物权法中的征地拆迁问题解读.ppt

物权法中的征地拆迁问题解读物权法中的征地拆迁问题解读 王晓璐王晓璐 法学教研部法学教研部科学立法、严格执法、科学立法、严格执法、公正司法、全民守法公正司法、全民守法着力在法治的轨道上推动兵团各项工作的着力在法治的轨道上推动兵团各项工作的开展开展,为兵团全面深化改革为兵团全面深化改革,努力成为安边努力成为安边固疆的稳定器、凝聚各族群众的大熔炉、固疆的稳定器、凝聚各族群众的大熔炉、先进生产力和先进文化的示范区营造良好先进生产力和先进文化的示范区营造良好的法治环境。的法治环境。法治兵团建设纲要法治兵团建设纲要物权法中的征地拆迁问题解读物权法中的征地拆迁问题解读一、宪法、物权法的相关规定一、宪法、物权法的相关规定二、与征地拆迁有关的热点问题二、与征地拆迁有关的热点问题三、征地拆迁的人性化、法治化之路三、征地拆迁的人性化、法治化之路依法治国，依法治国，首先是依宪首先是依宪治国；依法治国；依法执政，关键执政，关键是依宪执政是依宪执政宪法的相关规定宪法的相关规定宪法的相关规定宪法的相关规定中华人民共和国宪法中华人民共和国宪法第十三条第十三条公民的合法的私有财产合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收征收或者征用征用并给予补偿。“社会中一旦存在着财产不象上帝的法律那样神圣神圣的观念，则我们的社会将不会拥有法律的力量和公共正义的力量去保护财产，于是无政府主义和暴政便由此开始”亚当斯密“维护财产权维护财产权是整个社会秩序的基础。”人权与公民权宣言宪法的相关规定宪法的相关规定宪法的相关规定宪法的相关规定风能进风能进雨能进雨能进国王不能进国王不能进德国皇帝和磨房主德国皇帝和磨房主为为帝帝王王者者或或可可为为此此事事，然然吾吾德德国国尚尚有有法法律律在在，此不平事我必诉之法庭。此不平事我必诉之法庭。我做皇帝有时也会不冷静，以至认为自己可以无所不为，幸亏我国有这样的好法官，如此公正办案，乃吾国可喜之事也。亲爱的邻居，你说要把磨房卖给我，这可事关亲爱的邻居，你说要把磨房卖给我，这可事关国家大事，我以为万万不可，因为这座磨房已成国家大事，我以为万万不可，因为这座磨房已成为我国司法独立和裁判公正的象征。我怎么能忍为我国司法独立和裁判公正的象征。我怎么能忍心让你丢掉这份产业呢？你应当竭力保住这份产心让你丢掉这份产业呢？你应当竭力保住这份产业并传之子孙，使其世世代代保留在你家名下。业并传之子孙，使其世世代代保留在你家名下。你现在经济困难，我十分同情，派人送去你现在经济困难，我十分同情，派人送去30003000马马克，以解燃眉之急。克，以解燃眉之急。你的邻居威廉你的邻居威廉物权法的相关规定物权法的相关规定物权法第四十二条物权法第四十二条为了公共利益公共利益的需要，依照法律规定的权限权限和程程序序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地集体所有的土地，应当依法足额支付依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。物权法的相关规定物权法的相关规定征收单位、个人的房屋及其他不动产单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法依法给予拆迁补偿给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。物权法的相关规定物权法的相关规定物权法第四十四条物权法第四十四条因抢险、救灾等紧急需要紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿补偿。