房地产开发营改增全面准备与应对策略.ppt

房地产开发营改增全面准备与应对策略房地产开发营改增全面准备与应对策略第一部分第一部分 房地产建筑安装企业营改增背景房地产建筑安装企业营改增背景与热点问题与热点问题一一、房地产建筑安装企业营改增的前瞻、房地产建筑安装企业营改增的前瞻11、营改增的背景与营改增前甲供材和营改增后甲、营改增的背景与营改增前甲供材和营改增后甲供材的对比分析营改增的背景与营改增前甲供材和供材的对比分析营改增的背景与营改增前甲供材和营改增后甲供材的对比分析营改增后甲供材的对比分析2011年，财政部和国家税务总局发布的财税2011110号中，明确了建筑业采用11%的增值税税率，使得建筑业“营改增”提上了议事日程，但建筑业“营改增”势在必行，也迫在眉睫，这既是行业自身发展的要求，也是国家经济发展的需要。一一、房地产建筑安装企业营改增的前瞻、房地产建筑安装企业营改增的前瞻在现行营业税条件下在现行营业税条件下在现行营业税条件下在现行营业税条件下营业税暂行条例实施细则第十六条规定，“除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。”一一、房地产建筑安装企业营改增的前瞻、房地产建筑安装企业营改增的前瞻建筑业、房地产业全部改为增值税后建筑业、房地产业全部改为增值税后建筑业、房地产业全部改为增值税后建筑业、房地产业全部改为增值税后，甲供材的货物和建筑业的劳务都是同一个税种增值税。但与房地产、建筑业相关的货物或劳务种类繁多，几乎各档税率都可能涉及。对应的税率不同就会有完全不同的抵扣结果，所以企业要考虑周详，特别要注意以下两点。一一、房地产建筑安装企业营改增的前瞻、房地产建筑安装企业营改增的前瞻第一，谁采购？谁抵扣？由于甲供材一般为大宗材料，金额大、税款多，谁采购谁将享受税款抵扣的好处。但在建筑市场中甲方居于主导地位，这种强势的地位，或可导致甲方将易于取得增值税专用发票的材料、设备、构配件等自己来采购，而将难于取得发票的砂、土、石料等交由乙方采购。这样对甲乙双方的税负将产生很大的影响。所以营改增后要解决好谁采购、谁抵扣的问题。第二，如何抵扣？虽然谁采购谁将抵扣税款，但能抵扣税款并不意味着税负一定降低。假定建筑业和房地产业的增值税税率都定为11。那么采购17%、13%税率的货物、劳务，将获得6%、2%税差收益；采购6%税率、3%征收率的货物、劳务，将损失5%、8%税差；采购11%税率的货物、劳务，进项销项税差将维持平衡。所以企业要根据材料、劳务的类别、分类管理、分别采取政策。一、房地产建筑安装企业营改增的前瞻一、房地产建筑安装企业营改增的前瞻一一、房地产建筑安装企业营改增的前瞻、房地产建筑安装企业营改增的前瞻2、营改增的前瞻、营改增的前瞻今年，“营改增”要扩围到建筑业、房地产业、金融保险业和生活性服务业。建筑业估计“最受伤”，“对整个建筑行业来说，影响都非常大。”这样的话，像建筑业现在普遍存在的挂靠、资质的出借，将来会带来非常大的税收风险，“而且，建筑业成本构成上像沙土、石料，很难取得增值税进项发票。”二、房地产企业营改增二、房地产企业营改增6大热点问题大热点问题1、何时营改增？、何时营改增？今年被外界看作“营改增”的收官之年。国务院此前明确提出，力争“十二五”期间全面完成“营改增”。2、税率问题：、税率问题：17%PK11%建筑业的税率应该在11%的水平，实际税负相当于2.5%的原营业税税负，税负基本不会加重。房地产业的增值税税率如果设为17%，实际税负会加重，相当于7.5%的原营业税税负。用11%的税率可能性较大。二、房地产企业营改增二、房地产企业营改增6大热点问题大热点问题 3、过渡期的政策衔接问题：对没有完工的工程和、过渡期的政策衔接问题：对没有完工的工程和没有开发完的房地产楼盘如何处理？过渡期税率没有开发完的房地产楼盘如何处理？过渡期税率问题？问题？可以预见的过渡措施可能有三种：第一种选择，营改增时点未完工程按原税制过渡。第二种选择，营改增时点未完工程执行增值税，超税负部分返还。第三种选择，计算未完工程项目成本中的外购项目，计算分离已征税款。这种过渡方法又可以称之为未完工程追溯调整法，是指营改增时点未完工程项目相当于在开始时就执行增值税。在房地产、建筑业营改增过程中，国家税务总局或将会给出一个过渡期的政策。该过渡期政策将类似于租赁业营改增过渡政策，即按3%实行简易征收的办法。4、在“营改增”之后，土地使用税和土地增值税的去留问题5、地方税收体系建设问题6、“营改增”是否改变房地产与建安企业的组织结构与业务流程？