北海商业市场数据分析.ppt

本报告是严格保密的 北海商圈分布北海商圈分布 主要商业街大中型商场业态分析主要商业街大中型商场业态分析 商业市场租金和现状分析商业市场租金和现状分析 北海商业市场调查北海商业市场调查1本报告是严格保密的中心区板快中心区板快北海商业中心北海商业中心u商业中心商业中心u商务中心商务中心u娱乐休闲中心娱乐休闲中心u市政中心市政中心u四大城市中心四大城市中心,拥有丰富的城市各种拥有丰富的城市各种成熟配套资源成熟配套资源 代表项目：代表项目：和安商港和安商港新新力新新力新力购物广场新力购物广场宝宜商厦宝宜商厦启东电脑城启东电脑城大润发大润发2本报告是严格保密的北海商业格局是由：北海商业格局是由：北至北部湾路北至北部湾路南至北海大道南至北海大道东至北京路东至北京路西至贵州路西至贵州路四条道路围和的四条道路围和的“口口”字形结构。字形结构。区域内包括：区域内包括：北海最大的购物广场北海最大的购物广场人流量最大的超市人流量最大的超市最具人气的开放式绿最具人气的开放式绿地。地。北海商业格局北海商业格局“口口”字形围和式格字形围和式格局局3本报告是严格保密的北部湾路业态4本报告是严格保密的北部湾路商业业态分析北部湾路商业业态分析u北部湾路是北海人流量最大的一条主干道，是传统的商业旺街，合安商港为首、新力、宝谊等商场同在北部湾路的一条线上。u北部湾路交通便捷，有多路的公交车经过；u毗邻北部湾广场，白天成为旅游一点，旅游者成为该区域销售动力，晚上北部湾广场成为市民的聚集地，带旺商铺夜市。区域租金水平：410元元/天天服饰：35（包括男6 女8 品牌专卖30）宾馆、招待所：7 家电、机电、装饰：17休闲娱乐：6饮食：16旅行社：2银行：6超市：3北海中学、现代妇科医院、和信客运中心其他：305本报告是严格保密的北海大道业态北海大道业态6本报告是严格保密的北海大道商业业态分析北海大道商业业态分析u北海大道作为次级核心商业区的主要街区内含：大润发、时代广场和华美广场3个主要卖场。相比较北部湾路人流较少，除大润发有外，其余2个商业广场经营情况较差，未来几年内难有起色。u北海大道未来有规划中的沃尔玛超市，如能按预期实施势必将吸引购物人流转移，将是该区域商业重新发展的重要契机。区域租金水平：25元元/天天家电、装潢、装饰：23家餐饮：11家大型酒店：5家大型娱乐中心：1家服饰：11家，包括女式专卖4家，品牌专卖3家休闲娱乐：11家金融机构：7家资产评估：2家另有，联通、电信、南航机票、自来水公司其他：17家7本报告是严格保密的四川路业态四川路业态8本报告是严格保密的四川路业态四川路业态9本报告是严格保密的四川路商业业态分析四川路商业业态分析u四川路逐渐形成了以餐饮为辅，通讯设备专卖为主的商业格局，其他商业亦有，整体商业布局较好，业种业态配置较为合理。区域租金水平：25元元/天天通讯类：46家餐饮类：21家服饰：14家（女装4、男装3、男女以及混合品牌共4家）美容、休闲、娱乐：8家家电、装潢、装饰：13广告公司：6家茶行：3家宾馆：2家中介：2家。明都房地产：四川北路物资大厦一楼（万家兴斜对面）；规模2-3人；面积12-15平米。协盛地产：四川北路万家兴大厦旁；2-3人；12-15平米。其他：宝谊大厦、旧新力、振华（新、旧新力中间）、农行北海分行、中国邮政、EMS、电信、铁通、3G手机卖场、移动营业厅、工行大厦、建行、中国人民财产保险公司、航空售票处、交行 10本报告是严格保密的北京路业态北京路业态11本报告是严格保密的北京路商业业态分析北京路商业业态分析u北京路商业街经过几年的发展逐渐形成自己稳定的客户群体，该商业街主要为服装、服饰类以及中底档餐饮等商家，以其物美价廉的产品优势始终保有一定的市场份额。