房地产工程管理培训090822.ppt

博志成咨询集团高级顾问博志成咨询集团高级顾问 杨惟尧杨惟尧 2009.82009.81引言引言2引言引言u某集团工程质量满意度与总体满意度对比某集团工程质量满意度与总体满意度对比3n 为什么客户对房地产工程质量的满为什么客户对房地产工程质量的满意度总是低于整体满意度，为何工程意度总是低于整体满意度，为何工程质量满意度在房地产设计、营销、工质量满意度在房地产设计、营销、工程三大业务体系中是最低的？程三大业务体系中是最低的？引言引言4n 都在管理工程质量，为什么还会出现很多问题？都在管理工程质量，为什么还会出现很多问题？+地地产产工工程程部部监监理理公公司司施施工工单单位位+引言引言5n 房地产工程建设中有多少是高房地产工程建设中有多少是高科技？科技？n 房地产工程管理人员的素质比房地产工程管理人员的素质比其它行业和专业低吗？其它行业和专业低吗？引言引言6课程目标课程目标n 希望通过本次交流，可以找希望通过本次交流，可以找到一些答案和系统的解决方法到一些答案和系统的解决方法7目录目录第一部分：房地产企业工程管理瓶颈分析第一部分：房地产企业工程管理瓶颈分析 第二部分：新形势下房地产工程管理的新要求第二部分：新形势下房地产工程管理的新要求第三部分：标杆企业工程管理经验借鉴第三部分：标杆企业工程管理经验借鉴第四部分：如何建立合适的房地产工程管理体系第四部分：如何建立合适的房地产工程管理体系8一、房地产工程管理容易出现的问题一、房地产工程管理容易出现的问题二、房地产工程管理质量薄弱环节二、房地产工程管理质量薄弱环节三、房地产工程进度管理薄弱环节三、房地产工程进度管理薄弱环节四、房地产工程成本管理薄弱环节四、房地产工程成本管理薄弱环节9一、房地产工程管理容易出现的问题一、房地产工程管理容易出现的问题 万科万科“金色雅筑金色雅筑”项目的项目的“漏水门漏水门”和和“隔音门隔音门”事件事件 金地金地“格林小镇格林小镇”项目的项目的“露台渗漏露台渗漏”和和“窗台渗漏窗台渗漏”事件事件n 工程质量问题引起业主的投诉及索赔工程质量问题引起业主的投诉及索赔10窗台渗漏窗台渗漏11露台渗漏露台渗漏12一、房地产工程管理容易出现的问题一、房地产工程管理容易出现的问题 中海中海“文华熙岸文华熙岸”项目被政府质量项目被政府质量监督部门列入监督部门列入“黑名单黑名单”事件事件 保利保利“西子湾西子湾”项目的项目的“拒收门拒收门”事件事件n 工程质量问题引起业主的投诉及索赔工程质量问题引起业主的投诉及索赔13一、房地产工程管理容易出现的问题一、房地产工程管理容易出现的问题 金地金地“格林小镇格林小镇”因市政、道路、园因市政、道路、园林景观工程组织不当，延期交付引起业主林景观工程组织不当，延期交付引起业主投诉及索赔投诉及索赔 万科万科“四季花城四季花城”因冬施组织问题，因冬施组织问题，延期交付引起业主投诉及索赔延期交付引起业主投诉及索赔 工程进度滞后引起的延期开盘及交付工程进度滞后引起的延期开盘及交付14一、房地产工程管理容易出现的问题一、房地产工程管理容易出现的问题 复地复地“国际公寓国际公寓”因规划、定位产生的因规划、定位产生的时间成本造成项目经营利润下降时间成本造成项目经营利润下降 万科万科“万科紫台万科紫台”项目因地下水位和抗项目因地下水位和抗浮水位的逆向偏差造成项目经营利润下降浮水位的逆向偏差造成项目经营利润下降 工程成本突破引起的项目经营利润下降工程成本突破引起的项目经营利润下降15一、房地产工程管理容易出现的问题一、房地产工程管理容易出现的问题 SOHO中国中国“SOHO尚都尚都”项目因总包单项目因总包单位与幕墙安装单位分工、配合要求约定不位与幕墙安装单位分工、配合要求约定不清，造成项目工程管理难度加大清，造成项目工程管理难度加大 珠江地产珠江地产“珠江骏景珠江骏景”项目因道路景观项目因道路景观与市政管井标高配合要求约定不清，造成与市政管井标高配合要求约定不清，造成项目工程管理难度加大项目工程管理难度加大 工程招标合约不严谨造成管理难度加大工程招标合约不严谨造成管理难度加大16一、房地产工程管理容易出现的问题一、房地产工程管理容易出现的问题 桩基：成桩后桩基：成桩后28天达到龄期，开始试桩天达到龄期，开始试桩 砼：混凝土浇捣后强度达到砼：混凝土浇捣后强度达到1.2N/mm2后才能后才能上人上人 