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从恒大企业的跨界经营分析全国跨界的原因四川大学锦江学院毕业论文（设计）【摘要】我国房地产企业在政策和市场格局的影响下，开始找寻多元化的发展方式，以期打破现有行业桎梏，扩大产业规模，实现弯道超车。本文以恒大集团为切入点，深入分析了目前国内房地产企业跨界经营的现状和背景，分别从资源基础、政策调整、规避风险、企业文化和市场势力五个方面入手，探讨了恒大集团跨界经营的原因，然后对恒大集团的产业选择进行阐述，主要包括旅游产业、体育产业、文化产业、快速消费品产业和金融产业。最后，以恒大集团的实际收益为依据进行结果分析，表明恒大的多元化经营模式收效良好。最后，依据恒大实例为我国房地产企业的转型提供建议。关键词：恒大地产，多元化经营，产业选择，经济后果【Abstract】Under the influence of policies and market structure, real estate companies in China began to look for diversified development methods to break the existing industry barriers, expand industry scale, and realize overtaking. Taking the Hengda Group as the entry point, the dissertation analyzes in depth the current status and background of the cross-border operation of domestic real estate companies, starting with the five aspects of resource base, policy adjustment, risk aversion, corporate culture and market power, and discusses the Hengda Group. The reasons for cross-border operations are followed by an explanation of the industry selection of the Evergrande Group, which includes the tourism industry, the sports industry, the cultural industry, the FMCG industry, and the financial industry. Finally, the result analysis based on the actual income of the Evergrande Group shows that Hengdas diversified business model has achieved good results. Finally, based on the example of Evergrande, it provides suggestions for the transformation of real estate companies in China.Key words: Evergrande Group estate, diversification, industry selection, economic consequences目录1引言12全国房企跨界的介绍22.1房企跨界经营的背景22.2房企跨界经营的现状23.