区域租金水平：1.54元元/天天餐饮：10家休闲娱乐：12家服饰：15（男装1家、女装4家、品牌专卖7家）宾馆：6家房地产中介：5家家电 装饰：7家银行：3家12本报告是严格保密的长青路业态长青路业态13本报告是严格保密的长青路商业业态分析长青路商业业态分析u长青路商业街主要以经营电脑，电子产品，配件及办公用品等为主，已形成初步的专业的电脑市场，形成一定的规模和知名度区域租金水平：24元元/天天电脑店：16家金融：2家办公用品：12家中介：7家服饰：2家宾馆：4家餐饮：16家文印店：4家烟酒茶行：8家药店：2家旅行社：1家售楼部：2家商场、大厦：3家婚纱摄影店：1家其他：44家14本报告是严格保密的1234561278910111、和安商港2、世纪公寓裙楼商业3、宝谊大厦4、好好佳商场5、启东电脑城6、凯旋大厦7、新力百货商业广场8、新力百货广场9、新力购物广场10、华美广场11、时代广场12、大润发13、和安商都北海代表商业项目分布图北海代表商业项目分布图北海的商业物业发展正处于初级阶段，目前和安商港凭高档次、业态分布规划成为北海商业的真正领头羊，其他如时代广场、新力购物广场、宝谊大厦外立面设计都比较滞后，商场的业态分布都较混乱。15本报告是严格保密的和安商都和安商都u位置:长青路北部湾广场u物业形态，底层裙楼-1-5层+部分沿街底商u商业面积10000 和安商都位于北部湾广场东侧，是北海商业旗舰“和安商港”首家姐妹店，拥有约5万平方米超大商业规模，是以超市、百货为两大主业态，集购物、餐饮、娱乐、美容美发、医药保健等多种业态于一体的综合型购物商都。2009年9月28号正式营业，目前招租基本已满，主要经营商家皆为和安商港的姐妹店。租金 临街店面：6元/天 商铺转让费5-8万左右16本报告是严格保密的业态分布业态分布-1F：地下停车位1F：珠宝首饰；钟表眼镜，化妆品，保健品通讯，男女皮鞋，皮具箱包功能分区明确，业态组合合理丰富，新建商场，购物环境佳17本报告是严格保密的2F 女装 内衣 针织家具 饰品 美容美发 羊绒羊毛 中年装 3F和安超市 店铺街 大地影院4F；和安超市 大地影院5F;金马美食城 电玩游乐城 海上花娱乐城18本报告是严格保密的和安商港和安商港定位定位集购物、休闲、娱乐、饮食于一体目标客户目标客户高档消费常住居民、旅游消费人群经营方式经营方式采用“百货商店+大型超市”双主力商家的模式，全部商铺不进行分散产权销售，只采用招租或合作经营方式，能保证商场经营的统一性，发展商并建立专业经营管理公司，对商场进行统一管主营项目、品牌主营项目、品牌一楼珠宝玉器、化妆品、皮鞋箱包、麦当劳、大型餐厅；二女装（代表品牌：茗、only、titi、lily等）；三楼男装（代表品牌：皮尔卡丹、金利来）；四楼运动品牌、童装（代表品牌：nike、adidas、spoony）位置环境位置环境和安商港位于北海核心商圈北部湾路商圈内，商场内部按照现代商业最成功的商业格局规划设计，最合理地进行商场内部的布局经营状况及评议经营状况及评议购物环境是北海最好、最高档的，是目前北海唯一迎合主流商业布局的商场，人流量和经营情况也是北海最好的。租金收益：按营业额30收取经营费用19本报告是严格保密的世纪公寓裙楼世纪公寓裙楼定位定位时尚运动品牌、餐饮、休闲娱乐。目标客户目标客户年轻人群、商务客户经营方式经营方式采用“群楼商业”模式，5层商铺全部自行经营，1、2、3层经营较好，4、5层空关。主营项目、品牌主营项目、品牌一层nike、adidas、安踏；二层经典咖啡、电玩城；三层旺角网吧,4-5楼除少量办公外均为空关位置环境位置环境该项目位于长青路、北部湾广场交口，属于核心商圈内。