加气块砌筑：加气块砌筑：1天砌筑高度不得超过天砌筑高度不得超过1.5米，米，2天天砌完，砌完，7天后顶砖，天后顶砖，15天后（含顶砖时间）才能开天后（含顶砖时间）才能开始粉刷始粉刷n 合理的施工技术间歇必须考虑合理的施工技术间歇必须考虑17一、房地产工程管理容易出现的问题一、房地产工程管理容易出现的问题 分层粉刷：分层粉刷，每层间隔分层粉刷：分层粉刷，每层间隔5天天 防水：表干时间（聚氨酯防水：表干时间（聚氨酯8h，JS涂膜涂膜4h）和实干时间（聚氨酯）和实干时间（聚氨酯24h，JS涂膜涂膜8h）地坪：养护地坪：养护7天后才能上人天后才能上人n 合理的施工技术间歇必须考虑合理的施工技术间歇必须考虑18一、房地产工程管理容易出现的问题一、房地产工程管理容易出现的问题 房地产企业工程管理的主要任务是房地产企业工程管理的主要任务是什么？什么？组织组织？监督监督？协调协调？与外部资源的角色定位、分工不清与外部资源的角色定位、分工不清19一、房地产工程管理容易出现的问题一、房地产工程管理容易出现的问题二、房地产工程管理质量薄弱环节二、房地产工程管理质量薄弱环节三、房地产工程进度管理薄弱环节三、房地产工程进度管理薄弱环节四、房地产工程成本管理薄弱环节四、房地产工程成本管理薄弱环节20二、房地产工程质量管理薄弱环节二、房地产工程质量管理薄弱环节n 设计阶段很少考虑工程质量通病的防治，设计阶段很少考虑工程质量通病的防治，认为按施工规范、按施工工艺规程施工就能够认为按施工规范、按施工工艺规程施工就能够保证工程质量，没有考虑到工程质量的递减和保证工程质量，没有考虑到工程质量的递减和手工操作的偏差，没有通过设计上的双保险强手工操作的偏差，没有通过设计上的双保险强化保证工程质量。化保证工程质量。21二、房地产工程质量管理薄弱环节二、房地产工程质量管理薄弱环节n 设计对一些构造形式复杂的设计节点，往往设计对一些构造形式复杂的设计节点，往往采用引注方式。如详见采用引注方式。如详见标准图集标准图集P页或参见做法。不同的管理者不同的施工单页或参见做法。不同的管理者不同的施工单位对此的理解，尤其是对工艺质量要点的控制要位对此的理解，尤其是对工艺质量要点的控制要求，往往都不相同。甲方现场的工程管理人员往求，往往都不相同。甲方现场的工程管理人员往往也因经验的不同产生不同的质量效果。往也因经验的不同产生不同的质量效果。22二、房地产工程质量管理薄弱环节二、房地产工程质量管理薄弱环节坡屋面平屋面交坡屋面平屋面交接处存在结构内接处存在结构内角、屋面存在小角、屋面存在小天沟，卷材施工天沟，卷材施工非常困难，容易非常困难，容易造成渗漏隐患造成渗漏隐患 23二、房地产工程质量管理薄弱环节二、房地产工程质量管理薄弱环节破屋面以上构筑物无防水设计，如烟囱口、百叶窗顶、楼梯间顶、挡破屋面以上构筑物无防水设计，如烟囱口、百叶窗顶、楼梯间顶、挡水墙等均无防水设计，雨水可能会通过这些部位进入结构墙体或楼板，水墙等均无防水设计，雨水可能会通过这些部位进入结构墙体或楼板，整个屋面防水未形成体系整个屋面防水未形成体系 楼梯间顶无楼梯间顶无防水设计防水设计 24二、房地产工程质量管理薄弱环节二、房地产工程质量管理薄弱环节n 甲方内部的工程质量保证体系不健全，项目工程部甲方内部的工程质量保证体系不健全，项目工程部内部的工程质量管理理念、标准、要求不统一，实际内部的工程质量管理理念、标准、要求不统一，实际工程管理效果因人而异差异性极大工程管理效果因人而异差异性极大n 甲方的工程质量管理往往变成了施工企业的质检部甲方的工程质量管理往往变成了施工企业的质检部门，习惯于通过处罚等方式管理施工企业，习惯于通门，习惯于通过处罚等方式管理施工企业，习惯于通过点的处理解决质量问题，而不是帮助施工企业完善过点的处理解决质量问题，而不是帮助施工企业完善自身的质量管理体系自身的质量管理体系25二、房地产工程质量管理薄弱环节二、房地产工程质量管理薄弱环节课题讨论：课题讨论：一天，一个甲方的项目工程部经理去施工一天，一个甲方的项目工程部经理去施工现场巡检，发现几处正在进行的二次结构砌现场巡检，发现几处正在进行的二次结构砌筑未设置拉结筋（刚开始不久）。假如这个筑未设置拉结筋（刚开始不久）。假如这个工程部经理是你，你会如何处理？处理的重工程部经理是你，你会如何处理？处理的重点是什么？点是什么？