恒大地产跨界经营后的现状44恒大地产跨界多元化经营的原因54.1资源基础54.2政策调整54.3规避风险64.4企业文化64.5市场势力65恒大地产跨界多元化经营的产业选择75.1旅游产业75.2体育产业85.3文化产业85.4快消品产业95.5金融产业96恒大地产跨界多元化经营的经济后果116.1盈利能力分析116.2发展能力分析116.3偿债能力分析127结论与建议137.1结论137.2建议13参考文献151引言整个房地产行业因为国家调控政策的不断收紧，出现了发展空间不断缩小的问题，为了应对这一问题，保证企业利润增长，在政策环境下进行突围，许多房地产企业不再着眼于房地产这一项收入，而开始跨界经营，涉足其他领域。但对于这种盛行的跨界经营获得利润的企业发展战略(Martin&Sayrak，2003)，学者们持有不同的看法。支持多元化经营的学者认为，多元化经营手段有利于公司选择具有发展潜力的行业，从而实现企业的持续经营和盈利，而公司所发展的不同产业之间可以相互促进，不仅仅是单纯的产业组合，对企业存在“协同效应”、“范围经济”和“多元化经营溢价”效用（苏冬蔚，2005；傅继波、杨朝军，2005）。综上，这些学者认为多元化的经营模式能够实现公司结构配置的最优化，扩展公司规模，避开单一行业面临的危机，达到公司盈利的最大化，在现代企业中意义重大。而反对多元化经营的学者认为，这种扩大企业规模的方式会产生很多不利的后果，例如企业会在某行业投资过度，利用这一行业的盈利补贴亏损行业，不科学的多元化操作导致财务出现问题等等。除了上述问题，甚至有学者得出了如下结论，企业多元化程度越高，所得回报越少，影响了企业绩效（汪建成、毛蕴诗，2006；何大军，2008）。还有学者认为多元化的经营理念和企业盈利之间并无直接联系，这一类看法的聚焦点在于仅仅将多元化操作看成是企业扩张的手段，他们认为多元化的经营理念仅仅承载了桥梁作用，将企业的股权结构和企业价值联系了起来，多元化的程度并不能决定企业的盈亏，重要的是企业在不同行业上的经营方式（张小红、薛光红，2010）。除了这几种观点意外，还有一些观点认为多元化经营与绩效呈曲线关系（Palich、Cardinal&Miller，2000)，也就是说多元化水平有一个临界值，在临界值之前，多元化程度越高，企业的绩效越好，跨界经营也越成功。而超过这一临界值之后，多元化程度越高，反而会导致企业的绩效变差，跨界经营失败。综上所述，目前学术界对于企业的多元化经营和绩效之间的关系呈现许多不同的结论。因此，我们想要探究在房地产行业进行跨界经营，最终多元化程度和企业绩效的关系，而房地产企业为何要选择跨界经营，跨到什么界也是我们关心的问题。本文将重点关注恒大集团的跨界经营模式，通过探究恒大跨界经营的驱动原因，所选择的跨界的产业和所得的绩效，来总结未来的发展战略。2全国房企跨界的介绍2.1房企跨界经营的背景随着社会的多元化发展，各种行业之间的交叉融合，跨界越来越成为一种新常态。马云曾经在公开场合表示，这是一个大跨界的时代。企业有跨界经营，人才有斜杠青年。而在房地产企业当中，跨界经营也是普遍存在的。跨界的原因可能是扩大自身经营规模，进一步增强企业竞争力，或是找寻新的突破点，以期未来能够彻底转型。而在目前的社会环境中，房地产行业虽然还属于发展上升期，但是由于环境和政策等因素，发展扩展也越来越困难，因此，目前的中国房地产行业处于一个重要的调整期。目前国内的房地产行业有许多乱象，考虑到未来社会的发展，房产，尤其是住宅房产，作为人民生活的刚需，一定会受到国家的调控。而这种调控会由于城市化的过程使得住宅需求保持增长态势。但是，由于房价水平和居民收入存在不平衡，因此住房需求虽然存在，但是有能力购房的需求在目前一段时间内比较有限。综上可知，房地产行业还有一定的发展空间，但是寻求自身变革也是必经之路。房地产企业面临着坚守房产领域和跨界经营两种选择，而做出选择的依据就要根据自身实力、发展定位和市场环境共同决定。