2023年房地产开发与经营.docx
2023年房地产开发与经营 1.房地产开发的含义：指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律或政策，根据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。 2.房地产经营的概念：将经营的概念引入到房地产市场中来，研究市场需求，了解市场发展趋势，确定产品类别，成功销售并获得预期的利润，这就是房地产经营。房地产经营有广义和狭义之分，狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围主要是在流通领域。而广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程、而非仅仅局限于流通领域。 3.房地产经营的特点：交易形式的多样化、交易对象的位置固定性、经营对象的限制性、售后用途的约束性、产权关系的复杂性、供求关系调整缓慢性。 4.房地产开发与房地产经营的关系：1.广义的角度理解，两者本质上一致，侧重点不同2.狭义的角度理解，两者相对独立3.房地产开发以房地产经营为核心4.房地产经营以房地产开发为基础 5.房地产产品流通环节的经营方式包括房屋销售、房屋租赁以及房地产抵押、房地产典当、房屋置换等其他经营形式。其中以房屋销售为主。 6.价格策略包括:1.高价策略：企业在新产品进入市场时，由于具备独占市场的有利时机，为了在短期内尽可能获得较多的利润，收回投资，常采用较高的定价2.低价策略：指以扩大市场面积和增加市场占有率为主要目标而采取的策略3.均衡价格策略：指通过经济学的供给曲线和需求曲线指导商品定价的途径。（单选或名词解释） 7.实现节约型房地产开发的途径:1强化集约利用土地，提高土地利用率2积极推进原材料节约3大力推进建筑节能4整合优化利用城市建设资源。 8.房地产开发企业的建立，需要具备以下条件：有符合公司法人登记的名称和组织机构；有适应房地产开发经营需要的固定办公场所；有符合规定额度的注册资本和流动资金；有一定数量的持有专业证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员和专职财会人员以及法律法规规定的其他条件。补充条件：注册资本达100万以上；有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。 1.房地产开发的含义：指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律或政策，根据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。 2.房地产经营的概念：将经营的概念引入到房地产市场中来，研究市场需求，了解市场发展趋势，确定产品类别，成功销售并获得预期的利润，这就是房地产经营。房地产经营有广义和狭义之分，狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围主要是在流通领域。而广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程、而非仅仅局限于流通领域。 3.房地产经营的特点：交易形式的多样化、交易对象的位置固定性、经营对象的限制性、售后用途的约束性、产权关系的复杂性、供求关系调整缓慢性。 4.房地产开发与房地产经营的关系：1.广义的角度理解，两者本质上一致，侧重点不同2.狭义的角度理解，两者相对独立3.房地产开发以房地产经营为核心4.房地产经营以房地产开发为基础 5.房地产产品流通环节的经营方式包括房屋销售、房屋租赁以及房地产抵押、房地产典当、房屋置换等其他经营形式。其中以房屋销售为主。 6.价格策略包括:1.高价策略：企业在新产品进入市场时，由于具备独占市场的有利时机，为了在短期内尽可能获得较多的利润，收回投资，常采用较高的定价2.低价策略：指以扩大市场面积和增加市场占有率为主要目标而采取的策略3.均衡价格策略：指通过经济学的供给曲线和需求曲线指导商品定价的途径。（单选或名词解释） 7.实现节约型房地产开发的途径:1强化集约利用土地，提高土地利用率2积极推进原材料节约3大力推进建筑节能4整合优化利用城市建设资源。 8.房地产开发企业的建立，需要具备以下条件：有符合公司法人登记的名称和组织机构；有适应房地产开发经营需要的固定办公场所；有符合规定额度的注册资本和流动资金；有一定数量的持有专业证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员和专职财会人员以及法律法规规定的其他条件。补充条件：注册资本达100万以上；有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。9.房地产企业组织结构形式：1职能型组织结构2项目型组织结构3矩阵型组织结构4混合型组织结构（判断属于哪种形式，选择题，P48） 10.