26二、房地产工程质量管理薄弱环节二、房地产工程质量管理薄弱环节 设计单位不一定了解客户需求，不一定掌握客户设计单位不一定了解客户需求，不一定掌握客户标准的设计控制要点，不一定清楚开发企业的成本控标准的设计控制要点，不一定清楚开发企业的成本控制要求，更不一定清楚如何通过设计强化对工程质量制要求，更不一定清楚如何通过设计强化对工程质量通病进行预防通病进行预防 如果开发企业不能在设计前期，对设计单位提出如果开发企业不能在设计前期，对设计单位提出具体明确的设计要点和细部要求，完全依靠施工图质具体明确的设计要点和细部要求，完全依靠施工图质量控制。一旦出现重大设计缺陷，要么造成设计返工，量控制。一旦出现重大设计缺陷，要么造成设计返工，要么带有质量缺陷进行施工，都会严重影响项目的开要么带有质量缺陷进行施工，都会严重影响项目的开发周期或工程质量发周期或工程质量 对设计过程质量缺乏有效的控制：对设计过程质量缺乏有效的控制：27二、房地产工程质量管理薄弱环节二、房地产工程质量管理薄弱环节露台门槛处防水节点做法露台门槛处防水节点做法露台门槛应用露台门槛应用混凝土浇筑混凝土浇筑28二、房地产工程质量管理薄弱环节二、房地产工程质量管理薄弱环节 房地产企业往往习惯性地一拿到施工图，迫房地产企业往往习惯性地一拿到施工图，迫不及待的马上组织招标、施工等后续工作忽视不及待的马上组织招标、施工等后续工作忽视了应同步进行的甲方施工图审查环节了应同步进行的甲方施工图审查环节 传统的施工图审查，往往偏重于设计规范的传统的施工图审查，往往偏重于设计规范的审查，忽视对客户质量标准的审查审查，忽视对客户质量标准的审查 对设计施工图审查缺乏有效的管理：对设计施工图审查缺乏有效的管理：29二、房地产工程质量管理薄弱环节二、房地产工程质量管理薄弱环节 在普遍采用在普遍采用“工程量清单工程量清单”报价方式后，最报价方式后，最低价中标成为开发企业普遍采用的中标原则。但低价中标成为开发企业普遍采用的中标原则。但由于在考察、入围、招标文件中缺乏统一的管理由于在考察、入围、招标文件中缺乏统一的管理标准、质量标准、技术标准、配合标准等方面的标准、质量标准、技术标准、配合标准等方面的考核及要求，实际产生的最低价很可能是以降低考核及要求，实际产生的最低价很可能是以降低工程质量为代价的工程质量为代价的 缺乏标准的最低价中标忽视了质量控制缺乏标准的最低价中标忽视了质量控制30二、房地产工程质量管理薄弱环节二、房地产工程质量管理薄弱环节 施工组织设计审查忽视质保体系和责任体系要求施工组织设计审查忽视质保体系和责任体系要求 专项技术方案要求不明确专项技术方案要求不明确 技术交底审查流于形式技术交底审查流于形式 关键工序、关键部位质量控制的重要手段样板引路流于形式关键工序、关键部位质量控制的重要手段样板引路流于形式 缺乏过程质量控制的管理工具，检查要求、检查标准不清晰，质量缺乏过程质量控制的管理工具，检查要求、检查标准不清晰，质量责任无法落实责任无法落实 对总分包施工界面、工序交叉作业质量控制缺乏明确的质量控制要对总分包施工界面、工序交叉作业质量控制缺乏明确的质量控制要求求 分户验收流于形式分户验收流于形式 维修不及时、维修质量不到位容易引发激烈的业主投诉升级维修不及时、维修质量不到位容易引发激烈的业主投诉升级 对工程质量偏重于目标管理和结果管理对工程质量偏重于目标管理和结果管理31二、房地产工程质量管理薄弱环节二、房地产工程质量管理薄弱环节*项目业主客户调研项目业主客户调研 业主业主1：地板坏了，热水没有，墙纸弄得不好，实际上：地板坏了，热水没有，墙纸弄得不好，实际上都可以很快修好，但他就没有工人来做。他说马上过去给都可以很快修好，但他就没有工人来做。他说马上过去给你解决，但过了几天没人来，最后要盯着他们才能来。你解决，但过了几天没人来，最后要盯着他们才能来。业主：老是完不了工，很简单的贴砖，就是没人做，业主：老是完不了工，很简单的贴砖，就是没人做，业主能怎么办呢？哪有时间天天跟你扯皮。我哪儿找他去，业主能怎么办呢？哪有时间天天跟你扯皮。我哪儿找他去，还上不上班啊？还上不上班啊？