二、房地产企业营改增二、房地产企业营改增二、房地产企业营改增二、房地产企业营改增6 6大热点问题大热点问题大热点问题大热点问题第二部分第二部分 营改增主要税制安排与相关政策营改增主要税制安排与相关政策解读解读一、纳税人分类，增值税一般纳税人与小规模纳税一、纳税人分类，增值税一般纳税人与小规模纳税一、纳税人分类，增值税一般纳税人与小规模纳税一、纳税人分类，增值税一般纳税人与小规模纳税人如何认定和管理的？人如何认定和管理的？人如何认定和管理的？人如何认定和管理的？交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点实施办法第三条纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。应税服务的年应征增值税销售额（以下称应税服务年销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。应税服务年销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人；不经常提供应税服务的非企业性单位、企业和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。二、二、二、二、应税服务范围、税率和征收率、应税服务范围、税率和征收率、应税服务范围、税率和征收率、应税服务范围、税率和征收率、纳税义务发生时间、纳纳税义务发生时间、纳纳税义务发生时间、纳纳税义务发生时间、纳税地点、营业税改征增值税试财政扶持政策解读税地点、营业税改征增值税试财政扶持政策解读税地点、营业税改征增值税试财政扶持政策解读税地点、营业税改征增值税试财政扶持政策解读应税服务：应税服务：是指陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务、管道运输服务、研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务。应税服务的具体范围按照本办法所附的应税服务范围注释执行。税率：税率：在现行增值税17%标准税率和13%低税率基础上，新增11%和6%两档低税率。提供交通运输业服务，税率为11%；提供现代服务业服务（有形动产租赁服务除外），税率为6%。小规模纳税人增值税征收率为3%。根据营业税改增值税试点实施办法第四十一条增值税纳税义务发生时间为：（一）纳税人提供应税服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人提供应税服务过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税服务完成的当天。（二）纳税人提供有形动产租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。一、纳税人分类，增值税一般纳税人与小规模纳税人如何认一、纳税人分类，增值税一般纳税人与小规模纳税人如何认一、纳税人分类，增值税一般纳税人与小规模纳税人如何认一、纳税人分类，增值税一般纳税人与小规模纳税人如何认定和管理的？定和管理的？定和管理的？定和管理的？（三）纳税人发生本办法第十一条视同提供应税服务的，其纳税义务发生时间为应税服务完成的当天。（四）增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。第四十二条增值税纳税地点为：（一）固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构合并向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。（二）非固定业户应当向应税服务发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。（三）扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款。三、增值税一般纳税人的应纳税额如何计算三、增值税一般纳税人的应纳税额如何计算的？的？一般纳税人应纳增值税额的计算：应纳增值税额=当期销项税额-当期进项税额四、增值税扣税凭证管理和规定四、增值税扣税凭证管理和规定国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知一、增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票、公路内河货物运输业统一发票和机动车销售统一发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。