房地产企业经营计划的作用：1为房地产企业活动的分工提供依据2分析和预测未来环境变化3为房地产企业活动的资源筹集提供依据4提高了部门及人员工作效率 12.影响人口环境的因素有:1.人口总量2.人口的年龄结构3.人口的地理分布4.家庭结构。 13.区域房地产市场发展特点有：1区域居民及分布特点2区域居民收入与购买力3区域居民的消费特点与习惯4区域竞争项目分布及相关影响因素。 14.SWOT分析法：S和W分别代表企业内部环境的优势和劣势，O和T分别代表企业外部环境的机会和威胁。SWOT分析法的运用大都采用定性的非系统分析方法，通过列举S,W,O,T的各种表现形成一个模糊的开发经营战略方向的轮廓，据此作出判断。 15.土地使用权出让：指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。土地使用权出让有最高期限，居住用地为70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或其他用地50年。 16.土地使用权出让的方式有：招标、拍卖、挂牌。挂牌的优点：一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作。 17.土地使用权转让：指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过出售、交换、赠与方式将土地使用权转移给他人的行为。 18.土地使用权转让的特征：1.以土地使用权出让为基础2.需要具备一定的条件3.是平等民事主体之间的一种民事法律行为4.土地使用权转让的同步性。 19.土地使用权转让的条件:1.土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，不得擅自改变土地用途和土地使用条件；转让土地使用权前，必须按照合同规定，交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书，这样土地使用者就享有对该土地使用权的处分权，可以依法进行转让。2.土地使用权转让必须办理产权过户手续以及土地使用权变更登记手续，这样将受到法律保护，土地使用权才能真正交付给受让人。3.转让方应当依法缴纳土地使用权流转税收，如土地增值税、营业税、契税等。4.转让的目的在于合理开发、利用、经营土地，提高土地利用效益，促进城市建设和经济发展，土地使用者不得非法转让土地，否则，要承担相应法律责任。 9.房地产企业组织结构形式：1职能型组织结构2项目型组织结构3矩阵型组织结构4混合型组织结构（判断属于哪种形式，选择题，P48） 10.房地产企业经营计划的作用：1为房地产企业活动的分工提供依据2分析和预测未来环境变化3为房地产企业活动的资源筹集提供依据4提高了部门及人员工作效率 12.影响人口环境的因素有:1.人口总量2.人口的年龄结构3.人口的地理分布4.家庭结构。 13.区域房地产市场发展特点有：1区域居民及分布特点2区域居民收入与购买力3区域居民的消费特点与习惯4区域竞争项目分布及相关影响因素。 14.SWOT分析法：S和W分别代表企业内部环境的优势和劣势，O和T分别代表企业外部环境的机会和威胁。SWOT分析法的运用大都采用定性的非系统分析方法，通过列举S,W,O,T的各种表现形成一个模糊的开发经营战略方向的轮廓，据此作出判断。 15.土地使用权出让：指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。土地使用权出让有最高期限，居住用地为70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或其他用地50年。 16.土地使用权出让的方式有：招标、拍卖、挂牌。挂牌的优点：一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作。 17.土地使用权转让：指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过出售、交换、赠与方式将土地使用权转移给他人的行为。 18.土地使用权转让的特征：1.以土地使用权出让为基础2.需要具备一定的条件3.是平等民事主体之间的一种民事法律行为4.土地使用权转让的同步性。 19.土地使用权转让的条件:1.土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，不得擅自改变土地用途和土地使用条件；转让土地使用权前，必须按照合同规定，交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书，这样土地使用者就享有对该土地使用权的处分权，可以依法进行转让。2.土地使用权转让必须办理产权过户手续以及土地使用权变更登记手续，这样将受到法律保护，土地使用权才能真正交付给受让人。3.转让方应当依法缴纳土地使用权流转税收，如土地增值税、营业税、契税等。