32一、房地产工程管理容易出现的问题一、房地产工程管理容易出现的问题二、房地产工程管理质量薄弱环节二、房地产工程管理质量薄弱环节三、房地产工程进度管理薄弱环节三、房地产工程进度管理薄弱环节四、房地产工程成本管理薄弱环节四、房地产工程成本管理薄弱环节33三、房地产工程进度管理薄弱环节三、房地产工程进度管理薄弱环节 设计图纸的保障设计图纸的保障 报批报建手续的保障报批报建手续的保障 成本确定的保障成本确定的保障 招标采购的保障招标采购的保障 施工场地施工场地“三通一平三通一平”的保障的保障n工程进度前期过程控制的薄弱环节：工程进度前期过程控制的薄弱环节：34三、房地产工程进度管理薄弱环节三、房地产工程进度管理薄弱环节 招标文件中只对关键形象进度节点进行约定，招标文件中只对关键形象进度节点进行约定，对施工流水段划分没有具体要求对施工流水段划分没有具体要求 招标文件中没有约定施工不同阶段人、机、招标文件中没有约定施工不同阶段人、机、料配备的基本要求料配备的基本要求 招标文件中没有约定一旦出现工程进度滞后，招标文件中没有约定一旦出现工程进度滞后，甲方对管理补充要求、承包范围调整要求、管甲方对管理补充要求、承包范围调整要求、管理费收取、已完工程费用认定标准，后续施工理费收取、已完工程费用认定标准，后续施工费用标准、作业面退出条件费用标准、作业面退出条件 工程进度招标过程控制的薄弱环节：工程进度招标过程控制的薄弱环节：35三、房地产工程进度管理薄弱环节三、房地产工程进度管理薄弱环节 施工组织设计及专项施工方案的合理性施工组织设计及专项施工方案的合理性 甲供材、甲分包进场的保障甲供材、甲分包进场的保障 总、分包穿插工序作业配合的保障总、分包穿插工序作业配合的保障 市政配套施工单位进场的保障市政配套施工单位进场的保障 施工场地、道路的保障施工场地、道路的保障 专项验收的保障专项验收的保障 工程进度施工过程控制的薄弱环节：工程进度施工过程控制的薄弱环节：36一、房地产工程管理容易出现的问题一、房地产工程管理容易出现的问题二、房地产工程管理质量薄弱环节二、房地产工程管理质量薄弱环节三、房地产工程进度管理薄弱环节三、房地产工程进度管理薄弱环节四、房地产工程成本管理薄弱环节四、房地产工程成本管理薄弱环节37四、房地产工程成本管理薄弱环节四、房地产工程成本管理薄弱环节 目标成本；目标成本；责任成本；责任成本；动态成本；动态成本；过程成本控制；过程成本控制；目标成本管理体系不完善：目标成本管理体系不完善：38四、房地产工程成本管理薄弱环节四、房地产工程成本管理薄弱环节产品类型：高层产品类型：高层/多层多层/低密度低密度/别墅别墅产品档次产品档次：高档次高总价高档次高总价VS低档次高总价低档次高总价车位配置：地下？地上？车位配置：地下？地上？爱好品味：建筑形象爱好品味：建筑形象 产品策划阶段成本控制的薄弱环节：产品策划阶段成本控制的薄弱环节：39四、房地产工程成本管理薄弱环节四、房地产工程成本管理薄弱环节本案本案地块距离西南至三亚湾海滨约地块距离西南至三亚湾海滨约2公里，距离最近的大东海浴场公里，距离最近的大东海浴场4.5公里公里。40四、房地产工程成本管理薄弱环节四、房地产工程成本管理薄弱环节方案方案容积率容积率建安单方建安单方总利润总利润净利润率净利润率建筑类型建筑类型方案一方案一元元万元万元花园洋房花园洋房方案二方案二元元万元万元叠拼叠拼方案三方案三元元万元万元方案四方案四元元万元万元独栋别墅独栋别墅41四、房地产工程成本管理薄弱环节四、房地产工程成本管理薄弱环节 规划设计阶段成本缺乏管控：规划设计阶段成本缺乏管控：规划指标分析，产品参数控制（如规划指标分析，产品参数控制（如门窗比例门窗比例、公、公摊面积、配套指标、摊面积、配套指标、地库比例地库比例），设备系统档次、土），设备系统档次、土方平衡方案，市政配套方案等方平衡方案，市政配套方案等 扩初设计阶段成本缺乏管控：扩初设计阶段成本缺乏管控：建筑、结构参数控制（层高、地基处理形式、结建筑、结构参数控制（层高、地基处理形式、结构形式，荷载取值，配筋要求等）设备系统、参数控构形式，荷载取值，配筋要求等）设备系统、参数控制制 设计阶段成本控制的薄弱环节：设计阶段成本控制的薄弱环节：42四、房地产工程成本管理薄弱环节四、房地产工程成本管理薄弱环节n设计专业计算、设计参数确认、设计选型设计专业计算、设计参数确认、设计选型等都是决定工程成本的关键因素，如果不能在等都是决定工程成本的关键因素，如果不能在设计过程中进行审查，一旦出现偏差，要不造设计过程中进行审查，一旦出现偏差，要不造成颠覆性设计返工，要不造成甲方工程成本的成颠覆性设计返工，要不造成甲方工程成本的极大浪费，依靠后期工程招标压缩施工成本，极大浪费，依靠后期工程招标压缩施工成本，只是治标不治本的做法只是治标不治本的做法43四、房地产工程成本管理薄弱环节四、房地产工程成本管理薄弱环节 工程量清单编制缺乏审查，工程量清单编制缺乏审查，“丢、漏、错丢、漏、错”项造成后期成本增加项造成后期成本增加 