二、实行海关进口增值税专用缴款书（以下简称海关缴款书）“先比对后抵扣”管理办法的增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的海关缴款书，应在开具之日起180日内向主管税务机关报送海关完税凭证抵扣清单（包括纸质资料和电子数据）申请稽核比对。三、增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票、公路内河货物运输业统一发票、机动车销售统一发票以及海关缴款书，未在规定期限内到税务机关办理认证、申报抵扣或者申请稽核比对的，不得作为合法的增值税扣税凭证，不得计算进项税额抵扣。第三部分：增值税的会计处理第三部分：增值税的会计处理营改增的会计处理营改增的会计处理一般纳税人应在“应交税费”科目下设置“应交增值税”“未交增值税”“待抵扣进项税额”“期初留抵挂账税额”四个明细科目。小规模纳税人只需设置“应交增值税”明细科目，不需要在“应交增值税”明细科目中设置上述专栏。营改增试点前留抵税额的账务处理试点地区兼有应税服务的原增值税一般纳税人，截止到开始试点当月月初的增值税留抵税额按照营业税改征增值税有关规定不得从应税服务的销项税额中抵扣的，应在“应交税费”科目下增设“增值税留抵税额”明细科目。在开始试点当月月初，企业应按不得从应税服务的销项税额中抵扣的增值税留抵税额，惜记“应交税费增值税留抵税额”科目，贷记“应交税费应交增值税（进项税额转出）”科目。待以后期间允许抵扣时，按允许抵扣的金额，借记“应交税费应交增值税（进项税额）”科目，贷记“应交税费增值税留抵税额”科目。第四部分：营业税改征增值税的注意第四部分：营业税改征增值税的注意事项事项一、增值税申报表的结构一、增值税申报表的结构就当前新申报办法来看，一般纳税人需要填写的申报资料主要包括1、增值税纳税申报表（适用于增值税一般纳税人）（以下简称主表）；2、增值税纳税申报表附列资料（一）（本期销售情况明细）；3、增值税纳税申报表附列资料（二）（本期进项税额明细）；4、增值税纳税申报表附列资料（三）（应税服务扣除项目明细）；5、增值税纳税申报表附列资料（四）（税额抵减情况表）；6、固定资产进项税额抵扣情况表；7、增值税纳税申报表附列资料（五）（代扣代缴税收通用缴款书抵扣清单）；8、增值税纳税申报表附列资料（六）（应税服务扣除项目清单）；9、其它原来需要报送的资料（如防伪税控增值税专用发票存根联明细、申报抵扣明细以及财务报表等）。二、增值税申报要点二、增值税申报要点（一）正确理解名词解释，严格划分业务类型（二）认真做好基础性工作，避免申报不成功1、税种登记的初始核对：2、即征即退税备案：3、差额征税备案：4、税收优惠政策备案：5、填表注意事项：三、增值税进项发票认证三、增值税进项发票认证增值税进项发票的认证在税务机关的认证系统进行。取得增值税进项发票税务机关大厅进行认证税务工作人员将发票信息扫入系统。对于开展了网上认证的地区。将发票通过扫描仪扫入将数据文件传给税务机关完成认证。增值税发票认证的期限为从开票之日起三个月，目前当月认证的发票必须在当月抵扣。四、增值税销项发票开具、作废、红冲四、增值税销项发票开具、作废、红冲增值税专用发票的开具是通过增值税开票系统进行的。纳税单位经过税务机关的认证，取得了增值税一般纳税人资格后，就可以安装增值税防伪开票系统。防伪开票系统由金税卡、系统软件、IC卡及读卡器、实物发票、打印机组成。根据国家税务总局关于修订的通知（国税发2006156号）规定，“第十三条一般纳税人在开具专用发票当月，发生销货退回、开票有误等情形，收到退回的发票联、抵扣联符合作废条件的，按作废处理；开具时发现有误的，可即时作废。四、增值税销项发票开具、作废、红冲四、增值税销项发票开具、作废、红冲作废专用发票须在防伪税控系统中将相应的数据电文按作废处理，在纸质专用发票（含未打印的专用发票）各联次上注明作废字样，全联次留存。第二十条同时具有下列情形的，为本规定所称作废条件：（一）收到退回的发票联、抵扣联时间未超过销售方开票当月；（二）销售方未抄税并且未记账；（三）购买方未认证或者认证结果为纳税人识别号认证不符、专用发票代码、号码认证不符。第五部分：房地产业、建筑业、物业公司如第五部分：房地产业、建筑业、物业公司如何应对营业税改征增值税何应对营业税改征增值税进项税额是指纳税人购进货物或应税劳务所支付或者承担的增值税税额。一、进项税的分析一、进项税的分析二、可抵扣与不得抵扣的进项税二、可抵扣与不得抵扣的进项税进项税抵扣的票据有哪些？第二十三条纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和税收缴款凭证。