在长期观点看来，住宅房产始终要坚守“房子是给人住的，不是用来炒的”这一原则，不能将炒房需求再作为未来发展需求，因此，房地产行业也会抛弃以往粗放经营的模式，转而探索更稳定的可持续发展模式。综上，房地产企业不论做出哪种选择，都要调整过往发展模式，在提高质量、科学运营、改进服务等方面下功夫。而跨界经营也是房地产企业实现自身突破的一个选择方向。2.2房企跨界经营的现状目前，已经有很多房地产企业进驻其他领域，例如健康领域、物流领域、金融、投资等等。在多元化发展方面，泰禾集团的战略是以房地产为核心、金融和投资为两翼的“一核两翼”发展战略。2016年11月24日，泰禾集团宣布，正式将其此前收购的大新人寿更名为“泰禾人寿”。至此，泰禾集团在金融方面已涉足银行、券商、保险、第三方支付和互联网金融等领域。发展“两翼”的同时，泰禾集团还加大对文化产业的布局，2016年12月，泰禾集团出资设立北京泰禾影视文化发展有限公司，正式进军影视领域。华泰证券的报告表示，泰禾影视或将能助推和房地产主业之间协同效应，为公司的商业地产和住宅地产引流，甚至有望产生新的利润增长点。在健康领域，2016年11月29日，佳兆业集团宣布，其附属公司深圳市航运健康科技有限公司于前一日与主营血液制品生产和销售的ST生化大股东振兴集团有限公司签订股份转让协议，以21.87亿元总代价收购后者所持ST生化18.57%股份。而随后的12月6日，深交所披露最新情况，振兴生化股份有限公司（简称“ST生化”）2016年12月5日当天预受1.28亿股，截至最后要约收购日期净预受1.46亿股，占净预受股份比例195.607%，这意味着浙民投获得超额收购。至此，在佳兆业与浙民投的“争夺”中，浙民投暂时领先。实际上，佳兆业已经是第二次入股健康产业了。在2016年底，佳兆业先后入股和增持了港股上市公司美加医学，成为其第一大股东。此前在业绩会上，佳兆业主席兼执行董事郭英成曾提到，“关于美加医学，我是看得比较正面，因为我们在城市更新发展过程中，有很多的医疗用地，这一块如果我们不发展，就要交给别人来发展。”除此之外，物流行业近年来受到电子商务的带动，行情逐渐水涨船高，很多房地产企业开始进驻物流市场。2017年7月14日，万科与厚朴投资、高瓴资本、中银投等组成财团，拟以790亿元收购物流地产行业巨头普洛斯公司，其中万科出资约168亿元，占股21.4%。2016年11月30日，普洛斯公司私有化方案在股东大会获得批准，交易完成后万科将成为其第一大股东。研究员朱一鸣认为，房地产企业在物流产业具有一定优势，例如房地产企业在获取土地方面更有经验，并且由于房地产业资源丰富，因此在整合资源和资金方面也更加有利。房地产企业跨界物流业能够扩大企业格局、获得新的盈利点。而且物流地产具有土地价格较低、政策支持、土地增值、租金回报、服务费用等未来收益空间，非常适合投资。3.恒大地产跨界经营后的现状恒大集团目前在地产行业保持领先地位，在2016年，恒大集团销售额达到3700多亿，账面现金充足，余额超过3000亿、总资产超过1万亿。恒大的销售规模占据榜首，成为了世界最大的房地产企业。恒大通过八年时间的跨界经营实践，逐渐形成了以民生地产作为发展基础，以金融和健康行业为辅，以文化旅游行业为先锋的企业格局。恒大集团目前已经达到“两个完成”和“一个开始”：第一个“完成”指的是恒大已经完成多元化发展的产业布局。恒大向世界上的其他著名企业看齐，在房地产行业发展到一定程度时，对其他行业进行调研、探索和实践，涉足了金融、健康、文化旅游、快消、能源等等行业，在进行完初期的探索后，放弃了能源、快消等行业，选择了金融、健康和文化旅游作为恒大的跨界产业，而且到目前为止，在这些行业都取得了成功，在这种情况下，恒大已经部署完成了其多元化产业格局，将主要精力放在这四大产业的经营上，不再涉足其他新的产业，避免资源配置和人力成本的浪费。第二个“完成”，就是指恒大已经完成了转型。现在提起恒大，不再只是作为房地产行业的代名词，而是变成了房地产业加服务业的综合性企业。