招标文件、合约文件中甲、乙方责、权、招标文件、合约文件中甲、乙方责、权、利、分包配合、材料领用等管理要求划分不清，利、分包配合、材料领用等管理要求划分不清，造成后期成本增加造成后期成本增加 施工措施费明细不清，造成后期成本增加施工措施费明细不清，造成后期成本增加 招标阶段成本控制的薄弱环节：招标阶段成本控制的薄弱环节：44四、房地产工程成本管理薄弱环节四、房地产工程成本管理薄弱环节“先洽后干先洽后干”与与“先干后洽先干后洽”的效率之争的效率之争“三边工程三边工程”成本控制的难点成本控制的难点 甲供材、甲分包组织对工程成本的影响甲供材、甲分包组织对工程成本的影响 防止设计缺失造成工程返工损失防止设计缺失造成工程返工损失 施工阶段成本控制的薄弱环节：施工阶段成本控制的薄弱环节：45目录目录第一部分：房地产企业工程管理瓶颈分析第一部分：房地产企业工程管理瓶颈分析 第二部分：新形势下房地产工程管理的新要求第二部分：新形势下房地产工程管理的新要求第三部分：标杆企业工程管理经验借鉴第三部分：标杆企业工程管理经验借鉴第四部分：如何建立合适的房地产工程管理体系第四部分：如何建立合适的房地产工程管理体系46一、房地产企业的经营管理模式在逐步改变一、房地产企业的经营管理模式在逐步改变 二、外部资源对房地产工程管理的影响二、外部资源对房地产工程管理的影响三、新形势下房地产工程管理理念和目标三、新形势下房地产工程管理理念和目标四、新形势下房地产企业对工程质量的要求四、新形势下房地产企业对工程质量的要求五、新形势下房地产企业对工程进度的要求五、新形势下房地产企业对工程进度的要求六、新形势下房地产企业对工程成本的要求六、新形势下房地产企业对工程成本的要求47n 房地产行业竞争加剧引起的经营模式的演变房地产行业竞争加剧引起的经营模式的演变以产品建以产品建造为中心造为中心以销售推以销售推广为中心广为中心以经营利以经营利润为中心润为中心以客户满意以客户满意度为中心度为中心房地产发房地产发展初期展初期重概念重概念炒作炒作追求低成追求低成本高效率本高效率追求客户导向的追求客户导向的产品、服务体系产品、服务体系48优质的产品优质的产品优质的产品优质的产品亲切的服务亲切的服务亲切的服务亲切的服务以以以以客户为中心的便客户为中心的便客户为中心的便客户为中心的便利制度利制度利制度利制度舒适的环境和气氛舒适的环境和气氛舒适的环境和气氛舒适的环境和气氛客户满意客户满意客户满意客户满意客户不满意客户不满意客户不满意客户不满意接着购买接着购买接着购买接着购买推广宣传推广宣传推广宣传推广宣传不再购买不再购买不再购买不再购买反面宣传反面宣传反面宣传反面宣传固定顾客固定顾客固定顾客固定顾客新顾客新顾客新顾客新顾客失去顾客失去顾客失去顾客失去顾客失去潜在顾客失去潜在顾客失去潜在顾客失去潜在顾客如何保留你的客户：做客户满意的产品和服务如何保留你的客户：做客户满意的产品和服务49 对产品功能的要求提高对产品功能的要求提高 对观感的重视度不断提高对观感的重视度不断提高 对产品细节的要求越来越高对产品细节的要求越来越高 对合理性、舒适性的追求提高对合理性、舒适性的追求提高 业主的需求在逐步提高业主的需求在逐步提高50 社会环境的变化社会环境的变化 管理跨度的增加管理跨度的增加 信息沟通难度的增加信息沟通难度的增加 自然环境的差异自然环境的差异 管理成本的增加管理成本的增加 企业跨地域扩张发展引起管理模式的变化企业跨地域扩张发展引起管理模式的变化51 内部分工细化，管理效率降低内部分工细化，管理效率降低 对外部资源管理能力的下降对外部资源管理能力的下降 规模规模扩张引起的部分员工经验、规模规模扩张引起的部分员工经验、执行力不足执行力不足 内部管理能力水平的变化内部管理能力水平的变化52n 房地产工程管理需要通过自身调整来适应房地产工程管理需要通过自身调整来适应 企业经营管理模式上的各种变化企业经营管理模式上的各种变化53一、房地产企业的经营管理模式在逐步改变一、房地产企业的经营管理模式在逐步改变 二、外部资源对房地产工程管理的影响二、外部资源对房地产工程管理的影响三、新形势下房地产工程管理理念和目标三、新形势下房地产工程管理理念和目标四、新形势下房地产企业对工程质量的要求四、新形势下房地产企业对工程质量的要求五、新形势下房地产企业对工程进度的要求五、新形势下房地产企业对工程进度的要求六、新形势下房地产企业对工程成本的要求六、新形势下房地产企业对工程成本的要求54总包单位的分析总包单位的分析 建筑施工企业总体素质不是太好，管理能建筑施工企业总体素质不是太好，管理能力参差不齐。