县域房地产项目评估讲义.ppt

2010年年7月月29日日 县域房地产开发贷款项目评估讲义县域房地产开发贷款项目评估讲义农村产业金融部农村产业金融部1 1第一部分县域房地产开发贷款业务主要制度第一部分县域房地产开发贷款业务主要制度第二部分我行现行县域房地产开发贷款准入管理第二部分我行现行县域房地产开发贷款准入管理第三部分县域商品住房开发贷款项目评估第三部分县域商品住房开发贷款项目评估目目 录录第一部分县域房地产开发贷款业务主要制度第一部分县域房地产开发贷款业务主要制度一、房地产法律法规及部门规章一、房地产法律法规及部门规章二、人民银行、银监会及国务院有关部门发布的房地产政策二、人民银行、银监会及国务院有关部门发布的房地产政策 三、我行基本信贷制度三、我行基本信贷制度 四、我行县域房地产开发贷款有关制度办法四、我行县域房地产开发贷款有关制度办法 第一部分县域房地产开发贷款业务主要制度第一部分县域房地产开发贷款业务主要制度一、房地产法律法规及部门规章一、房地产法律法规及部门规章1.1.中华人民共和国城市房地产管理法；中华人民共和国城市房地产管理法；2.2.城市房地产开发经营管理条例；城市房地产开发经营管理条例；3.3.中华人民共和国土地管理法；中华人民共和国土地管理法；4.4.中华人民共和国土地管理法实施条例；中华人民共和国土地管理法实施条例；5.5.中华人民共和国建筑法；中华人民共和国建筑法；6.6.中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例；中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例；7.7.住房公积金管理条例；住房公积金管理条例；8.8.商品房销售管理办法；商品房销售管理办法；9.9.城市房地产抵押管理办法；城市房地产抵押管理办法；10.10.房地产开发企业资质管理规定；房地产开发企业资质管理规定；11.11.建筑业企业资质管理规定；建筑业企业资质管理规定；12.12.土地储备管理办法；土地储备管理办法；13.13.经济适用住房管理办法。经济适用住房管理办法。第一部分县域房地产开发贷款业务主要制度第一部分县域房地产开发贷款业务主要制度二、人民银行、银监会及国务院有关部门发布的房地产政策二、人民银行、银监会及国务院有关部门发布的房地产政策 1.1.国务院办公厅国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见关于促进房地产市场健康发展的若干意见；2.2.中国人民银行、中国银行业监督管理委员会中国人民银行、中国银行业监督管理委员会经济适用住房开发贷款管理办法经济适用住房开发贷款管理办法；3.3.中国人民银行、中国银行业监督管理委员会中国人民银行、中国银行业监督管理委员会廉租住房建设贷款管理办法廉租住房建设贷款管理办法；4.4.中国人民银行、中国银行业监督管理委员会中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知关于加强商业性房地产信贷管理的通知；5.5.中国银行业监督管理委员会中国银行业监督管理委员会商业银行房地产贷款风险管理指引商业银行房地产贷款风险管理指引；6.6.国务院办公厅转发建设部等九部门国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见；7.7.中国人民银行、中国银行业监督管理委员会中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于金融促进节约集约用地的通知关于金融促进节约集约用地的通知；8.8.商务部等六部门商务部等六部门关于规范房地产市场外资准入和管理的意见关于规范房地产市场外资准入和管理的意见；9.9.商商务务部部、国国家家外外汇汇管管理理局局关关于于进进一一步步加加强强、规规范范外外商商直直接接投投资资房房地地产产业业审审批批和和监监管管的的通通知知；10.10.国国土土资资源源部部、国国家家发发展展和和改改革革委委员员会会关关于于发发布布实实施施限限制制用用地地项项目目目目录录（20062006年年本本）和和禁止用地项目目录（禁止用地项目目录（20062006年本）年本）的通知；的通知；11.11.人人民民银银行行、中中国国银银行行业业监监督督管管理理委委员员会会关关于于印印发发廉廉租租住住房房建建设设贷贷款款管管理理办办法法的的通通知知。