贵阳商业调查报告.ppt

中投腾达佰分之1摩都贵阳市商业调查分析：一、贵阳市概况 二、贵阳市区商业调查 三、各区域商业商业情况 四、双龙航空港经济区情况 五、商业市调小结 目录目录贵阳市概况贵阳市人口情况龙里县 1521 25.1 0.1 168 6 8 13 87 贵阳传统商圈主要集中在中华路沿线，凭借优越的地理位置和密集的人口而发展起来，是贵阳老牌商业中心的集中地，影响力巨大。但随着贵阳城市的扩张和商业的发展，贵阳逐渐形成了多商圈并存发展的格局，新老商圈共谱城市繁华；根据商圈的辐射能力和地区商业特征，将贵阳市商圈分为三个层次：1、核心商圈：贵阳传统五大商圈，喷水池、大十字、大南门、大西门、紫林庵一带。2、次核心商圈：在核心商圈周边发展起来的商圈，主要有文昌路、鸿通城、逸天城、北京路、油榨街3、扩展商圈：即相对于核心商圈和边缘商圈而言，商圈主要是服务于社区居民和周边写字楼办公人员，主要有世纪金源、花果园、大营坡、会展城核心商圈核心商圈次核心商圈次核心商圈扩展扩展扩展扩展扩展扩展扩展扩展二、贵阳市区商业调查1、贵阳核心商圈物业分布图贵阳主要商业分布情况2、贵阳区主要商圈情况 贵阳城区商业目前正在由传统的百货商场、大型超市、沿街商铺为代表的传统零售向综合型购物中心为代表的新型商业过渡。据统计，贵阳目前在建或已建成的现代化商业地产面积达500多万，在这个过程中，以喷水池和大十字为代表的传统老商圈人流逐渐被新商圈分流，城市商业正逐步向多中心、多元化及主题、特色化方向发展，消费者的选择将日益丰富。商圈名称现有商业体量商圈辐射范围商业业态档次形成时间主要商业项目喷水池约20万全市居民及往来商旅客群购物中心、百货超市、沿街店铺高档为主90年代南国花景、国贸总店、百盛、智诚大十字约13万全市居民及往来商旅客群百货商场、沿街店铺中档90年代时代广场、智诚百货大南门8万全市居民及往来商旅客群购物中心、超市、沿街店铺高档2008年星力广场、荔星名店大西门约15万全市居民及往来商旅客群商业街、百货商场、超市、沿街店铺大众2000年国贸国晨店、星力瑞金店、恒丰步行街紫林庵约10万全市居民及往来商旅客群购物中心、沿街店铺中高2005年星力汇金店文昌路约12万全市居民及往来商旅客群购物中心、百货超市、沿街店铺大众2010年亨特购物中心三、贵阳市区主要商圈情况 喷水池喷水池贵阳国贸基本情况国贸南国花锦基本情况 大西门大西门 大南门大南门星力荔星名店B馆基本情况 荔星名品荔星名品B馆是贵州省内知名百货公司馆是贵州省内知名百货公司星力集团所开设的高端、奢侈百货商场，商场整体国际资深设计师鼎力打造，星力集团所开设的高端、奢侈百货商场，商场整体国际资深设计师鼎力打造，各品牌装修风格与其品牌在世界其他地区之店面形象一致各品牌装修风格与其品牌在世界其他地区之店面形象一致,使消费者在贵阳即可亲身同步世界奢华，例如国际知名一线品牌使消费者在贵阳即可亲身同步世界奢华，例如国际知名一线品牌GUCCI、纪梵希等都在荔星名品，百货业态齐全，是贵阳市富人购物的首选之地。、纪梵希等都在荔星名品，百货业态齐全，是贵阳市富人购物的首选之地。