力参差不齐。劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，责任心不强。甲方到位的技术指导及严限，责任心不强。甲方到位的技术指导及严格的过程控制是施工质量保证的重要前提格的过程控制是施工质量保证的重要前提 国内工程总承包商的总体概况：国内工程总承包商的总体概况：55总包单位的分析总包单位的分析 第一类：第一类：有实力的正规军有实力的正规军，主要指管理能力、技术能力强，主要指管理能力、技术能力强的大型建设集团的大型建设集团 第二类：第二类：实力不济的正规军实力不济的正规军，主要指一些管理能力不足或，主要指一些管理能力不足或管理松散的中大型建筑企业管理松散的中大型建筑企业 第三类：第三类：有战斗力的游击队有战斗力的游击队，主要是一些管理能力、技术，主要是一些管理能力、技术能力较强的中小型成建制的民营、集体建筑企业能力较强的中小型成建制的民营、集体建筑企业 第四类：第四类：战斗力不足的游击队战斗力不足的游击队，主要指一些管理、技术能，主要指一些管理、技术能力等不足的小型施工企业力等不足的小型施工企业 国内总承包单位能力参差不齐国内总承包单位能力参差不齐56总包单位的分析总包单位的分析 不同类型的承包商会有不同的间接成本，用四类不同类型的承包商会有不同的间接成本，用四类价格去挑选一类的总包，是不现实的。所以在选择价格去挑选一类的总包，是不现实的。所以在选择承包商时，要重点考察承包方的成本构成、管理组承包商时，要重点考察承包方的成本构成、管理组织架构是否适应企业的成本控制。直接费用是刚性织架构是否适应企业的成本控制。直接费用是刚性的，要避免过多的管理层级造成不必要的管理费上的，要避免过多的管理层级造成不必要的管理费上升。升。杜绝层层转包是从成本角度选择承包商的重要指杜绝层层转包是从成本角度选择承包商的重要指标标 从成本角度考虑总承包商的选择策略：从成本角度考虑总承包商的选择策略：57总包单位的分析总包单位的分析 选择高效率，重信誉重合约，管理组织扁平化，选择高效率，重信誉重合约，管理组织扁平化，管理成本低的工程公司是有效降低成本的手段。管理成本低的工程公司是有效降低成本的手段。挑选哪种类型的承包商还需考虑项目特点及自身挑选哪种类型的承包商还需考虑项目特点及自身的能力的能力 在自身工程管理体系较完善，管理能力较高的前在自身工程管理体系较完善，管理能力较高的前提下，房地产企业可以通过提高施工单位的管理能提下，房地产企业可以通过提高施工单位的管理能力，输出技术标准和质保体系要求，合理选择三、力，输出技术标准和质保体系要求，合理选择三、四类施工企业，在保证质量的前提下降低工程成本四类施工企业，在保证质量的前提下降低工程成本 从成本角度考虑总承包商的选择策略：从成本角度考虑总承包商的选择策略：58总包单位的分析总包单位的分析 承包商施工项目经理（项目承包人）的质量意承包商施工项目经理（项目承包人）的质量意识、配合能力对工程质量的影响很大，是房地产识、配合能力对工程质量的影响很大，是房地产保证工程质量的重要因素，在考察时要高度关注保证工程质量的重要因素，在考察时要高度关注 从质量角度考虑总承包商的选择策略：从质量角度考虑总承包商的选择策略：59总包单位的分析总包单位的分析 承包商自身的质量保证体系、管理模式、管承包商自身的质量保证体系、管理模式、管理水平、管理人员配备，上级公司的支持与重视理水平、管理人员配备，上级公司的支持与重视程度等对工程质量的影响较大程度等对工程质量的影响较大 对规模小的建筑公司和实行项目全面承包的对规模小的建筑公司和实行项目全面承包的公司的材料管理需要额外加以关注公司的材料管理需要额外加以关注 关注承建商的自身拥有的资源，以及资源整关注承建商的自身拥有的资源，以及资源整合的能力及效率，防止超出其自身能力合的能力及效率，防止超出其自身能力 从质量角度考虑总承包商的选择策略：从质量角度考虑总承包商的选择策略：60监理单位的分析监理单位的分析 市场发展不均衡，有些地区相当多的监理公司不履市场发展不均衡，有些地区相当多的监理公司不履行监理职责，企业制度不健全，责任制不落实，监理工行监理职责，企业制度不健全，责任制不落实，监理工程师行为不规范。程师行为不规范。