第一部分县域房地产开发贷款业务主要制度第一部分县域房地产开发贷款业务主要制度三、三、我行基本信贷制度我行基本信贷制度1.1.中国农业银行信贷管理基本制度；中国农业银行信贷管理基本制度；2.2.中国农业银行法人客户信贷业务基本规程；中国农业银行法人客户信贷业务基本规程；3.3.中国农业银行固定资产贷款管理办法；中国农业银行固定资产贷款管理办法；4.4.中国农业银行项目融资业务管理办法；中国农业银行项目融资业务管理办法；5.5.中国农业银行固定资产贷款项目调查评估管理暂行办法；中国农业银行固定资产贷款项目调查评估管理暂行办法；6.6.中国农业银行法人客户信用等级评定管理办法；中国农业银行法人客户信用等级评定管理办法；7.7.中国农业银行法人客户授信管理办法；中国农业银行法人客户授信管理办法；8.8.中国农业银行信贷业务担保管理办法；中国农业银行信贷业务担保管理办法；9.9.中国农业银行关于进一步加强贷后管理的若干规定（试行）；中国农业银行关于进一步加强贷后管理的若干规定（试行）；10.10.中国农业银行中国农业银行2009200920102010年年“三农三农”和县域信贷业务政策指引；和县域信贷业务政策指引；11.11.中国农业银行信贷资产风险分类管理办法（试行）；中国农业银行信贷资产风险分类管理办法（试行）；12.12.中国农业银行信贷资产风险分类操作规程（试行）；中国农业银行信贷资产风险分类操作规程（试行）；13.13.中国农业银行湖南省分行法人信贷客户分类管理办法。中国农业银行湖南省分行法人信贷客户分类管理办法。第一部分县域房地产开发贷款业务主要制度第一部分县域房地产开发贷款业务主要制度四、四、我行县域房地产开发贷款有关制度办法我行县域房地产开发贷款有关制度办法 1.1.中国农业银行商品房开发项目贷款管理办法；中国农业银行商品房开发项目贷款管理办法；2.2.中国农业银行城市土地开发贷款管理办法；中国农业银行城市土地开发贷款管理办法；3.3.中国农业银行总行房地产开发优质客户管理办法；中国农业银行总行房地产开发优质客户管理办法；4.4.中中国国农农业业银银行行湖湖南南省省分分行行分分行行级级房房地地产产开开发发优优质质客客户户评评定定及及管管理理实实施施细细则则（试行）；（试行）；5.5.中国农业银行经济适用住房开发贷款管理细则；中国农业银行经济适用住房开发贷款管理细则；6.6.中国农业银行商品房开发贷款评估暂行办法；中国农业银行商品房开发贷款评估暂行办法；7.7.中国农业银行房地产开发贷款监管办法（试行）；中国农业银行房地产开发贷款监管办法（试行）；8.8.关于加强房地产行业信贷管理的通知。关于加强房地产行业信贷管理的通知。7 7第一部分县域房地产开发贷款业务主要制度第一部分县域房地产开发贷款业务主要制度第二部分我行现行县域房地产开发贷款准入管理第二部分我行现行县域房地产开发贷款准入管理第三部分县域商品住房开发贷款项目评估第三部分县域商品住房开发贷款项目评估目目 录录第二部分第二部分 我行现行县域房地产开发贷款准入管理我行现行县域房地产开发贷款准入管理一、依据文件一、依据文件 二、区域准入二、区域准入三、客户准入三、客户准入 四、项目准入四、项目准入 五、省分行级优质房地产客户评定标准五、省分行级优质房地产客户评定标准 第二部分第二部分 我行现行县域房地产开发贷款准入管理我行现行县域房地产开发贷款准入管理一、一、依据文件依据文件 1.1.转转发发总总行行关关于于印印发发 的的通通知知(湘农银办发湘农银办发20092009574574号号)；2.2.转转发发总总行行关关于于印印发发 的通知的通知(湘农银发湘农银发20092009204204号号)；3.3.关于加强房地产行业信贷管理的通知关于加强房地产行业信贷管理的通知（农银办发（农银办发20102010534534号）。号）。第二部分第二部分 我行现行县域房地产开发贷款准入管理我行现行县域房地产开发贷款准入管理二、二、区域准入区域准入 根根据据中中国国农农业业银银行行县县域域房房地地产产开开发发贷贷款款业业务务准准入入规规定定，湖湖南南分分行行属属三三类类区区域域，只只能能在在部部分分县县域域支支行行开开办办商商品品住住房房和和保保障障性性住住房房开开发发贷贷款款业业务务及及土土地地储储备备贷款业务。贷款业务。