而恒大将跨界行业放在服务业的不同方面，恒大健康主要面向的是老年人，为应对目前中国社会的老龄化问题而开展；恒大旅游主要面向少年儿童，以后还会扩展面向对象；恒大金融面向社会各阶层，对于不同收入层次、理财习惯的人群都推出了不同的金融产品。恒大企业所选择的服务业结合了目前我国的国情，为拉动内需做出了贡献。“一个开始”主要是说恒大地产开始从“规模型”转向“规模+效益型”。恒大在地产业的发展已经经历了20年，一直采用扩大规模的经营策略，去年的销售额已经近4000亿，这说明恒大在规模上已经成为佼佼者。因此，扩大规模的经营策略已经不再适用，恒大开始转变发展模式，不再快速发展规模，把企业的关注点放在增加效益上。企业的最终目的是盈利，这一点一直不会变。4恒大地产跨界多元化经营的原因企业跨界经营的原因并没有一个统一的答案，学术界将企业多元化经营的动机大致分为以下四种：资源基础理论、外部和内部刺激、委托代理理论以及市场势力理论（Montgomery，1994）。而对于恒大企业来说，结合目前的房地产市场环境和恒大自身发展定位，可以将恒大跨界经营的原因总结为资源基础理论、外部和内部刺激以及市场势力理论三方面（见图1）。驱动多元化因素资源基础内部和外部刺激市场势力政策调控规避风险企业文化内部和外部刺激图1恒大地产跨界多元化经营驱动因素4.1资源基础要想实现企业的多元化经营，就需要在涉及的行业中有一定的资源作为基础，并且能够在不同行业之间进行调动，这样才能让多元化的经营方式获得经济效益（Teece，1980；Hoskisson&Hitt，1990），才能最大化发挥不同行业之间的范围经济效益（Panzar&Willig，1981），才能通过各行业的协同合作降低成本。恒大集团在实现多元化经营之前就已经是国内首屈一指的地产企业，它自身具备了丰富的资源，不仅在地产领域，在其上下游产业中也具备相应资源，并且有能力在涉及的不同行业中对资源进行调配，因此，恒大集团在这样的前提下实现了跨界经营，将自己的资源像活水一样流动起来，而实践证明恒大已经在各个行业获得了多元化的收益，进一步累积了资源，减少了企业对资本市场的依赖（洪道麟和王辉，2009），恒大集团的发展也越来越好。4.2政策调整目前的房地产市场已经不像以前的状态，往日的房地产市场房价一涨再涨，地产公司的利润非常可观，炒房的人也越来越多，而现在民众对于房地产公司的态度非常不好，认为房地产公司赚取暴利，称其劫持了中国经济命脉，并谴责地产公司的行径。因此，地产公司承受着非常大的舆论压力。而房产作为刚需，随着越来越多人买不起第一套房，政府开始着手调控房地产市场。调控的目标即为让房价回归到合理区间，让人民能够买得起房，住得起房，让炒房不再出现在市场中，不能再出现房产配置不合理、市场总量不平衡的情况，要让民众买的起房，住得起房，不能让炒房盛行其道。因此，对于房地产行业而言，已经不能再像往日一样，要适应目前的调控政策，因此带来的利润压缩就需要从其他地方补回来，因此恒大房产也需要积极转型，不再完全投身房产市场，开始寻找其他利润点。4.3规避风险公司开展多元化业务，就好比把鸡蛋放在不同的篮子里，这种资产组合的方式可以降低公司的经营风险（Lubatkin&Chatterjee,1992）。Lubatkin（1994）在调查研究中发现，公司多元化和风险的关系是一个U型结构，合理选择多元化程度和方式，企业面临的风险会比无多元化的经营方式更小。目前，国际经济形势动荡，中美贸易战升级，国内经济形势不平稳；而现在可建造商品房的用地也越来越少，拍卖价格水涨船高，近几年不断出现地王，企业成本增加；为了防止经济危机，银行贷款审核程序越来越严格，房地产企业拿到贷款的难度越来越大。这些问题都成为了房地产经营的潜在风险，稍有不慎，企业发展就会遇到问题。因此，多元化的经营理念可以让房地产企业不再完全投身房产市场，重新找寻其他行业，扩大经营，增加利润，同时还能分散地产行业遇到的风险，实现各产业之间的协作，达到共赢的结果。