关于兴建滨湖商务大酒店建设项目的可行性研究报告.docx

滨湖商务大酒店研究报告二一一年十二月滨湖商务大酒店建设项目研究报告二一一年十二月目 录兴建滨湖商务大酒店建设项目申请报告71项目简介71.1项目概况71.2主要技术及经济指标81.3社会效益分析92项目建设的背景及必要性112.1项目建设背景112.2项目建设的必要性123项目区域概况153.1地理位置153.2自然资源153.3新区发展现状194市场前景分析204.1国内酒店业发展前景204.1.1经济型酒店可能出现泡沫204.1.2高端酒店增长势头强劲214.2滨湖商务大酒店发展概况214.3项目目标市场分析224.3.1项目功能定位224.3.2目标市场定位224.3.3项目市场运营指标预测235建设内容及建设规模245.1建设内容245.2项目建设规模项246建设地址及建设条件266.1项目建设地址266.2项目建设条件266.2.1自然条件266.2.2基础设施条件297项目设计307.1设计目标307.2设计指导思想307.3规划设计原则317.3.1生态性原则317.3.2合理性原则317.3.3文化性原则327.3.4整体性原则327.3.5安全性原则327.4总平面设计337.4.1功能系统337.4.2交通组织337.4.3绿化景观337.4.4平面布局347.4.5竖向设计及道路348工程方案358.1建筑设计理念358.1.1建筑与环境相融合358.1.2合理布局，以人为本358.1.3功能与美观并重358.1.4可持续发展性和实际可操作性368.2建筑设计368.2.1设计依据368.2.2建筑平面设计368.2.3建筑造型设计378.3结构设计378.3.1设计依据378.3.2设计要求388.3.3设计荷载标准值388.3.4结构类型388.4公用工程设计398.4.1供配电设计方案398.4.2给排水设计方案418.4.3暖通空调设计方案448.4.4消防设计459节能及环保499.1节能499.1.1设计依据499.1.2设计范围499.1.3主要节能措施499.2环保509.2.1施工期环境保护509.2.2营运期的环境保护5210组织机构及人力资源配置5510.1酒店组织机构5510.1.1机构层次5510.1.2职能部门组成和职责5610.2人力资源配置6110.2.1配置原则6110.2.2岗位编制6111项目建设进度计划6311.1建设工期6311.2项目实施进度计划6312招投标方案6412.1招标形式6412.2投标单位资质要求6412.3招投标组织6513投资估算及资金筹措6613.1投资估算6613.1.1投资估算范围6613.1.2编制依据6613.1.3投资估算说明6713.1.4估算结果6813.2资金筹措及使用计划6913.2.1资金筹措6913.2.2资金使用计划6914财务评价7014.1依据、原则和方法7014.1.1依据7014.1.2原则7014.1.3假定条件和评价方法7114.2基础数据选取7114.2.1建设规模7114.2.2工程建设期、计算期7114.2.3基准收益率7214.2.4营业收入估算7214.2.5成本费用估算7214.2.6营业税金及附加7314.2.7所得税7314.2.8利润分配7414.3财务评价指标7414.4不确定性分析7414.4.1盈亏平衡分析7414.4.2敏感性分析7514.5财务评价结论7715社会效益分析7816结论与建议8016.1结论8016.2建议81附图一平原新区平面图82附图二建筑设计方案83附图三鸟瞰图84附图四正立面图85附图五东立面图86附图六北立面图88兴建滨湖商务大酒店建设项目申请报告1 项目简介1.1 项目概况项目名称：滨湖商务大酒店项目建设地址：新乡市平原新区建设规模：项目按四星级商务酒店标准建设，总占地面积约20亩，总建筑面积约17256平方米，配套建设道路、供电、给排水、供气等基础设施。项目总投资12000万元，其中：工程费用11316万元，工程建设其他费用668万元，预备费905万元，建设期利息565万元，铺底流动资金119万元。