根根据据中中国国农农业业银银行行2009200920102010年年“三三农农”和和县县域域信信贷贷业业务务政政策策指指引引，商商品品住住房房和和保保障障性性住住房房开开发发贷贷款款业业务务我我行行可可准准入入县县域域个个数数不不得得超超过过全全省省县县域域总总数数的的20%20%即即1818个个，并并实实行行动动态态管管理理，一一年年一一定定。原原则则上上准准入入区区域域必必须须为为总总行行百百强强县县域支行所在区域、全国百强县、中部百强县。域支行所在区域、全国百强县、中部百强县。20102010年年，我我行行拟拟定定商商品品住住房房和和保保障障性性住住房房开开发发贷贷款款业业务务准准入入区区域域为为：长长沙沙县县、望望城城县县、浏浏阳阳市市、宁宁乡乡县县、株株洲洲县县、醴醴陵陵市市、攸攸县县、湘湘乡乡市市、湘湘潭潭县县、常常宁宁市市、湘湘阴阴县县、安安化化县县、澧澧县县、涟涟源源市市、冷冷水水江江市市、永永兴兴县县、祁祁阳阳县县、溆溆浦浦县县。其其中中株株洲洲县县、湘湘阴阴县县、安安化化县县、澧澧县县、溆溆浦浦县县由由于于不不是是百百强强县县，现现已已报报总总行行审审批批。土土地地储储备备贷贷款款业业务务可可准准入入区区域域为为长长沙沙县县和和祁祁阳阳县县（总总行行百百强强县县域域支支行行所所在在县县域域）。总、分行级优质客户不受以上区域准入限制。总、分行级优质客户不受以上区域准入限制。第二部分第二部分 我行现行县域房地产开发贷款准入管理我行现行县域房地产开发贷款准入管理三、客户准入（商品住房和保障性住房开发客户）三、客户准入（商品住房和保障性住房开发客户）（一）有开发经历的房地产企业：（一）有开发经历的房地产企业：1 1产产权权清清晰晰，法法人人治治理理结结构构健健全全，经经营营管管理理规规范范，财财务务状状况况良良好好；企企业业及及主主要要管管理理人人员员无无不不良良记记录录；无无重重大大法法律律纠纠纷纷及及风风险险隐隐患患，无无国国土土资资源源部部门门、建建设设主管部门查实的囤积土地、囤积房源行为；主管部门查实的囤积土地、囤积房源行为；2 2按我行规定须评级的，信用等级不低于按我行规定须评级的，信用等级不低于AAAA级；级；3 3具备三级以上（含）房地产开发资质；具备三级以上（含）房地产开发资质；4 4所有者权益不低于所有者权益不低于30003000万元；万元；5 5资产负债率不高于资产负债率不高于70%70%；6 6近近三三年年累累计计开开发发面面积积不不低低于于1010万万平平方方米米，已已竣竣工工的的建建筑筑工工程程质质量量合合格格率率达达100%100%，且开发业绩良好，开发项目盈利；，且开发业绩良好，开发项目盈利；7 7主要关联企业经营正常、无重大法律纠纷及风险隐患。主要关联企业经营正常、无重大法律纠纷及风险隐患。第二部分第二部分 我行现行县域房地产开发贷款准入管理我行现行县域房地产开发贷款准入管理三、客户准入（商品住房和保障性住房开发客户）三、客户准入（商品住房和保障性住房开发客户）（二）房地产开发项目公司及新注册成立的房地产公司：（二）房地产开发项目公司及新注册成立的房地产公司：1 1产产权权清清晰晰，法法人人治治理理结结构构健健全全，经经营营管管理理规规范范，财财务务状状况况良良好好；企企业业及及主主要要管管理理人人员员无无不不良良记记录录；无无重重大大法法律律纠纠纷纷及及风风险险隐隐患患，无无国国土土资资源源部部门门、建建设设主主管部门查实的囤积土地、囤积房源行为；管部门查实的囤积土地、囤积房源行为；2 2控控股股股股东东为为有有开开发发经经历历的的房房地地产产公公司司的的，符符合合本本条条第第一一款款中中列列明明的的条条件件；控控股股股股东东为为非非房房地地产产公公司司的的，其其所所有有者者权权益益应应不不低低于于50005000万万元元；控控股股股股东东为为个个人人的，该股东应有的，该股东应有3 3年以上专业从事房地产开发经营的经验，且业绩良好；年以上专业从事房地产开发经营的经验，且业绩良好；3 3具备房地产开发资质；具备房地产开发资质；4 4所有者权益不低于所有者权益不低于30003000万元；万元；5 5资产负债率不高于资产负债率不高于70%70%；6 6主主要要管管理理者者专专业业从从事事房房地地产产开开发发经经营营的的年年限限不不少少于于3 3年年，且且业业绩绩良良好好；有有职职称称的的建建筑筑、结结构构、财财务务、房房地地产产及及有有关关经经济济类类专专业业管管理理人人员员不不少少于于5 5人人，持持有有资资格证书的专职会计人员不少于格证书的专职会计人员不少于2 2人；人；7 7主要关联企业经营正常、无重大法律纠纷及风险隐患。