4.4企业文化虽然现代公司的运营模式有相似之处，但是不同的企业往往会表现出不同的企业文化，在恒大集团中，他们的企业文化受到创始人许家印的影响，许家印的性格可以概括为“高调不失务实、执着不失谋略”，而这种积极拓展不断拼搏的精神也对恒大集团的经营战略产生了影响。1997年恒大地产集团刚刚成立，经过七年的发展扩张，在2004年就已经成为了国内排名前十的地产企业，这种火箭般的发展速度难以追赶。恒大并没有放缓脚步，又经过了五年，恒大于2009年上市。这样迅速的发展不同于国内许多其他企业，而达成这种发展的过程，也体现出了恒大的企业文化白手起家，大胆开拓，高效执行。正是这样的企业文化让恒大不断开拓进取，不满足于地产行业的发展，开始跨界经营，开启多元化的产业格局，并且目前获得了令人可喜的结果。4.5市场势力有一种“集团势力”的概念可以用来形容企业多元化的一个优势，“集团势力”指的是当企业进行多元化经营时，能够营造品牌形象，更容易进入其他产业的同时，提高了其他企业进入该产业的门槛，相当于起到了反竞争的作用。企业的多元化甚至能够影响到整个产业的市场结构变量（Montgomery，1985）。因此，很多房地产企业都开始配置多元化的产业结构。在恒大的竞争对手中，住宅地产首推万科，商业地产则是万达更强，而恒大目前是销售规模最多的地产企业。恒大想要更进一步，就通过多元化经营的方式，增加企业的市场影响力，提升品牌价值，从而曲线突围，赢得这场竞争。5恒大地产跨界多元化经营的产业选择企业的跨界经营，最重要的一个问题就是，要跨到哪个界？产业选择问题是多元化经营的重点。学者们通过研究对比，发现了这样一个规律，企业在进行跨界经营时会根据与现有产业的相关性来选择跨界产业。多元化的产业类型可以根据不同业务的收入贡献来分类（Rumelt，1974），而相关业务和不相关业务就可以作为计算的类型。而企业在进行多元化经营时，需要考虑跨界产业与现有产业的相关性，还有就是跨界产业的发展前景（Porte，1985）。如果仅仅考虑相关性，这样就容易陷入一个错误，相关产业经验更多，更好入手，但并不一定是盈利最多的产业。因此，恒大目前的地产发展呈现温和上升态势，这样的趋势还能够持续至少十到二十年时间。从现在开始进行未雨绸缪，进行跨界行业选择，恒大选择了旅游产业、体育产业、文化产业、快消品产业和金融产业，这些产业在旅游产业体育产业文化产业快消品产业金融产业恒大地产价值收益品牌溢价在多元化经营产业选择上具有关联性（如图2所示）。5.1旅游产业旅游产业和房地产业关系密切，旅游产业将地产中的住宅、商业、酒店都融合在了一起，因此，恒大选择跨界旅游产业无疑考虑到了与现有产业的关联性。而随着国民生活水平的不断提高，旅游业近年的发展节节攀升。而中国文化在世界上的影响力不断扩大，也吸引了大批来中国旅游的外国游客。恒大进军旅游产业，将自己的住宅用地开发拓展到旅游用地开发，从企业内部发展来看，这一变化体现了恒大对资产的重新配置，并且给原有地产业注入新的活力，增强了企业的竞争力。从旅游业目前的发展来看，不仅仅是人民对美好生活的需求增加，旅游过程中的体验感也越来越重要，度假型酒店的建设也从观光型转向了休闲度假型。而目前酒店行业的发展属于优质资产，不仅能通过旅游业获利，在以后的上市中也会得到高收益。恒大目前投资的旅游产品主要集中在郊区或者风景区住宅，其他还有部分的酒店、会议中心等项目。虽然旅游业的前景很好，但是还要注意到一个问题，旅游业前期投资多，但是回收周期长，对于如何维持资金链有一定的要求。因此，恒大集团在旅游业的发展还需要进一步观察。5.2体育产业恒大在地产行业中的制胜法宝可以总结为“内以低成本运作高品质项目，外以低价辅之明星效应”，而当其进入体育行业后，采用了一种新的经营方式大成本投入。早在2009年，恒大就投资了羽毛球和排球，但是恒大在体育产业的投资中，最成功的的当属足球产业。