资金来源：申请银行贷款10000万元，业主自筹2000万元。1.2 主要技术及经济指标表1-1主要数据及评价指标汇总表序号项目单位数据备注一项目总投资万元120001.1固定资产静态投资万元11316 1.2建设期利息万元565 1.3铺底流动资金万元119 2项目流动资金万元396 2.1自筹流动资金万元119 2.2银行短期贷款万元278 3经营收入万元2732 运营期平均值4营业税及附加万元151 5利润总额万元450 6所得税万元67 7税后利润万元382 8法定盈余公积金万元57 9未分配利润万元325 二主要评价指标1所得税前的财务内部收益率%8.8 2所得税前的财务净现值万元664 3所得税前的投资回收期年10.8 含建设期4所得税后的财务内部收益率%8.2 5所得税后的财务净现值万元146 6所得税后的投资回收期年11.5 含建设期7投资利润率%3.6 8投资利税率%5 9销售利润率%16.5 10借款偿还期年10.8 含建设期11盈亏平衡点%66 1.3 社会效益分析项目所在区域周边遍布各类高新产业基地、商贸流通等企业，商务往来密集，本商务酒店建成后，将成为平原新区重要服务配套项目，有助于提升新区接待能力和城市形象，是旅游基础接待设施的有益补充，将推动旅游业的健康发展，带动周边地区交通运输、商贸、娱乐服务等相关行业的发展。项目建成后还将直接提供餐饮、服务、清洁环保等相关就业岗位，间接地增加交通运输、商贸餐饮、旅游服务等相关行业的从业人员，在一定程度上直接或间接地为本地解决近千人的就业机会，有利于新区经济的增长及维护社会的稳定。2 项目建设的背景及必要性2.1 项目建设背景新乡平原新区是我省确定的6个城乡统筹和改革开放试验区之一，是省委、省政府的重大经济发展战略部署，是中原城市群“一极两圈三层”规划构想的重要组成部分，是新乡市委、市政府“一带双核三节点”经济战略布局的关键支撑点。平原新区围绕建设“沿黄生态科技名城”的发展定位，充分利用区位和资源优势，打造新能源车试验、测试基地、生物医药产业基地、电子信息产业发展基地、现代农业试验示范区、文化教育产业基地、黄河文化产业基地、商贸服务业及现代物流园区。新区与郑州一河之隔，三桥相连，互为呼应，距郑州市中心火车站仅20公里，新乡市中心45公里，焦作市中心35公里，居三市交汇中心。107国道、京港澳高速、郑焦晋高速、311省道及郑新城际轻轨等多条交通干线穿境而过，是豫北地区联系郑州的重要节点，是郑州辐射豫北的“桥头堡”。目前，平原新区道路、供电、供水、燃气、污水处理、程控电话和国际互联网带宽等基础设施建设已经建成，金融、工商、税务、写字楼、公交站点等城市配套设施全面铺开，30平方公里核心城区即将形成，一个充满活力和希望的宝地，一片蕴藏着无限商机的热土，“沿黄生态科技名城”的序幕已经拉开，社会经济的发展已经腾飞，现代服务业的极大需求已经显现，本项目的提出适逢其时。2.2 项目建设的必要性2.2.1 滨湖商务大酒店的建设，是完善平原新区服务功能，促进社会经济更好发展的需要平原新区社会经济正处于快速发展时期，城市功能尚待完善，从而利于社会经济更好的发展。酒店及相关住宿服务作为对外来客人的第一接触点，给人印象十分深刻，直接决定了对该座城市的印象与评价。因此提高接待能力、完善服务设施做好起点工作，对于提升城市形象十分重要，有利于招商引资，促进新区社会经济发展。2.2.2 滨湖商务大酒店的建设，是迎合新区酒店业需求增长发展的需要，是新区现代服务业快速发展的需要随着平原新区经济的快速发展，居民生活水平的不断提高，城乡居民收入持续增长，民生不断改善，社会更加和谐。根据新区发展规划，到2015年GDP预计将达到300亿元，2020年GDP将达到500亿元，2030年GDP将达到1500亿元，人口规模达到75万人，城镇居民收入也将大幅度提高，整体消费能力将大大加强。随着消费方式的不断增多，对消费品质追求的越来越高，必然带来对高品质消费载体巨大需求。滨湖商务酒店的出现可以很好地改善提升区域高档消费环境，较好地满足部分高品质消费需求。