2023年关于我市住宅小区物业管理的调研报告.docx

2023年关于我市住宅小区物业管理的调研报告 关于我市住宅小区 物业管理情况的调研报告 赵 志 近年来随着房地产市场繁荣发展，我市新开住宅小区不断增多，加之原来的老旧小区，使得我市物业管理工作的重要性越来越突显，小区居民对物业方面反应的问题也越来越多，借机关工委要每名机关干部践行党的群众路线教育活动，深入基层进行调研要求之机，就我市小区物业管理方面展开了调研。现将调研情况报告如下： 一、我市物业管理工作的现状 小区物业管理的基本情况 物业管理这个行业随着我市近年来的住宅小区的不断增多而显得越来越重要，它关系到千家万户，因此，我市在2023年9月就成立了公用事业管理办公室，主管和规范北镇市物业管理行业，通过采取物业公司申报考核机制、建立专项维修基金制度、成立业主委员会、颁布相关法律法规等一系列措施，将全市的物业管理工作逐步推向法制化、规范化。 目前，我市楼房建筑面积245万平方米，其中住宅面积为175万平方米，办公面积40万平方米，商业面积30万平方米。有住宅小区147个，有28个小区由物业管理企业管理，其余 小区部分由所属单位管理，部分由业主自行管理。 我市物业管理居住面积已有90万平方米，9家物业服务企业取得物业服务企业资质，物业从业人员80人取得从业资格证书，新建小区物业覆盖率达100%，我市的物业管理工作从过去的建管不分，到现在的建管必分、逐步走向市场化的管理模式，为提高物业服务质量，树立良好城市形象，发挥重大作用。 住宅小区的特点 1、住宅小区档次差距大。从小区配套设施方面看，既有新建的设施齐全、有专人管理、绿地率高的高标准小区（例如盛华苑小区等），也有早期开发的设施不完善、甚至是脏乱差的小区，小区楼间距小，绿化少，车位少，无人管理，物业形同虚设。 2、老旧小区遗留问题多。由于历史的原因和客观条件限制，我市部分居住小区建成时间较长，遗留问题多。有的小区基础设施差，配套不齐全；有的小区建设规模小，相关手续不完备；个别小区还是敞开式的，给物业管理工作带来一定难度。 二、存在的主要问题 、物业管理服务行为不规范。尽管我市很早就成立了公共事业管理办公室对物业行业进行管理，也出台了很多政策和法规，例如北镇市物业管理办法对我市物业管理方面进行 指导和约束，但是由于物业方面的广博性与繁杂性，我市对物业管理企业的管理和培训还远远不够，普遍存在着聘用人员未取得相关物业管理上岗证就上岗的现象，从业人员整体素质不够高，服务水平参差不齐。大部分物业管理企业服务不规范、不到位、服务质量差。 、费率不统一，老旧小区物业管理服务收费率低。从物业管理服务收费标准方面看，从1元月/平方米到0.5元月/平方米不等。从物业管理费收缴率方面看，收缴率高的如“港宇花园”达到98，而有的老旧小区收费率低，更有甚者没有物业，只是业主自己交一点费用，用来作为垃圾清理和雇佣打扫楼梯的人工费用，造成收费难的原因是多方面的，一是物业管理企业服务质量不到位。二是低收入群体经济承受能力有限。三是业主反映的问题得不到及时解决，引发居民不满情绪而影响交费。四是业主对物业管理服务的消费观念尚未完全形成。五是各个小区标准不一，收费高的与收费低的相比认为不值，不愿主动交费。 3、业主大会、业主委员会组建难且运作不规范。业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。具了解，我市大多数小区都没有成立业主委员会，有些问题只是个别业主私下向物业反映，而不代表集体的诉求。造成这种现象的原因是：一是大多数业主认识不 足，新的小区设施、管理要好一些，多数人认为没有必要；部分老旧小区开发的较早，那时没有专门的物业，只是开发商代管，由于赢利不高或收费率低等原因，对小区弃之不顾，造成无物业管理的现象，其业主认为业主委员会更无必要，造成业主大会迟迟不能召开。二是部分小区规模较大、业主户数较多且相互之间大多又不熟悉，组织业主进行选举、决策等事务存在较大难度。三是业主参与意识不强，即使有业主委员会，其成员组成复杂、人员良莠不齐，缺乏“有能力、有名望、善协调”的组织者。四是有些个别小区业主委员会虽然建立，但运作不够规范，管理机制不健全，无法真正地发挥其作用，最后不了了之，形同虚设。 4、物业行政管理体制尚未理顺。行使对小区物业行业管理职责的是市住建局下属的公共事业管理办公室，但这种职能指导性的职能居多，对物业公司真正约束的作用没有真正发挥出来。此外，物业管理涉及到房管、城建、物价、供电、供水、消防、公安等多个部门，有时各种矛盾交织在一起，仅靠房管部门难以协调各方，容易造成物业纠纷投诉率高、调解率低的局面。 