监理的地位与作用较低，监理费用不高监理的地位与作用较低，监理费用不高 监理工程师的整体专业能力和职业素质有待进一步监理工程师的整体专业能力和职业素质有待进一步提升提升 监理旁站的区域范围、方法要求不明确。监理旁站监理旁站的区域范围、方法要求不明确。监理旁站和旁站记录往往走过场。和旁站记录往往走过场。国内监理公司概况：国内监理公司概况：61 监理费用在房地产成本中所占比例较小，目监理费用在房地产成本中所占比例较小，目前监理费在不同城市、不同项目差异较大，一般前监理费在不同城市、不同项目差异较大，一般520元元/监理单位的分析监理单位的分析 n 监理公司选择对房地产成本的影响：监理公司选择对房地产成本的影响：62 监理的效果对工程质量影响较大，监理监理的效果对工程质量影响较大，监理人员实质是房地产工程的质量管理专员，监人员实质是房地产工程的质量管理专员，监理单位的素质和管理能力直接影响工程实体理单位的素质和管理能力直接影响工程实体质量质量n 监理公司选择对房地产工程质量的影响监理公司选择对房地产工程质量的影响监理单位的分析监理单位的分析 63监理单位的分析监理单位的分析 资格预审环节中应注重监理公司的管理模式、资格预审环节中应注重监理公司的管理模式、组织架构及制度体系组织架构及制度体系 招标前，应详细列出对监理公司不同阶段派驻招标前，应详细列出对监理公司不同阶段派驻现场的人员数量及资质要求。评标时应对监理公司现场的人员数量及资质要求。评标时应对监理公司主要人员进行面试考核。主要人员进行面试考核。监理公司的选择策略：监理公司的选择策略：64监理单位的分析监理单位的分析 监理公司的选择策略：监理公司的选择策略：清晰工作范围，明确责任。招标前应书面明确职清晰工作范围，明确责任。招标前应书面明确职责分工，要求监理公司全面履行施工过程的全面监责分工，要求监理公司全面履行施工过程的全面监督，提高监督标准要求，对监理公司重点部位、关督，提高监督标准要求，对监理公司重点部位、关键工序等检验方式及检验标准等提出具体要求键工序等检验方式及检验标准等提出具体要求 对监理公司的报价可考虑采取成本加酬金的方式对监理公司的报价可考虑采取成本加酬金的方式进行综合报价进行综合报价65监理单位的分析监理单位的分析 监理公司是施工现场质量监管的主要力量，应充分发监理公司是施工现场质量监管的主要力量，应充分发挥其作用。最好对监理公司人员进行月度评价考核并辅挥其作用。最好对监理公司人员进行月度评价考核并辅以实时激励措施。以实时激励措施。对监理公司的监督重点在于监督其管理体系是否健全对监理公司的监督重点在于监督其管理体系是否健全并有效执行并有效执行 工程承包方的协调、成本管理应以甲方管理为主工程承包方的协调、成本管理应以甲方管理为主 对监理公司的管理策略：对监理公司的管理策略：66 对监理公司的管理策略：对监理公司的管理策略：序序号号检查检查内容内容检查检查方法方法结结果果记录记录不合格不合格项项1管理架构管理架构一览表人员是否按照架构要求完成本职工作1.执业资格/仪器设备配置n检查管理架构表是否更新。以下检查资料过程中随机验证签字人员权限。按监理合同检查配备人员资格。n 21.监理规划2.监理细则3.交底记录4.规范、技术文件清单n查看是否存档。抽查2份，检查内容是否翔实，可执行抽查9份，按照监理规划、监理细则、新员工交底各抽查3份进行检查。检查是否更新n 3工程开工准备施工组织设计开工报告场地移交记录n检查是否存档并进行评审整改。合同额3万元以上工程抽查2份。抽查2份。n 4工程完工1.中间验收证明2.完工前检查记录n抽查3份。检查。5施工进度计划施工单位上报总进度计划及评审记录施工单位上报月进度计划及评审记录施工单位上报周进度计划及评审记录n每种计划各抽查2份。检查记录内容与现场实际操作是否吻合。n 6设计图纸和变更图纸目录清单图纸会审及技术交底设计变更文件清单设计变更标识n检查目录清单是否更新。检查会审记录及技术交底文件各2份。检查清单。抽查5份变更是否标识。