本项目四星级酒店建成后，不仅弥补滨湖区域酒店服务这一空白，也将成为新区区域重要服务配套项目与政府形象工程，同时项目所具有的商务、住宿、娱乐、休闲、康体等高档服务基本能够满足区域内高档消费需求。酒店投入运营后，将有效提升平原新区的接待水平，形成以滨湖酒店为核心的现代服务业，对新区服务业向高端、高品质发展有着重要的促进作用。2.2.3 滨湖商务大酒店的建设，是促进平原新区旅游业发展的需要平原新区文化底蕴深厚，旅游资源丰富，自然、人文、历史等特点明显。其中具有代表意义的有毛遂故里、张良刺秦旧址、原武古镇、宋代玲珑塔，以及名扬国内外的“书画之乡”、享誉国际的盘鼓表演等。平原地区旅游业正处于逐步推进发展期，旅游资源逐步开发利用，有较大的发展潜力。根据新乡市委、市政府对平原新区的发展定位，随着经济与文化旅游的有机结合，全面打造科技引领、低碳生态、产城共融、适宜人居的“农业硅谷、科技新城、产业基地、休闲之都”将成现实。当前的服务配套能力尚显不足，按照新区发展规划，未来的旅游消费向更高层次和更高品质的方向发展。滨湖商务大酒店的建设，一方面有助于提升新区旅游接待档次及能力，推动新区旅游业的发展，完善新区商务、住宿、旅游等配套设施，树立新区形象。另一方面，通过旅游业的发展，发挥其关联带动性强、拉动内需明显的特点和优势，必将吸引更多的旅游者形成较大规模的人流、物流、资金流和信息流，可有效整合“吃、住、行、购、娱”相关产业链的协调发展，这不仅促进了新区区域经济的发展，而且提供了大量创业、就业机会，有利于新区就业和社会稳定。3 项目区域概况3.1 地理位置新区位于黄河大桥以北，与郑州一河之隔，三桥相连，互为呼应。新区距郑州市中心火车站仅20公里，新乡市中心45公里，焦作市中心35公里，居三市交汇中心。107国道、京港澳高速、郑焦晋高速、311省道及郑新城际轻轨等多条交通干线穿境而过，是豫北地区联系郑州的重要节点，也是郑州辐射豫北的“桥头堡”。具体区位见平原新区平面图(附图一)。3.2 自然资源3.2.1 土地资源新区空间战略发展规划面积188平方公里，发展控制规划面积50平方公里，起步区规划面积30平方公里。区内土地面积广阔，人口密度仅为每平方公里285人，村庄建设用地仅占总面积的7.4%。除农业生产外，其它地面附属物很少，土地开发成本较低。随着黄河治理工程力度的逐步加大，大面积的滩区荒地将被逐步改良为农田，为今后的发展储备了丰富的土地资源。3.2.2 水资源新区水资源丰富，地表水主要为引黄退水，地下水质未受任何污染，达到中二类标准以上。3.2.3 电力源源新区50平方公里范围内规划用电总负荷74万千瓦，新建设22万变电站2座，11万变电站10座。全部实行双回路电网运行方式。3.2.4 旅游资源平原新区位于中原大地腹心地带,旅游资源丰富，其中具有代表意义的有：1.毛遂故里。毛遂为卫国人，故里在新区原阳县西路庄村，现有毛遂自荐亭和石碑多处。战国晚期，赵孝成王九年（前年）秦围赵都邯郸，平原君急赴楚国求救援兵，毛遂自荐前往，展露才华，按剑而上，陈述利害，威言并加，使楚王答应派兵救赵，同意马上发兵救赵，并立即锸血为盟。赢得“毛先生三寸之舌，强于百万之师”。毛遂出身贫寒，非官非宦，二千年来传颂至今，且被神话，实乃自荐爱国所致也。相传，毛遂在云梦山从师于鬼谷子先生，淇县云梦山鬼谷祠旁，有毛遂庙，为游览瞻拜之胜地。2.张良刺秦旧址。张良，原韩国贵族，其祖父张开地为襄哀王时期的丞相，父亲张平是悼惠王时期的丞相。张良是韩国忠实的跟随者，由于韩国灭亡，张良想刺杀秦始皇为韩国报仇。张良在沧海君找到了一个大力士回到了国内，当得知秦始皇要出行的时候，选择在博浪沙（原阳县东郊）进行伏击。博浪沙北面是黄河，南面是官渡河，地理位置优越，但秦始皇早有准备，刺杀计划失败，张良逃走后全身而退。3.原武古镇城隍庙。位于原阳县县城东17.5公里的原武镇东街路北，建于明洪武二年，坐北朝南，现存有二门、三门、拜殿、大殿。有明、清石刻20余通。大殿前有拜殿，拜殿面阔5间，进深一间，硬山卷棚灰瓦顶，用四架椽大梁，二梁头上有卷云纹饰，大殿面阔5间，进深3间，内有3排明柱。