纳税人凭税收缴款凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。理念：有销进可抵，无销进转出第二十四条下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于简易计税方法计税项目、非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、接受加工修理修配劳务或者应税服务。其中涉及的固定资产、专利技术、非专利技术、商誉、商标、著作权、有形动产租赁，仅指专用于上述项目的固定资产、专利技术、非专利技术、商誉、商标、著作权、有形动产租赁。（二）非正常损失的购进货物及相关的加工修理修配劳务或者交通运输业服务。（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务或者交通运输业服务。（四）接受的旅客运输服务。三、采购价格的变化及影响三、采购价格的变化及影响四、上游建筑安装行业的税务影响及转嫁其他能四、上游建筑安装行业的税务影响及转嫁其他能够有进项的供应商够有进项的供应商五、案例研究：如何取得更多的进项？五、案例研究：如何取得更多的进项？开发商直接采购的建筑材料、固定资产折旧和设备租金、地方材料和辅助材料等理论上可抵扣进项税的部分，建筑企业往往很难或者不可能取得进项税发票。某企业，开发商实际采购钢材接近62亿元，理论上可抵扣近9亿元，但钢材经销商在给开发商提供发票后，给公司提供的结算单只能抵扣3.5亿元，大部分钢材不能拿到进项税发票。汪士和表示，虽然理论上建筑企业可获得进项税发票的占比是70%，但企业测算后发现，其中只有不到50%能在实际中获得，加上另外不能获得的30%进项税发票，无法抵扣进项税的支出占总收入比重高达65%。1、增加面对企业客户的销售，增加商业地方投资因为下游企业在购房后也获得了可抵扣的增值税发票2、做好增值税发票的收集和申报工作的时间控制。3、提高精装修房销售比例增加对精装修房的销售有利于取得更多的固定资产和物料的增值税发票予以抵扣。4、加强对承包人和分公司的管理，施工企业应当对承包人和分公司进行培训，要求其注意收取并保存相应的增值税专用发票。六、销项税的分析六、销项税的分析销售货物或有应税项的税金时应交的税金即销项税金。七、税率导致售价的变动七、税率导致售价的变动税率是否导致售价的变动？如何导致守家变动？八、售价和价外费用八、售价和价外费用售价即销售价，销售价是商家根据自己情况提高或降低指导价得到的最终销售价格，是浮动价格。价外费用是指销售方向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金（延期付款利息）、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。九、企业营改增后的税负变化影响九、企业营改增后的税负变化影响营改增最大的特点就是减少重复纳税，可以促使社会形成更好的良性循环，有利于企业降低税负。正在进行试点的“营改增”，是目前规模最大的结构性减税措施。结构性减税并非是单纯的只减不增，而是有增有减，这就必然影响到纳税人之间的税负变动，当然营改增的最终目的肯定是让税负整体减少。1、小规模纳税人成为此次“营改增”改革最大的受益者。从“营改增”试点内容来看，小规模纳税人税负下降非常明显，试点方案规定销售额500万作为分界点，销售额小于500万的企业可以选择做一般纳税人还是小规模纳税人，一旦划定为小规模纳税人，税率就从原来营业税的5%，降为增值税简易征收的税率3%，税负下降超过40%.2、增值税一般纳税人的税负受进项税额抵扣规模的影响较大。尽管改征增值税后，试点企业能够抵扣外购产品与服务所含税款，起到减税作用，但不同企业由于外购产品与服务的价值与比例不同，所以减税程度也有较大差异。“企业税收负担的最终变化情况，取决于减税效应和增税效应两者叠加在一起所产生的净效应。”十、视同销售的情况十、视同销售的情况根据中华人民共和国增值税暂行条例实施细则规定：“单位或个体经营者的下列行为，视同销售货物：（1）将货物交付他人代销；（2）销售代销货物；（3）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将其货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；（4）将自产或委托加工的货物用于非应税项目；（5）将自产、委托加工或购买的货物作为投资，提供给其他单位或个体经营者；（6）将自产、委托加工或购买的货物分配给股东或投资者；（7）将自产、委托加工的货物用于集体福利或个人消费；（8）将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人。”