的风险103.3宏观环境带来的风险113.4抵押物处置导致的风险113.5开发商带来的风险123.6其他不可抗力风险124.个人住房抵押贷款风险防范134.1尽快建立完善的个人信用体系134.2建立对房地产公司、中介公司以及评估机构的制约机制134.3加强银行自身的管理144.4建立健全个人住房贷款的法律体系144.5强化个人住房贷款的保险机制15结论16致谢17参考文献18本科论文前言近年来，我国房地产行业迅速发展，个人住房抵押贷款在商业银行所开展的信贷业务中占据着相当大的一部分，并且也成为了购房者首要的贷款方式。虽然我国的住房抵押贷款业务没有悠久的发展历史，但是其规模宏大，促进了我国经济较快发展。然而，住房抵押贷款业务也存在一些不足之处，比如存在较大的金融风险。因此，研究个人住房抵押贷款显露的问题已经变得愈来愈重要，基于问题进一步提出解决对策，从而使得有关住房金融的理论体系变得越来越完善，这对改善人民的生活促进经济的发展具有重要意义。目前，已有很多学者对商业银行住房抵押贷款业务风险防控措施进行了深入研究，通过知网查询国外研究较为深入的论文有王福林、田传浩的国外个人住房抵押贷款风险研究新进展及对我国的启示，它指出个人住房抵押贷款业务最早起源于英国，随后在欧洲其它国家得到广泛发展。其中，美国学者认为信用风险是导致个人住房抵押贷款出现问题的根本原因，澳大利亚的学者通过查阅大型金融机构的贷款资料，对个人住房抵押贷款面临的风险进行了深入研究，并在此基础上形成了一套比较完整的风险防范体系。国内研究较为深入的论文有杨若晶的个人住房抵押贷款风险分析及防范，它指出个人住房抵押贷款作为一种主要的住房金融工具在银行信贷总额中占有很大的比重，科学分析、有效防范问题，完善个人住房抵押业务风险控制机制，可以有效降低商业银行发生风险的概率。在研究方式上，本文采用了理论分析和实际分析相结合、定性分析和定量分析相结合的方法，阐述了我国个人住房抵押贷款面临的风险以及针对不同风险采取的不同措施。研究个人住房抵押贷款风险的管控不仅可以使商业银行的风险得到有效控制还能够推动我国房地产行业的进一步发展。1.个人住房抵押贷款概述在市场经济和城镇化进程的共同作用下，人们对住房提出了各式各样的要求，推动了房地产行业的进一步发展。但对中低层收入的居民来说运用自有资金购买房屋是比较困难的，于是他们便以房屋作为抵押品去银行申请贷款，促进了银行信贷业务的发展。1.1个人住房抵押贷款的定义、种类及意义1.1.1个人住房抵押贷款的定义个人住房抵押贷款是指消费者在购买房屋时自己先支付一部分资金，然后将其购置的房屋作为抵押品，向银行等金融机构申请一笔贷款用来支付给开发商，最后再以分期付款的方式向银行偿还本息的一种金融活动1。当借款者不能按照合约的规定还本付息时，银行有对抵押品进行处置、变卖的权利，从而降低银行遭受的损失。在我国个人住房抵押贷款又有种别的说法即 “按揭”，我国按揭的定义与国外是不同的，在国外按揭的意思是指为担保特定的债务和义务的履行而进行的土地或是动产权利的转移和让渡2。在进行清偿债务之前，按揭人对按揭物享有占有和使用权，但法律规定不能进行处置。因为它的所有权已经发生了转移，已归受揭人所有。而在我国对于按揭物来说，它的所有权仍然是掌握在按揭人手中的，作为受揭人的金融机构并没有获得所有权。一般来说，按揭人不向银行还本付息时，银行则将会把按揭财产变价使其受到补偿。1.1.2个人住房抵押贷款的种类按照房屋的类型不同，可以分为现房抵押贷款与期房抵押贷款两种2。现房抵押贷款是指银行在借款人到房地局办理完房屋抵押登记之后才对其发放贷款。期房抵押贷款实质是一种短暂的过渡行为，债务人没有对房屋的抵押权，拥有的只是对开发商提交房子的请求权。按照房屋的性质不同，可以分为商品住房抵押贷款、经济适用房抵押贷款和政策性住房抵押贷款2。商品住房抵押贷款是指由房地产开发商开发建设并出售的房屋；经济适用房抵押贷款是指此类房屋享受政府给予的各种优惠政策且出售价格由政府统一制定；政策性住房抵押贷款指国家为了解决居民住房问题，通过采取各种政策补贴，使其低于市场价格。按照偿还方式的不同，可以分为分期还款和一次性还本付息2。