斗拱五铺作双重重拱计心造，里转五铺，双折重拱计心造，明、次间平身科各二攒，梢间各一攒。斗拱全部用假昂，昂嘴稍稍加厚，平板枋也已加厚等显为明代建筑手法。大殿建筑保留有若干元代的建筑风格，并且梁柱结构，整体建筑、明代彩绘保存完好，在中原地区十分罕见，被古建筑专家称为是省内城隍庙年代最早、规模最大的木结构明代建筑。4.宋代玲珑塔，又名徽塔,也叫雁塔。位于河南省原阳县城西南17.5公里原武镇东关,原为原武镇善护寺内的附属建筑物,建于宋崇宁四年(1105年),为六角形十三级仿木结构楼阁式砖塔,有塔铭记载明万历辛丑年间(1601年)重修。清代善护寺失火,寺毁塔存。1963年6月,河南省公布其为第一批省级重点文物保护单位。塔北面有一塔门,塔檐砖砌斗拱露出地面。自第二层以上皆为叠涩出檐。塔身每层均辟半圆拱券门及假窗,斗拱、层檐、装饰假窗均为雕砖垒砌。该塔的轮廓为抛物线型,砖木结构,每层角梁系木制,突出塔身外部,上有铁鼻,悬挂风铎,微风过处丁当作响。塔内置0.6米宽的旋梯,游人扶梯可登临塔的最上层。塔顶铁刹、覆钵、相轮犹存。玲珑塔结构严谨科学,虽经受10多次地震和日本侵略军的炮击，至今巍然屹立,体现我国古代劳动人民在建筑科学和艺术上的聪明智慧。该塔是一座富有民族建筑风格的楼阁式砖塔,造型美观,观之赏心悦目,为宋代寺院之佳作。登上此塔可以南望黄河波涛,北眺太行峰峦,东见浩瀚云海,西览万顷碧绿,真可谓妙趣横生,蔚为奇观。同时还有名扬国内外的“书画之乡”、享誉国际的盘鼓表演等。平原新区民俗风情浓郁，自然、人文、历史等旅游资源丰富，有较大的发展潜力。3.3 新区发展现状平原新区为河南省确定的6个城乡统筹和改革开放试验区之一，是省委、省政府的重大经济发展战略部署，是中原城市群“一极两圈三层”规划构想的重要组成部分，是新乡市委、市政府“一带双核三节点”经济战略布局的关键支撑点。新区的功能定位是：“四区一中心”。新乡市“三化”协调发展先导区、郑州新乡两个中心城市的新型卫星城区、城乡统筹发展先行区、对外开放示范区、全省现代农业示范和科技成果孵化中心。新区空间战略发展规划面积188平方公里，发展控制规划面积50平方公里。目前，30平方公里核心区的基础设施建设已全面建成，形成较为完善的道路、电力、通讯、供水、燃气、和交通网络。按照“科研聚集、科技立城”的发展理念，新区在项目建设方面始终尊崇科研内涵。目前总投资37亿元的河南科研机构生产试验基地、投资12亿元的河南省农业科学院现代农业试验示范基地、投资15亿元的农商新天地中部农产品全球交易中心等一批重大项目正在快速建设中。4 市场前景分析4.1 国内酒店业发展前景随着国民经济的持续快速增长以及消费升级的不断加快，我国酒店业近年的增长速度十分惊人。国际排名前十位的国际饭店集团已悉数进入中国并持续扩张，二线品牌也已陆续登陆，未来几年酒店业在保持高速增长的同时，将进一步细分市场，其差异化竞争将明显加剧，并显现出以下发展趋势。4.1.1 经济型酒店可能出现泡沫经济型酒店近年来呈现出规模化、网络化和品牌化发展趋势。经调查，从1996年我国第一家经济型酒店建成至今，经济型酒店已成长为国内旅店产业中一支独立的商业力量。尽管经济型酒店的市场还没有饱和，品牌主导的产业集中正在形成，甚至未来还有向亚洲其它区域发展的空间和可能性，但是业内专家提醒，非理性的新一轮投资热潮，有可能会出现一定的产业泡沫现象。相关研究显示，在未来的发展中，经济型酒店的领导型企业为保持竞争优势，会继续扩大市场规模，加速空间布局的步伐。在区域市场方面，可能会出现新的竞争热点。价格方面，据相关机构预测，经济型酒店的价格会进一步向下走，将中国酒店产业导入一个真正意义上的廉价酒店业态。4.1.2 高端酒店增长势头强劲旅游饭店星级的划分与评定的实施，特别是白金五星级酒店的出现，在促进酒店管理和服务的规范化和专业化的同时，拉动豪华和高端酒店市场形成一个以改造升级和设计攀高为特征的投资热点。相关分析认为，国民经济的持续增长和土地供给制度的改革也给不动产投资者以更多的想像空间。