紫林庵紫林庵 文昌路文昌路 鸿通城鸿通城北京路北京路 市南路 逸天城逸天城是国贸集团在贵州首家提倡生活美学概念的购物中心，商业建筑面积是国贸集团在贵州首家提倡生活美学概念的购物中心，商业建筑面积6万平方米，商场共万平方米，商场共6层，负一层是层，负一层是OLE 精品超市，其中经营的商品中有近精品超市，其中经营的商品中有近70%为进口商品；一层为进口商品；一层是世界艺术级的精致名品，包含是世界艺术级的精致名品，包含CoachCANALI等国际一线品牌；二层是服饰、美发和顾客服务中心；三层是儿童业态，；四层是年轻时尚品牌和中型餐饮；五层是保利旗舰电影院和空中等国际一线品牌；二层是服饰、美发和顾客服务中心；三层是儿童业态，；四层是年轻时尚品牌和中型餐饮；五层是保利旗舰电影院和空中艺术走廊，业态种类齐全，基本能够满足周边居民的消费需求。从入驻品牌来看，餐饮囊括了时下贵阳各大卖场热门品牌，例如星巴克、水果捞、汉拿山等；百货品牌保持国贸一贯品质，艺术走廊，业态种类齐全，基本能够满足周边居民的消费需求。从入驻品牌来看，餐饮囊括了时下贵阳各大卖场热门品牌，例如星巴克、水果捞、汉拿山等；百货品牌保持国贸一贯品质，快时尚，轻奢品牌的入驻，对年轻消费群体具有一定吸引力。快时尚，轻奢品牌的入驻，对年轻消费群体具有一定吸引力。金阳金源金阳世纪金源购物中心基本情况花果园花果园花果园购物中心基本情况 会展城会展城 贵阳市的大型商业目前主要格局是，以中心区中心环线的北京路、解放路、浣纱路和宝山路围合的地区和依托政府规划；贵阳市目前已开业的大型购物中心/百货约有31家，未来2年内计划开业的约有16家；贵阳商业正处于业态快速丰富阶段，大型综合体商业、都市shoppingmall已成为商业发展的主流。随着商业地产项目不断发展，定位越来越细化，跟随一线城市发展的势头已经呈现。各类商业体在新区不断兴起，以且在建筑风格、商业定位规划已经开始向主题Mall、文旅、游乐休闲集群发展，故我项目未来的商业定位须借鉴商业地产发展趋势，打造项目特色着手。2、贵阳市区商业发展情况 今年来随着贵阳新区的发展，金阳、花果园、贵安新区商业逐渐发展显现，市区商业往新区布局已经成为趋势。2014年-2015年贵阳市各大卖场销售数据对比：单位(亿元)从表中可以看出，国贸广场总店、荔星名店、星力瑞金店、国晨百货、鸿通城、海纳广场、龙港百盛、智诚名店、星力购物中心、荔星名品、智诚百货、星力中山店都在下滑，南国花锦、逸天城、花果园、Tpmall、星力银海元隆、亨特是呈上升趋势。同时也说明百货销售走下坡路，而购物中心销售却在上升。以百货为主的传统零售业和单一的购物中心已无法满足贵阳的市场需求，消费者在强调一站式消费的同时，更加注重消费的感官体验，能凸显文化性、景性的以休闲娱乐和餐饮为主的新式体验性商业才会市场机会。以“商业+O2O+金融+N”的3+N创新商业模式作为项目商业核心。去地产、去百货、去品牌化，将项目打造成为贵州本土品牌的孵化基地。根据双龙临空经济区的生态、旅游的大区域定位及周边项目的产业构成，以婚庆、免税、文旅、健康、儿童五条产品为基线，以“造梦”的理念确立项目产品构成。3、贵阳商业市调小节四、贵州双龙临空经济区概况 贵州双龙临空经济区位于黔中经济区核心区，涉及贵阳市南明区与黔南州龙里县部分区域，总用地面积92平方公里，建设用地75平方公里，其中贵阳市39.2平方公里、黔南州20.2平方公里、龙洞堡机场15.6平方公里。基本概况贵州双龙临空经济区位于黔中经济区核心区，涉及贵阳市南明区与黔南州龙里县部分区域，总用地面积92平方公里，建设用地75平方公里，其中贵阳市39.2平方公里、黔南州20.2平方公里、龙洞堡机场15.6平方公里。该区域将建设成为以内陆开放、创新驱动、生态文明为内涵和特色的高端产业功能聚集区。