分期还款一般是指按月还款或者按季还款；一次性还本付息是指到期时连本带息一次性归还银行。1.1.3个人住房抵押贷款的意义（1）有利于解决开发商资金困难的问题。由于建造房屋所耗费的时间比较长，投入的资金量比较大，因此仅依靠开发商自有资金是难以维持的，根据有关资料显示，我国房地产企业开发资金大部分来自银行的贷款。（2）有利于银行开拓新业务，减少信贷风险。无论是在国内还是在国外，消费者用自有资金购买一套属于自己的住宅还是比较困难的，银行开展抵押贷款业务解决了消费者的难题。另外，有住房作为抵押品可使银行信贷风险降到最低。（3）有利于改善居住者的居住环境。我国金融机构开展的住房抵押贷款业务给居民带来了颇多好处。回忆过去当时很多居民没有房屋居住或者十几个人住在一个很小的房子里。现如今差不多每个居民都有了属于自己的住房，甚至一部分居民住上了小洋楼。这一变化与多种因素有关，其中包括了居民自身收入状况的改善以及我国银行开展的住房抵押贷款业务。最终证实，住房抵押贷款业务的开展不仅可以提高高收入居民的居住水平还可以改善低收入居民的居住环境。1.2我国商业银行个人住房贷款特点1.2.1贷款对象特殊个人住房贷款属于消费贷款,具有零售性。其涉及的范围比较广、对象也比较分散，主要是面向自然人，他们购买房屋是为了给自己寻找一个可以居住的地方，来满足自己的生存需要。1.2.2贷款用途专一新中国成立之初，我国实行国家统一分配住房制度。随着时间的推移，这种制度暴露出了很多问题，例如人口的增长，导致我国的住房供给达不到所要求的数量标准。国家在意识到问题的严重性后对住房制度进行了改革，允许私人自行建造房屋也允许私人购买自用住房。然而私人购买房屋面临的最大问题是资金不足，我国银行开展的个人住房抵押贷款业务刚好解决了这一难题，满足了居民的住房需求，但银行规定此项资金除了支付房款外，不可用做其他用途。1.2.3贷款数量较大虽然每个居民的贷款的数额较小，一般在几万到几十万不等，不像传统的贷款业务单笔数额就可以达到数百万，但由于个人住房抵押贷款面向的对象比较广，所以贷款的客户数量也就比较多。俗话说积少成多，众多客户贷款的数量累加起来，数额还是相对较大的。31.2.4贷款期限较长因为房屋属于固定资产，使用寿命比较长，中低收入的居住者需要积攒很长时间的资金才能购买到一套属于自己的房子。所以他们便会选择自己首先支付一小部分资金，剩余的资金通过向银行贷款的方式来解决购房问题。由于贷款数额比较大，多以中长期贷款为主，银行需要较长的时间才能收回所有的贷款。41.2.5偿还方式特殊借款人从银行取得贷款后，当月不用进行还款而是从下个月开始每个月向银行偿还一定的本息，在中国最常见的偿还方式有两种。一种是等额本金的方式，另一种是等额本息的方式。如果借款人采用等额本金的方式进行还款，那么他每月偿还的本金金额是固定的，所需要支付的利息是他使用还没有偿还的资金在该月所付出的代价。它的特点是利息随着每月偿还本金的增多而逐渐减少，对借款人初期来说还是有一定压力的。公式为： （1.1）式中：At-第t月末需还款的金额；P-贷款本金；n-还款月数；i-贷款月利率；P/n-每月等额偿还的本金额。如果借款人采用等额本息的方式进行还款，那么他每个月偿还的本金加利息的总和不变。但每个月偿还的本金会逐渐增多，利息却逐渐越少。它的特点是刚开始利息占据了每月还款金额的绝大部分。由于每月还款的金额都是提前计算好的，借款者可以对家庭的支出情况做出合理的预算。公式为： （1.2）式中：A-每月需还款的金额；P-贷款本金；n-还款月数；i-贷款月利率。在眼下，我国居民向银行偿还本息时采用最多的是等额本息的还款方式，之所以采取这种方式是因为它的计算比较简单，每月偿还金额相同、便于记忆，特别适合刚开始资金缺乏的借款人。2.个人住房抵押贷款发展现状2.1个人住房抵押贷款发展状况分析我国住房抵押贷款业务虽然起步晚但是自从推进住房商品化和开展住房抵押贷款以来，房地产市场规模进一步扩大。房地产开发投资额从2010年的4.8万亿上升到2019年的13万亿（见表2.1，图2.1）。全国个人住房抵押贷款额度从 1998 年的 426 亿，银行占比 0.49%，增长到 2019年的 30.04 万亿，增长了大约705倍，增长额度较大，增速明显（见表2.2，图2.2）。