随着宏观调控政策对住宅地产开发的影响不断明显，预计将会有更多的地产资本分流到高档酒店物业开发。4.2 滨湖商务大酒店发展概况随着平原新区城市建设的不断发展，社会经济总量的不断增加，城市人口的不断增多，商务活动的日益频繁，商务客人会越来越多，四星级的高档酒店将会有一个较好的发展机遇。本项目四星级酒店处于平原新区腹地，有着得天独厚的地利优势，辐射范围独一无二，无竞争对手，相应占据高端酒店市场十分容易。4.3 项目目标市场分析4.3.1 项目功能定位滨湖商务大酒店功能定位为平原新区商务会议、休闲度假、旅游接待酒店，集住宿、休闲、娱乐、会议等功能为一体的高档次的四星级商务酒店。4.3.2 目标市场定位滨湖商务大酒店客源市场构成主要为以下几个方面：1.商务考察型客源（核心市场）主要以公司会议、商务交流、政府及企业商务接待、地方厂商商务活动等为主要形式，带动酒店住宿、娱乐休闲、餐饮等业务发展。此类客源约占酒店总客源的70%左右，为酒店的核心客源市场。2.本地高端消费者（三级市场）主要为平原新区及附近区县的一些高端消费者，主要是在酒店进行娱乐休闲、餐饮及客人住宿、餐饮接待、婚庆宴席等为主要目的。新区经济日益快速发展，高端收入人群比例逐渐提高，其对高端消费需求也日渐旺盛，本酒店的建设将会吸引区域内大部分高端消费者前来消费，且随着高收入群体比例的增加，该部分客源一直会呈稳定增长，作为项目目标市场的重点潜在客源市场。此类客源目前约占酒店总客源的20%左右，且为未来增长较快的客源，预计未来客源比例上升到30%左右。3.其他（三级市场辅助市场）主要为机会客源市场，主要是一些过客及文化旅游活动带来的游客。此类客源比较低，波动幅度也不大，约占酒店总客源的5%左右。4.3.3 项目市场运营指标预测1.酒店平均房价参考同类酒店房价水平，在结合平原新区经济社会发展水平的基础上，确定酒店平均房价为380-680元/天。2.酒店入住率结合上述目标市场细分及可能产生的客源量，并参照其他同类酒店，预计酒店入住率保持在50%70%（酒店房间数为180个）。3.酒店各业务收入比例考虑酒店住宿带来的餐饮、娱乐、会议等其他酒店关联业务的发展，预计客房收入占30%；餐饮收入占30%；娱乐收入占22%；康体收入占12%；会议等其他收入占6%。综上分析，项目的目标市场及市场运营前景较好。5 建设内容及建设规模5.1 建设内容1.酒店建筑四星级酒店主楼共十五层。一层为大堂、接待、商务用房；二层为餐厅及行政酒廊层；三层为会议、康体、娱乐用房，四十五层为标准客房。建筑高度53.3米，客房数为180间。2.运动设施主要包括游泳池、网球场等室外运动设施。3.停车场室外停车场。4.广场及道路工程项目功能区广场及道路。5.景观及绿化工程环境绿化及景观小品等。5.2 项目建设规模项目总占地面积20亩，总建筑面积为17256平方米，景观及绿化面积7100平方米，道路及广场等共3000平方米。其中：建筑占地面积：2960容积率：1.32建筑密度：22.7%绿地率：54.6%停车位：70个。6 建设地址及建设条件6.1 项目建设地址滨湖商务大酒店项目选址在平原新区纬21路与经22路交叉口处，该地块位于平原新区腹地商务密集区，东临平原大道，西接滨湖湖岸，距新区行政中心不足千米，交通条件十分便利，在新区区域规划中属一类商住用地。6.2 项目建设条件6.2.1 自然条件1.气候条件平原新区地处北纬35°、东经113°，属暖温带大陆性季风气候，四季分明，冬寒夏热，秋凉春早，年平均气温14；7月最热，平均27.3°C；1月最冷，平均0.2°C；最高气温42.7(1951年6月20日)，最低气温-21.3(1951年1月13日)。年均湿度68%，最大冻土深度280mm。降水量：年平均降雨656.3mm，最大降雨量1168.4mm(1963年)，最小降雨量241.8mm(1997年)，最大积雪厚度395mm（2009年），年蒸发量1748.4mm。69月份降水量最多，为409.7mm，占全年降水的72%，且多暴雨。风速及风向：全年最多风向为东北东风，频率为17.49%，次多风向为东北风，频率为12.3%。