经营状况及评议经营状况及评议项目虽没有整体定位，但因所处在核心商圈内，加之商业业态配置合理，消费目的性明确，因此是群楼商业中较为成功的案例。租金收益：36元/天20本报告是严格保密的大润发大润发定位定位便利一站式购物商场目标客户目标客户中档收入的家庭型消费群，部分中、高收入人士经营方式经营方式商场与商家折点回扣，部分铺面可租可卖，与和安模式基本相同，商场统一管理。主营项目、品牌主营项目、品牌一楼珠宝玉器、品牌男女服饰、皮具、肯德基、小型餐厅；二楼超市、尚男女青年服饰，名贵木器店、茶叶、大润发家电专卖行、手机卖场；三楼超市；五楼KTV娱乐城位置环境位置环境位于北京路中段，北海大道交汇处，交通便利；北京南路两侧房地产发展较快，居民居住相对集中，收入水平相对较高。商场位置宽敞，停车服务周到。经营状况及评议经营状况及评议超市经营良好，至开业以来，人气一直很旺，特别是周未；其它品牌经营不佳，一楼的服饰价格高于市面价格，极少人光顾；商场经营以超市为主，其它设施配套相对完善，有儿童趣味场所，吸引小孩，目标是吸引家庭主妇消费。商场持续竞争力强，竞争优势明显，但超市与其它项目经营不协调。租金收益：510元/天21本报告是严格保密的新力百货新力百货.商业广场商业广场定位定位中档商品，综合型、休闲娱乐型商业购物广场目标客户目标客户中高收入消费者，以中端消费为主经营方式经营方式与（旧）新力购物广场模式相同，可租可卖，商家自经营，商场负责物业管理主营项目、主营项目、品牌品牌一楼时尚品牌男女服饰，运动服装、珠宝手饰、肯德基、名烟名酒等；二楼是中高档女性服饰为主；三楼新华书店、床上用品、ITAT国际品牌服饰；四楼影城、婚纱摄影位置环境位置环境位于北部湾中路，广场正北面，新力百货广场与凯旋之间，与和安商港北面相对，交通便利，商业位置显赫；商场有步行街的基调，场外空间宽长，人流量大经营状况经营状况及评议及评议商场地处位置优越，经营分散，没能显示出整体的优势，场内布局随意，楼层商品分布不合理。整体商品档次与地段优势不匹配。一层：5元/天,二层元3/天，3层2元/天，部分沿街铺面达10元/天。22本报告是严格保密的新力购物广场新力购物广场定位定位中低档商品购物商场目标客户目标客户中低收入消费者，以中低收入年轻消费者，中低档家庭消费为主经营方式经营方式商家自主经营，商场负责物业管理主营项目、品主营项目、品牌牌一楼超市、珠宝玉器、时尚男女装、日用品、中厅水吧、手机卖场，化装品；二楼是中低档女性服饰为主；三楼是家电，品牌多样，高中低劣产品都有、大型音像超市位置环境位置环境位于北部湾路与四川路交汇处，北部湾广场西北面，位置优越，交通便利，人流量大，周围人口密集，是商场经营的绝佳位置，但商场外围空间相对小经营状况及评经营状况及评议议作为北海商业圈的开拓者之一，经营模式一直没有多大变化，总体经营良好；但这几年北海商业不断发展，严重冲击了这种旧的商业模式；在商圈不断扩大，模式不断创新的情况下，其正日显衰退。商场定位不明确，管理混乱，商品以劣充优情况严重。商场如若要深度发展，创新经营理念，转变经营模式，调整经营结构是首要。临街：6-10元/天/；1F：8元/天/；2F：3-5元/天/(电梯口位置）；3F：2元/天/23本报告是严格保密的凯旋国际凯旋国际定位定位想做综合性高档消费娱乐中心，但彻底失败！目标客户目标客户高端客户，旅游消费者经营方式经营方式可租可卖、商场负责物业管理主营项目、品牌主营项目、品牌一楼多美丽餐厅、老百姓药店、苏宁电器；二楼色色婚纱；二楼以上是酒店、办公楼及酒店式公寓位置环境位置环境位于北部湾中路，（新）新力商业广场东侧，和安商港斜对面；位置较好，交通方便，但楼层结构设计不合理，不适合商场的布局。经营状况及评议经营状况及评议核心商业区失败案例，除一层沿街商业外，基本全部空关，在北海本地人心中口碑很差。