表2.1 2010-2019年房地产开发投资额及增长比例2010201120122013201420152016201720182019投资金额（单位：万亿）4.86.27.28.69.59.610.311.012.013.0同比增长比例33.2%27.9%16.2%19.8%10.5%1.0%6.9%7.0%9.5%9.9%数据来源：中国年度统计公告图2.1 2010-2019年房地产开发投资额及增长比例数据来源：中国年度统计公告表2.2 2010-2019年个人住房抵押贷款情况2010201120122013201420152016201720182019个人住房抵押贷款余额（单位：万亿）5.77.28.19.011.514.219.121.925.830.0同比增长比例30.0%26.0%13.0%11.0%28.0%23.0%35.0%14.0%18.0%17.0%数据来源：中国年度统计公告图2.2 2010-2019年个人住房抵押贷款情况数据来源：中国年度统计公告与此同时，越来越多的消费者在购买房屋时选择通过房屋抵押的方式向银行申请贷款。这使得银行开展的个人住房抵押贷款业务的规模不断扩张，起到了拉动经济与改善民生的双重作用。如今“要买房，找银行”已成为中国老百姓所熟知的宣传语。住房贷款规模有了大幅度的提升，购房热的热潮使得商业银行大部分的贷款是房贷，如图2.3图2.3 2018年四大行个人住房抵押情况数据来源：四大行2018年年报由于银行无法全面掌握借款人的信用状况，使得大量资信不好的贷款人产生了不良贷款，导致了银行房贷不良贷款率开始上升。存在于住房贷款内部的还未显漏出来的风险对银行业的发展同样构成威胁，要想使房地产行业可持续的发展下去，需要我国政府对其加强管理。目前针对房价迅速攀升、炒房现象的日益严重，政府部门出台了相关政策。第一，提高对房地产行业的管控水平；第二，控制房价的价格避免它与实际价值相差太大，减少房贷风险的发生。我国在住房领域最具代表性的创新研究是住房抵押贷款证券化，意思是银行将缺乏流动性而在将来会产生收益的住房抵押贷款重新组成新的贷款。然后经过证券公司的担保以证券的形式出售给投资者，从而获得资金的过程5。它不仅为那些依靠投资来赚取收益的投资者提供了一种新型的投资产品，同时也为银行分散了部分风险。2.2个人住房抵押贷款快速发展的原因一方面，经济的发展使得城市土地价格升高，再加上炒房现象日益严重，开发商为了使自己赚取更多的利润，将我国大部分城市的商品房价格普遍抬高。如果消费者的收入水平没有较大幅度的提高，那么房屋价格的抬高必然会增加购房者的压力，促使更多的购房者向银行申请贷款。从我国2010-2018年商品房的平均销售价格来看，我国各大城市的房价一路上涨，从2010年每平方米5032元，涨至2018年每平方米8737元的历史高位（见图2.4）。房价的快速上涨毫无疑问成为我国个人住房抵押贷款快速发展的重要原因。图2.4 2010-2018年我国商品房平均销售价格变化趋势数据来源：中国统计年鉴另一方面，居民收入水平也是促进个人住房抵押贷款快速发展的原因之一，居民的收入水平在经济的高速发展下有了明显的提高。这使得居民手中可使用的资金逐渐增多，促使一部分消费者想要更换更加宽敞舒适的住房，同时也增加了投资者对炒房的热情。除此之外，由于个人住房抵押贷款涉及的范围比较广、对象比较分散，房地产市场规模迅速扩大，使其不仅成为银行信贷业务重要组成部分，还成为了银行利润的主要来源。又因为其他业务拓展存在较大的困难，住房抵押贷款业务是比较容易开发的一块，也是很容易带来报酬的业务。再加上由于人们住房的刚性需求较高，却只有一小部分居民在购买房屋时选择一次性付清，大多数选择向银行申请贷款的方式来满足自己的住房需求。综合而言，该业务前景非常光明，银行的盈利情况也比较可观，所以它呈现快速发展的趋势是毫无疑问的。3.个人住房抵押贷款面临的风险以建设银行为例，从2014年到2018年不良贷款余额随着个人住房抵押贷款余额的增加而增加（见表3.1，图3.1），所以分析个人住房抵押贷款面临的风险是十分必要的。