5、无物业管理的个别住宅小区物业维护、管理问题日益突出。我市尚存很多老旧小区，最早追溯到家属楼的时代，大多配套不齐全、绿地面积小、停车位不足、环境脏乱差、房屋立面破损严重等问题，加之规模小，户数少，大的物业公司不 原接手，这些旧住宅小区目前尚无法开展物业管理，其中存在的诸多问题已成为广大业主反映强烈的热点、难点问题。 三、意见和建议 针对物业管理中存在的困难与问题，为了进一步加强我市物业管理工作，提高物业管理水平，提出如下意见与建议： 1、要完善物业管理源头监管。市政府相关职能部门要从源头上加强物业管理工作，认真落实各项监管措施，从根本上减少物业管理矛盾纠纷。一是市工商、建设等部门应广泛征集社会各界的意见和建议，着手制定物业管理服务合同等示范文本，明确规定前期和后期物业管理服务中的服务范畴、服务标准、合同期限、服务费用，以及双方的权利、义务、责任，进一步规范和约束物业管理企业和业主的行为。二是集中组织各个物业公司学习相关规范内容，组织物业相关人员进行培训，让其持证上岗，并要求物业公司保障其合法权利，减少人员的流动性，让其服务能高效、持续、稳定。第三，要健全完善物业管理各项制度，建立市、乡镇、居委会、公事办等部门的综合协调和矛盾纠纷调处机制，将物业管理纳入社区建设统一管理，积极探索行政主管部门、开发商、物业企业、业主共同参与、相互监督的物业专项维修资金的缴交、保存与使用的新型工作方法，确保专项维修基金的足额归集和合理使用。 2、统一标准，提高服务收费率。制订统一的服务规范的同时制订统一的收费标准，提高或变动收费标准时要征求广大 业主的意见，达成共识，这样才能提高服务收费率，只有广大业主支持，积极主动的缴纳物业费，物业公司才能有资金支撑更好地履行义务，更好地为业主服务，从而达成良性循环。 3、加强完善业主大会、业主委员会建设。一方面，市政府职能部门与乡镇、居委会要主动介入，认真分析研究当前遇到的问题，号召和引导小区召开业主大会，成立业主委员会、摊摆物业管理公司和业主委员会履行职责方面存在的困难和问题，加大组织、协调、指导、帮助的力度，促进业主大会召开，推进业主委员会建立并有效开展工作。据了解，公用事业管理办公室与广宁镇、广宁乡及各社区积极沟通配合，多次在业主中走访动员，推动小区成立业主委员会，并按规定向物业主管部门、各社区办理备案登记。另一方面，市政府各相关职能部门与乡镇、居委会要各司其职，强化日常管理，加大执法力度，及时查处物业公司的违规现象。 4、理顺物业行政管理体制。物业管理业务范围比较广泛，涉及到房管、城建、物价、供电、供水、消防、公安等多个部门，应理顺机制，确保主管部门居中协调，居委会和物业公司共同努力，业主积极配合，齐抓共管，使问题能够得到圆满解决。 5、拓宽资金渠道，改造老旧小区。老旧小区虽然是一小部分，但反映出的问题却少，要在财政、专项维修资金、业主三方面多渠道筹集资金，协调大的物业公司介入，汲取其先进 的管理经验，把物业的空白处填充上，管起来。在这方面，我市已行动起来，2023年，我市的人大住宅楼、医药公司住宅楼完成了老旧小区改造工程，2023年，东门外建设局住宅楼也实施了改造工程。老旧小区改造内容重点为外墙保温、粉刷，下水管道更新、维修，维修楼顶防水，封堵垃圾道等，改造后的小区面貌焕然一新，并在小区内引进物业公司管理，实施长效管理机制，从而改变小区无人管理状态，巩固改造成果。 6、要深化物业管理法规宣教。运用互联网、电视台、报纸、宣传栏等传播媒介，广泛开展国务院物业管理条例、锦州市物业管理办法、北镇市物业管理办法等法规的宣传活动，强化对相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员和业主代表的教育培训，促进基层行政管理人员、业委会成员依法履职；促使物业管理企业遵纪守法，规范管理，更好地为业主提供服务；增强广大业主的物业管理法律意识和消费观念，使他们充分认识到搞好物业管理不单是物业企业、政府、居委会的事情，而且是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作。 关于我市住宅小区物业管理的调研报告 关于住宅小区物业管理情况的调研报告 关于我市住宅小区物业管理服务调研实地调研工作安排 物业管理调研报告 物业管理调研报告 物业管理调研报告 关于当前住宅小区物业管理情况的调研报告 关于我市住宅小区物业管理问题的研究 关于促进我市住宅小区物业管理的若干建议 我市现阶段物业管理发展现状的调研报告