征收征用集体土地国有土地PART 1PART 2PART 3PART 4概概念念辨辨析析其他法律法规其他法律法规集体土地集体土地:中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国土地管理条例国有土地国有土地:国有土地上房屋征收与补偿条例、城市房地产管理法重庆最牛钉子户重庆最牛钉子户二、与征地拆迁有关的二、与征地拆迁有关的热点问题热点问题二、二、与征地拆迁有关的热点问题与征地拆迁有关的热点问题上海最牛钉子户上海最牛钉子户二、二、与征地拆迁有关的热点问题与征地拆迁有关的热点问题公共利益公共利益的界定的界定程序合法程序合法的要求的要求补偿问题补偿问题公共利益的界定公共利益的界定征地拆迁征地拆迁公民公民政府政府开发商开发商城中村改造频频引拆迁冲突城中村改造频频引拆迁冲突政府借公共利益卖地政府借公共利益卖地成都的唐福珍，上海的潘蓉，北京的席新柱公共利益的界定公共利益的界定2013年6月16日山西省太原市迎泽区郝庄镇王家峰村，由公安、司公安、司法、保安、警校学员、消法、保安、警校学员、消防、救护及拆迁人员防、救护及拆迁人员组成的上千人队伍围村进行强拆。由于村民对拆迁补偿不满，多人阻拦强拆，与警察激烈对峙，甚至有村民爬上房顶以跳楼威胁阻止强拆。01030204概念的宽泛性概念的宽泛性内容的发展性内容的发展性内容的不确定性内容的不确定性层次的复杂性层次的复杂性公共利益的界定公共利益的界定程序合法的要求程序合法的要求程序决定公正:19世纪末，荷兰范古伦伯果林所有权争议案范古伦伯甲之祖父乙之祖父甲乙程序合法的要求程序合法的要求2013，叶呈胜、叶呈长、叶呈发诉广东省仁化县人民政府房屋行政强制案：即使是违法建筑违法建筑也需严格按照强制拆迁程序进行拆迁。中华人民共和国行政强制法中华人民共和国行政强制法第四十四条规定：“采取强制拆除前应向被征收人发出强制拆迁强制拆迁通知通知，并张贴相关公示张贴相关公示。行政机关不得在夜间夜间，或者法定节假日法定节假日实施强制执行。”强制拆迁的程序规定强制拆迁的程序规定任何单位和个人不得采取暴力暴力、威胁威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位建设单位参与搬迁活动。程序合法的要求程序合法的要求2012，文白安诉河南省商城县人民政府房屋征收补偿决定案：征收决定作出后征收决定作出后才能正式确定评估机构。国有土地上房屋征收与补偿条例国有土地上房屋征收与补偿条例第二十条第一款：“房地产价格评估机构房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定”。程序合法的要求程序合法的要求一、区分不同的征收对象不同的征收对象，适用不同的程序二、保障被征收人和利害关系人必要的知情权知情权三、保障被征收人和利害关系人充分的参与权参与权四、保障被征收人和利害关系人的救济权救济权补偿问题补偿问题补偿问题补偿问题第一，应当对被征收的第一，应当对被征收的土地承包经营权土地承包经营权作出补偿作出补偿第二，应当依照第二，应当依照有关规定有关规定补偿有关费用补偿有关费用第三，应当妥善安排被征收人的第三，应当妥善安排被征收人的社会保障社会保障问题问题补偿问题补偿问题物权法第四十二条物权法第四十二条征收集体所有的土地集体所有的土地，应当依法足额支付依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。物权法第一百三十二条物权法第一百三十二条承包地承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四第四十二条第二款十二条第二款的规定获得相应补偿。土地承包期内是否可以获得土地征收补偿案例土地承包期内是否可以获得土地征收补偿案例1998年签订农业承包合同2000年A市B区人民政府发放土地承包经营权证确认了王某一家与甲村五组之间的农业承包合同关系。2001年4月3日，王某一家迁往B区区C镇乙村镇乙村居住，户口也转为了非农户口非农户口。2002年2月4日，包含王某一家原来承包的土地在内的村集体土地被征收。2004年2月11日，王某向法院提起诉讼，请求判决甲村判决甲村五组五组、甲村村委会给付相应的补偿款。补偿问题补偿问题何刚诉江苏省淮安市淮阴区人民政府房屋征收补何刚诉江苏省淮安市淮阴区人民政府房屋征收补偿决定案偿决定案在征收补偿商谈过程中，何刚向征收部门表示选择产产权权调调换换，但双方就产权调换的地点、面积未能达成协议。2012年6月14日，淮阴区政府向何刚发布房屋征收补偿决定书1、被征收人货货币币补补偿偿款总计607027.15元；2、被征收人何刚在接到本决定之日起决定之日起7日内搬迁完毕。