相信提到恒大，很多民众会将其与足球联系起来。而恒大是如何在足球产业中获得高声誉的呢？中国足球一直是我国体育产业的老大难问题，体育事业通常靠政府投资，并且主导训练和比赛工作，这种机制无法依赖市场获得盈利。因此，恒大进驻体育行业，如果仅仅停留在体育行业的话，盈利是有困难的。但是，恒大的目的并不在于想在体育方面盈利，根据它的市场定位和企业发展方向，恒大的目的是在体育行业追求广告效应，树立品牌形象，从而促进其他产业的发展。恒大2010年买下广州足球俱乐部，在恒大投资足球之后，广州恒大的战绩可谓激动人心，尤其在2013年夺得亚冠后，恒大成为了全国球迷心中的救世主。而恒大的品牌形象也一路飙升，恒大在体育行业的投资并未止步，除了建立足球俱乐部之外，恒大还创建了恒大皇马万人足球学校，并在2013年创办中国人民大学足球学院。这样的举措体现了全民足球的精神，令恒大的品牌形象深入人心，市场口碑一路扶摇直上。并且，恒大目前的市场忠诚度也在不断提升，相信随着足球产业的不断发展，恒大的品牌形象还会更上一层楼。5.3文化产业在人民日益追求美好生活的社会大背景下，国家对文化产业持大力支持态度，并且不断提出文化自信的发展战略。恒大看准文化产业的政策红利，于2010年成立恒大文化产业集团，恒大文化产业集团包含了六个不同的版块，分别有音乐、电影、院线、动漫等常见文化元素，还有自己的经纪公司和发行公司，涵盖了文化产业的方方面面。其实，在恒大进驻文化产业时，已经有各路不同企业开始在文化产业发力，房地产业也有很多企业进驻了文化市场，加上各地政府对文化产业的政策支持，目前资本越来越多注入文化产业。与投入体育产业不同，投资文化产业不仅可以树立品牌形象，扩大品牌影响力，而且能够获得丰厚的投资回报，尤其是投资电影和音乐。在音乐方面，恒大音乐由宋柯作为总经理，高晓松任总监，强强联手，不仅在歌曲版权方面进行投资，还与CCTV一起策划了我要上春晚、直通春晚等节目。在影视方面，已经投资拍摄了师傅、粉红女郎等。恒大在文化方面的投资方兴未艾，相信在以后的文化产品中，会越来越多地看到恒大集团的身影。5.4快消品产业恒大冰泉也成为了目前耳熟能详的品牌，而恒大冰泉一炮而红要回溯到2013年的亚冠赛场，恒大球员的球衣上都印有“恒大冰泉”的标志，当球员在球场上奔跑时，恒大冰泉的势头也随之升温。在亚冠之后，恒大冰泉加速了其全球扩张的步伐，与28个国家的经销商代表进行洽谈，并且达成了商业合作，恒大正式迈入快消品行业。而恒大选择卖水作为自己的支线产业可谓是具有得天独厚的优势，恒大有天然的水源地，而且在体育行业积累的品牌效应能够吸引球迷，会促使恒大冰泉占据高端饮用水市场。而且再回归恒大的地产行业，恒大冰泉的开发可以将饮用水直接纳入楼盘的社区系统中，恒大建造自己的饮用水系统，并主打安全放心的品牌形象，可以获得民众信任，提高恒大物业的附加值和吸引力。目前还没有地产行业直接建立独立饮用水系统的先例，如果恒大在其地产项目中加入这项服务，可以直接改变民众的饮水观念，打开家庭饮用水市场，这一步将开辟新的获利渠道。但是我们还要注意到，目前国内的饮用水市场主要借助经销商实现商超渠道、流通渠道、餐饮渠道和特通渠道铺货，而目前这些渠道都有了固定的供应品牌。恒大冰泉的售卖方式主要是终端直营渠道和现代渠道，并没有拓展出其他渠道，这样的话受众有限，不利于恒大冰泉占领矿泉水市场，因此，恒大冰泉后期的发展仍然具有一定的风险。5.5金融产业在当前的政策形势下，房地产业贷款越来越困难，因此众多地产企业开始投身金融领域，万科参股徽商银行，世茂入股申银万国，而合生创展、香江集团、保利地产、南京高科、新湖中宝、越秀集团等房企早已涉足金融领域。恒大进驻金融领域的时间较晚，方式和前人无异，2014年，恒大地产入股华夏银行，以33.025亿元获得总额约4.522%的发行股本，成为华夏银行第五大股东。