主要关联企业经营正常、无重大法律纠纷及风险隐患。第二部分第二部分 我行现行县域房地产开发贷款准入管理我行现行县域房地产开发贷款准入管理四、项目准入（商品住房）四、项目准入（商品住房）1.1.取得政府有权部门核发的合法、有效批件；取得政府有权部门核发的合法、有效批件；2.2.别别墅墅项项目目须须于于20052005年年1212月月2 2日日之之前前取取得得国国有有土土地地使使用用证证和和建建设设用用地地规规划划许许可可证证；非非别别墅墅类类低低密密度度住住宅宅项项目目符符合合国国土土资资源源部部和和国国家家发发改改委委20062006年年联联合合下下发发的的限限制制用用地地项项目目目目录录有有关关要要求求，即即禁禁止止占占用用耕耕地地，亦亦不不得得通通过过先先行行办理城市分批次农用地转用等形式变相占用耕地；办理城市分批次农用地转用等形式变相占用耕地；3.3.项项目目用用地地已已签签订订土土地地出出让让合合同同，缴缴清清全全部部土土地地费费用用（出出让让金金、补补偿偿款款、契契税税等等）；取取得得项项目目用用地地的的建建设设用用地地规规划划许许可可证证、国国有有土土地地使使用用证证；取取得得项项目目工工程程的的建建设设工工程程规规划划许许可可证证；贷贷款款发发放放前前取取得得建建筑筑工工程程施施工工许许可可证证；项目开始预售的须取得；项目开始预售的须取得商品房预售许可证商品房预售许可证；4.4.项目资本金不低于总投资的项目资本金不低于总投资的35%35%；5.5.项目整体规划建筑面积不低于项目整体规划建筑面积不低于3 3万平方米；万平方米；6.6.地段优势明显，产品适销对路；地段优势明显，产品适销对路；7.7.无非正常停工现象。无非正常停工现象。第二部分第二部分 我行现行县域房地产开发贷款准入管理我行现行县域房地产开发贷款准入管理五、省分行优质房地产客户评定标准五、省分行优质房地产客户评定标准1.1.符符合合中中国国农农业业银银行行商商品品房房开开发发客客户户准准入入标标准准，公公司司治治理理完完善善，依依法法经经营营，管管理规范，报表真实，并提供年度审计报告；理规范，报表真实，并提供年度审计报告；2.2.无不良信用记录，信用等级无不良信用记录，信用等级AA+AA+及以上；及以上；3.3.上年末所有者权益上年末所有者权益2 2亿元及以上，资产负债率低于亿元及以上，资产负债率低于70%70%；4.4.近近三三年年总总资资产产平平均均净净利利润润率率4%4%以以上上，上上年年度度经经营营性性现现金金流流量量或或近近三三年年经经营营性性现金净流量之和大于零；现金净流量之和大于零；近三年累计净利润总额近三年累计净利润总额/3近三年总资产平均净利率近三年总资产平均净利率=(总资产总资产0/2)总资产总资产1总资产总资产2（总资产（总资产3/2）/3（总总资资产产0为为第第一一年年总总资资产产年年初初数数，总总资资产产1、总总资资产产2、总总资资产产3 分分别别为为第第一一年年、第二年、第三年总资产年末数。）第二年、第三年总资产年末数。）第二部分第二部分 我行现行县域房地产开发贷款准入管理我行现行县域房地产开发贷款准入管理五、省分行级优质房地产客户评定标准五、省分行级优质房地产客户评定标准5.5.省省域域综综合合排排名名前前1010名名，或或连连续续经经营营房房地地产产业业5 5年年以以上上、具具备备或或达达到到房房地地产产开发资质三级标准、近三年累计开发面积开发资质三级标准、近三年累计开发面积3030万平方米以上万平方米以上;6.6.有有一一定定的的项项目目储储备备，在在建建项项目目两两个个及及以以上上，或或储储备备土土地地200200亩亩以以上上，持持续续发展能力较强。发展能力较强。项项目目信用信用等级等级所有者所有者权益权益资产资产负债负债率率总资产总资产平均平均净利净利润率润率上年经营性现上年经营性现金流量或近金流量或近三年经营性三年经营性现金净流量现金净流量之和之和省级综省级综合排合排名名连续经连续经营年营年限限开发开发资资质质近三年累近三年累计开发计开发面积面积项目储备项目储备原原标标准准AA级级及以及以上上1亿元亿元及以及以上上低于低于75%3%以上以上 大于零大于零前前20名名5年以年以上上三级三级20万平米万平米以上以上有一定项目储备有一定项目储备新新标标准准AA+级级及以及以上上2亿元亿元及以及以上上低于低于70%4%以上以上 