十一、如何转移税负？十一、如何转移税负？十二、案例分析：如何确定销售的增值税以十二、案例分析：如何确定销售的增值税以及应交增值税及应交增值税第六部分第六部分 房地产建安企业的经营全程的房地产建安企业的经营全程的营改增政策解析与税务规划营改增政策解析与税务规划一、拿地环节一、拿地环节“营改增营改增”后涉及的政策解析后涉及的政策解析与税务规划与税务规划（一）招拍挂拿地能否抵扣进项税额？（二）支付的各类政府规费能否获得进行抵扣（三）支付的各类拆迁补偿费或拆一还一的成本如何抵扣？（四）股权收购、合作建房等其他各种拿地方式能否抵扣进项税额？二、开发建设环节二、开发建设环节二、开发建设环节二、开发建设环节“营改增营改增营改增营改增”后的政策解析与税务规后的政策解析与税务规后的政策解析与税务规后的政策解析与税务规划划划划（一）、建筑企业对（一）、建筑企业对“营改增营改增”的七点忧虑是什么的七点忧虑是什么？纳税地点难以确定。纳税义务发生时间不规律。增值税税负转移困增值税进项抵扣不足。发票收集和认证工作难度大。购进机械设备等进项税额抵扣对企业一定时期税负影响大。相关企业对增值税知识掌握不够。（二）、建筑企业营改增后的（二）、建筑企业营改增后的10节税发票开具技节税发票开具技巧分析。巧分析。1、施工期间发生水电费用的发票开具技巧、施工期间发生水电费用的发票开具技巧工程项目水电费一般由业主先行支付，然后在工程款中扣回。甲方如果是增值税一般纳税人，施工企业可直接向甲方要求开具增值税专用发票。但绝大部分业主不是一般纳税人，无法提供增值税发票，施工企业可以要求其作为增值税小规模纳税人，向当地主管国税部门申请按3%的增值税征收率代开增值税专用发票给公司。也可以考虑采用由甲方支付，在决算中直接扣减的方式处理，以减少销项税。2、采购过程中的运输发票开具技巧、采购过程中的运输发票开具技巧由于材料供应商的增值税可抵扣率为17%，而运输业的增值税可抵扣率为11%，因此，工程建设的材料应尽量选择由材料供应商运输，并由其开具的发票包括运费来结算。3、采购过程中材料发票的开具技巧、采购过程中材料发票的开具技巧（1）施工企业应尽量避免为降低成本而选择不能提供增值税专用发票及小规模纳税人供应商的现象。施工企业还应努力推行材料集中采购，既能保证材料质量，又能统一开具增值税专用发票。（2）商品混凝土企业实行简易征收增值税,税率为6%，其采购的水泥等不能抵扣进项税。所以，各项目商品混凝土的采购可采用由施工企业自购水泥委托加工的方式，将税率较高的水泥用于自身的进项抵扣，减少税率较低的商品混凝土的进项抵扣。（3）用假发票或虚开增值税发票抵扣进项税的后果会非常严重。所以，必须加强发票的检查力度，将物流、票流、资金流统一起来，减少风险。4、挂靠工程中的发票开具技巧、挂靠工程中的发票开具技巧挂靠人以被挂靠人的名义对外经营并由被挂靠人承担相关法律责任的，以被挂靠人为纳税人，而被挂靠人实质上是收取挂靠管理费。如果被挂靠人为增值税一般纳税人，由于成本并非被挂靠人，成本无法入账，相应的进项税额不能抵扣，并且一般纳税人不能代开专用发票。因此，必须将挂靠人经营收支全部纳入被挂靠人的财务会计核算，并且利益分配以被挂靠方的利益为基础。只有这样被挂靠人相应进项税才能抵扣。但是这实质上又已经是自营行为，改变了挂靠经营个体经营的状况。5、房地产企业、建筑企业售后回租中的发票开、房地产企业、建筑企业售后回租中的发票开具技巧具技巧国家税务总局2010年13号公告规定：根据现行增值税和营业税相关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征税范围，不征收增值税和营业税。这使得承租人在“出售”资产时不征收增值税，进而无法给出租人开具增值税专用发票，那么出租人在向承租人每期收取租赁的时候，就会出现无进项税可抵的局面。目前，有些企业的做法是将收取的租金仅就利息部分开具增值税专用发票，本金部分不开具专用发票，仅仅是开具收据，以利息部分开具的增值税发票的金额确认为销售额来计算销项税额。这与财税2011111号文第三十三条规定的销售额定义相违背。规定中应将本金和利息组成的租金全部作为销售额。所以这种处理方式只能得到相关税务官员的口头非正式的回复认可，不可能以正式文件确认。另外有人建议营改增之后将13号公告废除，但是也会出现问题，以不动产标的物的融资租赁还是要缴纳营业税，有待商榷。