但是由于房产企业进驻金融行业容易触发各类经济问题，因此目前银监会为保证商业银行、股东和存款人各方利益设置了管控关联交易的隔离墙制度，在政策方面还具有一定困难。恒大地产目前进驻金融领域兼顾了短期的财务投资和长期的战略投资，具体的利润增长点在于以下三方面。一是恒大对华夏银行进行财务投资，借助华夏银行的发展获得分红；二是华夏银行属于商业银行，具有较强的资金管理功能，华夏银行可以为恒大的的上下游企业提供融资渠道，利用银行获得更多的流动资金，降低自身融资成本；三是恒大与华夏银行联合实现战略转型，获得双赢的结果。目前，中小型商业银行受到了利率市场化和互联网金融的冲击，需要引入新的投资者来实现自身发展，对于华夏银行而言，恒大目前具有充裕的现金流，是投资者的上佳人选。而恒大入股华夏银行的时机正是A股上市银行股价均跌破净资产价格的时间，抄底银行资产的时机较好。6恒大地产跨界多元化经营的经济后果恒大近年来跨界经营的结果可以通过数据来分析，虽然目前只有近四年的盈利数据，无法反应跨界经营的长期发展状况，但是也可有一定的参考价值，来预测之后的变化趋势（见表1）。6.1盈利能力分析2009年2010年2011年2012年2013年恒大集团21.90%30.20%31.90%25.32%27.74%恒大地产截至2013年末资产总额为人民币3481.48亿元，比2012年的2389.9亿元增长45.67%，资产增长较快；2013年的营业额为人民币936.7亿元，是2009年营业额的16倍，营业额快速增长；2009年后经营利润也在不断上升，因为此时国家在金融危机后投入4万亿救市，刺激了地产行业的回升。但是在2011年后，国家采取限购政策，加速了房地产市场改革，因此2012年利润有所下滑。但是可以看到，2013年相较于2012年盈利水平有所提升，因为2013年房地产市场进入了新一轮增长，带动了恒大地产的利润率上涨。而在恒大集团总资产方面，2010年后总资产报酬率出现拐点，呈现下降趋势，说明恒大的企业总资产获取收益水平受到国家宏观调控的大环境影响较大，因为恒大地产占据了较大利润份额；而净资产收益率与总资产收益率走势相同。可以看到，恒大近年来的盈利能力平稳上升，随着多元化产业的部署发展，未来还有一定上升空间。恒大集团由于调整了自身发展策略，不只是面向地产行业，多元化的经营策略使得恒大获得了新的利润来源，并且反哺了其地产行业，真正巩固了其房地产业的领军地位。6.2发展能力分析2007年2008年2009年2010年2011年恒大集团59.67%13.89%58.66%700.34%-30.33%从上表可以看出，恒大集团发展能力处于一个快速起伏阶段，在2010年时实现了一个爆炸性增长，而在2010年前一直处于资产的正向增长阶段。在2011年有一定的下降，但是相比于2010年的增长幅度来说影响较小，因此可以看出，目前恒大的发展势头良好，具备市场竞争力。6.3偿债能力分析应收账款周转率（次）2007年2008年2009年2010年2011年恒大集团113128764511总资产周转率（次）=营业收入/平均资产总额2007年2008年2009年2010年2011年恒大集团0.1480.1260.0910.4380.217业务净利润率2007年2008年2009年2010年2011年恒大集团61.90%23.50%21.90%30.20%31.90%从上表偿债能力角度分析，恒大地产2009-2013年的流动比率逐年上升，速动比率则趋弱，两者变动方向不一致，但是从企业的短期偿债能力来说更应注重速动比率的变化方向，图表速动比率变动说明恒大快速变现用于偿还流动负债的能力变弱，短期债权人到期收回本息的可能性变低；偿债保障比率越高，说明企业债务偿还期越长，企业偿还债务的能力较弱，2009至2013年偿债保障比率增高，说明恒大地产的偿债能力走弱。