4.转让的目的在于合理开发、利用、经营土地，提高土地利用效益，促进城市建设和经济发展，土地使用者不得非法转让土地，否则，要承担相应法律责任。 21.征地补偿与安置费用的组成：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金。 22.可行性研究的阶段划分：1.投资机会研究阶段，该阶段投资估算的精确程度控制在±30%左右。2.初步可行性阶段，精度控可达±20% 。3.详细可行性研究阶段，这一阶段对建设投资估算的精度在±10% 。4.项目评价与决策阶段 23.房地产市场调查的类型1.按市场调查的范围分类可分为专题性市场调查和综合性市场调查2.按市场调查的功能分类可分为探测性调查、描述性调查和因果性调查 24.房地产债券：是房地产企业为了筹措房地产资金而向社会发行的借款信用凭证。 25.房地产开发资金成本是投资者在房地产开发项目实施中，为筹集和使用资金而付出的代价。 26.房地产销售渠道：指将房地产产品从房地产企业向消费者转移所经过的通道。影响房地产销售渠道选择的因素:1房地产产品方面2房地产市场方面3房地产企业方面4中间商方面5政策法规方面 27.房地产促销的作用：1.传播信息，沟通供需2.突出特点，增强竞争能力3.刺激需求，引导消费4.树立企业形象，拓展市场。 28.房地产开发与经营项目后评价就是以房地产开发与经营项目为对象，对其经济效益、社会效益、环境效益以及顾客满意度进行的全面考核。 29.综合效益评价，就是房地产开发与经营项目经济效益、社会效益和环境影响效益评价的综合。 30.房地产购买后行为评价是指客户购买房地产产品后，在观察期和使用期对于产品使用价值、心理期望满足程度、企业守信程度、服务满意程度以及投资价值的全面感受、体验与判断，以及据此而必然产生的对于产品及开发商的评价、社会传播行为和处理不满意的方式的选择。 11.房地产开发与经营环境分为:1宏观环境：指从宏观的角度对房地产开发与经营活动产生影响的基本因素，即间接影响与制约房地产开发与经营活动的社会力量、国家总的开发环境2中观环境：指从房地产行业的角度出发，对所有房地产开发与经营活动产生影响的因素的总和3微观环境：是以房地产开发与经营项目所在城市及区域为背景，从自然、经济、社会状况与基础设施条件等发方面直接对具体项目目标产生影响因素的总和。（选择） 20.土地使用权转让的方式有出售、交换和赠予三种方式，其中以出售为主。 21.征地补偿与安置费用的组成：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金。 22.可行性研究的阶段划分：1.投资机会研究阶段，该阶段投资估算的精确程度控制在±30%左右。2.初步可行性阶段，精度控可达±20% 。3.详细可行性研究阶段，这一阶段对建设投资估算的精度在±10% 。4.项目评价与决策阶段 23.房地产市场调查的类型1.按市场调查的范围分类可分为专题性市场调查和综合性市场调查2.按市场调查的功能分类可分为探测性调查、描述性调查和因果性调查 24.房地产债券：是房地产企业为了筹措房地产资金而向社会发行的借款信用凭证。 25.房地产开发资金成本是投资者在房地产开发项目实施中，为筹集和使用资金而付出的代价。 26.房地产销售渠道：指将房地产产品从房地产企业向消费者转移所经过的通道。影响房地产销售渠道选择的因素:1房地产产品方面2房地产市场方面3房地产企业方面4中间商方面5政策法规方面 27.房地产促销的作用：1.传播信息，沟通供需2.突出特点，增强竞争能力3.刺激需求，引导消费4.树立企业形象，拓展市场。 28.房地产开发与经营项目后评价就是以房地产开发与经营项目为对象，对其经济效益、社会效益、环境效益以及顾客满意度进行的全面考核。 29.综合效益评价，就是房地产开发与经营项目经济效益、社会效益和环境影响效益评价的综合。 30.房地产购买后行为评价是指客户购买房地产产品后，在观察期和使用期对于产品使用价值、心理期望满足程度、企业守信程度、服务满意程度以及投资价值的全面感受、体验与判断，以及据此而必然产生的对于产品及开发商的评价、社会传播行为和处理不满意的方式的选择。 11.房地产开发与经营环境分为:1宏观环境：指从宏观的角度对房地产开发与经营活动产生影响的基本因素，即间接影响与制约房地产开发与经营活动的社会力量、国家总的开发环境2中观环境：指从房地产行业的角度出发，对所有房地产开发与经营活动产生影响的因素的总和3微观环境：是以房地产开发与经营项目所在城市及区域为背景，从自然、经济、社会状况与基础设施条件等发方面直接对具体项目目标产生影响因素的总和。（选择） 20.土地使用权转让的方式有出售、交换和赠予三种方式，其中 以出售为主。 房地产开发与经营 房地产开发与经营 房地产开发经营 房地产开发与经营模拟试题 房地产开发与经营的区别 房地产开发经营与管理试题 房地产开发与经营结课论文 房地产开发资质与经营范围 房地产开发与经营任务书 房地产开发经营与管理实习报告