大于零大于零前前10名名5年以年以上上三级三级30万平米万平米以上以上在建项目两个及在建项目两个及以上，或储备以上，或储备土地土地200亩以亩以上上1616第一部分县域房地产开发贷款业务主要制度第一部分县域房地产开发贷款业务主要制度第二部分我行现行县域房地产开发贷款准入管理第二部分我行现行县域房地产开发贷款准入管理第三部分县域商品住房开发贷款项目评估第三部分县域商品住房开发贷款项目评估目目 录录第三部分县域商品住房开发贷款项目评估第三部分县域商品住房开发贷款项目评估 一、评估报告主要内容一、评估报告主要内容 二、评估表编制二、评估表编制三、评估资料收集与整理三、评估资料收集与整理 四、项目评估案例演示四、项目评估案例演示 第三部分第三部分 县域商品住房开发贷款项目评估县域商品住房开发贷款项目评估 一、一、评估报告主要内容评估报告主要内容 第一章第一章 前言前言第二章第二章 借款人资信评价借款人资信评价第三章第三章 项目基本情况评价项目基本情况评价第四章第四章 项目投资估算与资金筹措评价项目投资估算与资金筹措评价第五章第五章 项目市场评价项目市场评价第六章第六章 项目偿债能力评价项目偿债能力评价第七章第七章 贷款方式评价贷款方式评价第八章第八章 银行效益与贷款风险评价银行效益与贷款风险评价第九章第九章 评估结论及建议评估结论及建议一、一、评估报告主要内容评估报告主要内容第一章第一章 前言前言 主主要要说说明明评评估估背背景景、评评估估组组织织、评评估估依依据据、评评估估调调查查方方式式方方法法、评评估估人人员员需需要要特特别别说说明明的的有有关关事事项项（包包括括尽尽职职调调查查情情况况、未未能能调调查查到到位位或或难难以以核核实实的的有有关情况等）、贷款方案等（金额、贷款方式、期限、定价）。关情况等）、贷款方案等（金额、贷款方式、期限、定价）。一、一、评估报告主要内容评估报告主要内容第二章第二章 借款人资信评价借款人资信评价1 1借款人概况。借款人概况。2 2经营者素质分析。经营者素质分析。3 3借款人经营状况与发展前景。借款人经营状况与发展前景。4 4借款人财务状况分析。借款人财务状况分析。5 5借款借款人信用状况分析。人信用状况分析。6 6关联公司基本情况分析。关联公司基本情况分析。一、一、评估报告主要内容评估报告主要内容第二章第二章 借款人资信评价借款人资信评价 1 1借款人概况。借款人概况。主主要要说说明明借借款款人人名名称称、企企业业类类别别、投投资资背背景景、历历史史沿沿革革、产产权权结结构构、股股权权变变更更、注注册册资资本本、经经营营范范围围、经经营营期期限限、资资质质等等级级、组组织织架架构构与与经经营营管管理理模模式式、对外投资、借款人公司章程或其他制度的特别规定等。对外投资、借款人公司章程或其他制度的特别规定等。审审核核注注册册资资本本到到位位情情况况，要要与与公公司司历历次次验验资资报报告告、公公司司财财务务报报表表核核对对，并并要要查查阅阅公公司司实实收收资资本本科科目目下下的的银银行行到到账账凭凭证证等等，判判断断是是是是否否全全额额到到位位，是是否否有有抽抽资资嫌嫌疑疑。对对于于以以非非货货币币出出资资项项目目，应应分分析析其其估估值值是是否否合合理理，是是否否有有虚虚增增实实收收资本情形。资本情形。如如涉涉及及股股权权变变更更，要要查查阅阅股股权权转转让让协协议议，转转让让款款是是否否付付清清，协协议议中中是是否否有有其他附加条款，业主是否按协议履行，是否会对项目建设有影响等。其他附加条款，业主是否按协议履行，是否会对项目建设有影响等。应应查查阅阅公公司司章章程程，评评价价公公司司管管理理制制度度是是否否规规范范。对对于于项项目目建建设设、贷贷款款等等事事宜宜，是是否否是是由由章章程程规规定定和和有有权权人人或或机机构构办办理理，如如非非有有权权人人，是是否否有有授授权权书书。对对于需应由股东会、董事会决议的是否有有效的决议。于需应由股东会、董事会决议的是否有有效的决议。一、一、评估报告主要内容评估报告主要内容第二章第二章 借款人资信评价借款人资信评价 2 2经营者素质分析。经营者素质分析。主主要要说说明明借借款款人人法法人人代代表表、公公司司总总经经理理、财财务务总总监监（或或财财务务负负责责人人）、总总工工程程师师（或或工工程程负负责责人人）、销销售售总总监监（或或销销售售负负责责人人）等等高高层层管管理理人人员员的的姓姓名名、国国籍籍、年年龄龄、文文化化程程度度、行行业业经经历历、信信誉誉、工工作作能能力力及及历历史史业业绩绩，有有无无不不良良记记录。录。