年平均风速为2.45m/s。无霜期220天，全年日照时间约2400小时。2.地形地貌新区地处黄河、海河两大流域，全部属于平原地面，海拔83米左右，土地肥沃、光热充沛。3.水文新区位于黄河下游，土壤堆积了巨厚的松散沉积物，形成黄河冲积扇。从黄河冲积扇顶部的漂石、卵砾石与砂混杂堆积逐渐过度为中砂、细砂与粉土互层堆积，构成了巨大的地下水库。河床、滩区及两岸影响带，均为近代黄河堆积的多孔介质地层，地表水与地下水库水力联系密切，同时，黄河下游为著名的地上悬河，黄河水位高出两岸平原区地下水水位38m，在其影响带开发地下水有利于地表水的补给，同时避开了水质污染。 浅层含水层的底板埋深约100m，岩性颗粒粗，砂层渗透系数大。上部除地表黄河故道颗粒较粗以外，其它均为弱透水的粉土、粉土、粉质粘土互层及粉砂层等。下部砂、中粗砂、中细砂、细砂层，构成了上细下粗典型的“二元结构”和粗、细相间的“多元结构”。由于受黄河摆动时间长短的影响，使主流带和泛流带相间分布。主流带含水砂层粒度粗、厚度大，泛流带粒度稍细、厚度也较小。属强富水区，含水层岩性以细砂、中砂、中细砂、粗砂为主，多夹小砾石。4.地质新区流域位于昆仑、秦岭、祁连地槽和华北地台四个大地构造区域，或称为西域陆块及华北陆块，以贺兰山-六盘山的深大断裂为分界。地貌轮廓和地层发育特征主要受区域构造的制约。西域陆块呈带状展布，为北西或北北西向，岩层挤压变形强烈，褶皱紧密，断裂构造异常发育，有大规模中、酸性侵入和小型基性和超基性岩体侵入。华北地台由吕梁运动形成其基础，经晚元古至古生代的沉积加厚及固结硬化。中生代时期，太平洋板块向东区古陆俯冲，其后又受燕山运动影响，华北陆块产生褶皱和断裂，并伴有岩浆活动，形成一系列趋近北东向的断块盆地、隆起和断陷盆地。在流域内分布有第二沉降带华北平原的一部分，其中早期新华夏系生成发展于晚三迭纪至侏罗纪晚期，主要表现为斜列式“S”型构造带，褶皱断裂较发育。5.场地现状滨湖商务大酒店项目建设场地位于新区滨湖区，地势平坦，现状荒地。经地表观察可知，场地现状整体稳定。6.地震根据国家地震局中国地震烈度区划图项目所在地区地震基本烈度为度区，地震加速度为0.20g。6.2.2 基础设施条件滨湖商务大酒店位于新区腹地，交通、供水、供电、通讯等均由市政提供可靠保证，项目建设基础条件较好。7 项目设计7.1 设计目标1.建设一个具鲜明特征并具有较强标志性的商务酒店建筑。2.建设一个具有高标准的商务、休闲、娱乐和多种室外活动场所。3.充分利用选址地地形，采用合理的设计手段来营造本项目的景观环境。4.使项目与周边环境形成有机的空间联系纽带。7.2 设计指导思想1.体现现代酒店建筑的特征建筑的规划、设计和实施适度超前，体现一定的前瞻性，符合新世纪商务、休闲建筑的特点。通过现代化的设计理念、先进的功能配置，以及先进材料的运用，将滨湖商务大酒店打造为平原新区的一道新亮丽风景线。2.构建地块的园林特征商务、休闲，除了舒适的内部环境，更需要一个能令人感受到宁静、自然、松弛的外部环境来调节身心，舒缓压力。本设计强调开放式休闲空间，善用借景，营造优美的环境和氛围。3.以现代科技为支撑，构建数字化优质服务系统依托现代科技技术，建设酒店神经系统，数字化酒店各个功能，体现科技与人文，人工与自然的交流、融合和共生。4.精心营造环境的整体美整体空间环境是现代人类高层次的需求。建筑空间形态，环境氛围的营造与体量造型的塑造上体现时代精神，与城市整体规划保持一致，体现所在城市的特色。对建筑空间及其形态的处理强调整体性，将建筑空间的塑造同周边氛围统一起来，形成建筑与景观的一体化。7.3 规划设计原则7.3.1 生态性原则尊重自然环境，调整生态结构，建设性地维护自然生态状况。7.3.2 合理性原则合理的利用土地，确立合理的开发规模和层次，完善交通、水电等公共设施，满足住、食、行、游等活动要求。7.3.3 文化性原则从“回归自然”的文化理念出发，突出地域文化特色，追求中国现代主义建筑的意境，营造多文化共存的氛围。7.3.4 整体性原则强调规划的远近期结合，在结合远期发展方向的前提下完善整体结构，同时对于今后的扩建发展留有余地。