空间布局双龙临空经济区以一核三板块为空间布局，一核为空港运营服务核，三板块为临空制造及高新技术板块、临空物流板块、临空总部及综合服务板块。产业定位 主要发展以总部经济、商务商贸、高端商业主的临空商务服务业，以旅游集散、文化休闲、会议度假为主的特色优势产业。贵州双龙临空经济区将重点建设总部经济园、现代制造园、航空总部园、临空综保园、临空物流园、科技创新园六大园区 贵州双龙临空经济区位于贵阳市市域东南与黔南州交界区域，距离贵阳老城区8公里，是黔中经济区的核心区。其中，贵州双龙临空经济区（南明区域）是中关村贵阳科技园“一城两带六核”空间布局中重要的“一核”，交通区位优势突出，紧邻贵阳老城区和国家级经济技术开发区（经开区），西接改貌“两港一中心”（公路港、无水港、商贸服务中心），北接贵阳综合保税区、国家级高新技术产业开发区，距贵安新区12公里，距贵阳综合保税区13公里，将与贵阳综合保税区共同打造内陆开放的“双引擎”。贵州双龙临空经济区将按照“一环两廊串三心，多点绿网连蓝脉”的布局结构进行规划建设。“一环”即南岳山脉、环城林带及周边林地。北部汪家大井渔洞峡水源涵养区、南部的长江流域与珠江流域水源涵养区、西部南岳山脉以及东部贵阳市第二环城林带，构成了临空经济区环状自然生态系统。“两廊”即渔梁河生态廊道、猫洞河生态廊道。以渔梁河、猫洞河两条主要河流形成绿轴带为廊道，穿插串联起森林公园、新城中心生态公园、谷脚生态旅游公园、中铁体育公园以及各处生态景观节点，构成了新城主要的“绿色纽带”。“三心”即森林公园、龙洞堡中心生态公园、谷脚生态旅游公园。1、双龙临空经济区情况2、区位交通情况 贵州双龙临空经济区也将逐步完善立体交通路网规划，构建以轨道交通及高速公路、主干快速道路骨架等为主的路面交通体系。环城快铁：规划的环城快铁由北至南穿越临空经济区，在机场和物流园区设置机场站和马寨站两处站点。轨道交通：轨道交通2号线，连接白云、观山湖、三马、老城区至临空经济区，经贵阳汽车客运东站，向东延伸至龙里县城。高速公路：规划形成“一纵两横”高速公路布局。一纵线：贵阳市环城高速公路（贵阳市3环），连接临空经济区与中心城区其他区域。两横线：厦蓉高速公路及贵新北移线，连接临空经济区至贵州东南方向区域。规划形成“三纵四横一环”的快速骨架路网结构。“三纵线”：龙水路、物流外环线、贵龙纵线。“四横线”：北京东路延伸段（横二路）、汤巴关路贵龙二线、龙洞堡大道贵龙大道、建设大道。“一环”：临空外环：由横二路-中铁大道-贵龙纵线形成串联临空经济区外围区域的快速环。3、项目背景 中铁国际生态城项目作为贵州省面向央企招商的重点项目，得到了各级政府领导的高度重视与大力支持，被确定为贵州省明确的“十大旅游项目”之一、是贵阳城市东扩的重要组成部分，亦是黔中经济区推进的重要项目，更是被列入贵州省生态文化旅游发展规划的重点项目。中铁国际生态城项目规划的五大特点为：崇尚自然的生态景观框架、因地制宜的路网骨架、和而不同的功能分区、兼顾产业的用地布局、综合配套的生态新城。项目定位以自然人文为依托，主题公园、体育运动为主线，康体休闲、养生养老为支撑，旅游观光、休闲度假为品牌，形成集旅游、度假、避暑、休闲、运动、娱乐、养生、会议、会展、教育、培训等于一体的旅游体育休闲度假胜地，力求打造国家级旅游文化创新示范区，世界级旅游度假休闲目的地。