负债权益比率越高，说明企业偿还长期债务的能力越弱，2009年至2013年负债权益比率逐年上升，其中2009年增长最快，主要是恒大地产为了上市与投行签订对赌协议，通过资本运作手段达到经营目标导致负债增加，恒大面临着一定偿债风险。通过对恒大地产多元化经营绩效的分析发现恒大地产虽然面临着一定的偿债风险，但其盈利能力和发展能力逐年增强，前景向好。这主要缘于恒大的地域多元化和行业多元化。恒大目前的地域多元化战略体现在从广州出发，进军全国的二三线城市，目前国家和地方政府对于小城市的发展会有更多的政策支持，而在大城市会有诸多限制，因此恒大集团扩张的必经之路就是将其产业部署到更多的二三线城市，甚至将来的四五线城市。而行业多元化政策本文已经进行了很多解读，我们可以看到恒大围绕其地产行业优势，选择了一批有关联性，同时发展势头良好的产业作为支线产业进行发展，在目前房地产行业不景气的情况下，跨界经营为恒大集团的发展注入了新的活力，成为了恒大发展新的利润点。7结论与建议7.1结论从短期来看，恒大产业集团跨界经营战略获得了成功。在房地产行业发展势头减弱的背景下，房产企业进行多元化经营，可以获得价值效应和品牌效应，找到新的利润增长点，这对其他房地产企业的转型和发展具有模范带头作用。但是，恒大跨界经营的成功始终只是短期的结果，多元化经营的回报是一个长期性的过程，未来的行业发展无法预知，可能还会暴露出许多跨界经营的问题，还需要观察一段时间才能得出结论。而且，恒大的短期成功只是一个个例，我国房地产市场还处于波动性较大的阶段，如果因为恒大的成功来让其他企业转型，显然是不现实的。7.2建议目前的企业生存一定要具有创新精神和勇于归零的勇气，不论是地产行业还是其他行业均是如此。如果没有创新变革的心态和发展战略，很快就会被市场抛弃。但是机遇与挑战总是并存的，只要企业具备创新精神，抓好产业机遇期，就很有可能逆势而上，成为行业的领军人物。对于恒大集团而言，目前可能还存在着一些问题，例如地产利润率偏低等，但是其开拓进取，跨界经营的发展模式值得肯定，所以，结合目前恒大的发展现状以及当前市场环境，企业的跨界经营应该注意以下方面：（1）企业的资源基础是跨界经营的前提。任何企业在考虑跨界经营之前，应该保证主业具有丰富的资源基础和足够的行业实力，跨界不是拯救濒危企业的良药，而是需要在企业拥有足够资源的时候做出的延伸。（2）跨界行业的选择应与主业有所关联。只有正确评估跨界行业与主业的关联性以及行业的前景，才能获得跨界经营的成功。否则，只会造成企业资源的浪费，甚至影响主业的正常发展。（3）及时转型适应市场发展。市场发展瞬息万变，要保持自己的发展道路，又要能及时针对行业环境和政策变化制定适合企业发展的战略，提高抵御风险的能力。（4）建立分权式的管理制度和高效执行的团队。多元化产业意味着同一企业涉及不同的行业，不同行业具有不同的发展规律、营销手段等，因此不适合采用集权式的管理制度。只有正确分权，合理放权才能保证决策层不出问题，只有高效执行，科学管理才能保证决策的正确执行。（5）保证资金链安全。在跨界经营初期，需要对跨界产业投入大量资金，如果发生资金链断裂的问题，会对企业造成重创，尤其是依赖现金流的房地产企业。因此，企业可以寻求与金融机构的合作，稳定现金流。（6）当房地产企业跨界金融行业时，虽然能够获得财务收益并打造融资平台，但也会有监管政策的不确定性因素，因此，房地产企业跨界金融领域时需要考虑周全，并制定一定的风险管理措施。（7）利用好互联网平台。现在的时代是互联网时代，如果不实现线上线下全部渠道的互通和共存，就无法在竞争激烈的市场中获得优势。因此，需要打造线下专业团队的有效合作与线上为客户订制服务的能力相结合的全新服务模式。在线下实力强大的同时，借助互联网技术，做到“精细管理”、“交叉销售”、“共享信息”、“共享平台”，为用户提供更加便捷、更加全面的服务，有助于互联网时代的企业发展。参考文献1.John 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