7.3.5 安全性原则坚持安全第一，在做到建筑技术与建筑艺术“完美”的结合、满足使用功能的同时，考虑结构的耐久性、安全度等，从结构的体系、构造、材料选择以及施工和使用中的各个环节保证结构的安全性，同时还应与结构设计、给排水等专业设计相结合，最终达到系统安全。7.4 总平面设计7.4.1 功能系统整个地块大致呈方形，东、北两面临街，因此根据功能不同，将建筑设计成L形，沿两条道路展开。其中高层部分正对道路转角，对道路交口的围合达到了和谐统一，塑造了丰富的城市景观。各功能区布局如下：客房主楼正对道路转角，交叉路口布置接待大厅，沿路两边布置会议、餐厅、多功能厅、休闲等辅助用房。这种结构布局，充分利用土地，做到沿街景观的统一性。7.4.2 交通组织地块在经22路和纬21路上分别开有出入口，建筑物侧面设有消防通道以及消防登高面，沿道路一侧结合绿化广场设置部分停车位，解决临时停车等问题。7.4.3 绿化景观院内道路和大面积园林景观绿化共同构成了整个地块的景观系统：景观结构环环相扣、虚实相生，各顺其势、互为因借、松紧从心、宽窄随意，因形成景、因势造形。绿地景观既具有相对独立性，又具有和谐性，和整个基地环境融合为一体。院内绿地与停车相结合，成为一个整体，设计手法上中西园林相结合，形成带有园林景观的绿化系统，使房客和员工休息有着良好的视觉效果。7.4.4 平面布局本项目在总体规划布置上强调酒店各个功能之间的分区，整栋酒店分为商务中心、住宿客房中心、娱乐休闲中心、运动康体中心四个功能区。按照与场地环境相协调的原则布局，充分利用地理位置优势，使酒店内部环境有序展开，利用绿地营造出花园式景观，同时注重酒店房间的朝向布局使整个酒店获得良好的效果。建筑与环境有机组织，融为一体。7.4.5 竖向设计及道路地块东侧和北侧均有城市道路联通，交通十分方便，在道路规划上进行人车分流，并修建灵活通达的漫步小道体系。地块交通组织首先从城市道路引入一条主干道至客房中心停车位处，在经由各功能区处分别引入一条小道至功能区各楼前，再在此基础上通过纵向道路将各功能区内部联系起来，形成内部道路网格体系，使客人在内部就可以自由灵活选择快速到达任何一个功能分区。8 工程方案8.1 建筑设计理念8.1.1 建筑与环境相融合滨湖商务大酒店位于平原新区之腹地，东临平原大道，北靠各产业聚积园区，西接新区最大的人工湖-滨湖，周边高档住宅林立，具有不可多得地理景观优势，设计上与周围环境高度融合。8.1.2 合理布局，以人为本场地设计充分考虑车流、人流的组织，合理便捷。建筑功能布局、空间的创造充分考虑使用者的方便，舒适，创造良好与优美的物质环境，给房客带来舒适的享受。8.1.3 功能与美观并重滨湖商务大酒店系集酒店、餐饮、休闲、娱乐为一体的综合性商业服务中心，是新区东部的标志性服务类建筑，项目建成营业后将显著提升新区服务功能。8.1.4 可持续发展性和实际可操作性设计本着科学、合理、经济、实用的原则，充分考虑功能的配置，设施的配套。造型设计与外部环境相协调，力求结构合理，充分考虑自然采光与自然通风，具有可持续发展性。8.2 建筑设计8.2.1 设计依据1. 民用建筑设计通则（GB 503522005）；2. 高层民用建筑设计防火规范（GB5004595）（2005版）；3. 民用建筑节能设计标准(jGJ26-95)；4. 汽车库建筑设计规范（JGJ10098）；5. 汽车库、停车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）；6. 无障碍设施设计规范 DGJ08-103-2003；7. 旅游饭店星级的划分与评定（GB/T 143082009）；8. 平原新区城市规划管理条例和技术规定。8.2.2 建筑平面设计滨湖商务大酒店主体建筑共十五层。一层为大堂、接待、商务用房，二层为餐厅及行政酒廊，三层为会议、康体、娱乐用房，四十五层为客房。建筑高度53.25米，客房数为180间。