6、施工企业接受劳务派遣公司派遣劳务人员、施工企业接受劳务派遣公司派遣劳务人员的发票开具技巧的发票开具技巧项目管理人员是劳务支出，施工企业直接依工资表发放工资，无法形成增值税的进项抵扣。“营改增”后，各劳务公司如果同样改成缴纳增值税，则项目部应减少工资发放额度，将管理人员的聘用关系转移至劳务公司，由劳务公司支付工资，以取得增值税专用发票抵扣进项税。7、施工企业与非房地产企业发生、施工企业与非房地产企业发生“甲供材甲供材”业务的发票开具技巧业务的发票开具技巧甲供材料由非房地产企业采购和付款，供应商的发票开给非房地产企业。非房地产企业要付工程款时扣回甲供材料价款。由于甲供材料绝大部分本身属于增值税范围，本可按17%抵扣进项税。根据这一点，施工企业可与非房地产企业单位进行商谈，建议非房地产企业单位采用以下几种方法来处理：取消甲供材料，全部归施工单位采购；甲供材料改为甲指乙供，由施工单位采购并付款；甲供材料继续甲方采购，甲方付款，但甲、乙双方和供应商签订三方协议，采用乙方委托甲方采购的形式，发票直接开乙方；若非房地产企业不愿采取以上几种方法，对于税务成本的大幅上升，可要求非房地产企业单位进行补偿。8、建筑施工企业租用机械设备的发票开具技、建筑施工企业租用机械设备的发票开具技巧巧“营改增”后，固定资产采购可全额抵扣进项税。所以，施工企业可视自身资金情况，适当增加固定资产购买的比例，减少租赁比例。在“营改增”前，施工企业尽可能延后购置机械设备，采用融资租赁或经营租赁方式，等到“营改增”正式实施后，才购置机械设备，以充分利用进项税进行抵扣。9、营改增后，沙石料的发票开具技巧、营改增后，沙石料的发票开具技巧工程建设的材料有的由小规模纳税人提供，无增值税发票，还有的是农民和私人就地采砂、采石就地卖，甚至发票也提供不了，更无法抵扣。对这些材料的采购和处理，施工企业应尽量和可以提供正规增值税发票的单位合作。确实无法取得对方发票时，可要求对方到税务机关代开“增值税专用发票”，据以抵扣。10、房地产企业售房送彩电、冰箱的发票开、房地产企业售房送彩电、冰箱的发票开具技巧具技巧营改增前，此行为属于营业税兼营应税行为和货物。营改增之后，根据增值税暂行条例实施细则第四条第（八）款的规定，将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人”的视同销售行为，按照下列顺序确定销售额，计算销项税额：(1)按照纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定;(2)按照其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定;(3)按照组成计税价格确定。（三）、税务机关检查虚开建筑发票的四大方法（三）、税务机关检查虚开建筑发票的四大方法 税务机关会通过“三价对比”方法进行判断，即对预算价、结算价、计入成本价“三价对比”。看看开的发票是不是比预算价、结算价大得多。如果出现开的发票比预算价、结算价大得多，则税务机关就可能认定房地产公司虚开建筑发票。1、通过资金流向确定中间人及其所持银行卡号，建立企业与中间人数据库。2、检查中间人所持银行卡资金明细，获取资金交易证据，建立银行存款数据。3、收集受票企业、供货企业人员信息，建立社会关系数据库4、比对银行存款数据库和社会关系数据库，获取资金回流证据三、预（销）售环节三、预（销）售环节“营改增营改增”后的策解析后的策解析与税务规划与税务规划（一）、营改增后收取的订金、VIP、诚意金、保证金等该如何纳税？（二）、营改增后首付款与按揭款该如何纳税？（三）、营改增后“买一赠一”行为如何纳税以及风险如何控制？（四）、营改增后视同销售行为如何纳税？5、销售价格偏低的最新新疆地税败诉案例全、销售价格偏低的最新新疆地税败诉案例全国独家权威分析国独家权威分析2011年3月21日，新疆维吾尔自治区地方税务局下发了新地税发（2011）81号关于开展2011年税收专项检查工作的通知。税务局据此于2011年7月1日对瑞成房产公司立案进行税务稽查。2011年7月19日，税务局向瑞成房产公司发出了税务检查通知书，该通知书告知瑞成房产公司税务局将对2009年1月1日至2010年12月31日期间涉税情况进行检查。该通知书未告知瑞成房产公司享有申请回避的权利。2011年7月20日，税务局向瑞成房产公司送达了该通知书并开始进行税务检查，2011年9月15日检查完毕。2011年10月8日，税务局检查部门将案卷移交给了税务局的审理部门。2011年12月30日，税务局作出税务行政处罚告知书，2011年12月31日，税务局将该处罚告知书送达瑞成房产公司。