补偿问题补偿问题国有土地上房屋征收与补偿条例国有土地上房屋征收与补偿条例第二十一条第二十一条第一款第一款被征收人可以选择货币补偿货币补偿，也可以选择产权调换。本案典型意义典型意义在于：在房屋补偿决定诉讼中，旗帜鲜明地维护了被征收人的补偿方式选择权补偿方式选择权。补偿问题补偿问题孔庆丰诉山东泗水县人民政府房屋征收决定案孔庆丰诉山东泗水县人民政府房屋征收决定案选择货币补偿货币补偿的，被征收主房按照该地块多层产权调换安置房的优惠价格优惠价格补偿；选择产权调换产权调换的，安置房超出主房补偿面积的部分由被征收人出资，超出10平方米以内的按优惠价结算房价，超出10平方米以外的部分按市市场价格场价格结算房价;被征收主房面积大于安置房面积的部分，按照安置房优惠价增加优惠价增加300元元/标准给予货币补偿。原告孔庆丰的房屋在被征收范围内，其不服该决定，提起行政诉讼。补偿问题补偿问题国有土地上房屋征收与补偿条例第二条国有土地上房屋征收与补偿条例第二条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平公平补偿补偿。第十九条第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。应当妥善安排被征收人的应当妥善安排被征收人的社会保障社会保障问题问题国有土地上房屋征收与补偿条例国有土地上房屋征收与补偿条例第十八条：“征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”应当妥善安排被征收人的应当妥善安排被征收人的社会保障社会保障问题问题健全征地拆迁安置补偿机制，建立完善对失地农民重新就业培训重新就业培训的机制，完善失地农民的社会保障体系社会保障体系，例如，建立最低生活保障最低生活保障机制机制，就业创业优惠机制就业创业优惠机制，养老医疗保险机养老医疗保险机制制和资金筹措管理机制资金筹措管理机制等。补偿问题补偿问题征地拆迁“五步曲”：盼征地利益博弈幸福生活返贫找补必须让农民清醒地认识到，补偿不可能是无边界的，且要求货币补偿并一次到位和全部发放给农民既不合理也极具短视性，建立一个真正实现“长远生计有保障”的运作机制才是可持续的。最牛空中违建最牛空中违建违章建筑的拆迁补偿问题违章建筑的拆迁补偿问题中国式拆迁，一半是暴力，一半是暴利；中国式中国式拆迁，一半是暴力，一半是暴利；中国式违章，一半是蜗居，一半是豪宅。从唐到宋，从违章，一半是蜗居，一半是豪宅。从唐到宋，从古到今，古到今，拆迁与违章拆迁与违章就像一对情不投意不合的兄就像一对情不投意不合的兄弟，一见面就扭打，却又不得不常常见面。弟，一见面就扭打，却又不得不常常见面。一、一、商品经济发展商品经济发展对坊市制度的冲击对坊市制度的冲击二、二、城市化浪潮城市化浪潮促成住宅需求激增促成住宅需求激增违章建筑违章建筑未申请未申请或或申请未获得批准申请未获得批准，并未取得，并未取得建设用地规划许可建设用地规划许可证证和和建设工程规划许可证建设工程规划许可证而建成的建筑物；而建成的建筑物；擅自擅自改变建设工程规划许可证改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物；的规定建成的建筑物；擅自改变了擅自改变了使用性质使用性质建成的建筑物；建成的建筑物；临时建筑临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物；通过筑物；通过伪造相关材料伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的向主管部门骗取许可证而建成的建筑物。建筑物。