表3.1 2014-2018年建设银行个人住房抵押贷款总体情况20142015201620172018个人住房抵押贷款余额（单位：亿元）2253827739358564213147536个人住房抵押不良贷款余额（单位：亿元）48.186.0101.8102.0114.0个人住房抵押不良贷款率0.21%0.31%0.28%0.24%0.24%数据来源：建设银行2014-2018年年报图3.1 2014-2018年建设银行个人住房抵押贷款总体情况数据来源：建设银行2014-2018年年报个人住房抵押贷款业务开展过程包括三个环节。第一个环节是建造住房的开发商与购买房屋的居民签订的购房合同，第二个环节是金融机构与购买房屋的居民签订的贷款合同，第三个环节是开发商对金融机构的担保承诺4。不管哪个环节出现问题，遭受损失最大的就是金融机构。所以，必须控制好个人住房贷款产生的风险，通过总结各类国内外文献等有关资料，可以将其细化为：借款人导致的风险、商业银行内部产生的风险、宏观环境带来的风险、抵押物处置导致的风险、开发商带来的风险、其他不可抗力等六大类风险。3.1借款人导致的风险（1）信用风险。信用风险是指贷款申请人由于种种原因，不愿或无力偿还银行的债务，导致银行发放的贷款无法在约定期限内收回，从而使商业银行和投资者蒙受损失。这是住房抵押贷款中最直接、最基本并且也是比例最高的一种风险。所以，银行在办理个人住房抵押贷款业务时，首先要对债务人的信用状况进行调查取证。因为信用程度高、有足够还款能力的债务人会使银行的风险降到最小，同时还节省了银行追还贷款所花费的成本。（2）提前还款风险。提前还款是指债务人没有按照合同的约定，在贷款到期的当天向银行履行还本付息的义务而是提前清偿了所有的债务。导致银行所获取的收益明显少于按合同规定所带来的收益，大大降低了银行的运营效益。一方面，由于银行的服务成本不能得到全部补偿。借款人每向银行申请一笔贷款,银行就会对借款人的信用状况、财务状况进行调查，以及借款人获得贷款后银行会对其进行贷后服务，这些过程都需要银行付出管理成本,而这些成本只能通过借款人归还的利息得以弥补。如果借款人归还的时间越早，还款额度比重越大，那么银行的成本则无法全部获得补偿，银行就会相应的产生一部分损失。另一方面，由于提前收回资金的闲置风险。借款人归还款项的时间具有偶然性和不确定性,银行无法对借款人归还贷款的时间做出精确预测，同时也无法对归还的贷款进行充分利用,所以每当资金从借款人手中归还到银行再从银行中被贷出需要一些时间,在此期间银行需要支付资金的管理成本和丧失掉获得利息的机会成本。（3）违约风险。被迫违约和主动违约是违约风险的两种类型5。被迫违约是指债务人内心是很想偿还贷款的，但个人住房抵押贷款业务办理之后，在各种突发性的不可预期的事件发生后，债务人经济状况恶化，没有足够的能力在规定的时间偿还银行所有的本息。主观违约是指债务人内心是不愿意向银行还本付息的。主动违约原因在于房价不断下降，借款人判断如果继续偿贷将会大大增加自己的损失率，为实现利益最大化，借款人故意逃避向银行还本付息，从而形成银行的坏账。3.2商业银行内部产生的风险（1）操作风险。操作风险指的是在银行的日常工作中，由于工作人员的失误、电脑系统出现漏洞等问题而使银行遭受损失。例如银行的工作人员因为专业知识掌握的不够全面或是缺乏对风险进行管理的意识，从而对借款人的身份审核不严，甚至对其资料的真实性不能给以严格把控，使得银行贷款质量无法得到保证，很容易使银行的经营陷入亏损。另外，有些银行一味地追求办理的速度，会忽视贷款操作的严谨性，如合同要素填写错误、漏填等，继而造成贷款合同无效。（2）管理风险。管理风险指的是商业银行在办理抵押贷款业务时因对债务人了解不全面导致误判所带来的风险。现如今很多银行为了追求利润最大化，故意降低借款人向银行申请贷款的要求。同时，由于借款人的个人信息处于相对封闭状态，管理层对债务人的资信状况很难进行一个全面而又比较准确的了解，导致在向职员传递信息的过程中出现问题。3.3宏观环境带来的风险（1）利率风险。利率风险是指由于利率的变化而使银行蒙受损失的可能性6。