酒店房间承包1元/天/24本报告是严格保密的宝谊商厦宝谊商厦定位定位中档消费、定位混乱目标客户目标客户中低收入的顾客、青少年学生消费为主经营方式经营方式可租可卖、商家自主经营、商场负责物业管理主营项目、品牌主营项目、品牌负一楼女人街、电子娱乐城；一楼青年运动品牌服饰、小型手机卖场，精品店；二楼时尚职业男女服饰、皮具、精品；三楼教育书店，电脑培训、名门婚纱摄影、床上用品；五楼KTV娱乐城位置环境位置环境位于北部湾路与四川路交接处，北部湾广场西面，新力购物对面，位置优越，交通便利，人流量大；商场外围空间相对不够宽敞经营状况及评议经营状况及评议商场目前整体经营一般，女人街作为一个创意却定位不准确档次极低，劣假商品泛滥，影响女人街的品味；1、2层服饰除部分运动品牌外基本为毫无知名度品牌，人流虽然较大但商场整体形象较差，难以与其他项目形成竞争。临街：6元/天/；2F：2元/天/25本报告是严格保密的海洋购物中心海洋购物中心定位定位全生活休闲购物中心目标客户目标客户中高档消费常住居民、旅游消费人群经营方式经营方式商场与商家合作经营（合作形式暂不明确），部分可租可卖主营项目、品牌主营项目、品牌1层营业，服装店为主（衫国演义、骆驼、匡威），2层以上空关，目前对外说辞正在装修马上开业，但未见招商商户店招。位置环境位置环境长青路北端南侧，北部湾广场东南面；商场空间宽敞，场外宽阔、活动场所多，且亲临长青路夜市一条街，人流量大。经营状况及评议经营状况及评议宣传推广力度一般，品牌定位不是很明确。如招商不利盲目开业，项目失败风险较大！租金收益：26元/天26本报告是严格保密的宝谊步行街宝谊步行街定位定位餐饮、购物一体的步行街。目标客户目标客户中高档消费常住居民、旅游消费人群经营方式经营方式全部为内街沿街一层商铺。主营项目、品牌主营项目、品牌无代表品牌，全部为零散店面位置环境位置环境好好佳超市旁经营状况及评议经营状况及评议虽然为满租经营，但因为该步行街规模太小且服装品牌没有集中某一特定主题，导致该项目人流量较少。租金收益：13元/天27本报告是严格保密的好好佳超市好好佳超市定位定位中档消费场所目标客户目标客户中高档消费常住居民、旅游消费人群经营方式经营方式商场与商家合作经营主营项目、品牌主营项目、品牌一楼服装（梦特娇、雅戈尔）、饰品、鞋类（木林森）、化妆品（欧莱雅、白大夫）；二楼超市位置环境位置环境北部湾路经营状况及评议经营状况及评议有2层超市作为支撑，保证了人流量，但与其他卖场一样商业 布局不明确。28本报告是严格保密的启东电脑城启东电脑城定位定位IT主题商业市场目标客户目标客户中高档消费常住居民、电子产品消费人群经营方式经营方式分散经营，统一管理。主营项目、品牌主营项目、品牌1层饰品、化妆品、眼镜店、玉石古玩店，2层电脑城位置环境位置环境北部湾西路经营状况及评议经营状况及评议虽然处于核心商圈的末端，但有明确的消费主题，同样占据了一定的市场份额，加之一层有别于其他商业的业态配置，使其在不利的地理位置上同样具有市场竞争力。1F：4元/天/；2F：2.5元/天/29本报告是严格保密的大中型商场租金项目名称市场定位目标客户经营方式经营业态租金水平（新）新力商业广场 中高档商品，综合型、休闲娱乐中高收入消费者，以职业人士为主 可租可卖，商家自经营，商场负责物业管理 负一楼超市（重新装修）、手机卖点；一楼时尚品牌男女服饰，运动服装、珠宝手饰、肯德基、名烟名酒等；二楼是中高档女性服饰为主；三楼新华书店、床上用品、ITAT国际品牌服饰；四楼影城、婚纱摄影 临街：10元/天/1F：5-元8/天/2F：3元/天/3F：2元/天/（旧）新力购物广场 中低档商品，分楼层布局，定位不明确 中低档家庭消费为主 