违章建筑的拆迁补偿问题违章建筑的拆迁补偿问题否定说否定说肯定说肯定说折衷说：折衷说：“相对违法违章建筑相对违法违章建筑”和和“绝对违绝对违法违章建筑法违章建筑”违章建筑的拆迁补偿问题违章建筑的拆迁补偿问题一、查明事实阶段：违章建筑形成的时间、原因、结构、面积、用途，是否存在民事纠纷，是否存在同时违反两个以上行政法律规范的情形二、处理和处罚阶段：三个时间点：第一个时间点：补办手续、不予处罚；从宽处理第二个时间点：从宽处理第三个时间点：从严处理三、征地拆迁的人性化、法治化之路三、征地拆迁的人性化、法治化之路（一）（一）民权理念民权理念是征地拆迁是征地拆迁公正性的基础公正性的基础（二）建立公开公正的（二）建立公开公正的征地拆迁程序征地拆迁程序（三）被征收人有权获得（三）被征收人有权获得充分的补偿充分的补偿（四）落实征地拆迁中的（四）落实征地拆迁中的社会保障社会保障（五）严格适用（五）严格适用强制拆迁的条件强制拆迁的条件三、征地拆迁的人性化、法治化之路三、征地拆迁的人性化、法治化之路（一）民权理念是征地拆迁公正性的基础（一）民权理念是征地拆迁公正性的基础哪里没有财产权,哪里就没有正义。哈耶克享受财产的权利是人成为人的要件之一，是确保人被当人对待的基本权利。三、征地拆迁的人性化、法治化之路三、征地拆迁的人性化、法治化之路（五）严格适用强制拆迁的条件强制拆迁的条件被征收人在法定期限法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院申请人民法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额补偿金额和专户存储账专户存储账号、产权调换房屋号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积周转用房的地点和面积等材料。征地拆迁信访难题征地拆迁信访难题征地拆迁信访特点1、涉及问题范围广2、容易引发集体访3、信访行为的过激性4、多头信访、重复信访比例高5、信访处理的艰巨性征地拆迁信访难题征地拆迁信访难题原因：原因：1、征地拆迁的相关政策透明度透明度不高2、用地观念用地观念没有得到根本的转变3、征地拆迁主体主体、补偿标准补偿标准不统一4、征地拆迁程序程序不规范、不到位5、“乡规民约乡规民约”对落实拆迁补偿安置政策带来障碍6、劳动和社会保障体系劳动和社会保障体系不完善，群众顾虑重重7、征地拆迁补偿协调监督机制协调监督机制不健全8、被拆迁人把征地拆迁作为达到某种目的达到某种目的的手段9、司法途径司法途径不畅征地拆迁信访难题征地拆迁信访难题对策对策针对土地征收信访问题针对土地征收信访问题海南省信访局：海南省信访局：1 1、大幅度、大幅度提高征地价格提高征地价格2 2、改革现行的征地制度，探索征地价格形成的新机、改革现行的征地制度，探索征地价格形成的新机制，让农民在征地价格谈判中有制，让农民在征地价格谈判中有参与权和知情权参与权和知情权3 3、允许和鼓励农村以、允许和鼓励农村以土地租赁或土地入股土地租赁或土地入股的方式出的方式出让集体土地，参与让集体土地，参与土地收益的第二次分配土地收益的第二次分配，以获得长，以获得长期的土地收益期的土地收益4 4、加快建立失地、加快建立失地农民社会保障体系农民社会保障体系征地拆迁信访难题征地拆迁信访难题对策对策针对房屋拆迁信访问题针对房屋拆迁信访问题沈阳市国有土地房屋征收管理办公室沈阳市国有土地房屋征收管理办公室“疏堵结合疏堵结合”“疏疏”：减小信访的压力：减小信访的压力“堵堵”：堵住越级上访，堵住上访的根源：堵住越级上访，堵住上访的根源征地拆迁信访难题征地拆迁信访难题“疏疏”1 1、加大政策宣传力度，坚持正确的舆论导向、加大政策宣传力度，坚持正确的舆论导向2 2、协调司法部门积极受理征收拆迁案件、协调司法部门积极受理征收拆迁案件3 3、建立信访问题解决定期通报制度、建立信访问题解决定期通报制度征地拆迁信访难题征地拆迁信访难题“堵堵”1 1、建立领导包案，干部包人制度、建立领导包案，干部包人制度2 2、严格新征收项目审批，确保程序合法、严格新征收项目审批，确保程序合法3 3、建设房屋征收数字化管理平台、建设房屋征收数字化管理平台4 4、协调法院提前介入征地拆迁工作、协调法院提前介入征地拆迁工作5 5、出台新购房税减免等优惠政策、出台新购房税减免等优惠政策6 6、与房地产市场销售相结合、与房地产市场销售相结合7 7、单独安置符合保障条件的被征收居民、单独安置符合保障条件的被征收居民8 8、建立征收工作人员上岗准入制度、建立征收工作人员上岗准入制度9 9、建立征收现场信访联络员制度、建立征收现场信访联络员制度1010、高标准建设回迁安置房屋、高标准建设回迁安置房屋谢谢大家！谢谢大家！