项目太阳谷白晶谷云栖谷悦龙国际深高速贵龙新苑居住人口220698411428674979482018420036运动、养老居住人口结构旅游人群、运动4、项目周边人口导入分析旅游人群、商务旅游人群、商务流动人群、商务运动、养老 龙里县 251038 常驻民和流动人口5、项目竞争关系分析 项 目 主 力 业 态多彩贵州城文化、旅游、餐饮、特产、娱乐砂之船名品折扣、餐饮双龙镇餐饮、酒店、特产、小吃本案 多彩贵州城、砂之船、双龙镇的旅游、零售、餐饮、娱乐业必定会分流部分客群，与我项目形成竞争关系。故在商业定位和规划时期必须考虑错位经营、业态对冲等相关因素，做到人无我有、人有我强的格局，降低项目和商家的经营风险。多彩贵州双龙镇砂之船6、项目、项目S.W.O.T关系分析关系分析S TRENGTHS优势优势经济环境。经济环境。贵阳经济持续增长，人民生活水平不断提高，消费力不断增强；产业结极。产业结极。汇集物流、旅游、空港三大支柱产业强势崛起，新区发展格局已经显现。城市经营。城市经营。“城市后花园、都市会客厅”将成为贵阳及旅游人群的首选地；大城崛起。大城崛起。南贵阳新列二线城市，东扩新区中心浮现；城市交通。城市交通。双“三港合一”“三纵三横”及城市轨道交通将加强新区的发展。自然资源。自然资源。民族风情小镇、养生养老基地等多重功能形成项目内涵，通过差异化竞争打造集聚贵州精华的个性化旅游、休闲、体育、度假的旗舰基地，在全国乃至世界知名的避暑休闲度假胜地；市场需求。市场需求。市区商业同质话严重，无法满足消费者对消费场所的要求。区域人口。区域人口。根据评估分枂，双龙临空经济区常住人口将近约80万人，三谷一城、碧桂园、深高速别墅区汇集优质、强劲消费力人群，必将成为新区的商业亮点。宏观政策。宏观政策。国家贷调控对投资、经营必定有一定的影响；新区开发。新区开发。新区开发周期较长，市场培育需要时间，更考量团队的经营管理能力；消费习惯。消费习惯。市民消费已被固化的消费习惯尚需时日才能得到改善；总体规划。总体规划。对项目规划定位带来严峻考验，物业、交通、配套要求成为区域的一大挑战。建设周期。建设周期。项目建设周期长，短期内入驻人群不足；外部竞争外部竞争。新项目纷纷兴建，加剧市场竞争。新区商业很难辐射市区，以及其他新匙开収，W EAKNESSES劣势劣势O PPORTUNITIES机遇机遇T HREATS挑战挑战业主背景业主背景。背靠央企，中铁国际生态城是由中铁贵州旅游文化发展有限公司开发。政店支持。政店支持。中铁国际生态城项目作为贵州省面向央企招商的重点项目，被确定为贵州省明确的“十大旅游项目”、“大贵阳城市群”城市建设重点项目和黔中经济圈重点项目、“贵州省100个旅游景区建设项目”独一无二。独一无二。唯一的商业配套项目，打造集聚贵州精华的个性化旅游、休闲、体育、度假的旗舰基地。地位优越。地位优越。地处双龙临空经济区中心位置，地理位置得天独厚；交通网络。交通网络。贵新高速、贵都高速、210国道和规划建设的贵龙城市大道、贵龙大道纵线和中铁大道穿越或紧邻项目地块，与临近高速铁路、市域快铁和龙洞堡国际机场四横、两纵的公路骨架路网和“三港合一”的立体交通体系。配套完善。配套完善。以超五星级度假酒店、国际户外体育基地、峡谷主题风情区、民族风情小镇、养生养老基地等多重功能形成项目内涵，通过差异化竞争打造集聚贵州精华的个性化旅游、休闲、体育、度假的旗舰基地，在全国乃至世界知名的避暑休闲 度假胜地。商业氛围。商业氛围。新区初期商业氛围不足，招商和运营的成本较高，市场培育需 要时间；人口密度。人口密度。