对对经经营营者者基基本本情情况况可可以以通通过过面面谈谈、走走访访、查查阅阅个个人人证证件件（职职业业资资格格证证、任任职职证证明明）等等方方式式调调查查，资资信信状状况况调调查查还还应应查查询询人人民民银银行行个个人人征征信信系系统统。如如个个人人存在不良纪录但非恶意，应由相关部门（银行）出具相关证明。存在不良纪录但非恶意，应由相关部门（银行）出具相关证明。一、一、评估报告主要内容评估报告主要内容第二章第二章 借款人资信评价借款人资信评价 3 3借款人经营状况与发展前景。借款人经营状况与发展前景。主主要要调调查查说说明明借借款款人人业业务务发发展展状状况况，累累计计开开发发面面积积，尤尤其其是是近近3 3年年开开发发完完工工项项目目的的建建设设、销销售售情情况况，以以及及其其他他在在建建项项目目的的建建设设、投投资资与与资资金金筹筹措措、销销售售情情况，企业发展规划与项目、土地储备情况，预测企业发展前景。况，企业发展规划与项目、土地储备情况，预测企业发展前景。经经营营状状况况：以以前前开开发发项项目目。如如果果开开发发项项目目较较少少，应应逐逐个个描描述述；如如较较多多，应应对对近近三三年年开开发发项项目目重重点点描描述述。主主要要反反映映项项目目位位置置、物物业业类类型型、投投资资、销销售售、利利润等方面内容。润等方面内容。未来发展前景分析：主要分析在建项目和储备项目未来现金流预测情况。未来发展前景分析：主要分析在建项目和储备项目未来现金流预测情况。建议采用列表方式。建议采用列表方式。一、一、评估报告主要内容评估报告主要内容第二章第二章 借款人资信评价借款人资信评价 4 4借款人财务状况分析。借款人财务状况分析。综综合合借借款款人人近近3 3年年来来的的财财务务报报表表，计计算算其其各各项项财财务务指指标标，进进行行比比较较分分析析。重重点点说说明明借借款款人人资资产产与与负负债债、收收入入与与支支出出、现现金金流流入入与与流流出出的的构构成成，分分析析借借款款人人各各项项财财务务指指标标的的合合理理性性与与增增减减变变动动情情况况及及原原因因，找找出出其其变变动动趋趋势势，预预测测变变动动带带来来的的影影响响，估估算算借借款款人人偿偿债债能能力力、营营运运能能力力、盈盈利利能能力力的的强强弱弱，同同时时应应说说明明贷贷款款项项目目已已完完成成投投资资在在报报表表中中来来源源与与运运用用的的具具体体体现。需重点关注的会计科目：体现。需重点关注的会计科目：资产类科目：货币资金、应收及预付款项、存货、对外投资、固定资产、无形资产等资产类科目：货币资金、应收及预付款项、存货、对外投资、固定资产、无形资产等负债类科目：短期借款、应付账款、预收账款、长期借款等负债类科目：短期借款、应付账款、预收账款、长期借款等权益类科目：实收资本、资本公积、盈余公积、未分配利润等权益类科目：实收资本、资本公积、盈余公积、未分配利润等损益类科目：营业收入、销售成本、管理费用、销售费用、财务费用、经营利润等损益类科目：营业收入、销售成本、管理费用、销售费用、财务费用、经营利润等需计算的财务指标有：需计算的财务指标有：偿债能力指标：资产负债率、流动比率、速动比率和利息保障倍数偿债能力指标：资产负债率、流动比率、速动比率和利息保障倍数营运能力指标：存货周转率营运能力指标：存货周转率盈利能力指标：销售利润率、总资产利润率、净资产利润率、近盈利能力指标：销售利润率、总资产利润率、净资产利润率、近3 3年总资产平均利润率等年总资产平均利润率等一、一、评估报告主要内容评估报告主要内容第二章第二章 借款人资信评价借款人资信评价5 5借款借款人信用状况分析。人信用状况分析。调调查查说说明明借借款款人人在在各各家家银银行行的的开开户户、信信用用评评级级、综综合合授授信信、银银行行借借款款与与还还本本付付息息情情况况、信信用用风风险险分分类类，计计算算其其贷贷款款付付息息率率、到到期期贷贷款款偿偿还还率率、在在农农行行存存贷比率和销售款归行率等指标。对本笔贷款进行风险预计分类及客户分类。贷比率和销售款归行率等指标。对本笔贷款进行风险预计分类及客户分类。要要查查询询人人民民银银行行企企业业征征信信系系统统，反反映映公公司司信信用用纪纪录录。如如有有非非恶恶意意的的，应应由由相关部门（银行）出具证明。相关部门（银行）出具证明。