2012年6月29日，税务局对瑞成房产公司作出税务行政处理决定书，要求瑞成房产公司对少缴税款进行补缴。瑞成房产公司收到该处理决定后对少缴税款已补缴完毕。2012年10月31日，税务局对瑞成房产公司作出新地税稽罚（2012）12号税务行政处罚决定，对瑞成房产公司少缴20092010年营业税、城建税、印花税、房产税、土地使用税、土地增值税（查补数），合计1610002.80元，处以少缴款一倍的罚款计1610002.80元。对瑞成房产公司应扣未扣个人所得税102565.72元（其中：2009年60921.00元，2010年41644.72元）处以一倍的罚款102565.72元。以上应缴款项共计1712568.52元。2012年11月7日，税务局将该处罚决定送达瑞成房产公司。瑞成房产公司不服，遂向法院提起诉讼。庭审中，瑞成房产公司对新地税稽罚（2012）12号税务行政处罚决定书中查明的事实均认可。瑞成房产公司对（一）营业税中第2项税务局认定2010年以低于市场价格销售给某投资发展有限公司离退休职工住宅，应按同期市场价格进行调整补缴营业税，调整金额2494258.77元，少缴营业税124712.94元存有异议，称其在经营过程中，对企业的商品价格进行调整是企业自主经营的权利，税务局以价格明显偏低对瑞成房产公司进行处罚没有依据。四、自持经营环节四、自持经营环节“营改增营改增”后的差异与风后的差异与风险控制险控制营改增后售后返租涉及的税收风险有哪些？售后返租的上、中、下三策是什么？第七部分第七部分 虚开增值税专用发票与国家税务总虚开增值税专用发票与国家税务总局局2014年年39号深度解读号深度解读一、增值税专用发票稽查一、增值税专用发票稽查“三流合一三流合一”的原的原则则 三流统一：资金流、发票流和劳务流（物流）相三流统一：资金流、发票流和劳务流（物流）相互统一互统一（1）案情介绍云南省某房地产公司与建筑装修公司签订包工包料合同，合同金额为1000万元，材料费用为800万元，劳务费用为200万元。该建筑装修公司向材料供应商采购材料，价款为800万元，为了节省税负，建筑装修公司通知房地产公司向材料供应商支付材料采购款800万元，材料供应商向房地产公司开具800万元的普通增值发票，工程完工后，建筑装修公司与房地产公司进行工程结算，结算价为1000万元，房地产公司支付建筑装修公司200万元劳务款，建筑装修公司开具建安发票200万元给房地产公司。房地产公司财务人员将材料供应商开具的800万元普通增值税发票和建筑装修公司开具的200万元建安发票进开发成本。结果在进行土地增值税清算时，税务部门不同意材料供应商开具房地产公司800万元的发票在土地增值税前扣除。请分析800万元的材料发票为什么不能够进土地增值税的扣除成本。（2）涉税分析财政部国家税务总局中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（财政部国家税务总局第52号令）第十六条规定：“除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。”根据此规定，如果房地产公司与建筑装修公司签订包工包料合同，则装修公司必须对施工过程中所耗的建筑装修材料依法缴纳建筑业的营业税。因此，本案例中的建筑装修公司与房地产公司签订包工包料合同，结算价为1000万元，应该给建筑公司开具1000万元的建安发票。而案例中的房地产公司向材料供应商支付800万元货款与材料供应商向房地产公司开具800万元的普通增值税发票；建筑装修公司向房地产公司收取200万劳务款，开具200万元建安发票，虽然满足票款一致，但与合同不匹配。因为房地产公司没有向材料供应商采购材料，即房地产公司与材料供应商没有签订材料采购合同，房地产公司是替建筑装修公司支付材料采购款的，材料是建筑装修公司采购的（建筑装修公司与材料供应商签订800万元的采购合同），800万元增值税普通发票理所当然应该由材料供应商开给建筑装修公司，建筑装修公司应该全额开票1000万元建安发票给房地产公司。所以房地产公司和建筑装修公司虽然票款一致，但不符合三流统一（房地产公司缺乏800万元的物流，建筑装修公司800万元的物流，缺乏800万元资金流和票流）。二、接受虚开的增值税专用发票到底如何判断善意还是恶意？二、接受虚开的增值税专用发票到底如何判断善意还是恶意？二、接受虚开的增值税专用发票到底如何判断善意还是恶意？二、接受虚开的增值税专用发票到底如何判断善意还是恶意？三、什么是票货分离？为什么说票货分离是死路一条？企业财务人员三、什么是票货分离？为什么说票货分离是死路一条？企业财务人员三、什么是票货分离？为什么说票货分离是死路一条？企业财务人员三、什么是票货分离？