可租可卖，商家自主经营，商场物业管理 一楼超市、珠宝玉器、时尚男女装、日用品、中厅水吧、手机卖场，化装品；二楼是中低档女性服饰为主；三楼是家电，品牌多样，管理费1000元/月，店铺转让费3-5左右临街：6-10元/天/1F：8元/天/2F：5元/天/(电梯口位置）3F：3元/天/宝谊商厦 中档消费、定位不明确 中低收入顾客、青少年学生消费为主 可租可卖、商家自主经营、商场物业管理 负一楼女人街、电子娱乐城；一楼青年运动品牌服饰、小型手机卖场，精品店；二楼时尚职业男女服饰、皮具、精品；三楼教育书店，电脑培训、名门婚纱摄影、床上用品；五楼KTV娱乐城 临街：6元/天/2F：2元/天/启东商场 中低等消费总体定位不明确 时尚女性，电脑娱乐 可租可卖，商家自主经营，商场负责物业管理 负一楼正在招租（原超市）；一楼珠宝玉器、两个中型网吧、临街铺面品牌服饰、部分招租；二楼阳光电脑城、主营电脑及周边产品、电玩城；三楼珍珠古董、玉器，部分招租 1F：4元/天/2F：2.5元/天/凯旋国际 综合性高档消费娱乐中心 旅游消费者 可租可卖、商场负责物业管理 一楼金龙寨餐厅、手机卖场、苏宁电器；二楼色色婚纱；二楼以上是酒店酒店房间承包1元/天/30本报告是严格保密的项目名称市场定位目标客户经营方式经营业态租金水平大润发大型超市、高档品牌；、便利一站式购物商场 中档收入的家庭型消费群，部分中、高收入人士 商场与商家折点回扣，部分铺面可租可卖，与和安模式基本相同，商场统一管理。一楼珠宝玉器、品牌男女服饰、皮具、肯德基、小型餮厅；二楼超市、尚男女青年服饰，名贵木器店、茶叶、大润发家电专卖行、手机卖场；三楼超市；五楼KTV娱乐城 1F：5-10元/天/和安商港超市，大型商场，餐饮，娱乐中高档收入的家庭型消费群，商场与商家折点回扣，部分铺面可租可卖，通一招租，商场管理一楼珠宝玉器、化妆品、皮鞋箱包、麦当劳、大型餐厅；二女装（代表品牌：茗、only、titi、lily等）；三楼男装（代表品牌：皮尔卡丹、金利来）；四楼运动品牌、童装（代表品牌：nike、adidas、spoony）商场按营业额30%比例收费和安商都超市，大型商场，餐饮，娱乐中高档收入的家庭型消费群，商场与商家折点回扣，部分铺面可租可卖，通一招租，商场管理1f珠宝首饰；钟表眼镜，化妆品，保健品通讯，男女皮鞋，皮具箱包2F 女装 内衣 针织家具 饰品 美容美发 羊绒羊毛 中年装 3F和安超市 店铺街 大地影院4F；和安超市 大地影院5F;金马美食城 电玩游乐城 海上花娱乐城临街铺面：6元/天/，商场按营业额比例付费20-30%左右。国发华联中低档消费，家庭式消费为主，酒店娱乐消费 出租、自营 一楼成功人士的品牌服饰、青少年运动服饰、床上用品；二、三楼为好好佳超市；其它楼层是国发华联酒店（自营）；1F：3元/天/新天地电脑专业市场专业消费专业商场，自行经营1F基本空置2F电脑，配件等2F：1.5元/天/大中型商场租金31本报告是严格保密的商业街区主要业态目标客户经营方式租金水平北部湾路商业街区餐饮，服装，大型超市，商场中高收入消费者临街铺面皆为自营4-10元/天/靠近北部湾广场及大中心型商场沿街底商租金较高，新新力部位沿街铺面租金可达到15元/天/四川路商业街区以餐饮为辅，通讯设备专卖为主的商业格局，高中低档皆有临街铺面皆为自营为主25元/天靠近北部湾广场附近租金较高，北海大道商业街区大润发、时代广场和华美广场3个主要卖场。