短期内人口密度不足，对商业支撑乏力，对项目运营能力要求较高。区位特点。区位特点。距离市区较远，辐射半径不足，交通不便利。周边配套周边配套。项目内及周边没有完善的社会功能配套，交通、学校、医院成型较晚，极大影响区域的成熟进度。轻资产模式轻资产模式。物业销售型的轻资产模式对商业地产发展影响巨大，风险较高。引进主力店难度较大，对商业带动乏力。7、S.W.O.T矩阵对策S.W.O.TS.W.O.T对策对策 定位：定位：根据贵阳集中商业以购物为目的性消费地的情况，将项目定位于“游、乐、吃、玩”为核心的创新型商业中心，最大限度彰显项目优势，差异定位经营，塑造项目卖点。S.W.O.TS.W.O.T对策对策 机会：机会：最大限度地利用贵阳商业高速发展的市场机会，根据新区建设的市场空白和机会，抢先形成商业中心，占领市场高地，成为市区和龙里县的商业纽带。S.W.O.TS.W.O.T对策对策 借力：借力：借助政府支持，建立完善的交通条件，如轨道、空港、公交、高速等便利条件，加强项目的交通便捷性，增强对外的商业辐射能力。S.W.O.TS.W.O.T对策对策 环境：环境：借充分利用自然资源，如三谷三园的旅游资源，成为“城市后花园”和“旅游最后一站”地的目的性消费地。充分塑造竞争优势，区隔周边和市区 竞争对手，打造核心发动机，推动项目发展。S.W.O.TS.W.O.T对策对策 截流：截流：在龙里县商业发展初期阶段，商业配套和功能性不足的窘况，充分吸引县城的广大消费群，截留到市区消费群体。S.W.O.TS.W.O.T对策对策 。错位：。错位：根据项目推进对项目开发业态充分考虑新区人群需求，有别市区购物中心业态，规避内部和外部竞争，例如业态的丰富度、多样性进行“造商”，创造商机。S.W.O.TS.W.O.T对策对策 业态：业态：根据开发节奏，先启动新区较易实施业态，例如：健康、亲子、餐饮和娱乐业态，降低商家和项目经营风险，后期逐渐增加社区配套商业和零售业态，例如超市、影院和百货业态。S.W.O.TS.W.O.T对策对策 消费：消费：充分利用大量的中铁生态城、碧桂园的业主消费卷，降低商家前期经营难度，解决客源难题。S.W.O.TS.W.O.T对策对策 减负：减负：借助政府支持，为商家争取扶持政策，降低税费负担。S.W.O.TS.W.O.T对策对策 发展：发展：充分利用金融杠杆，为商家未来发展解决经营和扩展面临的资金问题，为后期走向“收、并、购”打下坚实基础。S.W.O.TS.W.O.T对策对策资产：资产：轻资产模式运作对商业的盈利能力要求高，在后期需要适度持有商业，引进五、市调小结 招商部根据市场调研的情况，汇总前期与大量的商家和同行进行了沟通和交流，结合项目区位实际情况，对项目的投资经验风险进行充分考虑，向公司提出建议如下：1、定位：娱乐、体验商业中心，根据郊区大盘的特性、开发节奏和人流导入特性，前期要以轻零售、重娱乐、体验和餐饮（该业态对区位、人口密度要求不高），与市区商业错位经营。2、规划：以餐饮、娱乐、儿童体验、健康、婚庆为五个主力业态群为主，艺术、文化、社区配套商业为辅的规划策略。1）潮概念馆：以科技体验、儿童、文化艺术、西式轻餐为主的概念体验式商业；2）爱风情街：以餐饮、儿童、健康为主力业态，社区商业为辅的商业体；3）尚奢品馆：以免税店或者韩国城作为主题Mall，韩国城是以汗蒸馆（1.5万平米）、韩国餐饮、零售娱乐为主；4）品印象馆：以全业态社区商业中心的模式；希望各位领导提出宝贵意见谢 谢！