8.2.3 建筑造型设计随着世界旅游业的发展、社会文化水平的普遍提高，人们对酒店建筑的文化性的要求逐步提高，酒店造型设计必须突破简单形式反映功能的模式，注重提高文化内涵，充分体现环境因素，向房客表达当地环境、传统文化的信息，给人以美好感受。滨湖商务大酒店作为商业建筑，其造型设计力求形象鲜明，新颖别致的造型本身就是吸引客人的广告标志，有利于提高客房出租率和公共活动部分的利用率。建筑每层的偏转，都考虑到对周围环境的影响，使其能拥有最佳的景观方向，最佳的对应关系。建筑外立面采用双层中空玻璃、铝镁锰合金板等高科技、低能耗材料，现代感十足。8.3 结构设计8.3.1 设计依据（1）混凝土结构设计规范（GB50010-2010）；（2）砌体结构设计规范（GB50003-2011）；（3）建筑结构荷载规范（GB50009-2001）；（4）建筑抗震设计规范（GB50011-2010）；（5）建筑地基基础设计规范（GB50007-2011）；（6）高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ3-2010）；（7）钢筋混凝土高层建筑结构设计与施工规程（JGJ3-2002）。8.3.2 设计要求（1） 建筑结构安全等级：二级。（2） 建筑结构设计使用年限：50年。（3） 抗震设防烈度8度，地震分组一组，地震加速度为0.20g。（4） 人防设计及等级：无8.3.3 设计荷载标准值（1）餐厅、会议室:3.5kN/平方米（2）客房等2.0kN/平方米（3）厨房、卫生间2.0kN/平方米（4）楼梯:3.5kN/平方米（5）设备房7.0kN/平方米（6）其它均应按国家相应规范规程执行8.3.4 结构类型建筑物的采用钢筋混凝土框架剪力墙，框架和剪力墙的抗震等级为一级。8.4 公用工程设计8.4.1 供配电设计方案1.设计依据（1）高层民用建筑设计防火规范(GB50045-95)（2005版）；（2）民用建筑电气设计规范(JGJ16-2008)；（3）10kV及以下变配电所设计规范（GB50053-94）；（4）建筑物防雷设计规范（GB 50057-2010）；（5）汽车库、修车库、停车场设计规范（GB50067-97）；（6）低压配电设计规范（GB50054-2011）；（7）经批准的方案设计说明及其他各专业提供的有关资料。2.强电设计（1）电源项目用电拟由市政10kV电源引进项目变配电室，电源取自附近开闭所。（2）荷载指标及负荷估算根据城市电力规划规范（GB/502931999），用电负荷预测采用单位建筑面积负荷指标法来进行计算。其中：酒店等建筑物用电取100 W/平方米（需要系数取0.6），广场道路用电取10W/平方米（需要系数取1.0），各负荷同时取0.8。经计算，项目计算负荷为：项目总的计算负荷为756kW，所需10kV变压器安装容量为1000kVA；（3）配电设施布局项目设10/0.4KV变配电室，10/0.4kV变配电室按安装2台变压器进行考虑，通过380V低压母线分段联络的结线方式。（4）照明根据功能不同，本建筑物设正常照明、应急照明、建筑景观照明等照明线路。（5）电缆敷设项目室外电力线路以电缆沟敷设为主，辅以部分直接埋地敷设。穿越道路和入户时穿钢管保护。线路采用电缆托盘、电缆穿管敷设等方式。由建筑物引至室外去的电缆，通过墙上预埋的钢管引出，并做好防水处理。（6）防雷接地本工程按二类防雷建筑物考虑防雷保护措施。配电系统的接地形式采用TN-S方式。3.弱电设计（1）消防项目建筑消防保护等级确定为一级，所有弱电设备间共用。（2）通信项目电话电缆由地块主入口引入。数据通讯采用宽带接入，弱电设备间共用。本设计区内电话线由就近电信支局负责。本工程电信网络及CATV网络均采用光纤环路，均采用弱电桥架敷设方式，以提高信号传输质量和有利于改善景观。CATV光缆与电信光缆同桥架敷设但用防火隔板分割，使CATV光缆不单独占用管线走廊。（3）电视电视系统采用城市有线电视网，有线电视电缆由项目主入口引入。（4）电脑网络与综合布线系统局域网络采用星形拓朴结构向各层系统提供5类4对非屏蔽双绞线。（5）闭路监视系统在本工程主要出入口、各电梯轿箱及各内走