不不规规范范、不不合合法法的的融融资资行行为为对对项项目目建建设设可可能能会会给给项项目目带带来来重重大大法法律律、债债务务纠纠纷纷，评评估估应应通通过过查查询询公公司司财财务务证证账账、走走访访职职工工及及社社会会群群体体，判判断断是是否否有有民民间间借借贷贷情情况况，并并由由业业主主承承诺诺（按按湘湘农农银银办办发发20082008601601号号文文件件客客户户民民间间高高息息借借贷情况贷情况(包括向内部职工集资情况包括向内部职工集资情况)）。）。一、一、评估报告主要内容评估报告主要内容第二章第二章 借款人资信评价借款人资信评价6 6关联公司基本情况分析。关联公司基本情况分析。说说明明母母公公司司、核核心心子子公公司司及及其其他他有有重重大大影影响响的的关关联联企企业业基基本本情情况况，重重点点分分析各公司经营管理状况，以及对贷款项目建设可能构成的影响。析各公司经营管理状况，以及对贷款项目建设可能构成的影响。主主要要调调查查控控股股股股东东的的资资金金实实力力、银银行行信信誉誉和和房房地地产产开开发发业业绩绩等等。与与本本项项目目关联交易情况，是否存在占用、挪用本项目资金行为。关联交易情况，是否存在占用、挪用本项目资金行为。一、一、评估报告主要内容评估报告主要内容第三章第三章 项目基本情况评价项目基本情况评价 1.1.项目建设背景。项目建设背景。2.2.项目概况。项目概况。3.3.项目合法合规性。项目合法合规性。4.4.项目建设内容。项目建设内容。5.5.项目开发周期与进度计划。项目开发周期与进度计划。6.6.项目建设条件。项目建设条件。7.7.项目相关单位评价。项目相关单位评价。一、一、评估报告主要内容评估报告主要内容第三章第三章 项目基本情况评价项目基本情况评价 1.1.项目建设背景。项目建设背景。简述项目建设背景、运作过程，分析项目建设的目的及意义。简述项目建设背景、运作过程，分析项目建设的目的及意义。说说明明项项目目是是否否属属区区域域内内竞竞争争性性客客户户，是是否否属属经经营营行行主主动动营营销销，以以及及其其他他金融机构对项目营销的态度。金融机构对项目营销的态度。2.2.项目概况。项目概况。调调查查说说明明项项目目地地理理位位置置、占占地地面面积积、总总建建筑筑面面积积及及分分类类建建筑筑面面积积、建建筑筑密密度度、容容积积率率、绿绿地地率率、车车位位数数量量等等经经济济技技术术指指标标，以以及及项项目目拆拆迁迁面面积积、拆迁安置计划与进度等。拆迁安置计划与进度等。应应查查阅阅项项目目相相关关批批件件，列列示示项项目目各各项项目目经经济济技技术术指指标标。如如项项目目存存在在分分期期的，应说明分期情况，同时列示总项目经济技术指标。的，应说明分期情况，同时列示总项目经济技术指标。如如需需拆拆迁迁的的，拆拆迁迁进进展展是是否否正正常常，拆拆迁迁款款项项目目是是否否支支付付，有有无无居居民民阻阻工工情行、有无经济、民事纠纷等。情行、有无经济、民事纠纷等。一、一、评估报告主要内容评估报告主要内容第三章第三章 项目基本情况评价项目基本情况评价 3.3.项目合法合规性。项目合法合规性。调调查查说说明明项项目目土土地地取取得得与与土土地地款款支支付付情情况况，项项目目立立项项、报报建建、招招投投标标、“四四证证”办办理理及及环环保保批批复复等等情情况况。对对照照我我行行客客户户和和项项目目准准入入标标准准，判判断断是是否否符合我行准入条件。符合我行准入条件。项项目目土土地地取取得得是是否否合合法法，土土地地款款及及税税费费是是否否缴缴纳纳。土土地地出出让让合合同同中中是是否否有相关限制性条件，业主是否能落实。有相关限制性条件，业主是否能落实。项项目目建建设设是是否否取取得得有有权权部部门门核核准准批批复复，报报建建手手续续是是否否完完善善，是是否否有有环环保保部门批复。部门批复。“四四证证”：建建设设用用地地规规划划许许可可证证、国国有有土土地地使使用用权权证证、建建设设工工程程规规划划许许可可证证、建建筑筑工工程程施施工工许许可可证证，已已预预售售的的应应取取得得商商品品房房预预售售许许可可证证。如如有有未未取取得的，需说明原因并明确取得计划。得的，需说明原因并明确取得计划。是是否否属属闲闲置置土土地地、停停工工项项目目，闲闲置置土土地地建建设设、停停工工项项目目复复工工是是否否取取得得批批复。复。一、一、评估报告主要内容评估报告主要内容第三章第三章 项目基本情况评价项目基本情况评价 4.4.项目建设内容。项目建设内容。详详细细说说明明项项目目规规划划设设计计要要点点各各项项指指标标，说说明明项项目目总总建建筑筑面面积积与与各各类类建建筑筑的的分分布布，商商业业建建筑筑的的临临街街与与楼楼层层分分布布情情况况，住住宅宅物物业业的的主主力力套套型型、面面积积，项项目基础设施与公共配套等。