我国个人住房抵押贷款的利率风险,是指债务人会根据银行出示的存贷款利率的变动会产生提早归还贷款或延期归还贷款的行为。对银行来说，利率的上调和下调都会对它产生不利的影响。假如利率上调,银行从外界吸收存款的成本就会增加，居民去银行办理个人住房抵押贷款业务时，贷款的利率也会随之上升,加大了债务人后期还款的的压力, 从而对一部分无不良记录的客户产生挤出效应，导致银行最后放贷的大多都是信用不好的客户，使其违约的风险大大增加。假如利率下调,债务人则会向银行申请一笔新的贷款来提前偿还之前所欠的贷款, 使银行的实际收益低于预期收益,也给银行资产负债的管理带来不确定性,影响部分业务的开展，从而使商业银行遭受损失。（2）政策风险。政策风险指的是国家政府出台或者是颁布了与银行贷款有关的法律，引起贷款市场的波动，从而给银行带来风险的可能性。由于居民想改善居住环境,用于住房方面的消费不断增多,向银行申请贷款的数量也随之上升，这大大增加了银行产生风险的可能性。房地产行业与经济环境、国家政策紧密相关，国家总体经济环境运行状况良好，借款人的违约行为就会下降。同样，经济环境也影响着房地产行业投资、销售，影响着购买者购买房屋的动机，一旦房价持续降低，银行将面临大量逾期和不良资产，进而导致银行开展的个人住房抵押贷款业务风险的发生。3.4抵押物处置导致的风险（1）执行难。根据我国法律的规定，如果执行人要对被执行人抵押的财产进行处置时，只有在保障被执行人和他所要扶养人员最低生活标准的情况下才可以进行8。正是由于这个规定的限制，再加上我国目前尚未形成完善的社会保障体系，银行正常行使抵押物处分权比较困难，导致发放给借款人的贷款没有办法如期收回。（2）变现难。借款人以房屋作为抵押物向银行申请贷款，由于贷款年限可以长达30年，这时房屋可能因社会经济环境的变化、年数已久发生贬值，导致抵押物的价值不足以还清贷款，使商业银行的资产蒙受损失。另外，对于一些价值较高的抵押物，如像万达那样的大商场，如果要对其进行拍卖，很少有人可以一次性付清全款，所以对抵押物进行变现是很困难的。3.5开发商带来的风险（1）开发商搞假销售，骗取银行的信贷资金7。多发生在中小开发商身上。这是因为中小开发商经营范围比较窄、自有资本比较少，相比之下更易出现资金供应不足的情况，故会让其亲戚朋友等公民作为虚假的买房人，签订虚假的房地产买卖合同，假意向银行申请个人住房贷款。在银行发放贷款后，贷款资金就会按照划款委托支付的路径划入开发商的账户，然后开发商将会把资金转走，帮助自己度过难关。要想防范这种风险带来的损害，可以从两方面入手。一是加大对开发商资信状况的调查力度；二是对借款人的真实身份进行严格审查。（2）开发商经营不善引发的风险8。由于开发商的问题而造成烂尾楼的出现以及所建楼房存在严重的质量缺陷，导致房屋不能按合同约定的日期交付给购房者，可能还会带来一系列纠纷。在这种情况下，借款人则将不会按照贷款合同的约定继续向银行履行还本付息的义务，从而给银行带来损失。3.6其他不可抗力风险在借款人的贷款合同尚未到期之前，可能会发生一些比较严重的自然灾害致使抵押物毁灭，如地震导致的房屋坍塌。又或者房地产业受客观经济大气候的影响，致使整个行业萧条，从而造成银行的贷款无法收回。4.个人住房抵押贷款风险防范个人住房贷款虽然有房子作为抵押物,但仍然存在一定的风险性。事先对可能产生的风险进行防范可以最大程度的降低银行发生损失的概率。对其进行科学有效的管理不仅可以改善消费者的住房环境，还可以促进房地产业持续稳定的发展。现根据个人住房抵押贷款面临的风险提出以下解决办法。4.1尽快建立完善的个人信用体系个人信用体系也叫作个人信用制度，是指对借款人的收入情况、之前借贷的资金是否按时偿还以及是否有过其它不良记录等情况进行调查，然后对借款人的信用等级进行综合评估，最后记录到个人信用系统。作为拥有闲置资金的一方决定是否对借款人进行放贷的一个标准。银行的不良贷款率会由于个人信用体系的不断完善而降低，因为银行可以基于这些信用条件进行决策，减少决策失误的风险。所以，当下建立一个完善的个人信用体系是非常有必要的。首先，建立个人资信登记体系。债务人向银行申请贷款，银行需要对债务人的信用状况进行调查。其中应包括债务人的基本信息、是否有过不良信用