为什么说票货分离是死路一条？企业财务人员应该学会如何保护自己？应该学会如何保护自己？应该学会如何保护自己？应该学会如何保护自己？四、什么是变票？为什么说变票是死路一条？四、什么是变票？为什么说变票是死路一条？四、什么是变票？为什么说变票是死路一条？四、什么是变票？为什么说变票是死路一条？五、虚开增值税专用发票的法律责任。五、虚开增值税专用发票的法律责任。刑法第二百零五条：虚开增值税专用发票或者虚开用于骗取出口退税、抵扣税款的其他发票的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处二万元以上二十万元以下罚金;虚开的税款数额较大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金;虚开的税款数额巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产。单位犯本条规定之罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处三年以下有期徒刑或者拘役；虚开的税款数额较大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑；虚开的税款数额巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑。虚开增值税专用发票或者虚开用于骗取出口退税、抵扣税款的其他发票，是指有为他人虚开、为自己虚开、让他人为自己虚开、介绍他人虚开行为之一的。第二百零八条非法购买增值税专用发票或者购买伪造的增值税专用发票的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处二万元以上二十万元以下罚金。非法购买增值税专用发票或者购买伪造的增值税专用发票又虚开或者出售的，分别依照本法第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条的规定定罪处罚。第二百一十二条犯本节第二百零一条至第二百零五条规定之罪，被判处罚金、没收财产的，在执行前，应当先由税务机关追缴税款和所骗取的出口退税款。虚开增值税专用发票或者虚开用于骗取出口退税、抵扣税款的其他发票，是指有为他人虚开、为自己虚开、让他人为自己虚开、介绍他人虚开行为之一的。培训主讲人：徐珺婷培训主讲人：徐珺婷 浙江正瑞税务师事务所有限公司董事长浙江正瑞税务师事务所有限公司董事长 中央财大客中央财大客座教授、浙江大学客座教授、清华大学座教授、浙江大学客座教授、清华大学CFO高级税高级税务研修班讲师团成员、浙江大学时代总裁班税收特务研修班讲师团成员、浙江大学时代总裁班税收特聘主讲人、中国注册税务师协会中税网校特聘专家、聘主讲人、中国注册税务师协会中税网校特聘专家、浙江省注册税务师协会教育委员会委员、受聘多家浙江省注册税务师协会教育委员会委员、受聘多家上市公司顾问。上市公司顾问。相关政策：相关政策：1.国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告国家税务总局公告2010年第29号核心内容解析：房地产开发企业注销前由于预征土地增值税导致多缴企业所得税的退税问题处理。2.国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知国税发200931号核心内容解析：房企企业所得税处理的专用文件，收入确认、成本费用扣除、计税成本核算、特殊事项税务处理的具体规定。3国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知国税函2010201号核心内容解析：房企开发产品完工条件的掌握，税法更重实质！4.国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知（国税函2008875号）核心内容解析：收入确认税法与会计的最大趋同；组合销售的收入确认。5.国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告国家税务总局公告2013年第11号核心内容解析：40号公告出台前发生的政策性搬迁业务，如何进行衔接处理？6.国家税务总局关于发布企业政策性搬迁所得税管理办法的公告国家税务总局公告2012年第40号核心内容解析：政策性搬迁业务的处理，前后政策有重大变化，如何衔接？7.财政部国家税务总局关于企业清算业务企业所得税处理若干问题的通知财税200960号核心内容解析：企业清算，企业所得税如何清算申报？