目基础设施与公共配套等。简要概括项目设计的特点、风格。简要概括项目设计的特点、风格。5.5.项目开发周期与进度计划。项目开发周期与进度计划。调查说明项目建设进度计划与实际形象进度与投资情况。调查说明项目建设进度计划与实际形象进度与投资情况。二个角度：形象进度、投资完成情况。二个角度：形象进度、投资完成情况。综合以下因素进行判断：综合以下因素进行判断：1 1）与土地出让合同上规定的开发年限核对；）与土地出让合同上规定的开发年限核对；2 2）实地察看工程进度；）实地察看工程进度；3 3）与施工证上的竣工期核对。）与施工证上的竣工期核对。一、一、评估报告主要内容评估报告主要内容第三章第三章 项目基本情况评价项目基本情况评价 6.6.项目建设条件。项目建设条件。主主要要分分析析项项目目建建设设期期间间的的道道路路、电电力力、上上下下水水等等条条件件的的保保障障程程度度，调调查查评评估项目建成后水、电、气、交通、通讯等条件的落实情况。估项目建成后水、电、气、交通、通讯等条件的落实情况。7.7.项目相关单位评价。项目相关单位评价。调调查查说说明明项项目目拆拆迁迁、设设计计、施施工工、监监理理、销销售售、物物业业管管理理等等相相关关单单位位的的资资质、业绩等，看是否能满足项目建设需要。质、业绩等，看是否能满足项目建设需要。核核实实资资质质等等级级证证书书、营营业业执执照照、相相关关合合同同，调调查查了了解解经经营营业业绩绩、列列举举标标志志性项目，有无不良记录。性项目，有无不良记录。一、一、评估报告主要内容评估报告主要内容第四章第四章 项目投资估算与资金筹措评价项目投资估算与资金筹措评价 1.1.投资估算的范围说明。投资估算的范围说明。2.2.投资估算的原则、依据、前提与假设条件。投资估算的原则、依据、前提与假设条件。3.3.项目总投资估算（分项目估算）。项目总投资估算（分项目估算）。4.4.项目资金筹措计划。项目资金筹措计划。5.5.项目资金到位与运用情况。项目资金到位与运用情况。一、一、评估报告主要内容评估报告主要内容第四章第四章 项目投资估算与资金筹措评价项目投资估算与资金筹措评价 1.1.投资估算的范围说明。投资估算的范围说明。结结合合项项目目分分期期情情况况，说说明明项项目目评评估估项项目目为为项项目目哪哪一一期期。并并根根据据项项目目建建设设进进度计划，设定的项目建设及销售期间。度计划，设定的项目建设及销售期间。2.2.投资估算的原则、依据、前提与假设条件。投资估算的原则、依据、前提与假设条件。原则：真实、合理，尽可能与与实际情况相符。原则：真实、合理，尽可能与与实际情况相符。依依据据：根根据据可可信信度度层层级级，由由低低到到高高有有：可可行行性性研研究究报报、初初步步设设计计报报告告、投投资预算书、施工合同、决算报告、实际结算金额。资预算书、施工合同、决算报告、实际结算金额。调调查查评评估估人人员员平平时时自自已已需需要要积积累累工工程程造造价价方方面面的的知知识识，同同时时对对建建材材市市场场信信息价格有一定的了解。息价格有一定的了解。针针对对项项目目分分期期，确确定定分分期期的的理理由由。最最好好是是立立项项时时就就明明确确分分期期，未未明明确确的的话话看看四四证证能能否否分分开开，尽尽量量避避免免人人为为进进行行分分期期的的情情况况。如如四四证证为为整整体体的的，土土地地应应按按占地面积分摊，公共部分应按建筑面积分摊。占地面积分摊，公共部分应按建筑面积分摊。一、一、评估报告主要内容评估报告主要内容第四章第四章 项目投资估算与资金筹措评价项目投资估算与资金筹措评价 3.3.项目总投资估算（分项目估算）。项目总投资估算（分项目估算）。估估算算项项目目：土土地地费费用用、前前期期工工程程费费用用、基基础础设设施施费费用用、建建筑筑安安装装工工程程费费用用、公公共共配配套套设设施施费费用用、开开发发间间接接费费用用、财财务务费费用用、管管理理费费用用、销销售售费费用用、其其他他费费用、不可预见费用。用、不可预见费用。说明各项投资的估算过程、取费标准与参数。说明各项投资的估算过程、取费标准与参数。不不可可预预见见费费用用应应按按未未结结算算工工程程施施工工及及设设备备采采购购及及安安装装费费用用的的一一定定比比例例计计提提，一般为一般为5-10%5-10%。调调查查说说明明原原计计划划（可可研研或或设设计计）与与实