房地产开发环境调研.ppt
第三章第三章 房地产市场开发与经营环境房地产市场开发与经营环境 本章内容提要 房地产市场调研不仅是房地产开发商进行项目定房地产市场调研不仅是房地产开发商进行项目定位、修正项目开发方案的基础，也是政府对房地产业位、修正项目开发方案的基础，也是政府对房地产业进行调控的重要依据，对于了解和掌控房地产开发经进行调控的重要依据，对于了解和掌控房地产开发经营活动具有重要意义。本章将对房地产市场调研方法、营活动具有重要意义。本章将对房地产市场调研方法、流程、内容，调研报告的撰写方法等进行详细的阐述，流程、内容，调研报告的撰写方法等进行详细的阐述，并辅以相关案例分析。并辅以相关案例分析。重点问题重点问题房地产市场开发环境概述房地产市场环境分析内容房地产市场调研报告的撰写3.1房地产开发与经营市场环境概述一、房地产开发与经营环境含义1、环境：影响企业生存与发展的外部因素的总和。2、房地产开发与经营环境：影响房地产开发与经营活动整个过程的外部因素和条件的总和。二、房地产开发与经营环境的构成1、宏观环境2、中观环境3、微观环境三、房地产开发与经营环境特点1、关联性2、可变性3、相对性4、层次性一、房地产市场宏观环境状况（一）、政治法律环境1、政治局势与政策、政治局势与政策1）财政政策2）货币政策3）产业政策4）土地政策5）住房政策(见附件)2、相关法律、相关法律3.2房地产开发与经营环境分析房地产开发与经营环境分析（二）经济环境1、宏观经济趋势（附件）2、居民收入和购买力(如图)_3、外贸状况(2011年3.64万亿美元)4、利率5、汇率汇率亦称汇率亦称“外汇行市或汇价外汇行市或汇价”，是一国货币兑，是一国货币兑换另一国货币的比率，是以一种货币表示另一换另一国货币的比率，是以一种货币表示另一种货币的价格。由于世界各国货币的名称不同，种货币的价格。由于世界各国货币的名称不同，币值不一，所以一国币值不一，所以一国货币对货币对其他国家的货币要其他国家的货币要规定一个兑换率，即汇率。规定一个兑换率，即汇率。（三）人口环境1、人口总量2、年龄结构3、人口地理分布4、家庭结构5、教育程度等（四）社会文化二、中观环境城市房地产市场状况市场整体情况土地市场情况商品房市场情况全市房地产价格走势(2010)全市主要发展商开发销售情况二手房市场交易情况三、微观环境1、消费者行为调研与市场需求容量调研http:/ 工程类别 住宅,酒店,社区,教育及研究设施,零售 子类别 陈列室、零售大卖场、零售市场/学校/托儿所、幼稚园/酒店/市镇联立式房屋、公寓 外资参与 非外资参与 建筑面积 1260000(住宅),42000(酒店),42000(社区),42000(教育及研究设施),14000(零售)钢结构 不使用 建筑物层数 35 业主类型 商业 工程类型 新建 占地面积 460897 平方米 装修情况 精装 外墙概/预算 未透露 项目描述 一项综合发展,占地面积为460,897平方米,总建筑面积约为1,400,000平方米,包括:*30幢34层高的住宅楼,设有商铺*九层高的花园洋房*均设有单层高的地下室*五星级酒店*农贸市场*幼儿园及小学*一期建住宅楼、花园洋房,三期才建五星级酒店。*项目由马鞍山中闽置业(朝辉集团安徽中闽置业发展有限公司)投资建设,整体住宅项目包含洋房,小高层,高层,超高层,公寓等多种物业产品。项目阶段 项目已于2010年11月开工建设,工期约为29个月 一、房地产市场调研的含义什么是房地产市场调研？什么是房地产市场调研？针对房地产开发与经营过程中的特定问针对房地产开发与经营过程中的特定问题和目标，采用科学的研究方法，系统、题和目标，采用科学的研究方法，系统、客观地收集、整理、分析、解释和沟通客观地收集、整理、分析、解释和沟通有关房地产市场信息，为管理者制定、有关房地产市场信息，为管理者制定、评估和改进经营决策提供依据。评估和改进经营决策提供依据。3.3.1 3.3.1 房地产开发与经营调研的概述房地产开发与经营调研的概述3.3 房地产开发与经营环境调研房地产开发与经营环境调研二、二、房地产开发与经营环境调研房地产开发与经营环境调研的重要性的重要性重要性重要性1、房地产项目定位的需要2、制定正确的 营销策略3、企业健全决策 机制的需要4、企业发现新的市场机会的需要三、三、房地产开发与经营调研房地产开发与经营调研的原则的原则房地产调房地产调研研1、真实性（客观性）2、时效性3、全面性4、计划性5、预测性6、比较性（一）调查方法 3.3.23.3.2房地产市场调研报告撰写房地产市场调研报告撰写调查方法全面调查法重点调查法抽样调查法随机非随机（二）资料收集方法资料收集方法原始资料收集方法访问法观察法试验法二手资料收集方法内部来源外部来源商业资料获取方法房地产市场调研的操作流程房地产市场调研的操作流程准备准备准备准备整理归档整理归档整理归档整理归档调查调查调查调查分析研究分析研究分析研究分析研究（三）房地产市场调研的操作流程报告主要内容导言：标题、前言正文：报告主体部分结尾：总结和说明附件：图表和附录1 1、房地产市场调研报告的内容房地产市场调研报告的内容（四）房地产市场调研报告2、正文主要内容主要内容主要内容5.房地产市场形势及发展趋势6.结论和建议4.房地产市场 需求特征3.房地产市场 供给特征2.房地产市场环境状况1.基本情况概述3.3.房地产市场调研报告撰写原则房地产市场调研报告撰写原则原则原则1.以调研目的为核心原则2.前后逻辑合理原则3.层次鲜明性原则4.图文并茂原则思考题1、房地产开发与经营的环境因素有哪些？如何影响房地产经营活动？2、房地产调研报告的主要内容有哪些?如何提高其有效性和应用性？