及家装等中高收入消费者临街铺面皆为自营为主25元/天靠近大润发地段租金最高北京路商业街主要为服装、服饰类以及中底档餐饮等商家，中低档收入消费者临街铺面皆为自营为主1.5-4元/天租金差距不太长青路商业街区电脑专业市场学生，公司用户等临街铺面皆为自营为主，电脑及配件等为主2-4元/天商业街区租金32本报告是严格保密的 北海市商业市场分析一：商业概况一：商业概况u 北海市商业面积、商圈构成及商圈辐射状况u北海商业面积大约有30万平方米，其于城区约50万人口来计算，商业面积较饱和，商业竞争将更为激烈。u北海市中心商业地段位于环北部湾广场这一带，形成了环型的商圈，周围商场密集，人流量大，占北海市商场的三分之二之多，可见此地竞争何其激烈；但这二年，随着房地产向市区四面扩展，人口开始向商圈外围迁移，商业布局正从中心商圈向外面扩张，形成了一个中心辐射四面的发展趋势。目前商圈外较具特色及响影力的当属北京路段的大润发商场，而其他外围商场目前经营不善，但前景不容忽视。33本报告是严格保密的二：二：北海市商业发展现状北海市商业发展现状u1、北海商场经营模式陈旧u北海商业模式还是以商铺出租，独自经营为主。没有商场整体的统一布局，集中营销的竞争优势；不能总体把握市场的变动方向，重复经营现象严重，经营管理混乱，在北海众商场中，和安商港与大润发商场及新建安商都模式较为前位，竞争优势比较突出。总体上北海商业的模式与运营与区外发达地区相比，还是存在很大的差距。u2、北海商业竞争越来越激烈u除了北部湾广场商圈内商场的不断开发外，外围商场也在积极开拓，商业面积不断扩大；物价上涨，商业投资激增，北海商业竞争趋于白热化阶段。但不管怎么样，北海商业的竞争态势还是异常激烈的。u3、北海商业发展的趋势u按照这几年北海商业的发展状况，北海商场正向大型、综合、专业方向发展；对品牌、服务等要求越来越高。34本报告是严格保密的三：北海商业租金分析三：北海商业租金分析u总体商业租金水平不高：市中心商业代表项目如新新力商场，和安商港等大型商业项目1F租金普遍也就5元/天/左右，部分商场临街商铺租金价位达10元-15元/天/，但高位租金商铺很少。u北部湾路几大商场租金差距较小，平均租金水平1层为4-6元/天/。u地段差距租金差较大，同一路段，靠近大中型商场附近租金价位较高，稍偏远一点租金低，如四川路靠近旧新力附近沿街商铺租金约4元/天/，但离商场稍远点路段租金1.52元/天/.u市中心几大商场出租率基本达100%，商场内商铺转手率较底，一般2-3层商铺的转让费在58万左右。u临街商铺有部分空置，越远离市区商业中心空置率越高，北部湾大中型商场附近临街及商场一层基本没空铺。35本报告是严格保密的 u北海市商业营销上还没有形成自己的特色，很多公司企业都是头重脚轻，开始热后面冷的情况，没能一始继往地研究分析市场变动趋势，跟着别人走，一种营销方式通全局的情况缕缕见诸。u1、商品促销形式集中于降价（折扣）商品降价促销是商品促销的第一手段，固然重要；但是在整个商业范围内，商家普遍采用降价（折扣）的方式，消费者对于降价（折扣）必然会产生懈怠心理，“看谁降得低”是消费者的第一反应，特点是同种同类商业充栋的情况下。因以，行业间的竞争就会变恶性竞争，终不利于北海商业的发展。u2、公司的形象营销急功近利北海企业公司对于形象的宣传给人一种急功近利的感觉。公司开业之始，都能以公司的形象为重，注意多重策划宣传，但经过的一段时间后，这种公司的形象宣传渐渐的少了。u3、商场活动没有市场针对性很多商场在开展营销活动时只注重形式，而没有多大实际性的活动，给消费者的感觉就是“做秀”。很多商场在做营销促销中，基本上都是搭个台，搞场表演；降降价，送点不着边的礼物。u4、没有将市场营销作为商场的战略，而仅仅是种手段.很多商场在做活动时，都是一个品牌，一场促销一场活动，随意性很大。个别商场虽然有长期的营销计划，但营销活动的过程却没有做好周密的调查和安排，浪费人力物力，活动没有市场效应。四：北海市商业营销特点分析四：北海市商业营销特点分析36