n 67工序名称工序描述检查内容检查分工及检查比例监理工程师总监甲方工程师工程经理砌筑施工方案施工方案100100100100材料砌块、水泥备案证，砌块水泥、水泥砂浆试验报告100201000样板实施方案样板实施部位、计划及保障措施100100100100样板验收按验收规范验收100100100100样板工艺交底工艺保障措施及质量通病防治100205010砌筑过程砌筑前浇水润湿5020200砂浆配合比、搅拌工艺5020200砌筑上下错缝、接槎处灰缝密实、预埋筋的数量、长度50202010砌筑质量轴线位移、垂直度平整度50202010门窗洞口尺寸偏移100205010 对监理公司的管理策略：对监理公司的管理策略：砌筑工程检查表砌筑工程检查表68一、房地产企业的经营管理模式在逐步改变一、房地产企业的经营管理模式在逐步改变 二、外部资源对房地产工程管理的影响二、外部资源对房地产工程管理的影响三、新形势下房地产工程管理理念和目标三、新形势下房地产工程管理理念和目标四、新形势下房地产企业对工程质量的要求四、新形势下房地产企业对工程质量的要求五、新形势下房地产企业对工程进度的要求五、新形势下房地产企业对工程进度的要求六、新形势下房地产企业对工程成本的要求六、新形势下房地产企业对工程成本的要求69目标目标,方向？方向？2004年雅典奥运会，男子年雅典奥运会，男子50米步枪三姿决赛，最后一枪埃文斯只要打出米步枪三姿决赛，最后一枪埃文斯只要打出7.2环环就可夺冠，结果竟然脱靶，记就可夺冠，结果竟然脱靶，记0环，环，中国中国贾占波贾占波不可思议地获得金牌不可思议地获得金牌；2008年北京奥运会，男子年北京奥运会，男子50米步枪三姿决赛，最后一枪埃文斯只要打出米步枪三姿决赛，最后一枪埃文斯只要打出6.7环环就可夺冠，却打出了就可夺冠，却打出了4.4环，环，中国中国邱健邱健被大馅饼砸中，获得金牌；被大馅饼砸中，获得金牌；70n 先讨论一下地产工程师的角色、职责与目标先讨论一下地产工程师的角色、职责与目标u议题议题1 1：在房地产产品的：在房地产产品的开发过程中，地产工程开发过程中，地产工程师的角色是什么？师的角色是什么？u议题议题2 2：他们的工作职责、：他们的工作职责、工作目标是什么？工作目标是什么？地产商地产商政府主管施工单位施工单位材料供应材料供应市政配套市政配套设计设计监理监理销售代理销售代理物业金融机构金融机构客户客户71n 地产工程师的角色定位地产工程师的角色定位u一般意义上的土建工程师，是指土建工程承包商或材料供应商的工程管理人员，他承担着某一工程或材料供应实施过程的管理、技术服务、支持工作，是一个建造者的角色u地产工程师不是工程建造者，他强调的是对承包商的管理；u他也不是工程质量的监督者，而应重视对监理公司的有效管理和承包商质量管理体系的完整性检查；u同样，地产工程师也不是设计师或造就咨询师；他是设计商或造价咨询单位的管理者u房地产企业的工程师，承担着管理项目设计建造交钥匙工程的管理工作，管理着设计商监理单位造价咨询单位承包商材料供应商，是一个资源整合者资源整合者的角色。社会资源是有限的，其规模、能力、服务水平有其自身的局限性社会资源是有限的，其规模、能力、服务水平有其自身的局限性资源的利用是受到边界条件的约束：时间、成本、沟通、管理、政策环境等等资源的利用是受到边界条件的约束：时间、成本、沟通、管理、政策环境等等资源的选择是有边界条件的资源的选择是有边界条件的同时同时资源必须加以有效管理资源必须加以有效管理72n 地产工程师的职责地产工程师的职责u要为实现公司的经营目标服务；u他的工作要为销售服务，配合销售示范区的开放展示和销售；u他还应从整个项目的利益出发，创造良好的内外部沟通环境u他不能只顾进度，而应关注质量、计划与成本的平衡；73n 土建工程师与地产工程师关注目标的比较土建工程师与地产工程师关注目标的比较-1-1关注重点关注重点土建工程师土建工程师地产工程师地产工程师技术管理技术管理施工方案、工法施工方案、工法(1)将营销理念转化为工程技术参数；将营销理念转化为工程技术参数；(2)将客户要求转化为构造、技术标准；将客户要求转化为构造、技术标准；(3)通过采购和过程管理保证技术参数的实通过采购和过程管理保证技术参数的实现现。计划管理计划管理施工过程的关键节点控制施工过程的关键节点控制(1)从宏观的层面对项目设计、施工、采购、从宏观的层面对项目设计、施工、采购、营销、入伙进行全面布置，甲方计划是施工营销、入伙进行全面布置，甲方计划是施工单位计划安排的基础和依据；单位计划安排的基础和依据；(2)。质量与安质量与安全管理全管理(1)按图施工，符合国家、地方按图施工，符合国家、地方标准标准(2)如何把工程质量做好，如何把工程质量做好，不出质量安全事故。不出质量安全事故。(1)客户对产品质量的标准与要求；客户对产品质量的标准与要求；(2)施工单位、监理是否具有健全的质量保施工单位、监理是否具有健全的质量保证与管理体系。证与管理体系